Вопрос: Возможно ли оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность? Дом состоит из двух квартир, которые принадлежат гражданам на праве собственности. Земельный участок имеет категорию земель сельскохозяйственного назначения (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2022 г.)

Дом состоит из двух квартир, которые принадлежат гражданам на праве собственности. Земельный участок имеет категорию земель сельскохозяйственного назначения. Решается вопрос о переводе земельного участка в земли населенных пунктов, но это займет продолжительное время.

Возможно ли оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность?

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) оформление земельного участка включает в себя его постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности.

В соответствии с п. 3, 4, 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В этой связи обращаем внимание на несколько нюансов.

1. В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок.

В силу ст. 42 ЗК РФ одной из обязанностей собственников земельных участков является использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1 ст. 77 ЗК РФ). В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов (п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, что закреплено подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Пункт 1 ст. 79 ЗК РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Согласно ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

Из изложенного следует, что на землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом для размещения зданий и сооружений возможно использовать лишь земельный участок сельскохозяйственного назначения, не являющийся сельскохозяйственными угодьями, за исключением строительства жилых домов, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. В этой связи смотрите кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 6 ноября 2019 г. N 35-КА19-5; кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 6 ноября 2019 г. N 35-КА19-4.

2. В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

При этом, в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка в этом случае осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (письмо Министерства экономического развития РФ от 29.12.2010 г. N Д23-5416 "О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом").

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (смотрите п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)).

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П). При этом суды исходят из того, что в случае обращения собственника помещения в многоквартирном доме в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен этот дом, формирование и проведение кадастрового учёта земельных участков осуществляются в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (смотрите кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 30.09.2020 г. N 56-КАД20-1-К9).

При отсутствии обращения собственников помещений в многоквартирном доме образование указанного в ч. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона, п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не требуется; на уполномоченный орган возлагается обязанность по образованию земельного участка.

3. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (п. 1 ст. 83 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 35 ГрК РФ и п. 5 ст. 85 ЗК РФ малоэтажные, среднеэтажные жилые дома могут размещаться на земельных участках из категории земель населенных пунктов, отнесенных к территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами либо к зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (пр. Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 4 февраля 2019 г. по делу N 33а-95/2019).

При этом в соответствии с абзацем 7 п. 1 ст. 8 ЗК РФ перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Категория земель, в соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ, устанавливается в том числе в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, и иных документах в случаях, установленных Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В этой связи смотрите письмо Министерства экономического развития РФ от 29 октября 2010 г. N Д23-4425 "По вопросу разъяснения земельного законодательства"; письмо Министерства экономического развития РФ от 12 октября 2011 г. N Д23-4272 "О правомерности изменения категории земель".

В этой связи полагаем, что до изменения категории земель на земли населенных пунктов, путем внесения соответствующих изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки, образование земельного участка под многоквартирным домом не представляется возможным. В этой связи смотрите: решение Пермского краевого суда от 27 сентября 2018 г. по делу N 3а-216/2018; решение Михайловского районного суда Алтайского края от 6 октября 2017 г. по делу N 2-354/2017.

4. В некоторых случаях квартира [в судебном порядке] может быть признана жилым домом. Это возможно, в частности, если объект недвижимости по своим техническим характеристикам соответствует жилому дому, не имеет в своем составе других квартир, имеет один вход, оборудован необходимыми коммуникациями (например, центральный водопровод, канализация, отопление, автономное газоснабжение), не имеет инженерных сетей, обслуживающих третьих лиц, используется исключительно членами одной семьи. Чтобы признать квартиру жилым домом, потребуется обратиться в суд по месту нахождения объекта недвижимости. В зависимости от обстоятельств дела наряду с исковыми требованиями о признании квартиры жилым домом могут быть заявлены, в частности, требования о прекращении права собственности (общей собственности) на квартиру и признании права собственности на жилой дом, об обязании Росреестра внести изменения в ЕГРН, о признании права собственности на земельный участок под жилым домом и др. Ответчиком по подобным искам, как правило, является администрация муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости. К исковому заявлению обязательно прилагаются, в частности, документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основываются требования". Подробнее смотрите Вопрос: Был двухквартирный жилой дом, одно помещение сгорело, второе помещение нужно перевести в индивидуальный жилой дом. Какие документы требуется предоставить в Росреестр для перевода квартиры в жилой дом? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, декабрь 2020 г.); апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 13 декабря 2016 г. по делу N 33-21791/2016; Вопрос: Учреждение на праве оперативного управления имеет двухквартирный дом (одна квартира - жилая, вторая - нежилая), собственником является РФ. Дом находится на земельном участке (земельный участок не разделен, находится в постоянном бессрочном пользовании). Учреждение планирует передать жилую часть своему сотруднику на праве собственности. Для этого необходимо разделить земельный участок на два, но для раздела необходимо изменить назначение здания на "дом блокированной застройки". Каким образом можно осуществить изменение назначения здания, чтобы передать сотруднику в собственность? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2020 г.).

При этом в соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ, п. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки и прочно связанные с ним объекты недвижимости, виды, использования которых не входят в перечень видов разрешенного использования, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни. Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка не может быть лишен права в формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, ввиду отсутствия градостроительного регламента. В этой связи смотрите постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2020 г. N 15АП-655/20; решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 2 марта 2021 г. по делу N 2а-129/2021.

Однако данный способ разрешения возникшей ситуации представляется на спорным. Кроме того, предоставление земельного участка в таком случае будет осуществляться в порядке, предусмотренном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Подробнее смотрите Вопрос: Порядок оформления земельных участков в бессрочное пользование, выдачи разрешения на использование земельных участков для размещения элементов благоустройства, оформление сервитута казенным учреждением (форма заявления, сроки, последовательность подачи документов в органы власти Камчатского края) (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2022 г.).

Кроме этого, даже в случае удачного оформления земельного участка осуществить реконструкцию существующих объектов недвижимость и строительство новых будет невозможно. В этой связи смотрите Кассационное определение СК по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 2 февраля 2022 г. по делу N 8а-11494/2021[88а-1301/2022-(88а-12183/2021)].

Также с момента признания квартиры жилым домом у администрации более не будет обязанности формировать земельный участок, соответственно, и вносить изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

29 марта 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.