Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 февраля 2011 г. N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 21 февраля 2011 г. N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010

Дело N А07-6379/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 сентября 2012 г. N Ф09-6870/12 по делу N А07-22005/2011

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2012 г. N 18АП-4017/12

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2012 г. N 18АП-3932/12

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 апреля 2012 г. N Ф09-2785/12 по делу N А07-12040/2011

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. N 18АП-13244/11

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. N 18АП-12896/11

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2011 г. N 18АП-10304/11

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2011 г. N 18АП-9839/11

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2011 г. N 18АП-3677/11

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Таурус Групп" (далее - общество "Таурус Групп") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2010 по делу N А07-6376/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 потому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Таурус Групп" - Калимуллина Л.X. (доверенность от 01.11.2010).

Открытое акционерное общество "Уфимская кожгалантерейная фабрика" (далее - общество "Уфимская кожгалантерейная фабрика") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "ВСК-Девелопмент" (далее - общество "ВСК-Девелопмент") с иском о признании договора купли-продажи от 01.09.2009 незаключенным, недействительным и применении последствий недействительности сделки (с учетом уточнения исковых требований порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

До рассмотрения дела по существу судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена истца - общества "Уфимская кожгалантерейная фабрика" на общество "Таурус Групп".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Финансовая строительная компания", Мухъярова Гузель Рамилевна, Латыпова Изалия Мударисовна, Рамзанов Руслан Рудольфович, администрация городского округа "Город Уфа" (далее - администрация), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - министерство).

Решением суда первой инстанции от 13.09.2010 (судья Касьянова С.С.) исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи от 01.09.2009 признан незаключенным в части продажи жилых помещений N 431, 221, 526. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Баканов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Таурус Групп" просит судебные акты изменить в части отказа в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение ст. 10, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и неполное исследование доказательств по делу, повлекшее неверные выводы судов. Заявитель указывает, что судами не приняты во внимание доказательства, представленные истцом, о том, что сделка купли-продажи фактически не исполнена, поскольку покупателем по договору оплачено 2 506 000 руб. и данное обстоятельство ответчиком не оспаривается. Заявитель полагает, что отсутствие государственной регистрации соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи, влечет незаключенность этого договора и свидетельствует о его недействительности в силу ст. 167, 168, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, отсутствие в договоре купли-продажи указаний на лоджии и лестничные клетки и невключение стоимости этих помещений в общую стоимость отчуждаемого имущества, влечет несогласованность существенных условий договора о его предмете и цене. Заявитель полагает, что суды при оценке заключенности договора основывались лишь на косвенных обстоятельствах.

Как установлено судами, обществом "Уфимская кожгалантерейная фабрика" (продавец) и обществом "ВСК-Деволопмент" (покупатель) подписан договор купли- продажи от 01.09.2009, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность жилые помещения общей площадью 2182,5 кв. м, номера на поэтажном плане 1-4, 23, 25, 27 (подвал), 1, 2, 11-16, 16а, 17, 18, 19, 19а, 20-24, 25а, 42, 42а, 43а, 44, 44а, 45, 45а, 46, 47, 53, 54 (1 этаж), 1-8, 25-42, 59-66, 70 (2 этаж), 1-8, 25-42, 62-70 (3 этаж), 1-8, 25-42, 61, 63-70 (4 этаж), 1-8, 25-42, 61, 63, 64-70 (5 этаж), находящиеся в здании общежития по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Баргузинская, д. 19/1.

Право собственности общества "Уфимская кожгалантерейная фабрика" на указанные помещения зарегистрировано на основании Плана приватизации, утвержденного заместителем председателя Государственного комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью от 30.05.1994.

Сделка продажи части общежития общей площадью 2182,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Баргузинская, д. 19/1, одобрена решением заседания Совета директоров общества "Уфимская кожгалантерейная фабрика", оформленного протоколом от 20.08.2009 N 3.

Согласно п. 4 договора купли-продажи стоимость жилых помещений установлена в размере 40 000 000 руб.

