Сдача в аренду общего имущества: передача полномочий управляющему МКД
Е.В. Емельянова,
редактор журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2017 г., с. 27-44.
Каким образом принимается решение о передаче в аренду общего имущества в случае создания в доме ТСН: общим собранием собственников помещений либо органом управления товарищества? Можно ли передать управляющему МКД полномочия по принятию решения о передаче общего имущества в пользование? Каковы последствия, если управляющий МКД сдал в аренду общее имущество без согласования с собственниками помещений? Какие налоговые последствия возникают для собственников помещений в МКД и управляющего при передаче общего имущества в пользование третьим лицам?
Решение о передаче общего имущества в аренду - исключительная компетенция общего собрания собственников помещений
В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению общего собрания собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Согласно п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению со всеми ее участниками.
В силу п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников иными лицами. Данное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это правило действует, даже если в доме созданы ТСЖ или ЖСК (Письмо Минстроя РФ от 23.07.2015 N 22876-АЧ/04). Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, в силу специальных положений ЖК РФ для определения порядка пользования общим имуществом не требуется согласие 100% участников долевой собственности, как того требует ГК РФ.
В 2009 году был признан утратившим силу п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, согласно которому к компетенции общего собрания членов ТСЖ относилось принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в МКД. Положение устава ТСЖ о том, что к исключительной компетенции общего собрания товарищества относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в МКД, противоречит требованиям ч. 4 ст. 36 ЖК РФ (Постановление АС СЗО от 21.04.2017 N Ф07-3019/2017 по делу N А56-8834/2016).
Как правило, обеспечить кворум на общем собрании для принятия необходимых решений бывает весьма затруднительно. В связи с этим вполне объяснимо стремление упростить принятие решений, относящихся к компетенции общего собрания. Именно поэтому можно встретить на практике такие примеры вопросов повестки общего собрания:
- передать УК на срок действия договора управления МКД полномочие принимать решения о пользовании общим имуществом третьими лицами;
- принимать решения о передаче имущества в пользование на заседаниях правления ТСЖ без созыва общего собрания собственников помещений в МКД.
Соответствует ли такой подход закону?
Описывая порядок управления в корпорации, законодатель приводит следующее правило: вопросы, отнесенные ГК РФ и другими законами к исключительной компетенции высшего органа корпорации, не могут быть переданы им для решения другим органам корпорации, если иное не предусмотрено настоящим кодексом или другим законом (п. 2 ст. 65.3 ГК РФ). Это правило напрямую применимо к ТСН (п. 1 ст. 123.14 ГК РФ), в том числе к ТСЖ. Полагаем, что оно может быть распространено и на решения такого гражданско-правового сообщества, как собственники помещений в МКД. Обратите внимание, что в число вопросов, входящих в компетенцию общего собрания, включено принятие решения о наделении (п. 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):
- совета МКД - полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества;
- председателя совета МКД - полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.
Причем эти решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Наличие специальной оговорки (о решениях, полномочия по принятию которых могут быть добровольно переданы иным лицам), полагаем, надо расценивать как фактический запрет на передачу соответствующих полномочий общего собрания на принятие решений в случаях, прямо не названных в ЖК РФ.
Согласно п. 3 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае его принятия по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. Поскольку общее собрание не может принимать решение по вопросу о передаче иным лицам полномочий по принятию решения о пользовании общим имуществом, соответствующий вопрос не относится к его компетенции. Значит, подобное решение общего собрания является ничтожным и может быть признано недействительным по заявлению заинтересованного лица (п. 106, 112, 114 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ"). Одновременно встречаются примеры, когда суд отказывает в признании договора аренды ничтожной сделкой именно по причине того, что решения общего собрания о передаче управляющему МКД полномочий на передачу имущества в пользование третьим лицам не были признаны недействительными (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.11.2013 N 33-17971/2013).
Решение собрания как уполномочие арендодателя
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. К примеру, сдавать имущество в аренду вправе следующие лица, не являющиеся его собственниками:
предприятия и учреждения, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;
арендаторы, если договором аренды предусмотрено их право сдавать имущество в субаренду;
агенты (поверенные, принципалы), действующие на основании полномочий, переданных им агентским договором (сформулированных в доверенности);
приобретатели недвижимого имущества, право собственности которых еще не зарегистрировано;
доверительный управляющий.
