Вопрос: Судебная защита прав дольщика при несвоевременной передаче объекта долевого строительства (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2021 г.)

Между физическим лицом и организацией-застройщиком заключен договор долевого участия. По договору застройщик обязался передать квартиру во втором квартале 2021 года. Застройщик дом не ввел в эксплуатацию, квартиру в срок не передал.

Может ли физическое лицо подать в суд иск о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства до передачи квартиры и введения дома в эксплуатацию? Должен ли истец предварительно направить претензию? Сколько ждать ответа от застройщика?

Договором предусмотрена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

До какого размера вправе снизить неустойку суд? Вправе ли дольщик требовать уплатить штраф в размере 5% от присужденной суммы неустойки? Облагаются ли данные иски госпошлиной?

Договором предусмотрена подача в суд дольщиком в соответствии с законодательством, то есть без указания конкретного суда.

В какой суд должен обратиться дольщик, если застройщик зарегистрирован по адресу: г. Москва, проспект Андропова? Может ли дольщик обратиться в суд по адресу своей регистрации (Якутский городской суд)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

1. Участник строительства вправе предъявить требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

2. Неустойка может быть уменьшена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства по заявлению ответчика и при представлении последним соответствующих доказательств такой несоразмерности. Окончательное решение по данному вопросу всегда может принять только суд.

3. Обязательный претензионный порядок для данной категории споров не предусмотрен. Вместе с тем для целей взыскания штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя желательно предъявить застройщику досудебное требование (претензию) о выплате неустойки.

4. Истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей.

5. Участник долевого строительства вправе предъявить иск к застройщику о взыскании неустойки по месту своего жительства.

Обоснование вывода:

Предъявление требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно разъяснению, изложенному в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 (далее - Постановление N 7), по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Из приведенных норм следует, что застройщик в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивает гражданину - участнику долевого строительства неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки и до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и, как следствие, до передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.05.2020 N 305-ЭС19-26182 по делу N А41-48615/2019, определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30.03.2021 по делу N 8Г-4769/2021[88-6549/2021], апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16.07.2021 по делу N 33-20373/2021, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16.07.2020 по делу N 33-12147/2020, определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.07.2020 по делу N 8Г-16920/2020[88-17261/2020], апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 06.12.2018 по делу N 33-19200/2018).

В рассматриваемой ситуации в исковом заявлении о взыскании неустойки просительную часть, по нашему мнению, можно сформулировать следующим образом: "Взыскать с ответчика неустойку (указать размер неустойки) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период (указать период просрочки: с даты передачи объекта долевого строительства, определенной договором долевого участия, до даты предъявления искового заявления в суд) с продолжением начисления до фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства".

Снижение судом размера неустойки

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (п. 69 Постановления N 7).

При этом, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то в части снижения неустойки суд не обладает абсолютной инициативой, будучи вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (определения от 25.01.2018 N 71-О, от 27.03.2018 N 654-О, от 26.11.2018 N 2956-О, от 18.07.2019 N 2072-О, от 28.11.2019 N 3031-О). Вместе с тем суд не может решить вопрос о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании (определение от 25.04.2019 N 948-О). При оценке соразмерности неустойки, подлежащей взысканию с лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, последствиям нарушения обязательства, а также при определении возможности уменьшения ее размера суд должен учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения и что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования; доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (определения от 29.05.2018 N 1186-О, от 25.04.2019 N 947-О, от 26.03.2020 N 697-О).

Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, п. 75 Постановления N 7, п. 34 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.10.2019 N 5-КГ19-149).

Таким образом, независимо от того, установлена ли неустойка договором или законом, она может быть уменьшена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При этом в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 11680/10 суд указал, что установленный законом размер неустойки представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами, поэтому уменьшение неустойки ниже этого уровня возможно только в особых случаях и по общему правилу допускаться не должно.

