Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2024 г. N 15АП-7610/24 по делу N А32-36148/2018

город Ростов-на-Дону

14 августа 2024 г.

дело N А32-36148/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.,

судей Гамова Д.С., Димитриева М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Альковой О.М.,

при участии в судебном заседании:

от Форастинова В.М.: представитель Поздняков Е.В. по доверенности от 22.03.2022;

при участии в судебном заседании посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

конкурсного управляющего ООО "Самородок-Союз ВМ" Буздуган А.А.;

Мальцева А.В.;

Федорова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего должника Буздуган Андрея Александровича и Мальцева Александра Владимировича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2024 по делу N А32-36148/2018 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Самородок-Союз ВМ",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Самородок-Союз ВМ" (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился участник должника Форастинов Виталий Михайлович с заявлением о признании торгов недействительными.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2023 по делу N А32-36148/2018 в удовлетворении заявленных требований отказано. Отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2022 по делу N А32-36148/2018.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Форастинов Виталий Михайлович в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловал определение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2023, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2023 в удовлетворении ходатайства об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения отказано. Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2023 по делу N А32-36148/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2023 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2023 по делу N А32-36148/2018 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции исходил из того, что суды фактически допустили ситуацию, где возможен выход в гражданский оборот неразрывно связанных объектов по отдельности, что противоречит не только требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок, поскольку все объекты ранее находились в собственности одного лица - должника. Реализация земельного участка отдельно от расположенного на нем строения влечет возникновение правовой неопределенности в пользовании объектами недвижимости.

Суд кассационной инстанции не согласился с выводами судов о невозможности признания несостоявшихся торгов недействительными, так как по смыслу положений пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 110, 139 Закона о банкротстве объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов, влечет правовые последствия в виде проведения повторных торгов, перехода в публичное предложение и снижения стоимости реализуемого имущества.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11 по делу N А41-11850/10, несостоявшиеся торги, будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 Гражданского кодекса).

Выводы судов об отсутствии оснований для признания оспариваемых торгов недействительными (ничтожными) нельзя признать верными и достаточно мотивированными, поскольку данные выводы основаны на суждении о возможности реализации отдельно земельного участка от строения, которое расположено на нем, что противоречит статьям 1, 35 Земельного кодекса, статьям 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные выводы сделаны без исследования и установления необходимой совокупности фактических обстоятельств, оценки доводов и объяснений сторон и представленных доказательств.

При новом рассмотрении обособленного спора определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2024 по делу N А32-36148/2018 в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего об истребовании документов отказано. В удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о фальсификации доказательств отказано. В удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о приостановлении производства по обособленному спору отказано. Признаны недействительными результаты торгов, проведенных посредством публичного предложения по реализации имущества должника ООО "Самородок-Союз ВМ" (сообщение на ЕФРСБ от 01.07.2021 N 6917837) по лоту N 1 "Единый комплекс из зданий, помещений, сооружений по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. им. М.Ф. Форостинова, д. 4". Признан недействительным заключенный по результатам торгов посредством публичного предложения договор купли-продажи N 1 недвижимого имущества от 02.08.2021, заключенный между ООО "Самородок Союз ВМ" в лице конкурсного управляющего Буздуган Андрея Александровича и Федоровым Виталием Викторовичем, Мальцевым Александром Владимировичем.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2024 по делу N А32-36148/2018, конкурсный управляющий должника Буздуган Андрей Александрович (далее - конкурсный управляющий должника Буздуган А.А.) и Мальцев Александр Владимирович (далее - Мальцев А.В.) обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего должника мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что суд необоснованно отказал в исключении из числа доказательств разрешения N 1737 от 28.10.2002 на реконструкцию здания насосной в здание магазина-кафе, поскольку у заявителя отсутствует оригинал документа. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации доказательств и приостановлении производства по обособленному спору до рассмотрения апелляционной жалобы на решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 16.10.2023. Апеллянт указал, что заключение по результатам торгов договора купли-продажи с двумя лицами может повлечь расторжение договора, но не свидетельствует о нарушении порядка проведения торгов. Податель жалобы указал, что положения пункта 4 статьи 34 ЗК РФ не применимы при отчуждении земельного участка, на котором находится самовольная постройка.

