Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ за июнь 2022 года (подготовлено экспертами компании "Гарант", июль 2022 г.)

Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ
за июнь 2022 года

Июль 2022 г.

За "плохую" воду в МКД штрафует Роспотребнадзор

Постановление Верховного Суда РФ от 1 июня 2022 г. N 64-АД22-1-К9

Роспотребнадзор добился справедливости в деле о наказании УК за некачественную воду, подаваемую в квартиры. Ранее санитарная проверка выявила, что вода из крана не соответствует требованиям СанПиН - она мутная (норматив по мутности превышен в 13 раз) и ржавая (норматив по железу превышен в 19 раз). За такое нарушение УК была оштрафована по ст. 6.5 КоАП РФ (Нарушение санэпидтребований к питьевой воде), однако суд общей юрисдикции отменил постановление санитарного врача:

- УК не выполнила обязанности по предоставлению услуг ГВС надлежащего качества,

- это является нарушением правил содержания общего имущества в МКД, санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в МКД,

- а значит, это нарушение лицензионных требований (часть 2 статьи 196 ЖК РФ, ст. 14.3.1 КоАП РФ), протоколы по которым составляет ОГЖН или прокуратура, но не санитарный врач,

- стало быть, дело прекращается в связи с отсутствием состава административного правонарушения.

Областной суд, 9 КСОЮ (и даже сам ВС РФ поначалу) с этим согласились, однако еще одна жалоба санитарного врача области изменила позицию суда:

- согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Закона о санэпидблагополучии питьевая вода должна быть безопасной в эпидемиологическом и радиационном отношении, безвредной по химическому составу и должна иметь благоприятные органолептические свойства. Организации, осуществляющие ГВС, ХВС с использованием централизованных систем ГВС, ХВС обязаны обеспечить соответствие качества горячей и питьевой воды указанных систем санитарно-эпидемиологическим требованиям;

- на момент возникновения обстоятельств, послуживших основанием для возбуждения дела об АП, гигиенические требования и нормативы качества питьевой воды были установлены разделом 3 СанПиН 2.1.4.1074-01. На соответствующий период данные СанПиН применялись в отношении воды, подаваемой системами водоснабжения и предназначенной для потребления населением в питьевых и бытовых целях;

- согласно пунктам 3.1, 3.2 указанных СанПиН правил питьевая вода должна быть безопасна в эпидемическом и радиационном отношении, безвредна по химическому составу и иметь благоприятные органолептические свойства. Качество питьевой воды должно соответствовать гигиеническим нормативам перед ее поступлением в распределительную сеть, а также в точках водоразбора наружной и внутренней водопроводной сети;

- в силу пункта 8.1.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 соединение сетей питьевого водопровода с сетями водопроводов, подающих воду непитьевого качества, не допускается. Качество водопроводной воды должно соответствовать гигиеническим требованиям к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения;

- по итогам спорной проверки установлено несоответствие нормативным требованиям качества горячей воды в квартире МКД и сделан вывод о том, что загрязнение горячей воды происходит во внутренних разводящих сетях ГВС, эксплуатируемых УК. Предметом проверки являлось соблюдения обязательных требований законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения;

- объективная сторона правонарушения, предусмотренного статьей 6.5 КоАП РФ, выражается в нарушении (несоблюдении) установленных санэпидтребований к питьевой воде, питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению. Согласно пунктам 1, 3 статьи 39 Закона о санэпидблагополучии для граждан, ИП и юридических лиц является обязательным соблюдение действующих на территории РФ санитарных правил, государственный санэпиднадзор направлен на предупреждение, обнаружение и пресечение нарушений санитарного законодательства, контроль (надзор) за исполнением обязательных требований в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия осуществляет Роспотребнадзор непосредственно, через свои территориальные органы и подведомственные организации. В силу части 1 статьи 23.13, части 1 статьи 28.3 КоАП РФ протоколы по делам об АП, предусмотренных статьей 6.5 КоАП РФ, составляют должностные лица органов, осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор;

- отменяя постановление санитарного врача, судья городского суда и вышестоящие судебные инстанции фактически исходили из того, что действия УК могли быть квалифицированы только по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ, оставив без должного внимания положения упомянутых норм санитарного и административного законодательства. Вместе с тем обнаружение Роспотребнадзором нарушений санэпидтребований к питьевой воде, питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению в силу статьи 28.1 КоАП РФ является поводом к возбуждению дела по ст. 6.5;

- выявление таких нарушений Роспотребнадзором не исключает возможность привлечения УК, которая является исполнителем коммунальных услуг, участвует в обеспечении населения водой, осуществляет ГВС и ответственна за качество подаваемой воды в границах принадлежности инженерных сетей, к административной ответственности по статье 6.5 КоАП РФ;

- однако в настоящее время исключена возможность возобновления производства по делу, поскольку истек срок давности привлечения к административной ответственности, установленный для данной категории дел частью 1 статьи 4.5 КоАП РФ. Поэтому состоявшиеся судебные акты подлежат изменению путем указания на прекращение производства по делу на основании пункта 6 части 1 статьи 24.5 КоАП РФ (в связи с пропуском срока, а не в связи с отсутствием состава правонарушения).

Если нарушен порядок уведомления УК об обнаружении свалки на территории МКД, то нельзя взыскать с нее стоимость ликвидации этой свалки

Определение Верховного Суда РФ от 6 июня 2022 г. N 301-ЭС22-3676

Суды отказали региональному оператору по обращению с ТКО во взыскании неосновательного обогащения (в виде стоимости оказанных услуг по ликвидации места несанкционированного размещения отходов).

Ранее регоператор обнаружил рядом с контейнерной площадкой незаконную свалку - около сотни кубометров ТКО на земельном участке, принадлежащем МКД (дом находится под управлением ТСЖ).

Регоператор направил уведомление об обнаружении несанкционированного размещения ТКО с предложением самостоятельно обеспечить его ликвидацию либо в течение 30 дней заключить с регоператором договор на оказание услуг по ликвидации свалки, указав, что, если в течение 30 дней место несанкционированного размещения ТКО не будет ликвидировано, регоператор ликвидирует место несанкционированного размещения ТКО самостоятельно.

Данное уведомление было направлено широкому кругу лиц, в том числе местной администрации, однако именно ТСЖ, - управляющее МКД и его земельным участком со свалкой, - такого уведомления не получило. Не получили его и собственники данного участка.

Впоследствии регоператор сам вывез весь мусор со свалки, а стоимость этих работ (100 тысяч рублей) попытался взыскать, в качестве неосновательного обогащения, с нескольких лиц сразу - местной администрации, регионального органа в сфере имущественных и земельных отношений, ТСЖ, а также УК, которая управляет соседним МКД и соседним земельным участком.

Суд первой инстанции отказал в иске ко всем ответчикам, кроме ТСЖ, а вот с ТСЖ как с лица, управляющего спорным земельным участком, взыскал 100 000 рублей, указав, что факт наличия свалки доказан, объем вывезенных нелегальных ТКО составляет 100 кубометров в отсутствие иных доказательств, а оснований для сбережения денежных средств за счет регоператора не имеется.

