Энциклопедия судебной практики. Аренда. Предоставление имущества арендатору (Ст. 611 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Предоставление имущества арендатору
(Ст. 611 ГК)


1. Надлежащее исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества в аренду


1.1. Если после прекращения договора аренды стороны заключили новый договор аренды и арендатор не возвратил арендодателю договорное имущество после прекращения прежнего договора, оно считается переданным арендатору по новому договору


Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 2123/11

Как установлено судом апелляционной инстанции, 01.10.2008 между обществом (арендодателем) и банком (арендатором) заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений N 4482-00-08255/02/10-08 (далее - краткосрочный договор аренды).

В тот же день общество (арендодатель) и банк (арендатор) подписали долгосрочный договор аренды тех же нежилых помещений N 4483-00-08255/02/10-08 (далее - долгосрочный договор аренды), но на другой срок.

Краткосрочный договор аренды был заключен на период со дня подписания акта приемки-передачи недвижимости и до дня государственной регистрации долгосрочного договора аренды (но не более чем на 11 месяцев).

Срок аренды по долгосрочному договору определен сторонами со дня государственной регистрации долгосрочного договора и до 30.09.2018.

По акту от 01.10.2008 банк принял от общества помещения в краткосрочную аренду.

Впоследствии (08.12.2008) был зарегистрирован долгосрочный договор аренды.

В связи с регистрацией долгосрочного договора аренды краткосрочный договор прекратил свое действие (пункт 3.1 краткосрочного договора аренды).

Сославшись на то, что банк не исполнил обязательство по внесению арендной платы по долгосрочному договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Банк предъявил встречный иск о расторжении долгосрочного договора аренды, мотивированный тем, что общество не исполнило обязательство по согласованию документации, необходимой для производства отделочных и других работ в выступивших предметом аренды помещениях, тем самым создав препятствия в пользовании имуществом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Судом апелляционной инстанции установлено, что нежилые помещения переданы обществом банку в краткосрочную аренду по акту приемки-передачи и после его прекращения не возвращались обществу, при этом банк предусмотренную долгосрочным договором арендную плату не вносил.

При названных фактических обстоятельствах дела суд апелляционной инстанции, исходя из положений статей 614 и 330 Кодекса, обоснованно взыскал с банка основной долг по арендной плате и договорную неустойку.


1.2. Арендодатель, продавший имущество арендатору, с момента заключения договора купли-продажи считается исполнившим свою обязанность продавца и освобождается от рисков, связанных со случайной гибелью этого имущества


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 5)

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 мая 2016 г. N Ф06-8155/16 по делу N А65-17874/2015

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 декабря 2015 г. N Ф05-16465/15 по делу N А41-2867/2015

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.


Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 июля 2014 г. N Ф10-2291/14 по делу N А68-2877/2013

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27 января 2015 г. по делу N 33-562/2015

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передачи вещи (ст. ст. 211, 224, 458, 459 ГК РФ).


1.3. Передача арендатору имущества без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, свидетельствует о существенном нарушении договора арендодателем


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 8)

Передача арендатору имущества без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, свидетельствует о существенном нарушении договора арендодателем.


1.4. Если арендатор не доказал, что арендованное им имущество получено от арендодателя без необходимой документации, и он не мог пользоваться имуществом по вине арендодателя, иск арендодателя о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2004 N Ф08-396/2004

В соответствии с пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатору не были переданы документы, без которых он не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Надлежащих доказательств того, что арендованная техника получена от арендодателя без необходимой документации, а также реализации своего права на их истребование и расторжение договора аренды в установленном порядке в случае не передачи документации, ответчиком не представлено.


1.5. Арендатор, фактически использовавший договорное имущество, не вправе уклоняться от внесения арендной платы со ссылкой на то, что ему не были переданы необходимые документы


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.05.2012 по делу N А10-3450/2011

Доводы кассационной жалобы о том, что на бульдозер не были переданы необходимые для его эксплуатации документы, что препятствовало его использованию, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку в рамках действующего договора имело место его фактическое использование. Судами было установлено, что экипаж бульдозера осуществлял работы, а ООО "Монолит" проведена частичная оплата по договору и письмом гарантирована оплата в сумме 500 000 рублей за выполненные работы.


