Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 ноября 2012 г. N Ф09-5531/12 по делу N А76-5052/2012

Екатеринбург

20 ноября 2012 г.

Дело N А76-5052/2012

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 сентября 2012 г. N Ф09-6942/12 по делу N А76-19993/2011

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 августа 2012 г. N Ф09-5531/12 по делу N А76-5052/2012

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2012 г. N 18АП-3640/12

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2012 г. N 18АП-3500/12

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" (далее - общество "Техинвест") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по делу N А76-5052/2012 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Техинвест" - Шипицын Я.В. (доверенность от 27.08.2011), Серышев А.В. (доверенность от 27.08.2011);

индивидуального предпринимателя Имамова Фидарита Магафуровича - Видякин А.В. (доверенность от 23.07.2012 N 5), Литуновская Т.В. (доверенность от 23.07.2012 N 1).

Общество "Техинвест" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Сосновскому муниципальному району Челябинской области в лице администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - комитет), предпринимателю Имамову Ф.М., Расторгуевой Ирине Андреевне о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 27.02.2012 N 285/2012-зем, заключенного между комитетом и предпринимателем Имамовым Ф.М., а также применении последствий недействительности сделки путем обязания предпринимателя Имамова Ф.М. и Расторгуевой И.А. возвратить комитету недвижимое имущество, полученное по недействительному договору купли-продажи земельного участка от 27.02.2012 N 285/2012-зем (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2012 (судья Шумакова С.М.) исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 27.02.2012 N 285/2012-зем, заключенный между комитетом и предпринимателем Имамовым Ф.М. Применены последствия недействительности сделки. На предпринимателя Имамова Ф.М. возложена обязанность возвратить комитету земельный участок площадью 2593 кв. м с кадастровым номером 74:19:20 02 001:21, расположенный по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, в районе пос. Федоровка. На комитет возложена обязанность возвратить предпринимателю Имамову Ф.М. 15 169 руб. 95 коп., уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 27.02.2012 N 285/2012-зем. В удовлетворении требований, заявленных к администрации, судом отказано. Производство по делу в отношении Расторгуевой И.А. прекращено.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. Производство по делу в отношении Расторгуевой И.А. прекращено.

В кассационной жалобе общество "Техинвест" просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом ст. 65, 70, 71, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 36, 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суд первой инстанции, всесторонне и полно исследовав материалы дела, установил факт нахождения принадлежащих истцу сооружений на спорном земельном участке, данный факт подтвержден представленными в дело доказательствами и ответчиком в суде первой инстанции не оспаривался, в силу чего у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для переоценки имеющихся доказательств и установления иных обстоятельств. Истец также считает неверным вывод апелляционного суда о правомерности приобретения предпринимателем Имамовым Ф.М. спорного земельного участка в собственность под незавершенным объектом недвижимости, ссылаясь на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях Президиума от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10, согласно которой предоставление земельных участков в собственность под объекты незавершенного строительства в порядке п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключено. Кроме того, как указывает заявитель, земельный участок изначально был предоставлен предпринимателю с нарушением положений земельного законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Имамов М.Ф., ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемое постановление апелляционного суда.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи, заключенным обществом "Техинвест" 09.06.2004 с открытым акционерным обществом "Агростроймеханизация" (далее - общество "Агростроймеханизация"), истец приобрел здание производственного корпуса площадью 2571 кв. м (литера Б) и здание административно-бытового корпуса (литеры А, А1, А2), расположенные по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, пос. Федоровка, а также земельный участок площадью 18 000 кв. м с кадастровым номером 74:19:2002001:0019.

Права собственности истца на них зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2004.

Обществом "Техинвест" 12.10.2006 на основании договора купли-продажи от 05.07.2006 N 1-г, заключенного с обществом "Агростроймеханизация", зарегистрировано право собственности на сооружение - газопровод высокого и низкого давления протяженностью трассы 163 м, расположенное по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, пос. Федоровка.

По договору купли-продажи от 05.07.2006 N 2-л, заключенному с обществом "Агростроймеханизация", зарегистрировано право собственности на сооружение - линию электропередач ВЛ-10кВ протяженностью трассы 769 м, находящуюся по тому же адресу.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право аренды общества "Техинвест" на земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:2002001:100, 74:19:2002001:84 площадями 10 кв. м и 22 кв. м, с разрешенным использованием - под опоры ГРПШ надземного газопровода высокого и низкого давления к котельной и под опоры линии электропередач ВЛ-10 кВ.

Главой Сосновского муниципального района Челябинской области вынесено постановление от 22.02.2011 N 1329 "О предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, в аренду предпринимателю Имамову Ф.М.", в соответствии с которым земельный участок из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 74:19:2002001:21, расположенный по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, в районе пос. Федоровка, под расширение производственной базы общей площадью 2593 кв. м сроком на 49 лет предоставлен в аренду предпринимателю.

Между администрацией и предпринимателем Имамовым Ф.М. 22.02.2011 заключен договор аренды N 34/2011 с названным целевым использованием земельного участка, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.03.2011.

За предпринимателем Имамовым Ф.М. 16.01.2012 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на этом земельном участке, (административно-бытовой корпус) площадью застройки 208,6 кв. м со степенью готовности 80 %.

Между комитетом и предпринимателем Имамовым Ф.М. 27.02.2012 заключен договор купли-продажи N 285/2012-зем земельного участка площадью 2593 кв. м с кадастровым номером 74:19:20 02 001:21, расположенного по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, в районе пос. Федоровка.