Однако суды следующих инстанций отказали в иске, отметив следующее:

- согласно п. 16 Правил N 1156 обращения с ТКО, в случае обнаружения регоператором места складирования ТКО, объем которых превышает 1 куб. метр, на земельном участке, не предназначенном для этих целей, регоператор обязан в течение 5 рабочих дней уведомить любым способом, позволяющим получить подтверждение доставки такого уведомления, собственника земельного участка, орган МСУ и орган эконадзора об обнаружении места несанкционированного размещения ТКО, и отдельно уведомить собственника земельного участка о необходимости ликвидации несанкционированной свалки в течение 30 дней после получения уведомления, а также направить ему проект договора на оказание услуг по ликвидации выявленного места несанкционированного размещения ТКО;

- если собственник земельного участка в течение 30 дней со дня получения этого уведомления не обеспечил ликвидацию свалки самостоятельно и не заключил договор об этом с регоператором, регоператор ликвидирует место несанкционированного размещения ТКО, и в этом случае он вправе обратиться в суд с требованием о взыскании понесенных расходов;

- однако материалы дела не содержат доказательства надлежащего уведомления ТСЖ в течение 5 дней с момента обнаружения свалки, а также собственников земельных участков, причем представитель истца не оспаривал факт того, что надлежащего уведомления им не направлялось;

- а поскольку истцом не доказано соблюдения порядка уведомления ответчика об обнаружении мест несанкционированного накопления ТКО, то и оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Регоператор указывал, что ненадлежащее уведомление ответчика не является препятствием для реализации права истца на взыскание неосновательного обогащения, ведь ТСЖ знало о ненадлежащем состоянии придомовой территории (наличие несанкционированной свалки) в силу своих обязанностей, предусмотренных действующим законодательством.

Однако данный довод судами был отклонен, а Верховный Суд РФ отказал регоператору в пересмотре дела.

Расчеты между РСО и собственниками нежилых помещений должны проводиться не по правилам коммерческого учета ресурсов, а по Правилам 354

Определение Верховного Суда РФ от 6 июня 2022 г. N 307-ЭС22-7682

Определение Верховного Суда РФ от 16 июня 2021 г. N 307-ЭС21-8294

Расчеты между РСО и собственниками помещений по поводу коммунальных ресурсов, поставленных этим собственникам, должны проводиться не по нормам организации коммерческого учета соответствующих ресурсов, а по тем нормам, что установлены Правилами предоставления коммунальных услуг N 354. На это указал орган госжилнадзора в своих предписаниях, выданных водоканала, о перерасчете платы.

Спор касался определения объемов коммунального ресурса в ситуации, когда собственник нежилого помещения более полугода не передавал в РСО показания своего ИПУ.

В такой ситуации, согласно пп. "г" п. 16 Правил организации коммерческого учета воды и сточных вод, утв. постановлением Правительства РФ от 04.09.2013 N 776, расчет количества принятой собственником воды опирается на пропускную способность водопровода при его круглосуточном действии полным сечением в точке подключения к централизованной системе водоснабжения и при скорости движения воды 1,2 метра в секунду. РСО выставила собственнику огромный счет, опираясь именно на эти данные.

ОГЖН потребовал перерассчитать плату в соответствии с п.п.59, 60 и 42 Правил N 354, - первые три месяца непредстоставления показаний ИПУ - по среднемесячному значению ИПУ, затем - по нормативу потребления коммунальной услуги.

Водоканал пытался оспорить предписания в суде, но безуспешно:

- Правила N 354 регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг потребителям - собственникам как жилых, так и нежилых помещений, расположенных в МКД, даже с учетом требований об обязательном заключении с РСО письменного договора ресурсоснабжения;

- согласно ч. 5 ст. 1 Закона о водоснабжении, к отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг по ГВС, ХВС, водоотведению, с оплатой таких услуг, положения настоящего Федерального закона применяются в части, не урегулированной другими федеральными законами;

- при этом согласно п. 1 упомянутых Правил N 776 они распространяются на отношения, возникающие при предоставлении коммунальных услуг, лишь в той части, в которой такие отношения не урегулированы жилищным законодательством РФ, в том числе Правилами N 354,

- однако Правила N 354 исчерпывающим образом регламентируют вопрос определения объема коммунального ресурса при отсутствии показаний ИПУ,

- следовательно, предписание органа жилнадзора является законным, поскольку спорное нежилое помещение, находится в МКД, и к отношениям, связанным с предоставлением в это помещение коммунальных услуг по ХВС и водоотведению, подлежат применению положения ЖК РФ и Правил N 354, регулирующих отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам как жилых, так и нежилых помещений, расположенных в МКД.

ОСС не всегда может обязать собственника нести расходы, необязательные (по закону) для целей ремонта и содержания общего имущества

Определение Верховного Суда РФ от 8 июня 2022 г. N 301-ЭС22-7930

Суд защитил собственника, который на ОСС по вопросам благоустройства голосовал против закупки световой фигуры, отметив, что остальные собственники, если хотят, могут купить ее за свой собственный счет.

Решение принято в деле по оспариванию общего собрания собственников нежилого здания (ТЦ). Оно находится в собственности у 4 лиц, метраж площадей - от 3,3 до 4 тысяч кв м. На спорном ОСС было принято решение - с целью благоустройства земельного участка ТЦ купить световую фигуру ценою более 600 тысяч рублей для освещения и украшения общей территории, расходы распределить между собственниками пропорционально долям в праве долевой собственности, просрочка оплаты карается неустойкой в 0,1% за каждый день просрочки.

Собственник с самым скромным размером площадей голосовал против, но, конечно, его голосов не хватило для преодоления воли остальных участников ОСС. Собственник просил суд признать данное решение ОСС недействительным, поскольку расходы на приобретение объекта благоустройства не относятся к обязательным расходам, несение которых связано с содержанием и сохранением имущества ТЦ.

Первая инстанция поддержала собственника, однако в апелляционном суде рассуждали иначе:

- принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке, относится к компетенции общего собрания собственников помещений;

- согласно п. 36, п. 38 ст.1 Градостроительного кодекса РФ благоустройство территории направлено на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, элементы благоустройства - это декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели, применяемые как составные части благоустройства территории;

- муниципальные правила благоустройства предусматривают использование МАФ (малых архитектурных форм) - объектов уличного или паркового дизайна (урны, декоративные ограждения и скульптуры, светильники, фонтаны, вазы для цветов, уличная мебель (и иные объекты уличного дизайна);

- материалы дела свидетельствуют, что на спорном собрании приняли участие все собственники, оспариваемое решение принято 77% голосов против 23% голосов истца, то есть при наличии установленного законом кворума. Решение этого ОСС относительно вопроса о благоустройства земельного участка принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания собственников помещений;

- необходимость несения конкретных расходов по содержанию общего имущества здания обусловлена его спецификой (назначением), его состоянием, а также иными факторами исходя из конкретных ситуаций, связанных с его эксплуатацией в целях получения прибыли. В рассматриваемом случае расходы, связанные с приобретением световой фигуры, направлены на повышение привлекательности торгового центра и, в конечном счете, на увеличение числа посетителей.

