Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2023 г. N 03АП-5050/23 по делу N А33-20468/2022

г. Красноярск

13 декабря 2023 г.

Дело N А33-20468/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2023 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дамбарова С.Д.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания Николиной Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800), администрации города Красноярска, общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (ИНН 2466071160, ОГРН 1022402649290)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 02 августа 2023 года по делу N А33-20468/2022,

при участии:

от ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Вагапова А.В., представитель по доверенности от 22.12.2022 N 78, паспорт, диплом;

от администрации города Красноярска: Прохоренко Н.С., представитель по доверенности от 28.12.2022 N 04-13009, паспорт, диплом;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания": Гончаров А.Е., представитель по доверенности от 02.10.2023 N 29;

Рудаков А.А., директор на основании протокола от 21.05.2019 N 39, паспорт;

от Прокуратуры Красноярского края: Дмитриев И.Г., старший прокурор отдела прокуратуры Красноярского края, служебное удостоверение ТО N 336033.

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Красноярского края (далее - истец) в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (далее - ответчик, ООО "Сибирская строительная компания", общество), в котором просит:

признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 19.01.2022 N 16 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Сибирская строительная Компания" земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9);

признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 29.03.2022 N 167 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Сибирская строительная компания" земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9);

применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ООО "Сибирская строительная компания" на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9);

применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ООО "Сибирская строительная компания" на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9).

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.08.2022 возбуждено производство по делу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02.08.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, администрация города Красноярска, ООО "Сибирская строительная компания" обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - департамент) ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Департамент указывает, что несоразмерность как основание для отказа в предоставлении земельного участка отсутствует как в Земельном кодексе РФ, так и в подзаконных нормативных правовых актах. Суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что основанием для признания недействительными договоров купли-продажи земельного участка от 19.01.2022 N 16 и 29.03.2022 N 167, заключенных между Департаментом и ООО "Сибирская строительная компания", является факт нарушения пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Неверно применены статьи 35, 39.3 ЗК РФ, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Градостроительный и землеустроительный анализ истцом и судом не проводился, порядок расчета, выполненный истцом путем деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определения границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка. Ссылка на нормы права, подтверждающая арифметический расчет соразмерности, применяемый истцом, прокуратурой не приведена. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции освободил истца от доказывания обстоятельств несоразмерности площади земельного участка. Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, суд лишил сторону права на предоставление доказательств. Применение последствий недействительности сделки, в виде прекращения права собственности ООО "Сибирская строительная компания", не приведет к восстановлению нарушенного права Муниципального образования город Красноярск.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель администрация г. Красноярска (далее - администрация) ссылается на отсутствие у Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска законных оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка. Заявитель указывает, что вывод суда первой инстанции о явной несоразмерности площади, представленного в собственность ответчику земельного участка, является необоснованным, поскольку процессуальным истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих несоразмерность площадь спорного участка, в документации по проведению аукциона отсутствовали минимальные ограничения по площади предполагаемого к строительству объекта, следовательно, обязанность проверять площадь земельного участка необходимую для эксплуатации объекта у департамента отсутствовала.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ООО "Сибирская строительная компания" указывает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором расположен такой объект, должен был обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Формирование земельных участков иным образом невозможно.

Истец - Прокуратура Красноярского края представила в материалы дела отзыв на апелляционные жалобы, в котором возразил против удовлетворения жалоб, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 апелляционные жалобы приняты к производству. В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание неоднократно откладывалось.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 05.09.2023, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Представителем общества в судебном заседании представлены дополнительные пояснения к апелляционной жалобе.

Определением Третьего арбитражного апелляционного уда от 25.10.2023 в составе суда произведена замена, судья Белан Н.Н. заменена на судью Парфентьеву О.Ю.

Учитывая замены в составе судей, на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с самого начала.

В судебном заседании после отложения представители ООО "Сибирская строительная компания" поддержали доводы своей апелляционной жалобы. Дали пояснения по делу, в том числе по вопросам суда и прокурора Красноярского края.

Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Дал пояснения по делу, в том числе по вопросам суда.

Представитель администрации города Красноярска поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Дал пояснения по делу, в том числе по вопросам суда.