Апелляционная жалоба Мальцева А.В. мотивирована тем, что суд первой неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что заключение по результатам торгов договора купли-продажи с двумя лицами не свидетельствует о нарушении порядка проведения торгов. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что управляющий не включил в состав имущественного комплекса объекты недвижимого имущества, что повлекло за собой значительное занижение стоимости имущества должника, и как следствие возникновение необоснованной выгоды у победителя торгов. Судом не учтено, что возведение здания магазина-закусочной на земельном участке осуществлено без необходимых разрешительных документов, в связи с этим строение имеет признаки самовольной постройки, что в свою очередь исключает возможность признания на него права собственности и дальнейшей продажи. Самовольная постройка расположена на трех земельных участках, два из которых должнику не принадлежат; разрешение на реконструкцию, разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствуют.

В отзыве на апелляционные жалобы Форастинов В.М. указал, что определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2024 по делу N А32-36148/2018 является законным и обоснованным.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционные жалобы без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2024 по делу N А32-36148/2018 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 в отношении должника введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержден Буздуган А.А.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2019 ООО "Самородок-Союз ВМ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Буздуган А.А.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился участник должника Форастинов В.М. с заявлением о признании торгов недействительными.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявление Форастинова В.М., обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Требуя признания торгов недействительными, заявитель должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Обращаясь с подобным иском, истец должен доказать, что отчуждение имущества должника посредством торгов проведено с существенным нарушением законодательства, вследствие чего победитель определен неверно, что привело к нарушению прав истца.

Исследовав материалы дела, суд пришел к обоснованному выводу о наличии существенных нарушений, допущенных при проведении торгов, что является основанием для признания торгов недействительными, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.07.2021 в ЕФРСБ опубликовано сообщение N 6917837 о проведении торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника, являющегося предметом залога Банка ВТБ (ПАО). Предмет торгов - единый комплекс из зданий, помещений, сооружений, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. им. М.Ф. Форостинова, д. 4.

В комплекс входят следующие объекты недвижимости:

1) нежилое административное здание, инвентарный номер: 11106, литер А,А1, этажность 1, подземная этажность 0, общей площадью 156.7 кв.м., кадастровый номер 23:35:0508016:170;

2) здание, инвентарный номер: 11106, литер Б, этажность 1, подземная этажность 0, общей площадью 87,2 кв.м., кадастровый номер 23:35:0508016:173;

3) здание ГРП (газораспределительная подстанция), назначение: нежилое, литер: В, этажность 1, подземная этажность 0, общая площадь 17,30 кв.м., кадастровый номер 23:35:0508016:174;

4) здание трансформаторной подстанции, инвентарный номер: 11106, литер Д, этажность 2, подземная этажность 0, общая площадь 38,6 кв.м., кадастровый номер 23:35:0508016:166;

5) здание бытовки, нежилое, литер Ж, этажность 1, подземная этажность 0, общая площадь 73,60 кв.м., кадастровый номер 23:35:0508016:169;

6) здание бытовки, нежилое, литер 3, этажность 1, подземная этажность 0, общая площадь 58,30 кв.м., кадастровый номер 23:35:0508016:168;

7) здание мастерской, нежилое, литер К, этажность 1, подземная этажность 0, общая площадь 140,80 кв.м., кадастровый номер 23:35:0508016:172;

8) здание склада, нежилое, инвентарный номер 11106, литер Л, Л1, этажность 1, подземная этажность 0, общая площадь 662,8 кв.м., кадастровый номер 23:35:0508016:171;

9) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов под производственные нужды, общей площадью 30 588 кв.м., кадастровый номер 23:35:0508016:45.