1.6. Обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной в момент передачи имущества в полном комплекте, позволяющем использовать его по целевому назначению


Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2013 по делу N А41-18583/2012

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции, в дополнительном соглашении N 3 от 13.05.2011 г. стороны указали, что поскольку оборудование передано арендатору не в полном объеме и арендатор не может его использовать по прямому назначению, арендная плата подлежит начислению с даты передачи оборудования, поименованного в приложении N 2 к дополнительному соглашению (л.д. 84, 87, т. 1).

Более того, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из подтвержденности факта невозможности использования оборудования в переданном объеме заключением ООО "Калининградский Центр Судебной Экспертизы и Оценки" N 801/С от 28.06.2012 г. (л.д. 48 - 60, т. 2).

Между тем апелляционной инстанцией установлено, что предмет аренды передан в полном объеме (комплекте) лишь 30.06.2011 г., что подтверждено Актом N 30001073.

Исходя из вышеуказанного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку предмет аренды был передан ответчику в объеме, не позволяющем использовать оборудование по его целевому назначению, следовательно, обязательство по внесению арендной платы за период с мая по июнь 2011 года у ответчика не возникло.


1.7. Если арендатор не имеет возможности использовать арендуемое имущество по назначению в связи с его предоставлением арендодателем в состоянии, не соответствующем условиям договора, он не обязан уплачивать арендную плату


Обзор судебной практики ФАС Дальневосточного округа по спорам, связанным с арендными правоотношениями (пункт 1)

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к банку о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, процентов и пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению. Кроме того, суды признали договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договором предусмотрено, что в случае невозможности использовать арендуемое имущество по назначению по любой причине, за исключением прямой вины арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, арендная плата за все время вынужденной невозможности использовать арендуемое помещение не начисляется.

Как установлено судами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждено соответствующими актами, составленными в присутствии директора истца.

Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции признал обоснованным вывод арбитражных судов о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, в связи с чем у последнего не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе отсутствием ввода здания в эксплуатацию.

Между тем суд кассационной инстанции признал обоснованным довод общества об отсутствии у суда оснований для признания договора аренды незаключенным.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав предмет договора, суд округа пришел к выводу о том, что его содержание позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласованности предмета договора.

Учитывая, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, кассационная инстанция указала на ошибочность данного вывода судов.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции, признав вывод судов о незаключенности договора аренды неверным, но не приведшем к принятию арбитражными судами неправильных судебных актов, оставил их без изменения (Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009).


1.8. Если имущество передано арендатору в состоянии, в котором его использование запрещено законодательством, арендодатель считается не выполнившим обязанность по передаче договорного имущества


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А82-623/2009

Технические устройства, в том числе иностранного производства, применяемые на опасном производственном объекте, подлежат сертификации или декларированию соответствия на соответствие требованиям промышленной безопасности в установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядке (пункт 1 статьи 7 данного Закона).

Общий порядок и условия применения технических устройств на опасном производственном объекте устанавливаются Правительством Российской Федерации. Технические устройства, применяемые на опасном производственном объекте, в процессе эксплуатации подлежат экспертизе промышленной безопасности в установленном порядке (пункты 4 и 5 упомянутой статьи).

В пункте 2 Правил применения технических устройств на опасных производственных объектах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.12.1998 N 1540, технические устройства, предназначенные для применения на опасных производственных объектах, должны соответствовать требованиям промышленной безопасности.

С учетом изложенного законом установлен запрет на эксплуатацию грузоподъемного механизма, к которому относится электрокозловой кран, если он не соответствует требованиям промышленной безопасности.

Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно дал оценку паспорту спорного электрокозлового крана, заключению экспертизы промышленной безопасности крана от 28.10.2005 N 05/162, согласно которым данное техническое устройство снято 19.06.2006 с регистрационного учета в Ростехнадзоре и его эксплуатация запрещена, так как кран находится в неработоспособном состоянии, не соответствует требованиям промышленной безопасности и не может быть допущен к дальнейшей эксплуатации.

Таким образом, суд второй инстанции правильно указал, что ОАО "РЖД" (арендодатель) по правилам статьи 611 Кодекса не исполнило установленную договором обязанность по передаче ООО "Генератор" (арендатору) объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и в силу статьи 328 Кодекса обоснованно не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.


1.9. Если согласно договору аренды сборка оборудования должна осуществляться арендатором своими силами и за свой счет, обязанность арендодателя по передаче имущества арендатору считается выполненной в момент передачи его арендатору


Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2013 по делу N А40-54831/2012

Кроме того, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что суд апелляционной инстанции неправильно применил норму материального права, а именно, пункт 4 абзаца первого статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на освобождение арендатора от обязанности по уплате арендной платы вследствие того, что арендодатель не предоставил арендатору специалиста в области руководства работами по монтажу опалубки ввиду следующего.