Представитель Прокуратуры Красноярского края дал пояснения по делу, в том числе по вопросам суда и представителей ООО "Сибирская строительная компания".

Представителем ООО "Сибирская строительная компания" заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Представители Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и администрации города Красноярска не возразили против удовлетворения заявленного ходатайства.

Представитель Прокуратуры Красноярского края возразил против удовлетворения заявленного ходатайства.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное обществом ходатайство о проведении судебной экспертизы в порядке статей 82, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в его удовлетворении на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, само по себе заявление участника процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Назначение экспертизы (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Также следует учесть, что в соответствии с абзацем 6 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" ходатайство о принятии новых доказательств в силу требований части 3 статьи 65 АПК РФ должно быть заявлено лицами, участвующими в деле, до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Данное ходатайство должно соответствовать требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ, то есть содержать обоснование невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции, и подлежит рассмотрению арбитражным судом апелляционной инстанции до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Заявив ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы непосредственно в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, не обозначив в апелляционной жалобе такое намерение, хотя при этом ответчики ссылались на отказ в назначении судебной экспертизы судом первой инстанции, общество действовало в нарушение части 3 статьи 65 АПК РФ.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого решения судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжений администрации города Красноярска от 08.12.2020 N 3897-недв, от 04.12.2020 N 3859-недв, извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете "Городские новости" от 16.12.2020 N 147, протоколов о результатах аукциона от 08.02.2021, протоколов об уклонении от заключения договоров аренды земельных участков от 26.03.2021 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Сибирская строительная компания" заключены договоры аренды от 19.05.2021 N 142 и от 19.05.2021 N 141 земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м и 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м. для использования в целях строительства объектов: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы.

Администрацией города Красноярска 18.08.2021 и 09.11.2021 обществу были выданы разрешения на строительство N 24-RU2430800-137-2021 склад по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 266,8 кв.м, и N 24-RU4308000-187-2021 склад N 2 по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 273 кв.м.

Администрацией города Красноярска 09.09.2021 и 20.12.2021 соответственно обществу были выданы разрешения N 24-RU24308000-137-2021 и N 24-RU4308000-187-2021 на ввод в эксплуатацию объектов: склад по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 266,8 кв.м. и склад N 2 по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 273 кв.м.

Впоследствии 24.09.2021 и 24.12.2021 ООО "Сибирская строительная компания" обратилось с заявлениями на имя заместителя Главы города - руководителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80 для эксплуатации нежилых помещений - складов.

На основании обращений 28.10.2021 и 25.01.2022 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Сибирская строительная компания" заключены договоры N N 28, 318 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", для использования в целях эксплуатации нежилых зданий.

ООО "Сибирская строительная компания" 24.11.2021 и 25.01.2022 направило на имя заместителя Главы города - руководителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска заявление о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, и 24:50:0100163:80, общей площадью 8 331 кв.м, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на земельных участках объектов недвижимого имущества, а именно: склад по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 266,8 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0100163:5327, склад N 2 по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 273 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0100163:5330.

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Сибирская строительная компания" 19.01.2022 заключен договор N 16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9), для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН; стоимость земельного участка составила 1 130 504, 96 рублей, что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Сибирская строительная компания" 29.03.2022 заключен договор N 167 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного - использования - склады (код - 6.9), для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН; стоимость земельного участка составила 1 130 504, 96 рублей, что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Право собственности на указанные спорные земельные участки зарегистрировано за обществом, что следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости.

Ссылаясь на то, что оспариваемые договоры заключены с нарушением действующего земельного законодательства, прокурор Красноярского края обратился в суд с настоящим иском в интересах муниципального образования город Красноярск.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме, исходя из наличия нарушений процедуры предоставления земельных участков.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Прокуратура Российской Федерации в целях охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за исполнением законов, в том числе, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов (статья 1 Федерального закона Российской Федерации "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.1992 N 2202-1).

В соответствии со статьями 27 и 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Из пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", следует, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Таким образом, иск заявлен уполномоченным лицом.

