|
01 сентября 2021 г.
|
Дело N А58-476/2016
|
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2021 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуевой М.В.,
судей: Бронниковой И.А., Левошко А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Янголь Е.И.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) представителя конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" Потапова Григория Николаевича - Федорова Ансара Анатольевича (доверенность от 01.03.2021, паспорт),
в помещении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представителя Акционерного коммерческого банка "Алмазэргиэнбанк" акционерного общества - Говорова Дмитрия Вячеславовича (доверенность от 11.01.2021, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого банка "Алмазэргиэнбанк" акционерного общества на определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2021 года по делу N А58-476/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2021 года по тому же делу,
УСТАНОВИЛ:
определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 08 февраля 2016 года возбуждено производство по делу N А58-476/2016 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" (ОГРН 1021401046028, далее - должник, ООО ИСК "Сирстрой").
Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 июля 2016 года в отношении должника введена процедура наблюдения, решением этого же суда от 28 июня 2017 года должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Потапов Григорий Николаевич (далее - конкурсный управляющий).
Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 октября 2016 года к процедуре несостоятельности (банкротства) ООО ИСК "Сирстрой" применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о порядке и условиях продажи имущества должника (далее - положение о продаже), находящегося в залоге у Акционерного коммерческого банка "Алмазэргиэнбанк" акционерное общество (далее - банк).
Банк обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу порядка продажи имущества должника, находящегося в залоге.
Заявления конкурсного управляющего и банка объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2021 года утверждено положение о продаже имущества должника, находящегося в залоге, в редакции банка, с учетом изменений подпункта 2.2 пункта 2, пункта 8.4 пункта 8 и раздела 1 Положения о продаже.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2021 года определение суда первой инстанции от 20 февраля 2021 года оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, банк обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов кассационной жалобы банк указывает на нарушение судами положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судами не были учтены обстоятельства, установленные определением Верховного Суда Российской Федерации от 06 мая 2019 года по настоящему делу в части обеспечения прав требований банка к должнику залогом незавершенного строительством объекта второй очереди. По мнению банка, выводы судов о наличии на одном земельном участке двух разных объектов незавершенного строительства, относящихся к одной очереди, являются ошибочными, основаны на неверном применении норм материального права и не соответствуют представленным в дело доказательствам; отнесение 10-го этажа, в отношении которого у должника с банком заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, ко второй очереди строительства было обусловлено планом возведения четвертого подъезда в многоквартирном жилом доме, являющихся единым объектом строительства.
Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды необоснованно отказали в назначении технологической экспертизы с целью установления технического единства спорных объектов, расположенных на одном земельном участке, и в привлечении в качестве организатора торгов общества с ограниченной ответственностью "Аукционный центр".
Определение от 23 июня 2021 года о назначении на 14 часов 20 минут 27 июля 2021 года судебного заседания для рассмотрения кассационной жалобы выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, лица, участвующие в деле, извещены о заседании суда округа посредством его размещения 24 июня 2021 года на общедоступном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Определением суда от 27 июля 2021 года судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено на 14 часов 20 минут 26 августа 2021 года, о чем размещена информация на общедоступном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
До судебного заседания от конкурсного управляющего поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами банка, а также письменные возражения на пояснения банка, от банка - письменные пояснения к жалобе.
В судебном заседании представитель банка поддержал доводы кассационной жалобы, представитель конкурсного управляющего возразил против доводов кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещались с соблюдением требований, содержащихся в главе 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы не представили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в конкурсную массу должника включены объекты недвижимости, в том числе:
многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями, расположенный по адресу: г.Якутск, ул. Ойунского, д. 41/1, площадь жилого здания 15 247,36 кв. м, разрешение на строительство от 30.12.2014 N RU 14301000-235-14;
многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: г.Якутск, ул. Ойунского, 41/1, общей площадью 5 672,92 кв. м, вторая очередь, разрешение на строительство от 10.06.2016 N 14-RU14301000-79-2016.
Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями площадью 15 247,36 кв. м был условно разделен на две очереди на основании протокола Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) от 18.03.2016: первая очередь (1-9 этажи) объекта, вторая очередь (10 этаж) объекта.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 06 мая 2019 года N 302-ЭС-24434 по настоящему делу требования банка, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве жилого дома от 16.12.2013, от 11.02.2015, в общем размере 242 306 325 рублей 16 копеек признаны обеспеченными залогом следующего имущества должника: тремя нежилыми помещениями, общей площадью 554,6 кв. м, 515,5 кв. м и 465,4 кв. м (кадастровые номера 14:36:107009:811, 14:36:107009:890 и 14:36:107009:747; первая очередь строительства); правом аренды земельного участка общей площадью 7 234 кв. метра, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д. 41/1 (кадастровый номер 14:36:106009:47); объектом незавершенного строительства в виде многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д. 41/1 (вторая очередь строительства).