Из статьи 608 ГК РФ следует, что арендодателями общего имущества в МКД могут быть собственники помещений в доме. В этом случае они образуют множественность лиц на стороне арендодателя, что подтверждено в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Если же есть необходимость передачи полномочий третьему лицу (обычно это управляющий МКД), единственным необходимым и достаточным основанием для правомерной передачи управляющим МКД в качестве арендодателя общего имущества в аренду является решение общего собрания собственников помещений.
О содержании решения собрания
В части 2 ст. 44 ЖК РФ, содержащей перечень вопросов, решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, названы два вопроса, интересующих нас в рамках рассматриваемой проблемы:
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п. 3);
- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1).
Решение о пользовании общим имуществом
В законодательстве не расшифровано, что именно следует понимать под решением о пользовании общим имуществом иными лицами. Практика показывает, что это могут быть самые разнообразные варианты: передача в пользование УК (ТСЖ) помещений в качестве подсобных, передача в пользование фасада для размещения рекламы, предоставление доступа к чердачным помещениям и на крышу для размещения оборудования связи, предоставление земельного участка в пользование для размещения временных сооружений и т.д.
Иногда бывает достаточно этого решения: в нем выражено принципиальное согласие собственников помещений в МКД на предоставление тем или иным лицам особых прав на использование общего имущества. Важно: такое решение является односторонней сделкой, которая предусматривает права и обязанности только собственников помещений в МКД. Очевидно, что данный вариант имеет смысл, если не предполагается встречное предоставление со стороны пользователя. При этом обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в МКД - функция совета дома (п. 1 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), на членов которого может быть возложена обязанность обеспечить доступ пользователя к общему имуществу.
Если собственники помещений имеют целью зафиксировать права и обязанности пользователя общего имущества (прежде всего, в виде внесения платы в том или ином виде), необходимо заключение двусторонней сделки. Как уже было сказано, собственники могут обойтись без привлечения посредников и заключить договор с пользователем самостоятельно, выступив в виде множественности лиц на стороне арендодателя. Очевидно, что все условия такого договора должны быть предварительно утверждены решением общего собрания собственников помещений в МКД. Решение о пользовании общим имуществом иными лицами должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, тогда оно устанавливает права и обязанности всех собственников, в том числе не участвовавших в собрании. Поэтому представляется, что как минимум эти собственники должны подписать договор аренды общего имущества.
Определение уполномоченного лица
Второй вопрос, который может решить общее собрание, - это определить лицо, которое от имени собственников помещений в МКД вправе заключить договор об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания. Данная формулировка указывает, что условия договора о пользовании общим имуществом должны быть утверждены собранием собственников, а сам договор должен быть заключен от имени собственников помещений в МКД. Эти правоотношения соответствуют правовой конструкции договора поручения, в рамках которого доверитель дает поверенному указание, которое должно быть правомерным, осуществимым и конкретным (п. 1 ст. 973 ГК РФ). Уполномоченное лицо в данной ситуации не принимает никаких решений, а исполняет лишь техническую роль - подписывает договор на согласованных собранием условиях. Оно даже может не участвовать в расчетах, если, к примеру, доход от аренды собственники решили зачислять на специальный счет, предназначенный для формирования фонда капитального ремонта, или если пользователь имущества в качестве встречного предоставления выполняет какие-либо работы по содержанию, ремонту общего имущества.
Обратим внимание, что смена способа управления не должна означать прекращение договора аренды, заключенного по решению общего собрания собственников помещений в МКД. Такой вывод был сделан в Постановлении ФАС ЗСО от 06.06.2013 по делу N А27-15600/2012: договор аренды был заключен с ТСЖ, способ управления изменен с ТСЖ на УК, с последней заключен договор управления, однако решение общего собрания собственников не было отменено или признано недействительным, значит, заключенный с ТСЖ договор не прекратился в связи со сменой способа управления домом.
Для урегулирования правоотношений с арендатором общего имущества при смене способа управления или УК (если управляющий МКД выступал в качестве арендодателя) решением общего собрания следует предусмотреть порядок перехода прав и обязанностей арендодателя к новому управляющему (одновременно передаче подлежат накопленные и неиспользованные доходы от аренды общего имущества). Если договор аренды с новым управляющим не был заключен, он все же вправе требовать от арендатора оплаты права пользования общим имуществом в соответствии с условиями договора, заключенного с прежним управляющим МКД (см. постановления АС СЗО от 27.10.2016 N Ф07-9191/2016 по делу N А13-1468/2016, АС ЗСО от 16.09.2016 N Ф04-3758/2016 по делу N А03-14043/2015).