В сообщении о проведении торгов указано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:45 имеется незаконная постройка, выходящая за границы указанного земельного участка, а также о том, что в отношении имущества, выставленного на торги, имеются ограничения.

Согласно протоколу от 31.07.2021 победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признан участник торгов Федоров В.В., который при отсутствии предложений других участников торгов представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника в размере 11 222 222 руб. (НДС не облагается), которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

По результатам торгов 02.08.2021 заключен договор купли-продажи указанного имущества с Федоровым В.В. и Мальцевым А.В.

06.10.2021 переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

В соответствии с порядком и условиями проведения торгов по реализации предмета залога ООО "Самородок-Союз ВМ", утвержденного ПАО Банк ВТБ, заявителем является юридическое или физическое лицо, направившее заявку на участие в торгах. Победителем торгов является участник торгов, признанный победителем на торгах. Победитель на торгах становится покупателем по договору купли-продажи имущества на торгах. Участник торгов - юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в соответствии с действующим законодательством на электронной площадке оператора и допущенный к участию в торгах.

В соответствии с пунктом 8.12 Порядка заявка на участие в торгах составляется в произвольной форме на русском языке и должна содержать указанные в сообщении о проведении торгов следующие сведения:

- наименование, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес заявителя (для юридических лиц):

- ФИО, паспортные данные, сведения о месте жительства заявителя (для физических лиц):

- номер контактного телефона, адрес электронной почты заявителя:

- сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, конкурсным кредиторам, конкурсному управляющему, и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале заявителя конкурсного управляющего, а также в саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является конкурсный управляющий.

Из материалов дела следует, что заявку на участие в торгах подал Федоров В.В., по результатам ее рассмотрения составлен протокол от 31.07.2021 N 4365-ОТПП/1 о допуске Федорова В.В. к участию в торгах. Так как была подана единственная заявка и предложение Федорова В.В. соответствовало порядку и условиям проведения торгов, то Федоров В.В. был признан победителем торгов. Это подтверждается протоколом N 4365-ОТПП/2, в соответствии с которым Федоров В.В. признан победителем. В соответствии с данным протоколом Федоров В.В. обязуется в течение 5 дней с даты получения предложения заключить договор купли-продажи имущества и подписать договор купли-продажи имущества.

На электронной площадке, проводившей торги, заблаговременно, в соответствии с требованиями закона размещен проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем, 02.08.2021 договор купли-продажи недвижимого имущества заключен с победителем торгов Федоровым В.В., а также Мальцевым А.В.

Данный договор заключен на основании протокола от 31.07.2021 N 4365-ОТПП/2.

Суд пришел к обоснованному выводу, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, реализованного на торгах, возможно только с победителем торгов.

Исходя из материалов дела, 02.08.2021 в адрес конкурсного управляющего Буздуган А.А. от имени Федорова В.В. направлено заявление с просьбой заключить договор купли-продажи имущества по вышеуказанному лоту следующим образом: доля в размере 1/2 имущества - Федоров В.В. (победитель торгов): доля 1/2 имущества Мальцев Александр Владимирович. При этом, оплата за приобретенное недвижимое имущество проводится следующим образом:

- 28.07.2021 Федоров В.В. оплатил 2 231 712 руб. (задаток);

- 09.08.2021 Федоров В.В. оплатил 3 379 400 руб.;

- 09.08.2021 Мальцев А.В. оплатил 5 611 111 руб.

В материалы дела представлено гражданское соглашение, заключенное между Федоровым В.В. и Мальцевым А.В., согласно которому Фёдоров В.В. участвует в торгах по продаже имущества должника по делу N А32-36148/2018 на электронной торговой площадке "Профит", от своего имени производит подачу заявки на торгах, оплату задатка и прочие процедурные вопросы по участию в торговой процедуре. По условиям соглашения в случае победы на торгах участвующая в них сторона предоставляет Мальцеву А.В. право совместного долевого приобретения имущества, входящего в состав лота, и заключения в отношении него совместного (долевого) договора купли-продажи между сторонами в соотношении 1/2 доли.