В пункте 8 договора общество "Уфимская кожгалантерейная фабрика" гарантировало, что лиц с постоянной пропиской не имеется, за исключением комнат N 225, 428.

Сторонами также подписано соглашение без даты и номера к указанному договору купли-продажи, определяющее порядок расчетов по договору.

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2009 продавец передал поименованное в договоре купли-продажи имущество покупателю, а покупатель передал продавцу денежные средства в установленном договором размере 40 000 000 руб.

Договор купли-продажи от 01.09.2009 и переход права собственности общества "ВСК-Девелопмент" на названные помещения зарегистрированы 09.09.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.09.2009.

На основании договора передачи недвижимого имущества в уставный капитал от 21.12.2009 N 1 зарегистрировано право собственности общества "ФСК" на жилые помещения общей площадью 2182,5 кв. м, находящиеся на первом, втором, третьем, четвертом, пятых этажах и в подвале (номера на поэтажном плане 1, 2, 11-16, 16а, 17, 18, 19, 19а, 20-24, 25а, 42, 42а, 43а, 44, 44а, 45, 45а, 46, 47, 53, 54 (1 этаж); 1-3, 5-8, 25-42, 59-66, 70 (2 этаж); 1-8, 25-42, 62-70 (3 этаж); 2-8, 25-42, 61, 63-70 (4 этаж); 1-8, 25-42, 61, 63, 64-70 (5 этаж); 1-4, 23, 25, 27 (подвал)) пятиэтажного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Баргузинская, д. 19/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.01.2010.

Кассационным определением от 27.10.2009 Рамазанову P.P. отказано в признании права собственности в порядке приватизации на комнату N 526 в общежитии по ул. Баргузинской, д. 19/1 в г. Уфе, решение Советского районного суда г. Уфы от 03.09.2009 в части отказа в удовлетворении иска общества "Уфимская кожгалантерейная фабрика" о расторжении договора аренды койко-места от 01.11.2008 N 2 и выселении его из указанной комнаты оставлено без изменении.

Решением Советского районного суда г. Уфы от 08.12.2009 за Мухъяровой Г.Р. и несовершеннолетними Мухъяровым Э.Э., Мухъяровой А.Э. в порядке приватизации признано право общей долевой собственности по 1/3 доли каждому на комнату N 221 площадью 18 кв. м. (по кадастровому паспорту помещения комната N 25).

Кассационным определением от 12.01.2010 отменено решение Советского районного суда от 26.10.2009 о признании права собственности Латыповой И.М. в порядке приватизации на комнату N 431 в общежитии по адресу: г. Уфа, ул. Баргузинская, 19/1, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Комнаты общей площадью 17,6 кв.м. (комната N 225) этаж 2, 18,1 кв.м. (комната N 428) этаж 4, по адресу г. Уфа, Советский район, ул. Баргузинская, д. 19/1, находятся в собственности Гизатуллина С.Р., Гизатуллиной Э.К., Файзуллиной Л.Ф., соответственно.

Общество "Уфимская кожгалантерейная фабрика" (после переименования -общество "Таурус Групп"), полагая, что договор купли-продажи от 01.09.2009 является незаключенным, поскольку условия о предмете и цене договора сторонами не согласованы, в нем отсутствует перечень лиц, имеющих право на пользование продаваемым жилым помещением, а сделка купли-продажи - недействительной, в связи с тем, что она оформлена двумя документами -договором и соглашением к нему, и соглашение не прошло государственную регистрацию, обратилось в суд с соответствующим требованием.

Суды, удовлетворяя требования о признании договора купли-продажи незаключенным в части комнат N 221, 431, 526, находящихся в спорном здании, и отказывая в удовлетворении остальных требований, исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды, исследовав договор купли-продажи от 01.09.2009, пришли к выводу, что данный договор содержит необходимые сведения о предмете купли-продажи, позволяющие его индивидуализировать: адрес, площадь и место расположения объекта, его инвентарный номер, этажность и номера помещений по техническому плану, входящих в состав объекта. Предмет договора купли-продажи от 01.09.2009 полностью воспроизводит описание недвижимого имущества, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации права общества "Уфимская кожгалантерейная фабрика". При регистрации договора купли-продажи и его исполнении у сторон отсутствовала неопределенность по поводу предмета договора. Договор купли-продажи также содержит условия о цене отчуждаемого имущества.