Передача большего объема полномочий
С учетом того, что в ЖК РФ нет никаких иных предписаний о порядке передачи в пользование общего имущества третьим лицам, полагаем, что общее собрание собственников помещений в МКД вправе принимать и иные решения по данному вопросу. Главное, чтобы они не нарушали права и законные интересы граждан и юридических лиц.
К примеру, может быть принято решение о том, что уполномоченное лицо заключает договор с пользователем общего имущества в интересах и за счет собственников помещений, но от своего имени. Также собственники могут оговорить основные условия пользования общим имуществом (например, какие именно элементы общего имущества могут быть сданы в аренду, какой доход необходим собственникам помещений), в том числе установить запрет на передачу имущества в пользование в определенных целях, а остальные нюансы доверить решать представителю.
Как было сказано выше, нельзя передать третьим лицам полномочия по решению вопроса, находящегося в исключительной компетенции общего собрания собственников помещений. Между тем передать все полномочия в отношении предоставления общего имущества в пользование управляющему МКД все-таки возможно. Но для этого следует избрать особые формулировки вопросов повестки собрания.
Например, может быть решено предоставить УК право на использование общего имущества для размещения рекламы. В Постановлении от 01.12.2015 по делу N А78-7155/2015 судьи АС ВСО истолковали это положение так: собственники приняли решение о пользовании общим имуществом управляющей организацией путем заключения договоров с третьими лицами, их воля была направлена на передачу общего имущества УК в пользование с правом распоряжения арендной платой. В этом случае УК сама (по решению руководителя) имеет возможность выбирать арендаторов, устанавливать расценки на аренду и согласовывать иные условия договоров с пользователями общего имущества.
О том, что лицо, получившее на основании решения общего собрания право пользования общим имуществом собственников помещений, вправе передать его по договору иным лицам, в том числе за плату, было сказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 13966/11.
Если решения нет...
Какие правовые последствия наступают, если управляющий МКД сдал общее имущество в аренду без решения общего собрания собственников помещений в доме?
Взаимоотношения с арендатором
Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правила ГК РФ о договоре аренды", положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него прав собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание... Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
В многочисленных примерах судебных разбирательств можно увидеть, что арендаторы возражают против требований УК о взыскании платы по заключенному договору аренды элементов общего имущества, аргументируя это именно тем, что УК не имела права заключать такой договор в отсутствие решения общего собрания.
Обычно УК готовы к таким претензиям и представляют суду протокол общего собрания с решением по соответствующему вопросу.
А вот если решение общим собранием не принималось, договор между арендатором и управляющим МКД не заключался, во взыскании неосновательного обогащения с арендатора в пользу управляющего МКД будет отказано (Постановление АС СЗО от 15.09.2016 N Ф07-7723/2016 по делу N А56-57210/2015).
Взаимоотношения с собственниками помещений в МКД
В соответствии со ст. 168 ГК РФ в общем случае сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Исключение - сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Такие сделки ничтожны, если из закона не следует, что они оспоримы или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Договор аренды общего имущества, заключенный в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в МКД, представляет собой сделку, нарушающую требования закона (Постановление ФАС МО от 27.12.2013 N Ф05-16055/2013 по делу N А40-565/13-157-6, Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2016 по делу N 33-12210/2016). Поскольку такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы собственников помещений в МКД, есть все основания считать ее ничтожной, а не оспоримой.
Как указано в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст. 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом. Статья 303 ГК РФ подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и при добровольном возврате имущества во внесудебном порядке не владеющему им собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны полномочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно.
Этими разъяснениями воспользовалось ТСЖ и взыскало в интересах собственников помещений неосновательное обогащение с арендатора общего имущества, заключившего договор аренды с собственником помещения в МКД, который единолично не имел права заключать договор аренды в отношении общего имущества (Постановление АС УО от 05.12.2016 N Ф09-10300/16 по делу N А50-29862/2015). Эти же обстоятельства являются основанием для выставления требования об освобождении общего имущества от размещенного на нем оборудования арендатора (ст. 304 ГК РФ), возврате помещения, входящего в состав общего имущества (Постановление АС ЦО от 28.03.2017 N Ф10-667/2017 по делу N А35-4994/2016).
О последующем одобрении договора аренды
Если арендодатель не был уполномочен на заключение договора аренды, допустил самоуправство, можно ли считать договор заключенным и действующим, если впоследствии собственники помещений в МКД на общем собрании примут решение об одобрении такого договора аренды?
С одной стороны, согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Такой вариант возможен и в отношении одобрения уже заключенных договоров аренды общего имущества решением общего собрания собственников помещений в МКД. К примеру, упоминание об этом есть в Постановлении ФАС СЗО от 10.04.2012 по делу N А56-53186/2010.