Однако суд округа оставил в силе решение первой инстанции об удовлетворении иска, отметив следующее:

- собственники помещений в спорном ТЦ заключили договор на управление своим нежилым зданием, согласно которому УК обязуется оказывать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в Здании. В соответствии с приложением N 2 к договору управления в размер платы собственников за содержание общего имущества здания входит, в том числе, благоустройство, предусматривающее озеленение и благоустройство парковки (разметка, заграждения);

- таким образом, условия договора управления нежилым зданием не предусматривали необходимости несения обязательных расходов на освещение и украшения общей территории, в частности на покупки и установки световой конструкции;

- согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, и согласно п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22 под содержанием общего имущества здания понимается комплекс работ и услуг, направленных на его поддержание в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, доступность пользования помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположено здание, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества;

- однако при применении данных норм и разъяснений высшей инстанции следует принять во внимание, что они подлежат обязательному применению в случаях, когда соответствующие расходы, издержки и иные обязанности собственника определенно установлены законом;

- в рассматриваемом же случае ОСС своим решением обязало истца нести расходы на приобретение световой фигуры, которые не являются обязательными и необходимыми (по закону) для целей ремонта и содержания общего имущества,

- упомянутые расходы являются добровольными и не могут быть принудительно взысканы с лица, голосовавшего против;

- данный вывод согласуется с правовой позицией ВС РФ, изложенной в определениях ВС РФ от 16.10.2018 N 78-КГ18-45, от 06.09.2021 N 304-ЭС21-14701, согласно которой если один из сособственников понесет расходы по содержанию общего имущества, он не вправе будет взыскивать их с других сособственников, если они против этого возражают либо если они не являются необходимыми для сохранения имущества.

Верховный Суд РФ отказал ответчикам в пересмотре дела, отметив, что в рассматриваемом случае расходы по установке световой фигуры не являются обязательными и необходимыми (по закону) для целей ремонта и содержания общего имущества и не могут быть принудительно взысканы с лица, голосовавшего против приобретения указанной фигуры.

Прежде чем оспаривать договор управления МКД, орган жилнадзора обязан провести КНМ по факту договора и вынести соответствующее предписание

Определение Верховного Суда РФ от 9 июня 2022 г. N 303-ЭС22-8172

Суд отказал органу ГЖН в оспаривании договоров управления МКД (в части пункта, одинакового во всех договорах, о праве УК на одностороннюю индексацию тарифа, если собственники не пересмотрели тариф самостоятельно).

Поводом к оспариванию стали материалы документарной проверки УК - ГЖИ по жалобе собственника проверила применяемые УК тарифы, сочла их незаконными, предписала УК пересчитать плату за СОИ, а попутно привлекла УК (предупреждение) и директора УК (штраф в 25 000 рублей) к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (лицензионное нарушение в сфере управления МКД). После этого орган жилнадзора подал в арбитражный суд упомянутый иск, и даже выиграл в двух инстанциях - потому что:

- УК внесла изменения в договоры управления во всех "своих" домах, хотя односторонняя индексация была одобрена на ОСС всего одного МКД,

- да и этот единственный протокол УК не представила ни в ГЖИ, ни в материалы дела,

- а сверх того, протипоправность действий УК в части одностороннего повышения размера платы за содержание помещений в спорных МКД признана подтвержденной вступившими в законную силу решениями райсуда (по административным правонарушениям).

Однако суд округа неожиданно отменил состоявшиеся акты и отказал жилинспекции в удовлетворении иска:

- в п. 5 ст. 20 ЖК РФ (в редакции на момент возникновения спора) установлен перечень полномочий должностных лиц органов государственного жилнадзора, к которым, в частности, отнесены возможность запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от юридических лиц информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований; беспрепятственно по заявлениям собственников помещений в МКД проверять правомерность принятия ОСС решения о выборе УК в целях заключения с ней договора управления МКД и правомерность утверждения условий этого договора и его заключения; выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований; составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;

- пунктом 6 ст. 20 ЖК РФ (в редакции на момент возникновения спора) определены виды заявлений, с которыми органы ГЖН вправе обратиться в суд (в частности, о признании недействительными решений ОСС, о признании договора управления МКД недействительными (при наличии ряда условий), в защиту прав и законных интересов собственников помещений в МКД, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований);

- исходя из вышеназванных норм права, подаче иска о признании договора управления недействительным предшествует проведение органом ГЖН проверки лиц, осуществляющих управление МКД, на предмет соблюдения обязательных требований, установленных жилищным законодательством, выявления факта нарушения порядка утверждения условий договоров управления МКД и его заключения;

- истец не доказал, что оспариваемые им договоры управления по всем обслуживаемым ответчиком домам в измененной редакции являлись предметом проверки в отношении УК, равно как и протоколы ОСС, на основании которых внесены спорные поправки о праве на одностороннюю индексацию тарифа;

- доказательств вынесения каких-либо предписаний об устранении нарушений требований жилищного законодательства об утверждении условий договоров управления всех МКД, находящихся в управлении ответчика, и об их заключении в измененной редакции и их неисполнения УК, либо оспаривания решений, принятых ОСС в обслуживаемых ответчиком МКД, истцом вопреки статье 65 АПК РФ в материалы дела не представлено,

- это исключает право ГЖИ на обращение с иском о признании недействительными таких договоров. В связи с чем у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленного Инспекцией иска.

Верховный Суд РФ согласился с судом округа и отказал органу ГЖН в пересмотре дела.

Скан протокола ОСС о выборе новой УК можно размещать в той части ГИС ЖКХ, которая закрыта для собственников МКД

Определение Верховного Суда РФ от 14 июня 2022 г. N 302-ЭС22-8366

Верховный Суд РФ согласился с тем, что скан-копию протокола ОСС, в том числе все бюллетени как неотъемлемые части протокола, можно публиковать в "наглухо" закрытой части ГИС ЖКХ - то есть закрытой даже для собственников, авторизованных в ГИС ЖКХ. Таким образом, если некоторый протокол является (или может являться) поддельным, то у собственников практически нет возможности проверить те бюллетени, которые подделаны от их имени (кроме личного запроса от каждого сомневающегося собственника в жилнадзор с просьбой ознакомиться с копией своего собственного бюллетеня).

Позиция, поддержанная ВС РФ, сформирована в деле об оспаривании отказа во внесении "вновь приобретенного" МКД в реестр лицензий за новой УК. Орган ГЖН отказал УК на том основании, что информация, указанная в заявлении о включении дома в реестр лицензий, не размещена в открытом доступе в ГИС ЖКХ.

УК пошла в суд и выиграла:

- сведения об МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, согласно ч. 1 ст. 198 ЖК РФ, подлежат размещению лицензиатом в ГИС ЖКХ, состав сведений устанавливается Минстроем совместно с Минкомсвязи;

- согласно ч.2 ст. 198 ЖК РФ в случае изменения перечня МКД, которыми управляет УК, в связи с заключением договора управления МКД, лицензиат в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора обязан разместить эти сведения в ГИС ЖКХ, а также направить их в орган ГЖН;

- Порядок размещения УК сведений в системе ГИС ЖКХ (о "своих" домах) определен совместным Приказом Минкомсвязи и Минстроя России от 29.09.2015 N 368/691/пр, а порядок направления сведений в ОГЖН - Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 N 44/пр;

- п. 2 Приказа N 368/691/пр требует разместить в ГИС ЖКХ, в том числе, и электронный образ протокола ОСС о выборе УК,

- однако ни один из этих актов не уточняет, в какой именно части ГМС ЖКХ - закрытой или открытой - должен публиковаться электронный образ протокола,

- зато совершенно другой совместный приказ Минстроя и Минкомсвязи N 74/114/пр (о заполнении ГИС ЖКХ всеми поставщиками информации), предусматривает в пп. 12 п. 2, что персональные данные, предусмотренные составом информации, подлежат размещению в закрытой части системы;

- таким образом, ввиду отсутствия в действующем законодательстве положений о том, в каком конкретно разделе (подразделе) ГИС ЖКХ указанные документы подлежат размещению, учитывая, что персональные данные, содержащиеся в протоколе ОСС, подлежат размещению только в закрытой части ГИС ЖКХ, следует согласиться с тем, что в данном случае УК исполнила обязанность по опубликованию протокола ОСС и иных необходимых документов в ГИС ЖКХ. Из материалов дела следует, что УК перед подачей заявления в ОГЖН разместила в ГИС ЖКХ электронные образы договора управления, приложений к данному договору, протокола ОСС с приложениями, уведомлений и решений собственников помещений (листы голосования) спорного МКД в закрытой части ГИС ЖКХ в разделе "Реестр договоров", доступном для ознакомления только УК и органу ГЖН;

- довод органа ГЖН о необходимости размещать данные сведения в разделе "Реестр сведений о голосовании/Протоколы общих собраний" (в закрытой части ГИС ЖКХ), но находящемся в открытом доступе для собственников помещений в МКД, авторизованных в ГИС ЖКХ, основан на неверном толковании положений Приказа N 74/114/пр,

- следовательно, дом следует "отобрать" у прежней УК и "передать" новой (участнику дела).