Пункт 4 абзаца первого статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению к настоящему спору, поскольку регулирует расторжение судом договора аренды по требованию арендатора. Такое требование ответчиком по настоящему делу не предъявлялось.

Кроме того, вывод суда апелляционной инстанции о том, что в настоящем деле обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает только после монтажа опалубки с участием арендодателя противоречит как статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и условиям договора аренды от 10 октября 2011 года N 10/10-А.

Согласно условиям данного договора, сборка и демонтаж оборудования осуществляется арендатором своими силами и за свой счет (пункт 1.4 договора).

При этом договор не содержит условия об обязанности арендодателя осуществить работы по сборке (монтажу) оборудования - опалубки.

Претензии со стороны ответчика (арендатора) в адрес истца (арендодателя) относительно непредоставления услуг супервайзинга согласно пункту 2.2.3 договора в деле отсутствуют.

Кроме того, по договору аренды от 13 декабря 2011 года N 13/12-А, согласно которому во временное владение и пользование ответчику (арендатору) передан комплект лестницы, арендодатель не обязан оказывать арендатору услуги супервайзинга.

Несмотря на это, суд апелляционной инстанции отказал в исковых требованиях, в том числе и вытекающих из неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 13 декабря 2011 года N 13/12-А, согласно которому во временное владение и пользование ответчику (арендатору) передан комплект лестницы.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы сделаны без учета того обстоятельства, что в силу закона и условий договоров аренды обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает после фактической передачи арендодателем арендатору объектов аренды во временное владение и пользование. Арендная плата вносится за весь период времени, в течение которого объекты аренды находились в пользовании арендатора.


1.10. Арендованное имущество, которое, помимо доставки, необходимо смонтировать и протестировать, считается переданным арендатору после выполнения арендодателем всех указанных обязанностей


Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 по делу N А40-91781/2012

Если для использования арендованного имущества арендатором арендодатель должен не только доставить его арендатору, но также смонтировать и протестировать, имущество считается переданным арендатору после выполнения арендодателем всех указанных обязанностей.


1.11. Имущество, которое передается в пользование арендатора, должно обладать потребительскими качествами, позволяющими его использовать


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 апреля 2005 г. N Ф04-2430/2005(10599-А45-12)

Имущество, подлежащее передаче в пользование арендатора, должно быть пригодным для целей аренды, то есть обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Причем надлежащее состояние имущества определяется в договоре аренды, в том числе вопросы, касающиеся ремонта, а также прохождения формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в соответствующих органах, если это требование закреплено в законодательстве Российской Федерации.


1.12. Отсутствие передаточного акта не является основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору аренды, если арендованное имущество фактически им использовалось


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 марта 2016 г. N Ф05-1062/16 по делу N А40-209712/2014

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что при условии фактического использования арендованным имуществом отсутствие оригинала передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для признания договора аренды ничтожным и, как следствие, основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору.


1.13. Предоставление арендодателем помещений, не соответствующих требованиям противопожарной безопасности, влечет невозможность использования арендатором имущества в соответствии с его назначением и является основанием для невнесения арендной платы


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2014 г. N Ф05-10881/14 по делу N А40-21844/2014

Исходя из статей 611, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие помещений требованиям противопожарной безопасности влечет невозможность использования имущества в соответствии с его назначением и является основанием для отказа от внесения арендной платы. Длительное использование арендатором помещений само по себе не освобождает арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества.


1.14. Эксплуатация предмета аренды после его передачи в фактическое владение и пользование арендатора не имеет правового значения для предъявления арендодателем требования о взыскании невнесенных арендных платежей, за исключением случаев, когда использование арендованного имущества стало невозможным по вине арендодателя


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 апреля 2016 г. N Ф03-1470/16 по делу N А24-2755/2015

По смыслу положений статьи 611 ГК РФ сам факт эксплуатации предмета аренды после его передачи в фактическое владение и пользование арендатора, не имеет правового значения для предъявления арендодателем требования о взыскании невнесенных арендных платежей, за исключением случаев, когда невозможность использования арендованного имущества произошла по вине арендодателя.