02.08.2021 должник в лице конкурсного управляющего заключил с Федоровым В.В. и Мальцевым А.В. договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 по цене, равной 11 222 222 руб. (НДС не облагается)".

В соответствии с положениями статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В рассматриваемом случае задаток оплачивал лично Федоров В.В., в назначении платежа не указано, что он действует по поручению принципала. В представленном гражданском соглашении данные правоотношения не урегулированы.

У суда отсутствует возможность дать правовую квалификацию возникшим отношениям как агентским, исходя из установленных обстоятельств, в частности исходя из того, что Федоров В.В. не исполнял поручение Мальцева А.В., так как все действия на стадии проведения торгов Федоров В.В. совершил от своего имени.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии с абзацем 3 части 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Указанные нормы не подлежат применению к спорным правоотношениям.

В силу прямого указания закона агентские правоотношения между Федоровым В.В. и Мальцевым А.В. не возникли. Гражданское соглашение фактически представляет собой частичный перевод прав и обязанностей победителя торгов Федорова В.В. на Мальцева А.В. на основании заявления, направленного конкурсному управляющему 02.08.2021.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Имущественный комплекс должника может быть реализован исключительно путем проведения торгов в силу прямого указания закона.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что у конкурсного управляющего должника Буздугана А.А. отсутствовали правовые основания для заключения договора купли-продажи с Федоровым В.В. и Мальцевым А.В. в равных долях, так как это нарушает норму пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По данному факту конкурсный управляющий должника Буздуган А.А. привлечен к административной ответственности на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2023 по делу N А32-13709/2023.

Признавая недействительными результаты торгов, проведенных посредством публичного предложения по реализации имущества должника, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:45 расположено здание весовой площадью 16,4 кв.м. с кадастровым номером 23:35:0508016:167, принадлежащее должнику.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества между юридическими лицами от 06.06.2011 должник приобрел в собственность здание весовой площадью 16,4 кв.м., литер Е, кадастровый номер 23:35:0508016:167. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.

Впоследствии здание реконструировано, изготовлен технический паспорт, однако в эксплуатацию объект не введен, не поставлен на кадастровый учет и не зарегистрирован в качестве объекта недвижимости.

В соответствии с техническим паспортом общая площадь магазина-закусочной составляет 394,6 кв.м. Данное здание состоит из трех этажей, включая подвальный этаж.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса; отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в гражданском обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В рассматриваемом случае сведения о праве собственности должника на здание весовой, площадью 16,4 кв.м. с кадастровым номером 23:35:0508016:167 не исключены из ЕГРН.

Решением Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 16.10.2023 по делу N 2-1439/2023 оставлено без удовлетворения исковое заявление администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района к Федорову В.В., Мальцеву А.В., Форастинову В.М. о признании нежилого здания площадью 394,60 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:534 (предыдущий кадастровый номер 23:35:0508016:45), по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Лидии Полонской, 6, самовольной постройкой и ее сносе. Судебный акт вступил в законную силу 17.11.2023.

Из решения Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 16.10.2023 по делу N 2-1439/2023 следует, что реконструкция здания осуществлялась на основании ранее представленного разрешения на реконструкцию здания весовой в магазин-кафе.

В августе 2013 г. генеральный директор ООО "Самородок-Союз ВМ" Форастинов В.М. обращался в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением о вводе в эксплуатацию здания магазина-кафе, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:45. Управление архитектуры письмом N 554 от 23.08.2013 отказало ввести объект в эксплуатацию ввиду не предоставления акта приемки реконструированного здания магазина-кафе, документа, подтверждающего соответствие здания техническим условиям, схемы, отображающей расположение здания, а также схемы планировочной организации земельного участка.