С учетом указанных обстоятельств суды обоснованно признали, что сторонами условия о предмете и цене договора согласованы, отчуждаемое имущество индивидуализировано в той степени, которая существовала при заключении договора, наличие у сторон разногласий по поводу отчуждаемого имущества и его цены материалами дела не подтверждены.

Вместе с тем, суды, исходя из того, что предметом оспариваемого договора являются жилые помещения, указали на наличие особых требований закона к содержанию данного договора, предусмотренных ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение которых влечет признание договора незаключенным.

Руководствуясь положениями названной нормы, суды признали, что спорный договор должен содержать перечень лиц, проживающих в отчуждаемых помещениях и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после их приобретения покупателем.

Установив, что на момент подписания оспариваемого договора купли-продажи самостоятельными правами на пользование помещениями - комнатами N 221, 431, 526, входящими в состав отчуждаемого имущества, обладали Латыпова И.М., Мухъярова Г.Р., Рамазанов P.P., что подтверждается кассационными определениями Верховного суда Республики Башкортостан от 12.01.2010 N 33-13961/09, от 25.02.2010 N 33-2096/10, от 27.10.2009 N 33-11195/2009, и перечень указанных лиц в договоре купли-продажи отсутствует, суды пришли к правильному выводу о незаключенности договора в части названных помещений, что не влечет незаключенность данного договора в остальной части.

Рассмотрев требование истца о признании договора купли-продажи от 01.09.2009 недействительным, суды не нашли оснований для его удовлетворения.

В обоснование указанного требования истец ссылался на то, что договор составлен в двух документах: договора и соглашения, при этом государственная регистрация произведена только в отношении договора купли-продажи, в связи с чем нарушено требование ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу ст. 160, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, подписываемых ее сторонами.

В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что договор купли-продажи является заключенным, а спорное соглашение содержит условие об оплате договора в рассрочку, не являющееся существенным, суды обоснованно признали спорное соглашение

самостоятельным документом.

При этом суды указали, что данное соглашение в силу ст. 452, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации. Поскольку в отношении него государственная регистрация не произведена, суды пришли к выводу о недействительности оспариваемого соглашения.

Довод истца о том, что договор недействителен в связи с составлением двух документов, судами правомерно отклонен как основанный на неверном толковании закона.

С учетом изложенного, выводы судов об отказе в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 01.09.2009 недействительным по указанным основаниям следует признать верными. Иные основания недействительности спорного договора истцом не заявлены и предметом рассмотрения судов не являлись.

Судом апелляционной инстанции рассмотрен довод общества "Таурус Групп" об отсутствии доказательств исполнения сделки, так как оплата ответчиком произведена лишь на сумму 2 506 000 руб. Как указал суд данное обстоятельство материалами дела не подтверждается, акт приема-передачи от 01.09.2009, содержащий указание на исполнение ответчиком обязанности по оплате стоимости имущества, какими-либо письменными доказательствами не опровергается. При этом нарушение обязательств по сделке, на которое ссылается истец, не может являться основанием для признания этой сделки недействительной.

Довод заявителя кассационной жалобы о несогласованности условий договора о предмете и цене, в связи отсутствием в перечне отчуждаемых помещений лоджий и лестничных клеток и невключением стоимости указанных помещений в общую цену договора, отклоняется как несостоятельный.

Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах. В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которому относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, в том числе лестничные площадки и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

С учетом изложенного, отсутствие в предмете договора купли-продажи указания на помещения общего пользования не свидетельствует о несогласованности существенных условий договора.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2010 по делу N А07-6376/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Таурус Групп" - без удовлетворения.