1.15. Если арендатор по причинам, зависящим от арендодателя, не может вступить во владение предметом аренды, арендодатель признается не исполнившим обязанность по передаче договорного имущества


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф08-10437/14 по делу N А32-32344/2013

По смыслу положений статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель считается не исполнившим соответствующую обязанность в том случае, когда арендатор по причинам, зависящим от арендодателя, не может вступить во владение предметом аренды.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2016 г. N Ф06-9284/16 по делу N А72-8876/2015

Ввиду предоставления в аренду земельного участка, использование которого Обществом по целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома оказалось невозможным (по причине незаконного отказа Администрацией в выдаче разрешения на строительство и изменения вида разрешенного использования), следует признать, что арендодателем, по сути, не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора аренды, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.


1.16. Если в силу конструктивных особенностей помещение не может быть использовано под магазин без проведения реконструкции, которая запрещена, арендодатель считается не выполнившим обязанность по передаче договорного имущества


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 марта 2015 г. N Ф05-2075/15 по делу N А40-78573/2014

Если в силу конструктивных особенностей помещение не может быть использовано под магазин без проведения реконструкции, а такая реконструкция запрещена, то в этом случае следует признать, что арендодатель передал помещение, которое не могло быть использовано в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.


1.17. Обязанность по доказыванию отсутствия вины в причиненных арендатору убытках, возникших в связи с предоставлением ему имущества в состоянии, не соответствующем условиям заключенного договора и назначению аренды, возлагается на арендодателя


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 сентября 2014 г. N Ф09-5883/14 по делу N А60-40278/2013

Судами не принято во внимание то обстоятельство, что бремя доказывания в настоящем деле распределяется таким образом, что именно ответчик, на которого в соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации возложена обязанность передать имущество арендатору в состоянии, соответствующим условиям заключенного договора и назначению аренды, должен доказать, что причиненные обществу убытки произошли не по его вине.


1.18. При непредоставлении правоустанавливающих документов на помещение положения п. 2 ст. 611 ГК РФ не применяются, т.к. они не признаются документами, необходимыми для пользования арендатором помещением в соответствии с его назначением


Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 10 июня 2015 г. по делу N 33-7786/2015

Правоустанавливающие документы на помещение не являются документами, необходимыми для пользования помещением в соответствии с его назначением (ответчик использовал помещение под свой офис), а потому ссылка в жалобе на норму п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации неуместна. Ответчик не предъявлял истцу требований о передаче таких документов (доказательств таких нет), не заявлял истцу о невозможности пользоваться помещением без этих документов, напротив, ответчик, осуществляя пользование помещением, разместив свой офис.


2. Доказательства передачи имущества арендатору


2.1. При наличии передаточного акта действует презумпция того, что имущество передано арендатору и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное


Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2013 по делу N А12-5267/2012

По общим правилам пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи объекта аренды, а не с момента заключения договора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Из анализа приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача вещи, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.


2.2. Передаточного акта не требуется, если в договоре сказано, что он имеет силу передаточного акта


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу N А27-8117/2012

Довод заявителя жалобы об отсутствии в деле доказательств передачи ответчику земельных участков в пользование опровергается условиями договора аренды, согласно пункту 7.7 которого договор имеет силу передаточного акта.


2.3. Наличие акта приемки имущества в аренду, подписанного арендатором без замечаний, свидетельствует о передаче имущества арендодателем в надлежащем состоянии, пока не доказано иное


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу N А70-4050/2012

Довод заявителя жалобы о невозможности пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению обоснованно отклонен судами, поскольку ответчиком не представлено по этому поводу никаких доказательств.

Более того, из актов приема-передачи арендуемого помещения видно, что они подписаны без каких-либо замечаний, в том числе по причине низкой температуры внутри помещения.


2.4. Наличие оттиска печати арендатора на акте приема-передачи имущества в аренду не считается доказательством получения имущества арендатором, если акт подписан от имени арендатора неуполномоченным лицом


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2012 по делу N А32-37087/2011

Судом кассационной инстанции не принимается довод жалобы о подтверждении выполнения обязательства арендодателя по передаче имущества арендатору наличием на акте приема-передачи от 14.06.2011, подписанном не предпринимателем, оттиска ее печати. Доказательством волеизъявления лица на совершение указанных в документе действий является подпись, выполненная этим или уполномоченным им лицом, которую может удостоверить, но не заменить печать. Передача печати от одного лица другому не признается законодательством в качестве способа наделения какими-либо полномочиями.