Верховный Суд РФ не усмотрел оснований для пересмотра дела, сославшись на персональные данные, которые включены в состав протокола ОСС.

ОСС решило запереть ворота во двор МКД, но не установило стоимость изготовления ключей от ворот: выставлять эту стоимость в квитанции нельзя!

Определение Верховного Суда РФ от 16 июня 2022 г. N 304-ЭС22-8863

УК не смогла отменить предписание органа жилнадзора о сторнировании собственникам помещений в управляемом МКД платы за "пульт от ворот". Эту плату УК начислила, пытаясь исполнить решение ОСС дома:

- на этом ОСС было принято решение утвердить оптимальный способ обеспечения порядка и безопасности на территории дома - изготовление дубликата ключа от замка ворот для каждого жилого помещения. Срок исполнения 1 месяц с даты принятия решения. Разовые расходы на дубликат ключа включаются в счет по ЖКУ. Исполнитель решения собрания - управляющая компания;

- конкретный размер платы за изготовление ключа собственниками утвержден не был;

- УК выставила собственникам квитанции с дополнительной услугой "пульт от ворот" (сверх платы за содержанием и ремонт МКД).

Жители дома нажаловались в жилищную инспекцию, и она вынесла спорное предписание - поскольку платеж за "пульты от ворот" на ОСС не одобрялся, то выставлять его УК не имела права, а ключи нужно было сделать за счет платежей на СиР. По мнению же УК, одобрять на ОСС нужно стоимость только тех услуг/ работ, которые включены в Минимальный перечень N 290. Изготовление же спорных пультов - это услуга "люкс", сверх минимального перечня, поэтому она не входит в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме и возиться с ее одобрением на ОСС не нужно.

Однако суды согласились с позицией надзорного органа:

- как следует из пункта 14 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22, под содержанием общего имущества в МКД следует понимать комплекс работ и услуг, направленных, в том числе, на доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен МКД;

- следовательно, в рассматриваемом случае предоставление услуги по изготовлению пульта от ворот, в том числе привлеченными силами сторонних организаций, с последующей оплатой собственниками помещений в МКД, относится к комплексу работ по содержанию общего имущества в МКД;

- таким образом, плата за "пульт от ворот" входит в плату за содержание жилого помещения как составная часть платы за содержание общего имущества в МКД, следовательно, размер платы за "пульт от ворот" должен быть выражен в конкретной величине и утвержден собственниками помещений в МКД на их общем собрании;

- между тем УК начислила плату за "пульт от ворот" собственникам помещений без утверждения конкретного размера платы на ОСС,

- более того из формулировки принятого ОСС решения не следует, что собственники поручали УК изготовление "пульта от ворот", поскольку во исполнение решения должен быть изготовлен дубликата ключа от замка ворот для каждого жилого помещения,

- следовательно, плата за "пульт от ворот" была начислена неправомерно - без соответствующего решения ОСС помещений в указанном МКД, что является нарушением порядка установления размера платы за жилое помещение.

"Пожарное предписание" о незаконном тамбуре для квартиры можно и нужно выдавать УК

Определение Верховного Суда РФ от 17 июня 2022 г. N 307-ЭС22-9261

УК пыталась оспорить предписание, выданное органом пожнадзора после проверки МКД:

- проверка обнаружила незаконную перегородку, которая возведена в общем коридоре МКД и отделяет ряд квартир от этого коридора,

- инспектор расценил наличие перегородки в коридоре общего пользования в качестве изменения в многоквартирном доме конструктивных и объемно планировочных решений без проекта, разработанного в соответствии с действующими нормативными документами по пожарной безопасности и утвержденного в установленном порядке,

- УК, управляющая МКД, получила предписание об устранении выявленного нарушения требований пожарной безопасности со сроком исполнения в календарный год.

УК считала, что поскольку перегородку - хоть и незаконно - однако возвели собственники, и демонтировать ее просто так УК не вправе, то и адресатом пожарного предписания должны быть именно собственники квартир, которые пользуются тамбуром.

С нею согласился суд первой инстанции, отметивший, что ответственным за нарушение требований пожарной безопасности являются собственники жилых помещений МКД, следовательно, оспариваемое предписание незаконно возлагает на УК не предусмотренные действующим законодательством обязанности.

Однако суды вышестоящих инстанций, а также ВС РФ, признали предписание законным:

- установление в коридоре общего пользования перегородки, отделяющей квартиры, является нарушением пункта 23 Правил противопожарного режима в РФ и, в случае возникновения пожара, влечет угрозу жизни и здоровью жителей;

- УК обязана при управлении жилыми домами соблюдать требования пожарной безопасности в местах общего пользования (общедомовом имуществе),

- тот факт, что перегородки установлены собственниками жилых помещений дома, а УК без согласия собственников помещений не вправе приводить помещения в прежнее состояние, не свидетельствует о неправомерности предписания, поскольку выбор механизма исполнения предписания оставлен управлением на усмотрение УК, а демонтаж перегородок не является единственным способом исполнения предписания.

Вправе ли РСО признавать недействительным протокол ОСС о переходе на "прямые" договоры?

Определение Верховного Суда РФ от 20 июня 2022 г. N 305-ЭС22-10074

Суды отказали УК, которая обратилась с иском к РСО о признании заключенными договоров теплоснабжения между РСО и каждым собственником (правообладателем) помещений в обслуживаемом МКД: протокол ОСС о "переходе на прямые" был выслан в адрес РСО, и она даже поначалу уведомила УК о состоявшемся переходе, но потом резко передумала.

Отказ в удовлетворении иска был обоснован следующим:

- спорный протокол имеет пороки оформления - он не подписан счетной комиссией и секретарем ОСС, а также не имеет обязательных приложений - копий решений собственников (бюллетеней). Между тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 181.2 ГК РФ и пунктом 4 Требований N 44/пр протокол общего собрания должен быть подписан лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов. Из положений указанных норм права следует, что в случае отсутствия подписи хотя одного из указанных лиц, протокол ОСС не имеет юридической силы, "поскольку любой документ имеет юридическую силу только при наличии определенного набора реквизитов 4 обязательных элементов оформления официальных документов, например, даты, подписи, а в необходимых случаях печати, грифа утверждения, нотариального удостоверения и иных реквизитов, определенных соответствующими нормативными актами". В этой связи в отсутствие подписей протокол для третьих лиц "не имеет юридической значимости";

- при таких обстоятельствах РСО не могла знать о достоверности оформленных протоколом решений и воле большинства жильцов о переходе на прямые договоры;