Исходя из вышеизложенных разъяснений законодательства, прокурор в данном случае предъявил иск не как материальный, а как процессуальный истец, такое его право предусмотрено абзацем 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Прокурор действует в интересах публично-правового образования и руководствовался публичными интересами. Признание в судебном порядке названных сделок необходимо для осуществления органами прокуратуры возложенных государством, надзорных функций, направленных, в том числе на укрепление законности, пресечение противоправной правоприменительной практики, предупреждение повторного нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц, привлечение к ответственности должностных лиц, нарушивших закон, а также принятие иных мер прокурорского реагирования (Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации").

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего дела является требование о признании договоров купли-продажи недействительными в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности общества на спорные земельные участки.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав все материалы дела, заслушав и изучив правовые позиции сторон, отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

По смыслу приведенных норм, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16- 2).

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Предоставление же в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Сибирская строительная компания" заключены договоры аренды от 19.05.2021 N 142 и от 19.05.2021 N 141 земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м и 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м для использования в целях строительства объектов: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы.

На спорных земельных участках были возведены сооружения: склады площадью 273,1 кв.м и 266,8 кв.м., принадлежащие на праве собственности обществу.

Таким образом, в рассматриваемом случае, как верно установил суд первой инстанции, площадь расположенных на спорных земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80 объектов недвижимости, находящихся в собственности общества, составляет 273,1 кв.м. и 266,8 кв.м., тогда как площадь приобретенных по оспариваемым договорам купли-продажи от 19.01.2022 N 16 и 29.03.2022 N 167 земельных участков - 7 834 кв.м и 8 331 кв.м., соответственно, что значительно превышает площадь этих объектов.

В свою очередь, ответчики указывают, что объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80, вместе с открытыми площадками для складирования и хранения негорючих строительных материалов, технологическими и пожарными проездами и т.д., составляют единые производственные комплексы; они организованы с соблюдением производственно-технологических и санитарно-гигиенических требований и регламентов; должны эксплуатироваться согласно градостроительным нормам с учетом разрешительной документации (акт ввода в эксплуатацию) и имеющихся ограничений использования земельных участков наравне с ограничениями, возникшими в связи со строительством на участках объектов недвижимости (складов), которые имеют свои охранные зоны.

Представители общества пояснили, что эксплуатация складов подразумевает наличие технологического процесса, включающего в себя, в том числе получение товара, его хранение, сортировку, упаковку, подготовку к отгрузке, с использованием площадей открытого и закрытого хранения.

В подтверждение указанных доводов ответчик ссылаются на представленные в материалы дела:

заключение специалиста от 25.11.2022 N 16-192/1-22, подготовленное ООО "ЭкспертТехСтрой", согласно которому для размещения и безопасной эксплуатации / использования нежилого здания склада с кадастровым номером 24:50:0100163:5327, расположенного на участке с кадастровым номером 24:50:0100163:79, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, жилой район "Ботанический", необходима площадь земельного участка 7834 кв.м;

заключение специалиста от 25.11.2022 N 16-192/2-22, подготовленное ООО "ЭкспертТехСтрой", согласно которому для размещения и безопасной эксплуатации / использования нежилого здания склада с кадастровым номером 24:50:0100163:5330, расположенного на участке с кадастровым номером 24:50:0100163:80, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, жилой район "Ботанический", необходима площадь земельного участка 8331,0 кв.м;

справку от 20.03.2023 исх. N 192-3/ЭТС, подготовленную ООО "ЭкспертТехСтрой" к заключению специалиста от 25.11.2022 N 16-192/1-22 и от 25.11.2022 N 16-192/2-22, в которой приведены следующие пояснения эксперта; подготовленное ООО "ЭкспертТехСервис" дополнение (от 13.07.2023 исх. N 192-4/ЭТС) к заключениям специалиста, в котором содержится следующий вывод в отношении земельных участков 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80: площади земельных участков, занятые зданиями, пожарными зонами, огранными зонами, эксплуатационными и пожарными проездами составляют 6 098,6 кв.м и 5954,9 кв.м соответственно.

Оценив указанные доводы, суд апелляционной инстанции отклоняет их в силу следующего.