2.5. Если согласно закону передача имущества арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту, подписываемому сторонами, уклонение арендатора от подписания акта (ненаправление для этого своего полномочного представителя) рассматривается как отказ арендатора от принятия имущества


Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2013 по делу N А41-3085/2012

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно разделу 5 договора аренды по истечении срока аренды арендатор обязан передать арендодателю объекты в день окончания срока действия настоящего договора по акту сдачи-приемки; в согласованный сторонами настоящего договора срок арендатор обязан покинуть арендуемые объекты и подготовить их к передаче арендодателю; арендованные объекты должны быть переданы арендодателю в том же состоянии, в котором они были переданы в аренду, с учетом нормального износа.

Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что арендатор в соответствии с условиями договора покинул объект аренды и принял надлежащие меры по передаче арендодателю объекта аренды по акту сдачи-приемки.

Также суд апелляционной инстанции правомерно оценил действия арендодателя как уклонение от подписания данного акта сдачи-приемки, поскольку арендодатель в день прекращения договора не направил своего уполномоченного представителя для осуществления приема объекта аренды у арендатора; подготовленный арендатором акт (в том числе с разногласиями) не подписал.


2.6. При наличии в договоре условия о том, что имущество считается переданным до подписания договора, доказывать факт непредоставления имущества должен арендатор


Обзор ФАС Северо-Кавказского округа "Кассационное обобщение (аренда) за первое полугодие 2000 года"

По делу N Ф08-0236/00 решением суда взыскана задолженность по арендной плате, постановлением апелляционной инстанции решение отменено со ссылкой на то, что арендодатель не доказал передачи арендованного имущества в распоряжение арендатора. Арендуемое имущество находится на территории арендатора. Кассационная инстанция отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение с указанием на то, что в данной ситуации при наличии в договоре условия о том, что имущество считается переданным с момента указанного в договоре, признания арендатором задолженности по договору, и отсутствии акта о передаче имущества в аренду, доказывать факт непредоставления в распоряжение арендованного имущества должен ответчик.


2.7. Пользование арендованным имуществом может подтверждаться свидетельскими показаниями


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу N А56-23121/2010

Судом установлено, что фактически спорные помещения использовались истцом с 05.04.2009 по 10.01.2010. Уведомление от 29.06.2009 N 09/06-70 о досрочном расторжении договора субаренды и акт приема-сдачи арендуемых помещений от 01.07.2010 подписан от имени ООО "..." неуполномоченным лицом - бывшим руководителем Б.С.В. Отсутствие у Б.С.В. полномочий на подписание указанных документов в период их составления подтверждается вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции - решениями Октябрьского федерального суда Адмиралтейского района Санкт-Петербурга от 21.07.2008 по делу N 2-1336/2010, и от 26.10.2009 по делу N 2-197/09.

Опрошенные в судебном заседании апелляционного суда свидетели показали, что освобождение спорных помещений субарендатором имело место в декабре 2009 - январе 2010 годов.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, установив, что факт освобождения всех спорных помещений в июле 2009 года истцом не доказан, [суд] правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика 884 980 руб. излишне уплаченной арендной платы и 20 256 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.


2.8. Подписание акта приема-передачи имущества в аренду от имени арендатора неустановленным лицом не освобождает арендатора от внесения платы за пользование имуществом, если факт пользования установлен


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2006 N Ф08-2423/2006

Подписание акта приема-передачи от имени общества неустановленным лицом не может являться основанием для освобождения общества от внесения платы за пользование имуществом, если оно фактически занимало помещения. Из мотивировочной части решения следует, что в качестве доказательства передачи помещений суд исследовал и оценил только акты приема-передачи. Оценка иных доказательств отсутствует. Для решения вопроса о взыскании задолженности по арендной плате и выселении ответчика необходимо установить, занимал ли он принадлежащие предпринимателю помещения в период с 10.12.04 по 25.01.05, за который истец просит взыскать плату за пользование имуществом. Суд кассационной инстанции не обладает полномочиями на исследование и оценку доказательств, поэтому дело подлежит направлению на новое рассмотрение.


2.9. Условие договора аренды, предусматривающее передачу земельного участка в день торгов, соответствует положениям ст. 611 ГК РФ, и признается допустимым способом фиксации сторонами факта передачи объекта аренды арендатору


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф08-10437/14 по делу N А32-32344/2013

Условие договора аренды о фактической передаче земельного участка в день торгов не противоречит норме статьи 611 Гражданского кодекса и является допустимым способом фиксации сторонами факта передачи объекта аренды арендатору.