Вместе с тем в Постановлении АС СЗО от 06.04.2015 по делу N А56-246/2014 указано: ничтожная сделка не подлежит последующему одобрению (иск о признании договора между УК и арендатором был заявлен прокурором). И в этом выводе определенная логика присутствует: первичным должно быть решение собственников о сдаче имущества в аренду. Поэтому, полагаем, у арендодателя сохраняется риск признания его действий незаконными, даже если позднее он заручится решением общего собрания собственников помещений в МКД в качестве подтверждения своих полномочий.
Налогообложение при передаче управляющему МКД полномочий на заключение договоров аренды
Правоотношения между собственниками помещений и арендодателем (лицом, уполномоченным на заключение договоров аренды в отношении общего имущества) являются определяющим фактором при определении налоговых обязательств собственников помещений и самого арендодателя (управляющего МКД).
Налоговые обязательства собственников помещений в МКД
Поскольку общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в нем, доходы от его использования также поступают в собственность указанных лиц и образуют их экономическую выгоду. Поэтому денежные средства, уплаченные арендаторами за пользование объектами общего имущества, подлежат обложению НДФЛ у физических лиц - собственников помещений в МКД (письма Минфина РФ от 25.05.2016 N 03-04-06/30023, от 01.02.2016 N 03-04-05/4390, от 28.06.2013 N 03-04-06/24889).
При этом неважно, на чей счет поступают указанные денежные средства (счет УК (ТСЖ) для накопления денег на текущий ремонт, специальный счет для формирования фонда капитального ремонта, банковский счет председателя совета МКД, счет подрядной организации, привлеченной для выполнения конкретных ремонтных работ, и пр.). Кроме того, в счет арендной платы самим арендатором могут быть выполнены работы, оказаны услуги для собственников помещений, и их стоимость также образует налогооблагаемый доход физических лиц*(1).
В отношении каждого из собственников помещений доход исчисляется как доля арендной платы, пропорциональная доле в праве общей долевой собственности на общее имущество. Информацию о соответствующих долях имеет управляющий МКД.
Арендатор общего имущества обязан выполнять обязанности налогового агента, то есть исчислять, удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ (письма Минфина РФ от 28.06.2013 N 03-04-06/24889, от 15.04.2013 N 03-04-05/12586, ФНС РФ от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17651@).
Если имущество сдано в аренду физическому лицу, которое не может выступать в роли налогового агента, собственники помещений обязаны самостоятельно исполнять обязанности налогоплательщика (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 01.02.2016 N 03-04-05/4390).
Сказанное справедливо, если управляющий МКД заключает договоры от имени собственников помещений. Если при заключении договора аренды управляющий МКД выступает от своего имени, но в интересах, за счет и по поручению собственников, является ли он налоговым агентом? Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ обязанности налогового агента исполняют российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил налогооблагаемые доходы. По договору, заключенному агентом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по ее исполнению (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). То есть в отношения с арендатором вступает управляющий МКД, арендатор не связан правоотношениями с собственниками помещений при заключении и исполнении договора. Поэтому есть основания считать, что физические лица получают доходы от агента - управляющего МКД. Именно такой вывод был сделан в Письме Минфина РФ от 08.02.2007 N 03-04-06-01/29.
Услуги по передаче общего имущества в МКД в пользование третьим лицам не включены в перечень услуг, работ, реализация которых освобождена от обложения НДС, поэтому они подлежат налогообложению в общеустановленном порядке. Физические лица, не являющиеся ИП, получающие доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества, не признаются плательщиками НДС в соответствии с п. 1 ст. 143 НК РФ (Письмо Минфина РФ от 25.05.2016 N 03-04-06/30023). Если же среди собственников помещений есть юридические лица и ИП, они обязаны исчислять НДС с выручки от оказания услуг по предоставлению общего имущества в пользование в части, соответствующей их доле в праве общей собственности на общее имущество (Письмо ФНС РФ от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17651@).
Налоговые обязательства уполномоченного лица
Если управляющий МКД уполномочен заключать от имени собственников помещений в МКД договоры о передаче общего имущества в пользование на условиях, определенных решением общего собрания (либо от своего имени, но в интересах собственников помещений), и решением предусмотрены конкретные направления использования доходов от аренды, роль управляющего ограничивается посреднической. Поступления и перечисления, осуществляемые по такому договору, не учитываются при налогообложении прибыли (пп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ), а также при применении УСНО.
В целях исчисления НДС поступления арендной платы также не включаются в налоговую базу на основании