Изначально земельные участки были предоставлены для использования в целях строительства объектов: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы.

Соответственно после завершения строительства и введения в эксплуатацию указанных объектов недвижимости заключены договоры N N 28, 318 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", для использования в целях эксплуатации нежилых зданий.

Между тем, при предоставлении земельных участков не было приведено обоснования, указывающего на необходимость использования земельных участков для эксплуатации строений именно в таком размере ни самим обществом, ни департаментом.

Более того, при рассмотрении вопроса о площади земельного участка, необходимого для использования зданий, коммерческая деятельность собственника здания и используемые для этого объекты учету не подлежат.

То обстоятельство, что обществу для осуществления предпринимательской деятельности на предоставленных ему земельных участках по результатам аукциона, необходима вся территория в качестве открытых площадок для складирования и хранения негорючих строительных материалов, пожарными проездами и т.д., что, по мнению ответчиков, является единым производственным комплексом вместе со спорными объектами недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованное.

Как верно указал суд первой инстанции, сам по себе обозначенный ответчиком технологический процесс, по своей сути, является намерением ответчика по использованию земельных участков в своей предпринимательской деятельности, тогда как правовое регулирование предоставления земельных участков в собственность направлено на определение соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего собственнику объекта недвижимости на данном земельном участке.

При этом под эксплуатации конкретного объекта недвижимости не следует понимать возможный производственный цикл, который собственник объекта недвижимости планирует в своей предпринимательской деятельности, в случае, если земельный участок не испрашивается для строительства имущественного комплекса.

Следовательно, наличие на участке различных объектов само по себе не указывает на наличие у общества права на получение земельного участка в тех границах и той площади, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи.

Обратное противоречит подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые подразумевают право на получение собственником зданий и сооружений без торгов земельного участка в границах, необходимых обеспечить функциональное использование зданий (сооружений), а не иных вспомогательных объектов, не являющихся объектами недвижимости.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О приведена правовая позиция, согласно которой собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Указанная правовая позиция находит также свое отражение в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.12.2023 по делу N А33-22037/2022.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании его границ подлежит соблюдению требование пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В силу пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

О возможности применения указанной нормы к спорным правоотношениям свидетельствуют определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2022 N 302-ЭС22-5396, от 27.02.2017 N 310-КГ16-20935, от 27.02.2017 N 310-КГ16-20935.

Таким образом, учитывая, что в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть приобретен в части, необходимой для эксплуатации именно зданий, сооружений, занятых таким объектами, в то время как предоставленный земельный участок во много раз превышает площадь объектов, а остальная часть земельных участков при их предоставлении заявлена в части эксплуатации объектов не была, оснований для предоставления земельных участков площадью 7 834 кв.м и 8 331 кв.м. в собственность общество по договорам купли-продажи у департамента не имелось.

Доводы о неверном применении судом первой инстанции норм материального права, судом апелляционной инстанции отклоняются с учетом вышеизложенного. Правовая позиция ответчиков в указанной части основана на неверно толковании норм права.

Наряду с указанным, суд апелляционной инстанции отмечает, что общество, принимая участие в аукционе, производя строительство согласованных объектов, а в последующем и выкуп без обоснования предоставления всего земельного участка, а также без соответствующей проверки департаментом факта существенного превышения площади земельного участка площадям возведенных на нём объектов недвижимости, не может служить основанием для освобождения покупателя от ответственности за собственное поведение и за действия, совершенные в обход закона.

Кроме того, представитель общества в судебном заседании пояснил, что при участии в аукционе и в последующем выкупе земельных участков, общество руководствовалось прежде всего коммерческими интересами и целями обеспечения производственной деятельности, не ограничиваясь исключительно необходимостью эксплуатации объектов недвижимости.

Собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Аналогичная позиция приведена в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в выкупе земельного участка (пункт 5 Обзора практики рассмотрения Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа споров, связанных с применением земельного законодательства, утв. Постановлением Президиума Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.01.2023 N 1).

В связи с чем доводы жалоб о том, что Земельный кодекс Российской Федерации не содержит обязанности обосновывать площадь земельного участка, а истцом якобы не доказаны указанные обстоятельства, является несостоятельными.