- действуя добросовестно и предусмотрительно, в целях заключения прямых договоров, РСО просила у УК предоставить надлежащим образом оформленный и подписанный протокол ОСС, что подтверждается письмами. Тем не менее, протокол общего собрания собственниками помещений в МКД, оформленный в установленном законом порядке, не представлен;

- кроме того, РСО обратилась в орган жилнадзора с целью проведения проверки представленных документов на предмет их соответствия требованиям жилищного законодательства для перехода на прямые договоры. Одновременно письмом РСО уведомила УК, что решение о переходе на прямые договоры вступит в силу и будет подлежать применению исключительно в случае подтверждения ГЖИ соответствия спорного Протокола жилищному законодательству и подтверждения достаточности представленных документов для перехода на прямые договоры;

- в материалы дела представлены результаты проверки, проведенной ОГЖН, в соответствии с которыми подтвержден факт нарушения установленного жилищным законодательством порядка заключения прямых договоров, в частности не представлены копии решений собственников помещений в многоквартирном доме, а протокол общего собрания собственников помещений не подписан членами счетной комиссии, председателем и секретарем ОСС. Следовательно, факт несоответствия протокола ОСС требованиям закона подтвержден органом исполнительной власти, уполномоченным производить надзор за соблюдением норм жилищного законодательства, а спорный протокол в том виде, в котором он был предоставлен в РСО, не является документом и не имеет юридической силы для перехода на прямые договоры;

- и поскольку указанный документ не обладает признаками протокола и ему не могла быть дана оценка с точки зрения оспоримой или ничтожной сделки на основании статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса РФ, у РСО не было необходимости оспаривать его в судебном порядке.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела, отметив следующее - УК не отрицает наличие упомянутых нарушений, а лишь иначе оценивает последствия получения ответчиком спорного протокола. Тем не менее доводы УК все же не подтверждают наличие у нее законных полномочий требовать заключения ответчиком договоров с каждым собственником жилого помещения в МКД.

Температура горячей воды, подаваемой к водоразборным точкам в МКД, должна быть не менее 60 градусов С и в закрытой, и в открытой системе водоснабжения

Решение Верховного Суда РФ от 22 июня 2022 г. N АКПИ22-375

Верховный Суд РФ признал не действующим абзац третий пункта 5.3.1 Правил техэксплуатации жилфонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, далее - Правила N 170), в той мере, в какой он разрешал подачу не очень горячей воды (50 градусов С) к точке водоразбора в закрытых системах ГВС.

Оспаривал норму гражданин - "заложник" такой закрытой системы ГВС в своем доме:

- при замере температуры горячей воды в своей он определил, что в точке водоразбора она составляет 52°С,

- при этом санитарные нормы требуют, чтобы температура горячей воды в точке водоразбора была не менее 60 и не более 75 градусов, независимо от системы ГВС. И Правила предоставления комуслуг N 354 этого требуют, и даже Верховный Суд РФ еще в 2013 году сформулировал соответствующую правовую позицию;

- но вот спорная норма Правил N 170 требует такого же температурного режима исключительно для открытых систем ГВС, а в закрытых разрешает подавать потребителям более холодную воду;

- однако микробам-то (например, Legionella Pneumophila) все равно, в открытой системе ГВС они очутились, или в закрытой! Следовательно, счел истец, спорная норма нарушает его право на благоприятные условия для проживания, влечёт опасность жизни и здоровью.

Административный ответчик - Минстрой РФ - иск не признал, отметив, что спорный акт должным образом принят, зарегистрирован и опубликован, и к тому же не нарушает прав и законных интересов административного истца.

Верховный Суд РФ удовлетворил исковые требования:

- часть 3 ст. 1 Закона о водоснабжении и водоотведении предписывает, что требования к качеству и безопасности воды, подаваемой с использованием систем ГВС, устанавливаются законодательством РФ в области обеспечения санэпидблагополучия населения и законодательством о техническом регулировании;

- санитарное законодательство (п. 84 СанПиН 2.1.3684-21) требует, чтобы температура горячей воды в местах водоразбора централизованной системы ГВС должна быть не ниже плюс 60°С и не выше плюс 75°С;

- сам оспариваемый акт в абзаце втором пункта 5.3.1 требует, чтобы качество воды, подаваемой в системы ГВС жилого дома, отвечало требованиям ГОСТов;

- пунктом 5 раздела II "Горячее водоснабжение" приложения N 1 к Правилам N 354 предусмотрено, что температура горячей воды в точке водоразбора должна соответствовать требованиям законодательства РФ о техническом регулировании, а п. 6.2 ГОСТ Р 51617-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления МКД. Коммунальные услуги. Общие требования",коммунальная услуга горячего водоснабжения потребителей в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с законодательством РФ и должна обеспечивать круглосуточное, бесперебойное горячее водоснабжение в течение года, то есть бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, установленную в соответствии с приложением N 1 к Правилам N 354;

- Правила N 354 не ставят качество коммунальных услуг в зависимость от той или иной системы обеспечения подачи коммунального ресурса, требования названных правил едины для лиц, участвующих в процессе предоставления коммунальных услуг гражданам;

- следовательно, исходя из приведённых законоположений в их системном единстве, следует сделать вывод, что независимо от применяемой системы водоснабжения температура горячей воды должна быть не ниже 60°С и не выше 75°С, что отвечает требованиям технических регламентов, санитарных правил и нормативов;

- установленное в абзаце третьем пункта 5.3.1 Правил N 170 допустимое отклонение от температурного режима, предписанного СанПиН 2.1.3684-21, фактически означает изменение санитарно-эпидемиологического норматива качества горячей воды, являющегося противоэпидемической мерой. Такое правовое регулирование противоречит приведённым выше нормативным положениям и влечёт признание оспариваемой нормы недействующей в приведённом истолковании,

- поэтому спорный абзац третий пункта 5.3.1 Правил N 170 признан не действующим со дня вступления решения суда в законную силу в той мере, в какой данное нормативное положение в системе действующего правового регулирования допускает отклонение температуры горячей воды в точке водоразбора в закрытых системах горячего водоснабжения от требования законодательства РФ о техническом регулировании.

Если договор управления разрешает УК ежегодно индексировать цену договора, она не вправе вместо индексации сама "назначать" муниципальный тариф

Определение Верховного Суда РФ от 23 июня 2022 г. N 307-ЭС22-5266

Орган жилнадзора предписал УК пересчитать плату за содержание жилья всем жильцам МКД, потому что УК подняла ее в одностороннем порядке.

УК оспорила предписание, поскольку была уверена в своей правоте:

- договор управления МКД предполагал ежегодную индексацию цены,

- несколько лет эта цена не индексировалась (12,02 руб за квадратный метр),

- не выдержав, УК подняла цену договора сама - до размера муниципального тарифа и со ссылкой на ч. 4 ст.158 ЖК РФ (Если собственники помещений в МКД на их ОСС не приняли решение о выборе способа управления МКД, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом МСУ).

Однако суды согласились с надзорным органом:

- в данном случае собственники принимали решение и о выборе способа управления, и о размере платы за содержанием жилья,

- в части размера платы на ОСС были одобрены следующие условия договора управления - плата за "содержание жилья" плата за "содержание жилья" составляет 12,02 руб. кв.м. и ежегодно индексируется;

- таким образом, собственниками помещений в МКД фактически принято решение, предоставляющее УК право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствии ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников исходя из базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с "Основными положениями определения индекса потребительских цен";

- однако УК в одностороннем порядке, без решения ОСС увеличила размер платы, применив постановление ОМСУ, которым установлен размер платы за содержание жилого помещения.