Конкурсный управляющий в положении о продаже указал следующие лоты:
лот 1 - нежилое помещение общей площадью 465,4 кв. м (Блок-секция В) в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:747 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д. 41/1, начальная цена 42 555 000 рублей;
лот 2 - нежилое помещение общей площадью 515,5 кв. м (Блок-секция С) в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:890 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д. 41/1, начальная цена 46 644 000 рублей;
лот 3 - нежилое помещение общей площадью 554,6 кв. м (Блок-секция А) в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:811 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д. 41/1, начальная цена 49 808 000 рублей;
лот 4 - объект незавершенного строительства по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, дом 41/1, нежилые помещения этаж 10 (Блок секция А) общей площадью 485,39 кв. м, начальная цена 47 607 000 рублей, (Блок секция Б) общей площадью 297,83 кв. м, начальная цена 30 963 000 рублей, (Блок секция С) общей площадью 333,22 кв. м, начальная цена 34 182 000 рублей.
Банк в заявлении о разрешении разногласий по вопросу порядка продажи имущества должника, находящегося в залоге, указал также, что объектом незавершенного строительства второй очереди являются нежилые помещения, расположенные на 10 - ом этаже многоэтажного жилого дома, а также 4 подъезд многоэтажного жилого дома, общая площадь 5 672,92 кв. м.
Начальную цену продажи в отношении лота N 4 (объект незавершенного строительства) банк предложил 282 523 000 рублей, в пункт 8.4 пункта 8 Положения о продаже предложил внести изменения в части снижения размера начальной цены продажи имущества посредством публичного предложения, указав, что она подлежит последовательному снижению каждые семь рабочих дней на 3%; в качестве организатора торгов указать Общество с ограниченной ответственностью "Аукционный центр", оператора электронной площадки - Акционерное общество "Объединенная Торговая Площадка".
Арбитражный суд Республики Саха (Якутия), разрешая возникшие между конкурсным управляющим и банком разногласия, исходил из того, что вторая очередь строительства - это только нежилые помещения, расположенные на 10-ом этаже объекта незавершенного строительства по ул. Ойунского, дом 41/1, г.Якутск, банком не представлены доказательства обоснованной экономии от изменения выбранной конкурсным управляющим электронной площадки, организатором торгов в отсутствие решения собрания кредиторов о замене организатора торгов должен быть конкурсный управляющий, открытие специального счета в банке при наличии такого счета в Сбербанке России, повлечет дополнительные расходы.
Четвертый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и постановлением от 20 мая 2021 года оставил определение от 20 февраля 2021 года без изменения.
Между тем, суд округа не может согласиться с выводами обеих судов в части определения предмета залога, подлежащего продаже, в силу следующего.
Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
В силу положений статьи 138 Закона о банкротстве с учетом разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление N 58), в случае наличия разногласий о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога лица, участвующие в деле, вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе, на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
При разрешении разногласий в части определения объекта незавершённого строительства второй очереди, находящегося в залоге у банка, суд первой инстанции, выводы которого поддержал апелляционный суд, исходил из того, что предметом залога могут быть только площади, указанные в договорах долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 11.02.2015 N N 120, 121, 122 (10 этаж объекта незавершённого строительством многоэтажного жилого дома).
Вместе с тем, в определении от 06 мая 2019 года по настоящему делу, которым требования банка признаны обеспеченными залогом объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Якутск, ул.Ойунского, 41/1, многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (вторая очередь строительства), Верховный суд Российской Федерации указал, что имеется в натуре не завершенный строительством объект, который прошел инвентаризацию со стороны конкурсного управляющего, сведения размещены в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (сообщение от 02.03.2018 N 2505677).
Из содержания указанного сообщения следует, что в инвентаризационной описи в качестве объекта незавершенного строительства указан объект, расположенный по ул. Ойунского, дом 41/1, г. Якутск, (вторая очередь строительства), общей площадью помещений 5 672,92 кв. м.
В материалах настоящего дела о банкротстве содержатся два разрешения на строительства в отношении многоквартирного жилого дома с офисными помещениями по ул. Ойунского, дом 41/1, г. Якутск: от 30.12.2014 N 14301000-235-14 с указанием площади жилого здания 15 247,36 кв. м, а также от 10.06.2016 N14-14301000-79-2016, в котором указана площадь объекта 5 672,92 кв. м (вторая очередь строительства). При этом как установлено судами, и следует из материалов дела 10-ый этаж многоэтажного жилого дома относится ко второй очереди строительства.
Как следует из содержания судебных актов, принятых по результатам рассмотрения требований банка, как обеспеченных залогом имущества должника, при обращении в суд с требованием банк ссылался на разрешение на строительство от 10.06.2016 N 14-14301000-79-2016, в котором указан объект площадью 5 672,92 кв. м.
Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) определены так называемые этапы залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):
на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;
при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;
со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства.
По смыслу вышеприведенных положений Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства, во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.
При таких обстоятельствах, нельзя признать обоснованными выводы судов о том, что объект незавершенного строительства общей площадью 5 672,92 кв. м не находится в залоге у банка, поскольку не является объектом долевого строительства по договорам от 11.02.2015 со ссылкой на положения части 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, а также, что в сообщении N 2505677 от 02.03.2018 указан иной объект, не являющийся предметом исследования Верховного Суда Российской Федерации.
Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 06 мая 2019 года указал, что требования банка считаются обеспеченными залогом всего незавершенного строительством объекта второй очереди в соответствии с частью 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, поскольку в отношении него не получено разрешение на ввод в эксплуатацию и он не
