Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 января 2025 г. N Ф05-22305/18 по делу N А41-44410/2018

Москва

27 января 2025 г.

Дело N А41-44410/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2025.

Полный текст постановления изготовлен 27.01.2025.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Каменецкого Д.В.,

судей: Голобородько В.Я., Трошиной Ю.В.,

при участии в заседании:

конкурсный управляющий ООО "Ивастрой" Тулинов С.В. - лично, паспорт,

от Администрации городского округа Химки Московской области: Шиповская Г.В. по дов. от 01.08.2024,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

конкурсного управляющего ООО "Ивастрой" Тулинова С.В.

на определение Арбитражного суда Московской области от 17.07.2024,

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024

по заявлению конкурсного управляющего должника о признании договоров аренды N ЮА-62 и N ЮА-63 от 11.04.2014 с участием Администрации городского округа Химки Московской области недействительными

в рамках дела о признании ООО "Ивастрой" несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 ООО "Ивастрой" (должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Аглинишкене С.А. В отношении должника применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщика" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.08.2021 конкурсным управляющим ООО "Ивастрой" утвержден Тулинов С.В.

Конкурсный управляющий ООО "Ивастрой" обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительными договоров аренды от 11.04.2014 N ЮА-63: в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020402:1912, общей площадью 1539 кв.м., расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки; и N ЮА-62 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020402:1913, общей площадью 2874 кв.м., категория земель - "населенных пунктов".

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2023 определение Арбитражного суда Московской области от 30.08.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 по делу N А41-44410/2018 отменены, обособленный спор отправлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции указал необходимость исследования и установления судом даты ввода объектов в эксплуатацию, момента регистрации на них права собственности и правообладателя объектов недвижимости, нахождения либо отсутствия на спорных земельных участках в момент заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества. Судами не рассмотрено довод заявителя о нахождении на земельных участках, в момент заключения договоров аренды, объектов недвижимого имущества, не принадлежащих на праве собственности должнику, а также отсутствии легитимной цели приобретения в аренду земельных участков под такими объектами.

При новом рассмотрении обособленного спора определением Арбитражного суда Московской области от 17.07.2024, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, конкурсный управляющий ООО "Ивастрой" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Московской области от 17.07.2024 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 и направить обособленный спор на новое рассмотрение.

В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции конкурсный управляющий ООО "Ивастрой" доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации городского округа Химки Московской области в судебном заседании возражал по доводам кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей и лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст.ст. 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.11.2006 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Ивастрой" заключен инвестиционный контракт N ЮИ-29 (Контракт), предметом которого являлось строительство малоэтажного жилого комплекса по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, квартал Ивакино.

В рамках реализации инвестиционного контракта ООО "Ивастрой" осуществило строительство малоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, квартал Ивакино.

11.04.2014 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Ивастрой" заключены договоры аренды земельного участка N ЮА-62 и N ЮА-63 во исполнение постановления Администрации городского округа Химки Московской области от 30.09.2013 N 950 "Об образовании самостоятельных земельных участков в результате раздела земельного участка площадью 4594 кв.м., с кадастровым номером 50:10:0020402:960, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе квартала Ивакино".

Договоры аренды заключены в отношении земельных участков: площадью 1539 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0020402:1912, и площадью: 2874 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0020402:1913. Разрешенное использование: "для жилищного строительства".

Пунктом 1.3 договоров установлено, что на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Конкурсный управляющий должником пояснил, что согласно пункту 1.3 договора на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, вместе с тем, согласно сведениям с публичной кадастровой карты на данном земельной участке расположено двухэтажное здание (поликлиника для детского и взрослого населения, а также детское дошкольное учреждение).