Во исполнение требований уполномоченного органа юридическое лицо заключило с ООО "Архитектура" договор на выполнение инженерно-геодезических работ от 28.08.2013 N 655. Результатом работ была подготовленная контрольно-геодезическая съемка от 06.09.2013, со схемой расположения здания на земельном участке.

В сентябре 2013 года общество повторно представило документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением недостающих документов. Письмом Управления от 16.09.2013 N 642 обществу повторно отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия градостроительного плана земельного участка и разрешения на реконструкцию здания.

Генеральный директор ООО "Самородок-Союз ВМ" 04.12.2013 подал заявление (N 8750 от 04.12.2013) с недостающими документами, а именно: разрешением на реконструкцию и градостроительным планом.

Письмом Управления от 12.12.2013 N 825 обществу отказано в выдаче разрешения на реконструкцию здания магазина-кафе, поскольку общество не представило схему расположения здания в пределах земельного участка, принадлежащего обществу, а также в техническом плане отсутствует схема расположения здания на земельном участке.

В декабре 2013 должнику отказано в выдаче акта на ввод объекта в эксплуатацию. Причиной отказа явилось следующее: реконструированное здание по сведениям контрольно-геодезической съемки выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:45.

Таким образом, общество не смогло получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по указанной причине, исправление которой возможно только в судебном порядке.

ООО "Самородок-Союз ВМ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Усть-Лабинскому городскому поселению Усть-Лабинского района Краснодарского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю о признании кадастровой ошибки при установлении границ земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:14 площадью 38 830 кв.м, об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:45 в соответствии с откорректированным межевым планом, внесении в государственный кадастр недвижимости изменений в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:45. Делу присвоен номер N А32-42225/2015

В рамках дела N А32-42225/2015 судом назначена судебная экспертиза. Эксперт в заключении пришел к выводу о том, что имеется реестровая ошибка в определении границ земельного участка, принадлежащего обществу, и она подлежит исправлению.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2018 по делу N А32-42225/2015 исковое заявление общества удовлетворено. Суд обязал исправить в Едином государственном реестре недвижимости реестровую ошибку, допущенную при установлении границ земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:14, площадью 38 830 кв.м., установлены границы земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:45 в соответствии с межевым планом от 06.05.2014, подготовленным кадастровым инженером Ганиным Леонидом Григорьевичем (номер квалификационного аттестата кадастрового инженера: 23-11-372) в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:45, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форостинова, 4. Суд указал, что данное решение является основанием для указания в ЕГРН сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:45, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форостинова, 4, в соответствии с межевым планом от 06.05.2014, подготовленным кадастровым инженером Ганиным Леонидом Григорьевичем (номер квалификационного аттестата кадастрового инженера: 23-11-372).

Однако, генеральный директор ООО "Самородок-Союз ВМ" Форастинов В.М. не смог внести изменения в ЕГРН в части исправления реестровой ошибки о местоположении земельного участка в виду наличия арестов и ограничений на земельный участок по заявлению кредиторов и в последующем введении процедуры банкротства.

Суд общей юрисдикции пришел к выводу, что реконструкция здания весовой в здание магазина-закусочной осуществлялась на основании разрешительной документации. Представленные ответчиком доказательства подтверждают данный факт.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлено, что спорное здание не имеет признака самовольной постройки, которые указаны в диспозиции статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что также подтверждено заключением эксперта от 12.10.2023 N 23-055.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд пришел к обоснованному выводу, что при проведении процедуры торгов нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта, имеющего признаки недвижимого имущества, но правовая судьба которого не определена, право собственности не зарегистрировано.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2024 заявителю Форастинову В.М., а также конкурсному управляющему должника Буздуган А.А. предложено дать пояснения относительно возможности завершения оформления спорного реконструированного здания и ввода его в эксплуатацию.

Конкурсный управляющий должника Буздуган А.А. в пояснениях от 14.02.2024 указал, что это сделать невозможно, так как на все направленные им заявления и запросы из органов местного самоуправления получены отрицательные ответы.