2.10. Законодательство не содержит императивных норм, предусматривающих составление акта приема-передачи земельного участка


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2014 г. N Ф05-8219/14 по делу N А40-117767/2013

Ни действующее законодательство, ни условия спорного договора аренды не предусматривают императивного правила о составлении акта приема-передачи земельного участка.


3. Иные вопросы


3.1. Имущество, не переданное арендатору по договору аренды, может быть истребовано только от арендодателя, но не от третьего лица, пользующегося им


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 9)

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.


3.2. Арендатор, ставший законным владельцем спорного имущества, не может быть защищен п. 3 ст. 611 ГК РФ, но имеет право на использование вещно-правовых способов защиты, предусмотренных ст. 301, 305 ГК РФ


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 апреля 2008 г. N А06-3637/2007-22

Права арендатора, ставшего законным владельцем спорного имущества, не могут быть защищены по пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как данное лицо имеет право на использование вещно-правовых способов защиты, предусмотренных статьями 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.


3.3. Положения п. 3 ст. 611 ГК РФ не запрещают арендатору требовать взыскания с арендодателя неосновательного обогащения


Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 16 апреля 2012 г. по делу N 22-1350/2012

Положения пункта 3 статьи 611 ГК РФ, регламентирующие порядок защиты права арендатора, когда ему не предоставлено имущество, предусмотренное договором аренды, не запрещают арендатору требовать взыскания с арендодателя неосновательно приобретённых им денежных средств.

Поэтому нельзя признать обоснованным довод апелляционной жалобы о выборе МУП ненадлежащего способа защиты и отсутствии права предъявить требования, не предусмотренные пунктом 3 статьи 611 ГК РФ.


3.4. Обязательство по обеспечению арендованного помещения коммунальными услугами возлагается на собственника нежилого помещения, выступающего и в качестве собственника соответствующих энергопринимающих устройств


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 января 2016 г. N Ф04-28308/15 по делу N А75-3536/2015

Как правомерно указали судебные инстанции, согласно нормам гражданского законодательства, а именно статьям 201, 611 ГК РФ, абонентом (потребителем), а значит субъектом, на которого возлагается обязательство по обеспечению арендованного помещения коммунальными услугами, является именно собственник нежилого помещения, выступающий и в качестве собственника соответствующих энергопринимающих устройств.


3.5. Обеспечение арендатору возможности пользования вещью в соответствии с её назначением является основной обязанностью арендодателя


Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.) (судебная практика по экономическим спорам, пункт 4)

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31 декабря 2015 г. N Ф09-8992/15 по делу N А07-25586/2014

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 ноября 2015 г. N Ф08-7749/15 по делу N А63-7203/2014

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2016 г. N Ф05-18477/15 по делу N А40-2969/2015

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 февраля 2016 г. N Ф10-169/16 по делу N А48-1327/2015

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Таким образом, основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 марта 2015 г. N Ф02-506/15 по делу N А33-2637/2014

Из [ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ] следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 сентября 2015 г. N Ф04-20872/15 по делу N А70-11994/2014

Из содержания норм статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды, соответствующего условиям договора и в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 06 апреля 2015 г. по делу N 33-813/2015

Из [ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ] следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 22 марта 2016 г. по делу N 33-1416/2016

Из [ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ] следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 12 февраля 2016 г. по делу N 33-640/2016

Давая толкование закона, Верховный Суд Российской Федерации указал, что из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.


3.6. При передаче помещений в аренду собственник не освобождается от обязанности совершать все зависящие от него действия, направленные на соблюдение требований пожарной безопасности в этих помещениях, а также совершать действия, направленные на обеспечение выполнения таких требований арендаторами помещений


Решение Новосибирского областного суда от 08 сентября 2015 г. по делу N 7-605/2015

Довод Общества о том, что оно не является надлежащим субъектом вменяемого административного правонарушения, поскольку нарушения требований пожарной безопасности допущены арендаторами и именно арендаторы являются ответственными лицами за соблюдение требований пожарной безопасности, исследован судьей районного суда и отклонен со ссылкой на положения статей 37, 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", статьями 606, 611, 612, 615 Гражданского кодекса РФ.

Передача помещений в аренду не освобождает собственника от обязанности совершать все зависящие от него действия, направленные на соблюдение требований пожарной безопасности в принадлежащих ему на праве собственности помещениях, в том числе совершать действия, направленные на обеспечение выполнения таких требований арендаторами помещений.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.