В соответствии с актом осмотра от 20.08.2021 на земельном участке расположена детская игровая площадка и объект капитального строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N КУВИ-002/2021-121706013 на земельном участке расположено нежилое помещение (детское дошкольное учреждение) с кадастровым номером 50:10:0020402:1619, который в свою очередь расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 50:10:0020402:1243.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N КУВИ-002/2021-132446245 в отношении нежилого помещения (поликлиника для детского и взрослого населения) с кадастровым номером 50:10:0020402:1243 зарегистрированы сведения о правообладателях:

1. Муниципальное предприятие городского округа Химки Московской области "Объединенная теплосеть", ИНН: 5047035181, ОГРН: 1025006175259 на праве хозяйственного ведения;

2. Городской округ Химки Московской области на праве собственности.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2021 N КУВИ-002/2021-140092391 земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:1913 снят с кадастрового учета 12.05.2017.

Конкурсный управляющий должником считает, что с 12.05.2017 земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:1913, являющийся предметом договора аренды N ЮА-62 от 11.04.2014, на кадастровом учете не состоял, следовательно, не мог предоставляться в аренду, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными сделками договоров аренды земельного участка от 11.04.2014 N ЮА-62 и N ЮА-63 на основании ст.ст. 168, п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего при повторном рассмотрении обособленного спора, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

При новом рассмотрении обособленного спора судом истребованы регистрационные дела на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:10:0020402:1913, 50:10:0020402:1912, а также материалы судебного дела N А41-33629/2021 по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Ивастрой" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Проанализировав данные первичной документации, суд установил, что именно за должником (ООО "Ивастрой") длительный период времени числились объекты недвижимости, что и привело к заключению новых договоров аренды с Администрацией городского округа Химки Московской области.

Действительно должник начал реализацию недвижимости либо передавал объекты инвесторам согласно условиям контракта.

Однако, до регистрации права собственности инвесторами либо покупателями недвижимости за собой пользователем по договору аренды оставался застройщик - должник.

Судом установлено, что доводы конкурсного управляющего ООО "Ивастрой" о наличии оснований для применения статей 166, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованные, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что действия должника и ответчика по заключению договоров аренды от 11.04.2014 являлись злонамеренными, нарушающими требования закона или иного правового акта и при этом посягающими на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а так же довод о том, что у сторон на момент подписания спорных договоров аренды отсутствовало намерение их фактически исполнить.

Доказательств, подтверждающих доводы, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Применительно к нормам ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/99-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", суд пришел к выводу, что договоры аренды, заключенные между ООО "Ивастрой" и Администрацией городского округа Химки Московской области, были направлены на создание возможности исполнения должником своих обязательств, осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., г. Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, квартал Ивакино, поскольку отсутствие договора, определяющего права застройщика на землю, исключает возможность разработки проектной документации, получение разрешительной документации, например, разрешения на ввод в эксплуатацию и др. Застройщик обязан иметь земельный участок в собственности или на праве аренды с целью строительства жилых домов и введения их в эксплуатацию.

При таких установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности наличия оснований для признания оспариваемых конкурсным управляющим договоров аренды недействительными сделками.

С выводами суда первой инстанции мотивированно согласился арбитражный апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций указания суда округа выполнены в полном объеме.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды первой и апелляционной инстанций правильно определили правовую природу спорных правоотношений, с достаточной полнотой установили все существенные для дела обстоятельства, которым дали надлежащую правовую оценку и пришли к правильным выводам.

Довод кассационной жалобы об ошибочном применении судами, вопреки указаниям суда кассационной инстанции, норм ст. 69 АПК РФ ошибочен. Даная норма судом не применялась, а истребование материалов судебного дела и их оценка в рамках иного судебного спора об обратном не свидетельствует.

Иные доводы кассационной жалобы повторяют доводы уже заявленные в судах первой и апелляционной инстанций и рассмотренные судами на основании представленных доказательств.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что кассационная жалоба не содержит указания на наличие в материалах дела каких-либо доказательств, опровергающих выводы судов, которым не была бы дана правовая оценка судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции.

Судами правильно применены нормы материального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доводы кассационной жалобы, изучены судом, однако, они подлежат отклонению как направленные на переоценку выводов судов по фактическим обстоятельствам дела, что, в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, недопустимо при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в Определении от 17.02.2015 N 274-О, ст.ст. 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, представляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципа состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 17.07.2024, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 по делу N А41-44410/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Д.В. Каменецкий

Судьи

В.Я. Голобородько Ю.В. Трошина