Из пояснений Форастинова В.М. следует, что завершить оформление права собственности на реконструированное здание на должника с последующим включением в конкурсную массу с целью погашения задолженности и прекращения процедуры банкротства не представляется возможным только по одной причине - земельный участок под спорным строением находится в собственности победителя торгов Федорова В.В. и гражданина Мальцева А.В., не имеющего отношения к торгам.

Представитель учредителя пояснил, что реконструкция здания весовой производилась на основании ранее представленного разрешения на реконструкцию здания весовой в магазин-кафе, копия которого имеется в материалах обособленного спора.

В процессе рассмотрения обособленного спора конкурсный управляющий должника заявил о фальсификации доказательств, просил проверить достоверность представленного Форастиновым В.М. разрешения от 28.10.2002 N 1737 на реконструкцию здания весовой в здание магазин-кафе, и в случае установления факта фальсификации этого доказательства, исключить этот документ из числа доказательств.

Обращаясь с апелляционной жалобой, конкурсный управляющий должника указал, что суд необоснованно отказал в исключении из числа доказательств разрешения N 1737 от 28.10.2002 на реконструкцию здания насосной в здание магазин-кафе, в связи с отсутствием у заявителя оригинала документа; суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств о фальсификации доказательств.

При оценке указанного довода суд апелляционной инстанции исходит из разъяснений, которые даны в абзаце третьем пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", согласно которым исходя из положений части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит рассмотрению заявление о фальсификации, если оно подано в отношении документа, подложность которого, по мнению суда, не повлияет на исход дела в связи с наличием в материалах дела иных доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства.

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, а также предмета доказывания по настоящему обособленному спору, суд пришел к выводу, что установление судом факта наличия разрешения от 28.10.2002 N 1737 на реконструкцию здания весовой в здание магазина-кафе не повлияет на исход обособленного спора, учитывая, что спор о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе рассмотрен судом общей юрисдикции; в производстве Арбитражного суда Краснодарского края имеется дело о признании за должником права собственности на спорный объект. Более того, установление данного обстоятельства не входит к предмет доказывания по настоящему обособленному спору - признание торгов недействительными. В связи с этим ходатайство о фальсификации не подлежит удовлетворению.

Довод конкурсного управляющего должника о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по обособленному спору до рассмотрения апелляционной жалобы на решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 16.10.2023, отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правомерно отказал в приостановлении производства по делу ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у конкурсного управляющего должника правовых оснований признавать данное спорное нежилое здание незаконной постройкой и включать указанные сведения в сообщение о проведении торов посредством публичного предложения.

При этом, утверждение конкурсного управляющего о том, что он не знал о наличии данного здания и его спорном правовом статусе, опровергается материалами дела.

22.01.2019 залоговый кредитор - ПАО "Банк ВТБ" утвердил порядок проведения торгов по реализации предмета залога. Проведение первых торгов назначено на 20.01.2021, торги признаны несостоявшимися. Повторные торги объявлены 04.03.2021, которые также признаны несостоявшимися.

21.04.2021 конкурсный управляющий направил в адрес залогового кредитора предложение об оставлении предмета залога за собой. В ответ на данное предложение залоговый кредитор направил письмо от 04.05.2021 N 2751/459260 следующего содержания: согласно акту инвентаризации и отчету конкурсного управляющего на территории имущественного комплекса находится 17 единиц строений и сооружений (в том числе заборы, кафе, навесы), включая 8 зданий, заложенных банку. Согласно информации из вышеуказанного отчета и с сайта ЕФРСБ, оценка незаложенного имущества до настоящего времени не проведена, порядок продажи данного имущества не определен. Таким образом, принятие решения об оставлении за банком (нереализованного со вторых торгов заложенного имущества), нарушает законные интересы залогодержателя, по причине наличия на заложенном Банку земельном участке незаложенных объектов (не вошедших в порядок продажи имущества и не указанных в публикации о продаже имущества должника). Возникают риски оспаривания торгов, возврата имущества, принятого на баланс, в конкурсную массу, земельного спора о выделении сервитута, затягивания процедуры банкротства на неопределенных срок с дополнительными затратами Банка. Учитывая вышеизложенное, банк просил аннулировать торги, провести оценку всего незаложенного недвижимого имущества должника, созвать собрание кредиторов со следующей повесткой дня: принятие нового порядка продажи залогового и не залогового имущества. Порядок реализации имущества, принятый собранием кредиторов, утвердить в суде.