В свою очередь, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. Очевидно, что установленный законом размер неустойки не учитывает обстоятельств каждого конкретного дела. В связи с этим размер неустойки в зависимости от конкретных обстоятельств дела может быть снижен судом в случае ее явной несоразмерности до того размера, который по оценке суда является соразмерным для последствий нарушения кредитором обязательства. Суд оценивает такие обстоятельства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ). Таким образом, окончательное решение по данному вопросу всегда может вынести только суд.

Отметим, что по вопросу о том, допустимо ли снижение размера неустойки, взыскиваемой с застройщика на будущее время, по правилам ст. 333 ГК РФ, суды разошлись во мнении. Так, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в одном из своих решений пришла к выводу, что размер присужденной на будущее время неустойки не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ, поскольку на момент ее взыскания не представляется возможным оценить все обстоятельства продолжающегося нарушения обязательства (определение от 11.09.2018 N 11-КГ18-21). В то время как в определении ВС РФ от 19.05.2020 N 305-ЭС19-26182 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что суд, определяя порядок расчета неустойки на будущее время, не лишен возможности учесть требования ст. 333 ГК РФ.

Соблюдение претензионного порядка

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между кредитором и должником по обязательству до передачи дела в суд.

Согласно ст. 3 ГПК РФ исковое заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

В свою очередь, ни Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), ни Закон N 214-ФЗ не возлагают на потребителя обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.01.2019 по делу N 33-2368/2019). Более того, включение в договор участия в долевом строительстве условия об обязательном соблюдении такого порядка до подачи искового заявления в суд квалифицируются судами как ущемляющее права потребителей (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 N 08АП-14053/14).

Однако это не препятствует потребителю направить соответствующую претензию застройщику. Ну а поскольку обязательность досудебного порядка разрешения споров в рассматриваемом случае не предусмотрена, то и сроки рассмотрения претензии участника долевого строительства должны быть кратчайшими (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 N 13АП-16363/15), то есть срок может определяться самим участником долевого строительства с учетом времени, необходимого для доставки корреспонденции.

Отметим, что согласно ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Доказательством отказа добровольного удовлетворения требований потребителя может являться бездействие застройщика по рассмотрению претензии потребителя в установленный им срок или письменное ее отклонение (апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 N 33-29188/15). Таким образом, для целей взыскания судом с застройщика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя целесообразно предъявить досудебное требование (претензию) о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Государственная пошлина

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч. 2 ст. 88 ГПК РФ).

Пунктом 1 ст. 333.19 НК РФ установлены размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями.

При этом на основании подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, с учетом положений п. 3 ст. 333.36 НК РФ освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Как указано в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.07.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (далее - Постановление N 17), с учетом положений ст. 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие гл. III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (ст. 8-12), об ответственности за нарушение прав потребителей (ст. 13), о возмещении вреда (ст. 14), о компенсации морального вреда (ст. 15), об альтернативной подсудности (п. 2 ст. 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (п. 3 ст. 17) в соответствии с пп. 2 и 3 ст. 333.36 НК РФ.

Таким образом, при определении размера госпошлины, уплачиваемой при подаче данного искового заявления, необходимо руководствоваться положениями пп. 2-3 ст. 333.36 НК РФ.

Согласно п. 3 ст. 333.36 НК РФ при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений имущественного характера плательщики, указанные в п. 2 данной статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Территориальная подсудность

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Из разъяснений, данных в пп. 1, 2, 22 Постановления N 17, следует, что к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома с участием гражданина, применяются общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности, об альтернативной подсудности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013, иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей (смотрите также апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2017 N 33-25621/17, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.04.2019 по делу N 33-14615/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2019 по делу N 33-10758/2019, определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.02.2016 по делу N 33-174/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.09.2019 по делу N 33-38596/2019, апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 N 33-44875/16).

Таким образом, участник долевого строительства вправе обратиться с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в суд по месту своего жительства (в рассматриваемой ситуации в Якутский городской суд) (смотрите также абзац 2 п. 26 Постановления N 17).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ложечникова Елена

Ответ прошел контроль качества

8 ноября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.