- следовательно, данное начисление платы за содержание общего имущества производилось в размере, отличном от определенного в договоре управления, и поэтому является неправомерным.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Обязана ли УК доплатить за очистку отведенных сточных вод, если РСО не очищает их сама, а передает на очистные сооружения третьему лицу?

Определение Верховного Суда РФ от 23 июня 2022 г. N 309-ЭС22-9181

Верховный Суд РФ отказал РСО в пересмотре спора о взыскании задолженности по оплате услуг по очистке сточных вод. Обстоятельства спора следующие:

- РСО-истец (очистные сооружения) осуществляет очистку сточных вод всего жилого массива города (согласно схеме водоснабжения и водоотведения города), для нее установлен соответствующий тариф;

- на территории, где ведет деятельность истец, имеется и другая РСО - водоканал. Именно его сети подключены к спорному МКД, именно он продает в дом холодную воду и оказывает услуги водоотведения по договору с УК. При этом никаких услуг по очистке сточных вод водоканал не оказывает, да и тариф на это ему не утверждался;

- при этом между УК, которая обслуживает МКД, и очистными сооружениями никакого договора вообще нет,

- иск же обоснован тем, что истец фактически очистил сточные воды от МКД, полученные через сети водоотведения водоканала, в связи с чем понес убыток. Убыток на сумму более чем в 1 млн рублей рассчитан по тарифу на водоотведение (прием и очистка сточных вод с использованием централизованной системы водоотведения), установленному для истца.

Суды, отказывая очистным сооружениям, отметили следующее:

- согласно статье 2 Закона о водоснабжении под водоотведением понимается прием, транспортировка и очистка сточных вод с использованием централизованной системы водоотведения;

- в сфере водоотведения регулированию подлежат тариф на водоотведение, тариф на транспортировку сточных вод, тариф на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоотведения (часть 8 статьи 31 Закона о водоснабжении), при этом из ч. 11 ст. 31 следует, что при установлении тарифов организации, осуществляющей водоотведение, тарифы для отдельных регулируемых видов деятельности, осуществляемых этой организацией при водоотведении, не устанавливаются, за исключением случаев оказания абонентам отдельных видов услуг;

- согласно ч. 7 ст. 7 Закона о водоснабжении и п. 7 Правил холодного водоснабжения N 644 до определения органами МСУ гарантирующей организации абоненты заключают договоры холодного водоснабжения, договоры водоотведения или единые договоры холодного водоснабжения и водоотведения с той организацией водопроводно-канализационного хозяйства, к водопроводным и (или) канализационным сетям которой подключены объекты абонента;

- в рассматриваемом случае РСО-истец не наделена статусом гарантирующей, поскольку Администрацией города не принято соответствующего решения. Таким образом, все объекты, в отношении которых УК заключила с водоканалом единый договор холодного водоснабжения и водоотведения, подключены к канализационным сетям водоканала;

- согласно единому договору между УК и водоканалом, последний осуществляет прием сточных бытовых вод от канализационного выпуска в централизованную систему водоотведения и обеспечивает их транспортировку, очистку и сброс в водный объект, а УК обязуется оплачивать водоотведение;

- в соответствии с ч. 4 ст. 154 ЖК РФ к коммунальным услугам относятся услуги по отведению сточных вод (водоотведение). Деление данной услуги на транспортировку и очистку сточных вод не предусмотрено;

- таким образом, водоканал в силу закона (ч. 7 ст. 7 Закона о водоснабжении, п. 7 Правил) обязано в отношении управляемых ответчиком МКД оказывать услуги по водоотведению по установленным тарифам;

- довод о том, что очистные сооружения для УК (исполнителя коммунальных услуг) является ресурсоснабжающей организацией, предоставляющей услугу по очистке сточных вод, противоречит приведённым нормам Закона о водоснабжении и фактическим обстоятельствам, ведь непосредственное подключение канализационных сетей МКД к очистным сооружениям истца отсутствуют;

- при этом жилищное законодательство не допускает выставление исполнителю коммунальных услуг платы за отдельные составляющие коммунальной услуги: платы за транспортировку сточных вод и платы за очистку сточных вод;

- то обстоятельство, что водоканал фактически выставляет плату УК только за транспортировку сточных вод, само по себе в силу приведённых норм права не свидетельствует об установлении прямых договорных отношений между истцом и ответчиком;

- применение к объёмам стоков от МКД суммы тарифов (за транспортировку от водоканала и за очистку сточных вод от очистных сооружений) приводит к завышению стоимости услуг водоотведения по отношению к УК, которая, в свою очередь, не вправе применять такую цену по отношению к конечным потребителям. Кроме того, если УК уплатит взысканную сумму, у нее образуется значительный убыток, - а плату с потребителей она все равно возьмет только по тарифу для потребителей, установленному одной ресурсоснабжающей организации.

Отметим, что в аналогичном деле с участием другой, "соседней", УК (в том же городе и с теми же водоканалом и очистными) суд пришел к противоположным выводам и взыскал с УК стоимость очистки отведенных водоканалом сточных вод (см. постановление АС Уральского округа от 28.08.2019 N Ф09-4660/19). Данное дело хотя и рассматривалось ранее, но не "дошло" до Верховного Суда РФ.

УК не вправе повышать тариф в одностороннем порядке, если договор управления связывает ежегодную индексацию цены договора с решениями ОСС

Определение Верховного Суда РФ от 23 июня 2022 г. N 307-ЭС22-5268

Орган жилнадзора предписал УК пересчитать плату за содержание жилья всем жильцам МКД, потому что УК подняла ее в одностороннем порядке.

УК оспорила предписание, поскольку была уверена в своей правоте:

- договор управления МКД предполагал ежегодную индексацию цены,

- несколько лет эта цена не индексировалась (14,61 руб за квадратный метр),

- не выдержав, УК подняла цену договора сама - до размера муниципального тарифа и со ссылкой на ч. 4 ст.158 ЖК РФ (Если собственники помещений в МКД на их ОСС не приняли решение о выборе способа управления МКД, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом МСУ).

Однако суды согласились с надзорным органом:

- в данном случае собственники принимали решение и о выборе способа управления, и о размере платы за содержанием жилья,

- в части размера платы на ОСС были одобрены следующие условия договора управления величина (тариф) платы за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД установлена на период действия договора начиная с даты утверждения его условий общим собранием собственников с ежегодным индексированием ее к уровню каждого истекшего года действия договора;

- при этом ни протоколы ОСС, ни договор управления не были оспорены и не признаны незаконными;

- впоследствии собственники помещений в МКД не принимали решения о повышении ранее установленного размера платы,

- при таких обстоятельствах УК была не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД без соответствующего решения ОСС;

- непринятие собственниками помещений решения по вопросу установления иного размера платы за содержание и ремонт жилых помещений не имеет правового значения, поскольку при наличии ранее утвержденного общим собранием собственников размера такой платы применение тарифа, установленного органом МСУ, неправомерно.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Под одним МКД может быть два земельных участка

Определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2022 г. N 309-ЭС22-9312

см. также Постановление АС Уральского округа от 8 апреля 2021 г. N Ф09-1811/21

Наличие собственного земельного участка у пристроенного к МКД помещения не делает его отдельным зданием, если так полагает БТИ. На это указали суды в споре по взысканию неустойки по договору аренды земельного участка, которые город (собственник земли под одноэтажным пристроем) потребовал у владельца нежилых помещений пристройки. Тот же счел, что спорная земля вовсе не городская, а относится к общему имуществу МКД, и суды с этим согласились:

- решение вопроса о наличии оснований для взыскания с пользователя встроенно-пристроенного помещением МКД платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав МКД как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение, по смыслу статьи 36 ЖК РФ, к общему имуществу МКД;

- сам по себе факт формирования отдельного земельного участка под встроенно-пристроенным помещением не предопределяет решение данного вопроса;

- в каждом конкретном деле собственник встроенно-пристроенного помещения имеет право доказывать, что принадлежащее ему помещение и МКД представляют собой единое здание, о чем могут свидетельствовать наличие общего фундамента, общей стены, идентичность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (приложение N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37);

- в данном случае судами установлено, что нежилые встроенно-пристроенные помещения являются составной частью МКД. В частности, к такому выводу пришел суд, рассматривая аналогичный спор между городом и владельцем другого помещения в том же самом пристрое, и основывая этот вывод документами БТИ. Согласно этим документам, по спорному адресу расположено одно здание с литерами А, А1, представляющее собой основное здание литера А (жилой дом) и нежилой пристрой литера А1;

- следовательно, и земельный участок под ним в составе земельного участка под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений данного дома (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ),

- а значит, с собственника встроенно-пристроенного помещения плата за пользование земельным участком под этим помещением взысканию не подлежит.

Верховный Суд РФ отказал городу в пересмотре дела, отметив, что спорные нежилые помещения являются составной частью единого объекта - многоквартирного дома с пристроем как встроенно-пристроенные помещения.

УК не смогла оспорить предписание о замене радиатора в частном помещении на "предусмотренный проектом"

Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2022 г. N 302-ЭС22-10454

Орган МСУ провел проверку УК по теме соблюдения обязательных требований к муниципальному жилищному фонду. В рамках проверки были осмотрено собственное нежилое помещение в МКД (муниципальное; в нем расположился городской центр занятости населения), а в этом помещении - обнаружены секционные алюминиевые радиаторы с односторонним подключением части секций, что не соответствует проектному решению, установленному для данного МКД. УК было вынесено предписание "устранить нарушения, выявленные в ходе проверки".

УК пыталась оспорить предписание, указывая, что не имеет никакого отношения к замене радиаторов в отделе занятости населения, но безрезультатно:

- согласно п. 6 Правил содержания общего имущества в МКД N 491, в состав общего имущества (далее также - ОДИ) включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, ОДПУ тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

- исходя из системного толкования п. 6 Правил N 491 во взаимосвязи с подпунктом "д" п. 2 Правил N 491, в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир;

- кроме того, согласно подпункту "а" пункта 1 Правила N 491 состав ОДИ в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений МКД. Определенный таким образом состав ОДИ в МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, является, согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, существенным условием договора управления домом, в связи с чем, собственники помещений МКД и УК в договоре управления путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, - на УК. При этом согласно приложению "Перечень и состав ОДИ" к договору управления спорным МКД, в состав общего имущества включены отопительные приборы (конвекторы медные);

- УК не представила никаких доказательства, подтверждающих факт исключения отопительных приборов, расположенных в помещении центра занятости, из состава общего имущества МКД,

- следовательно, спорные радиаторы относятся к ОДИ, и поэтому именно на УК лежит обязанность по соблюдению требований п.18 Перечня N 290 и пункта 5.2.1 Правил от 27.09.2003 N 170 в части выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, обеспечения готовности инженерных систем, и именно УК должна содержать отопительные приборы в полном объеме и надлежащим образом;

- на момент проведения проверки при визуальном осмотре системы отопления МКД внутри нежилого помещения выявлено, что в качестве отопительных приборов на стояках отопления установлены секционные алюминиевые радиаторы с односторонним подключением ряда секций. Между тем, согласно проектной документации, внутридомовые системы отопления выполнены из медных труб, в помещении предусмотрены конверторы медные. Таким образом, спорные секционные алюминиевые радиаторы не соответствуют проектному решению;

- договор управления требует от УК проведения ежегодных осмотров оборудования - перед отопительным сезоном. При этом согласно п. 5.2.8 Правил от 27.09.2003 N 170 при ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование должно быть заменено в соответствии с проектом или рекомендациями специализированной организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования;

- следовательно, УК при проведении последнего сезонного осмотра перед отопительным периодом должна была выявить наличие установленных непроектных радиаторов и принять меры по устранению данных нарушений;

- также проведение работ по замене отопительных приборов невозможно без проведения мероприятий по сбросу общедомовой системы отопления, для выполнения которых необходим доступ в тепловой пункт МКД, ключи от которого находятся у УК, которая несет ответственность за сохранность инженерного оборудования, расположенного в данном тепловом пункте. Таким образом, УК должна была установить факт замены отопительных приборов в нежилом помещении, занимаемом центром занятости, в ходе проведения сезонного осмотра перед началом отопительного сезона;

- суд отклонил довод УК о решении внеочередного ОСС МКД об отсутствии финансирования работ по замене системы отопления в спорном нежилом помещении для приведения ее в проектное работоспособное состояние, так как УК вправе обратиться с иском в суд о необходимости проведения восстановительных работ системы отопления к виновному лицу либо самостоятельно организовать выполнение работ по восстановлению системы отопления в проектное состояние с последующим предъявлением понесенных затрат в судебном порядке к виновному в нарушении работоспособности системы отопления лицу. В связи с этим довод УК о том, что ни акт проверки, ни предписание не содержат сведений о том, что переустройство системы отопления было произведено именно управляющей компанией, в данном случае не имеет правового значения;

- исходя из текста предписания, УК необходимо принять меры по устранению нарушений, следовательно, определение способа исполнения предписания отнесено к компетенции УК, которая свободна в порядке выбора способов устранения выявленного нарушения в пределах норм закона; способы исполнения его требований относятся к усмотрению заявителя и выбираются им самостоятельно.

ВС отказал УК в пересмотре дела, отметив, что спорное имущество отнесено к ОДИ, а УК должна была сама выявить факт замены отопительных приборов на непроектные радиаторы и принять меры по устранению нарушений.

36 часов после снежной бури вполне достаточно, чтобы вычистить снег у МКД

Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2022 г. N 303-ЭС22-9304

УК с Сахалина не смогла "отбиться" от штрафа в 125 тысяч рублей за "зимние" лицензионные нарушения, которые обнаружила прокурорская проверка на пяти обслуживаемых МКД:

- на козырьках подъездов имелись снежно-ледяное образование,

- входные группы в подъезды расчищены частично,

- на кровле имелись снежно-ледяные образования с нависанием, а также ледяные образования в виде сосулек более 10 см,

- тротуары не расчищены.

УК не отрицала факт нарушения, однако обратила внимание на неблагоприятные погодные условия: по сведениям ФГБУ "Сахалинской УГМС", 16 февраля (проверка была в обед 19.02), в г. Южно-Сахалинске (находится на удалении 45 км от места проверки) количество осадков за 12 часов (41,5 мм) достигло критерия опасного природного явления "очень сильный мокрый снег", метель отмечалась 16.02.2021 с 06-44 часов до 9-25 часов местного времени, а также 17.02.2021 с 15-03 часов до 17-30 часов местного времени. Следовательно, по мнению УК, существовали объективные препятствия по уборке придомовых территорий, крыш домов и козырьков подъездов от снега и наледи с 16 по 18 февраля включительно.