31.05.2021 залоговый кредитор - ПАО "Банк ВТБ" направил в адрес конкурсного управляющего Буздуган А.А. ходатайство о приостановлении проведения торгов, в связи с обнаружением на заложенном земельном участке неоформленного объекта капитального строительства. Также кредитор просил запросить информацию в администрации района о том, выдавалось ли разрешение на строительство здания кафе площадью 200 кв.м., а также сообщить, сколько по времени займет межевание земельного участка 23:35:0508016:45 (залоговый), для целей выделения участка под фактически самовольную постройку, а также предполагаемые расходы.

Конкурсный управляющий Буздуган А.А. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества с установлением начальной цены продажи имущества должника посредством публичного предложения, находящегося в залоге у ПАО Банка ВТБ в размере 13 948 200 руб. и утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО "Самородок-Союз ВМ" посредством публичных предложений, находящегося в залоге у ПАО Банк ВТБ.

Конкурсный управляющий указал, что на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:45, находящемся в залоге у банка, построено двухэтажное здание площадью около 200 кв.м. Данное здание наполовину построено на участке, который является предметом залога, а другая половина построена на земельном участке, принадлежащем третьему лицу. Данный объект недвижимости не зарегистрирован, фактически это самовольная постройка. Оснований для включения в конкурсную массу данного объекта недвижимости в настоящее время у конкурсного управляющего отсутствует. Вместе с тем, даже если бы на земельном участке кадастровый номер 23:35:0508016:45 находилось иное имущество, не находящееся в залоге у банка, права банка в этом случае не нарушены. На торгах проходила реализация залогового имущества в соответствии с утвержденным банком положением и в соответствии с действующим законодательством. Риски оспаривания торгов, возврата имущества, принятого на баланс, в конкурсную массу, земельного спора о выделении сервитута ответствуют, так как двухэтажное здание построено незаконно. Кроме того, у конкурсного управляющего отсутствуют законные основания для аннулирования торгов. Аннулирование торгов приведет к затягиванию процедуры конкурсного производства.

Конкурсный управляющий Буздуган А.А. 01.07.2021 объявил торги посредством публичного предложения.

03.08.2021 конкурсный управляющий опубликовал информацию о результатах торгов, а 09.08.2021 информацию о заключении договора купли-продажи с победителем торгов и третьим лицом. Все эти действия произведены до рассмотрения Арбитражным судом ходатайства. После проведения торгов Буздуган А.А. направил в адрес Арбитражного Суда Краснодарского края заявление об отказе от иска (заявления), определением Арбитражного Суда Краснодарского края от 21.09.2021 отказ конкурсного управляющего от заявления об утверждении положения о порядке реализации имущества должника принят судом, производство по заявлению прекращено.

Таким образом, конкурсный управляющий заведомо знал о наличии спорного здания и даже при наличии письменных возражений залогового кредитора о продаже посредством публичного предложения провел торги путем публичного предложения, существенно нарушив порядок их проведения.

Также конкурсный управляющий должника Буздуган А.А., заведомо зная о наличии на одном земельном участке недвижимого имущества как обремененного залогом, так и не обремененного таковым, осуществил реализацию всего имущественного комплекса одним лотом в рамках положения о продаже залогового имущества, при наличии возражений относительно такой процедуры от самого залогового кредитора.

Действие принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в рассматриваемой ситуации не может быть преодолено волей кредиторов (прежде всего залогового кредитора), установивших порядок продажи объектов по признаку наличия или отсутствия обременения имущества залогом.