Более того, из представленных в материалы дела заключений администрации города Красноярска от 17.02.2022 N закл-153 и от 21.12.2022 N закл-1598 по состоянию земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:80; 24:50:0100163:79 и приложенных к ним фотографий не следует, что общество использует предоставленные ему земельный участки в пределах всей площади.

Таким образом, суд апелляционной инстанции с учетом вышеизложенного приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность размера земельных участков всей площади.

Тот факт, что спорный земельный участок предоставлен в пределах границ, определенных изначально и заявлен на этапе подготовке к аукциону, в данном случае не имеет правового значения, поскольку законодательством предусмотрена возможность внесения изменений, в том числе, в целях изменения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков (статья 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 01.10.2020 N 1591).

Доводы о невозможности формирование иных земельных участков в границах указанных земельных участков, не занятых зданиями, проездами, охранными зонами, эксплуатационными и пожарными проездами приведет к изломанности границ этих участков, вклиниванию (вкраплению), что нарушает требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется с учетом изложенных выше норм права.

Ссылка заявителей жалоб на разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации, Министерства строительства, письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, экспертное заключение Санкт-Петербургского государственного университета, подлежит отклонению, поскольку они не являются нормативными правовыми актами и носят информационный характер.

Суд первой инстанции первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договоры купли-продажи от 19.01.2022 N 16 и 29.03.2022 N 167 являются ничтожными сделками, поскольку при их заключении нарушен принцип соразмерного предоставления земельного участка под объекты и как следствие нарушен запрет передачи государственного и муниципального имущества без проведения конкурентных процедур, а в действиях ответчиков усматриваются признаки злоупотребления правом путем совершения действий в обход закона с противоправной целью.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленные земельным законодательством принципы предоставления земельных участков направлены на создание равного доступа всех заинтересованных лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Невыполнение органом местного самоуправления правил распоряжения земельными участками влечет нарушение публичных интересов, ущемляет интересы неопределенного круга лиц, лишая их возможности приобрести право на земельный участок на равных условиях, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для общества" на получение прав в отношении данного земельного участка, а также не позволяет публичному образованию получить максимальную цену по результатам справедливого и открытого распределения объекта публичной собственности на аукционе.

Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет публичным собственником земельных участков с соответствующим видом разрешенного использования, допускающим строительство на нем объекта, с целью предоставления данных участков в аренду, не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без торгов для эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости (без учета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта).

Вопреки доводам жалоб, принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокуратурой был выбран надлежащий способ защиты права, а избранный судами способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности общества на земельные участки, являющиеся предметами договоров купли-продажи, соответствует разъяснениям, данным в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно абзацу второму пункта 52 указанного постановления, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, суд по итогам разрешения возникшего спора обоснованно, признав недействительными сделки, исходя из формулировки заявленных прокурором исковых требований, пришел к выводу о необходимости прекращения права собственности общества на соответствующие земельные участки.

Принимая во внимание, что часть участков занята объектами недвижимости, применение последствий недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности возвратить земельный участок публичному собственнику привело бы к нарушению интересов общества, которое вправе обратиться за предоставлением без проведения торгов земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством. Вопрос о предоставлении земельных участков обществу с целью эксплуатации объектов недвижимости, равно как вопрос о границах таких участков, подлежит разрешению в порядке главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а в случае возникновения разногласий может быть передан на разрешение суда (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.08.2023 по делу N А33-17257/2022).

При этом как верно указал суд первой инстанции, заявленным требованием о прекращении права собственности общества на спорные земельные участки достигается цель возврата ответчиков в положение, существовавшее до заключения ничтожной сделки, что согласуется с судебной практикой АС Восточно-Сибирского округа (постановления от 09.06.2021 N Ф02-1190/2021 по делу N А19-29964/2019, от 11.10.2018 N Ф02-4413/2018 по делу N А74-3100/2017).

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12).

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и администрации города Красноярска освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 02 августа 2023 года по делу N А33-20468/2022 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

С.Д. Дамбаров

Судьи

О.Ю. Парфентьева О.В. Петровская