Однако суд отметил следующее:

- согласно п. 3.6.30 Правил N 170, периодичность очистки тротуаров от снега при снегопадах значительной интенсивности и снегопереносах независимо от их класса сокращается, и уборка в отдельных случаях должна производиться непрерывно;

- УК является профессиональным участником деятельности по управлению МКД и должна принимать меры к надлежащему содержанию общего имущества МКД;

- метель закончилась вечером 17 февраля, а прокурор пришел с проверкой лишь после 12.30 19 февраля. С учетом установленной в пунктах 3.6.14, 3.6.30 Правил N 170 периодичности очистки тротуаров при снегопадах значительной интенсивности данный интервал не свидетельствует о наличии чрезвычайных обстоятельств, воспрепятствовавших надлежащему исполнению УК обязанности по содержанию общего имущества спорных МКД, УК не доказала невозможности исполнения обязательных требований в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые УК не могла предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела

С провайдера взыскали долг в пользу УК, хотя ОСС МКД не принимало решений о размере платы за пользованием ОДИ

Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2022 г. N 305-ЭС22-9829

Управляющая МКД организация (одна из крупнейших в стране) взыскивала задолженность с провайдера по договору на размещение оборудования связи и кабельных трасс в МКД. Провайдер объяснил отсутствие платежей по договору тем, что он по этой сделке получил право размещения телекоммуникационного оборудования в МКД, то есть фактически право пользования общедомовым имуществом (ОДИ), которое принадлежит не УК, а собственникам помещений в доме, а собственники не принимали на ОСС никаких решений ни об установлении и размере платы за пользование ОДИ, ни о полномочиях УК заключать с третьими лицами соответствующий договор. По этой причине, счел провайдер, договор между ним и УК является ничтожным - ведь УК не имела права распоряжаться данным имуществом и взимать плату за его использование без решения собственников недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" и подп. 3 п. 2, п. 3.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ - во всяком случае, в части условий о взимании платы (провайдер подал соответствующий встречный иск).

Однако суды удовлетворили иск УК и отказали провайдеру:

- согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ, п. 70 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки;

- в данном случае как раз спорный договор фактически исполнялся сторонами с момента заключения, провайдер после заключения договора принимал услуги, оказанные УК, и оплачивал их в течение длительного времени, то есть исполнял договор, а, следовательно, расценивал эти услуги как необходимые. При этом он не заявлял УК о ничтожности сделки, не воспользовался правом на односторонний отказ;

- кроме того, Типовым договором управления МКД установлено, что УК вправе распоряжаться общедолевой собственностью МКД, при этом полученные денежные средства направляются на покрытие расходов по благоустройству, а также покрытие расходов по эксплуатации МКД;

- наконец, провайдер не доказал, что он предпринимал меры и фактически получил согласие на использование общего имущества непосредственно от собственников помещений МКД, в котором установил свое оборудование.

Верховный Суд РФ отказал провайдеру в пересмотре дела, отметив, что спорный договор исполнялся сторонами с момента заключения и возражений относительно действительности сделки ранее не заявлялось.

Разные оттиски штампа поверителя ОДПУ на пломбе и в свидетельстве о поверке - еще не повод отказывать в допуске ОДПУ в эксплуатацию

Определение Верховного Суда РФ от 30 июня 2022 г. N 308-ЭС22-12257

РСО отказывался вводить ОДПУ ТЭ в эксплуатацию после поверки, потому что:

- оттиск штампа государственного поверителя, указанного в свидетельстве о прохождении метрологической поверки приборов учета, не соответствует оттиску пломбы государственного поверителя, установленной на приборе учета;

- информация из ФГИС "Аршин" о результатах поверок "не может являться единственным и безусловным доказательством проведения поверки и соответствия законодательству в сфере метрологии и единства измерений";

- нарушения правил оформления результатов поверки (которые допустил государственный поверитель) фактически опровергают запись о результатах оформления поверки, внесенную во ФГИС "Аршин" и аннулируют законодательно установленный для нее приоритет;

- УК, которая требовала допуска ОДПУ, вела себя недобросовестно, а именно - при получении ОДПУ после проверки не удостоверилась в том, что оформление результатов поверки выполнено надлежащим образом, в соответствии с требованиями законодательства в сферах теплоснабжения, метрологии и единства измерений. А затем УК не приняла действенных мер к своевременному устранению нарушений госповерителем, утратив возможность нанесения на ОДПУ оттиска поверочного клейма, использованного при оформлении свидетельства.

Однако суды не вняли этим доводам:

- в пункте 68 Правил коммерческого учета теплоэнергии, теплоносителя N 1034 предусмотрено, что основанием для ведения такого коммерческого учета служит акт ввода в эксплуатацию узла учета с даты его подписания. В случае наличия у членов комиссии замечаний к узлу учета и выявления недостатков, препятствующих нормальному функционированию узла учета, этот узел учета считается непригодным для коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, в этом случае комиссией составляется акт о выявленных недостатках, в котором приводится полный перечень выявленных недостатков и сроки по их устранению;

- судом установлено, что РСО такие акты о выявленных недостатках не составляла,

- но при осуществлении допуска ОДПУ в эксплуатацию представитель РСО на актах допуска в эксплуатацию узлов учета сделал одинаковую во всех случаях по всем узлам учета тепловой энергии и горячего водоснабжения МКД запись с указанием аналогичных замечаний к каждому узлу, а именно о том, что оттиски (клеимы) поверителя, установленные на корпус приборов учета, конструкция которых предусматривает возможность нанесения знаков поверки, не соответствует знакам поверителя на свидетельствах о поверке вычислителей количества теплоты и преобразователей расхода тепловой энергии, теплоносителя по объекту теплоснабжения, при этом РСО считает данные свидетельств приоритетным по отношению к сведениям Государственного реестра средств измерений;

- однако такая позиция РСО противоречит положениям Федерального закона "Об обеспечении единства измерений" от 26.06.2008 N 102-ФЗ, учитывая, что с 24 сентября 2020 года свидетельство о поверке носит дополнительный информационный характер;

- аккредитованное в национальной системе аккредитации лицо провело поверку спорных счетчиков и внесло необходимые сведения в единый реестр Росстандарта. Содержащиеся в указанном реестре сведения и документы являются открытыми и общедоступными (официальный сайт Росаккредитации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет);

- согласно п. 4 ст. 13 Закона N 102-ФЗ, результаты поверки средств измерений подтверждаются сведениями о результатах поверки средств измерений, включенными в Федеральный информационный фонд по обеспечению единства измерений. По заявлению владельца средства измерений или лица, представившего его на поверку, на средство измерений наносится знак поверки, и (или) выдается свидетельство о поверке средства измерений, и (или) в паспорт (формуляр) средства изменений вносится запись о проведенной поверке, заверяемая подписью поверителя и знаком поверки, с указанием даты поверки, или выдается извещение о непригодности к применению средства измерений, заверяемая подписью поверителя и знаком поверки, с указанием даты поверки, или выдается извещение о непригодности к применению средства измерений;

- извещений о непригодности к применению средств измерений в адрес УК не направлялось, следовательно, приборы учета работоспособны, препятствий к эксплуатации не имеется,

- следовательно, оснований для отказа в допуске в эксплуатацию узлов учета теплоэнергии и теплоносителя в МКД не имелось.

Верховный суд РФ отказал РСО в пересмотре дела, поскольку суды пришли к выводу об отсутствии оснований для уклонения ответчика (РСО) от принятия в эксплуатацию приборов учета, установленных в МКД, находящихся в управлении истца (УК), а разрешение вопроса об иной оценке доказательств, представленных истцом в обоснование иска, как вопроса факта, к специализации суда кассационной инстанции не относится.

Ирина Разумова,
эксперт компании "Гарант"