Нахождение продавца в процедуре банкротства и применение законодательства о банкротстве не может нивелировать законодательные запреты, к которым относится обозначенный принцип.

То обстоятельство, что положение о продаже имущества должника утверждено собранием кредиторов (судебным актом), не исключает внесение в него изменений.

В данном случае конкурсный управляющий Буздуган А.А. допустил правовую ситуацию, при которой возможен выход в гражданский оборот неразрывно связанных объектов по отдельности, что противоречит не только требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок, поскольку все объекты ранее находились в собственности одного лица - должника. Реализация земельного участка отдельно от расположенного на нем строения влечет возникновение правовой неопределенности в пользовании объектами недвижимости.

Реализация имущества должника не возможна до определения правового статуса объекта, возведенного на земельном участке, и не введенного в эксплуатацию. Признание права собственности на спорный объект или признание объекта самовольной постройкой и его снос в любом случае влияют на стоимость реализуемого имущества; не исключена возможность изменения границ земельного участка, выделения земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, правовой статус которого не урегулирован.

Конкурсный управляющий Буздуган А.А., заведомо зная, что здание весовой с кадастровым номером 23:35:0508016:167, реконструированное в здание кафе-столовая общей площадью 394,60 кв.м. входит в конкурсную массу (инвентаризационная опись имущества должника), не принял меры к оформлению права собственности должника на указанное реконструированное здание и не включил в конкурсную массу данный объект недвижимого имущества, что повлекло за собой значительное занижение стоимости имущества должника.

31.07.2021 имущество должника реализовано конкурсным управляющим Буздуган А.А. с торгов. При этом, в перечень реализованного имущества с торгов не было включено здание весовой, реконструированное в здание кафе-столовой, расположенное на земельном участке, стоимостью 9 248 302,85 руб. По результатам торгов, согласно договору купли-продажи, заключенному с Федоровым В.В. и Мальцевым А.В., право собственности на указанный имущественный комплекс перешло к указанным лицам, цена договора составила 11 222 222 руб.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что при проведении процедуры торгов конкурсным управляющим допущены существенные нарушение норм действующего законодательства, ввиду этого торги подлежат признанию недействительными.

Более того, отказ в признании торгов недействительными приведет к невозможности завершить оформление правовой документации на спорное нежилое здание, так как по результатам торгов земельный участок под зданием находится в собственности лиц, заключивших договор купли-продажи по итогам торгов. В силу прямого указания закона оформление права собственности на объект недвижимого имущества возможно исключительно лицом, который является правообладателем земельного участка.

Признание торов недействительными восстановит право должника на возможное включение в конкурсную массу имущества большей стоимостью, что в свою очередь приведет к погашению задолженности в большем размере с учетом не включенного в эту массу имущества.

Вопреки доводам апеллянтов, спор о признании торгов недействительными может быть разрешен до рассмотрения апелляционным судом жалобы на судебный акт общей юрисдикции об отказе в признании объекта строительства самовольной постройкой и сносе самовольной постройки, до рассмотрения арбитражным судом Краснодарского края иска должника о признании права собственности на объект строительства, поскольку в рассматриваемом случае имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о существенных нарушениях, допущенных при проведении торгов. Разрешение указанных споров не может легитимировать незаконные торги. Новые торги могут быть проведены только после установления правового статуса всех объектов, подлежащих реализации на торгах, и определения их действительной стоимости.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционных жалоб, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционных жалобах, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Поскольку при принятии апелляционной жалобы к производству конкурсному управляющему должника было предложено представить документы, подтверждающие факт уплаты государственной пошлины, однако данное требование не исполнено, в доход федерального бюджета с должника надлежит взыскать 3 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2024 по делу N А32-36148/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Самородок-Союз ВМ" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3 000 руб. за подачу апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Сулименко

Судьи

Д.С. Гамов М.А. Димитриев