Переход права собственности к предпринимателю Имамову Ф.М. на основании указанного договора зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанный объект незавершенного строительства и земельный участок площадью 2593 с кадастровым номером 74:19:20 02 001:21 отчуждены предпринимателем Имамовым Ф.М. 28.03.2012 Расторгуевой И.А. по договору купли-продажи. Переход права собственности на указанные объекты к Расторгуевой И.А. зарегистрирован 16.04.2012.

Общество "Техинвест", ссылаясь на частичное нахождение на земельном участке с кадастровым номером 74:19:2002001:21 принадлежащих ему на праве собственности сооружений, обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Прекращая производство по делу по исковым требованиям к Расторгуевой И.А., суды исходили из того, что указанное лицо статусом индивидуального предпринимателя не обладает, следовательно, дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Отказывая в удовлетворении требований, заявленных к администрации, суды сослались на то, что это лицо стороной спорной сделки не является,

В данной части судебные акты заявителем не обжалуются, в силу чего не проверяются судом кассационной инстанции на основании ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные исковые требования к комитету и предпринимателю Имамову Ф.М. в части признания договора купли-продажи недействительным и применяя последствия ничтожной сделки, суд первой инстанции исходил из того, что передача в аренду и последующее отчуждение спорного земельного участка площадью 2593 кв. м с кадастровым номером 74:19:20 02 001:21 по оспариваемому договору купли-продажи были произведены с нарушением требований ст. 35, 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и без учета прав истца на часть земельного участка, занятого расположенными на земельном участке принадлежащими ему сооружениями.

Отменяя решение суда в указанной части, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неподтвержденности истцом факта нахождения на спорном земельном участке принадлежащих ему сооружений. Указание общества "Техинвест" на предоставление ранее предпринимателю Имамову Ф.М. этого земельного участка в аренду с нарушением норм действующего земельного законодательства не было принято в качестве обоснования ничтожности спорного договора купли-продажи, так как выкуп ответчиком земельного участка был произведен в порядке реализации ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Право собственности ответчика на объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, было зарегистрировано, основания возникновения права недействительными не признаны.

Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене в части отказа в признании спорного договора недействительным, в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество "Техинвест" ссылалась на нахождение в границах спорного земельного участка, переданного в собственность ответчику, принадлежащих ему объектов недвижимости - линии электропередач ВЛ-10кВ и газопровода высокого и низкого давления.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке, установленном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе свидетельства о праве собственности, кадастровые паспорта земельных участков и объектов недвижимости, схемы расположения сооружений истца в сопоставлении с фототаблицей, установил факт частичного нахождения в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 74:19:20 02 001:21 принадлежащих истцу названных сооружений.

Суд апелляционной инстанции, делая вывод о том, что указанное обстоятельство из материалов дела не следует, исходил из кадастровых паспортов земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:2002001:0084 и 74:19:2002001:0100 и заключения специалиста общества с ограниченной ответственностью "ЧелКадастр" от 12.05.2012 N 010, представленного предпринимателем Имамовым Ф.М., согласно которым земельные участки, на которых расположены принадлежащие истцу линия электропередач ВЛ-10кВ и газопровод высокого и низкого давления, на земельный участок с кадастровым номером 74:19:2002001:21, переданный в собственность ответчику, не налагаются.

Однако названное заключение, как верно указано судом первой инстанции, не опровергает обстоятельств нахождения части принадлежащих истцу сооружений на земельном участке ответчика, так как касается вопроса наложения границ смежных земельных участков, при этом вопрос о нахождении на нем объектов иных собственников в данном заключении не рассматривался.

Согласно ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Частями 2, 4, 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с п. 13 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны мотивы, по которым суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, если его решение было отменено полностью или в части.

Суждение апелляционного суда о недоказанности нахождения объектов недвижимости общества "Техинвест" на спорном земельном участке не основаны на оценке всех имеющихся в деле доказательств в их совокупности.

Суд апелляционной инстанции, основывая свои выводы на заключении, представленном ответчиком, не указал, по каким мотивам данное заключение является достаточным основанием для признания факта отсутствия принадлежащих истцу сооружений на земельном участке ответчика.

Учитывая, что в суде первой инстанции ответчик не оспаривал факт нахождения объектов истца на его земельном участке (отзыв, т. 2 л.д. 124-126), что также было установлено и судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств.

Права собственности истца на линию электропередач ВЛ-10кВ и газопровод высокого и низкого давления зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в установленном порядке не оспорены (ст. 2 Федеральный закон от 21.07.1997 N N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного Федерального закона следует читать как 122-ФЗ

Принимая во внимание, что предметом спорного договора купли-продажи от 27.02.2012 N 285/2012-зем, заключенного между комитетом и предпринимателем Имамовым Ф.М., является земельный участок, на котором расположены, в том числе принадлежащие истцу объекты недвижимости, суд первой инстанции правомерно признал указанный договор недействительным как не соответствующий ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вывод суда апелляционной инстанции о соответствии спорного договора купли-продажи ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как, по его мнению, выкуп ответчиком земельного участка был произведен в порядке реализации его права, предусмотренного указанной нормой, несостоятелен, так как ее положения исключают возможность предоставления земельных участков в собственность под объекты незавершенного строительства. Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10.

Таким образом, постановление апелляционного суда в части отказа в признании договора купли-продажи от 27.02.2012 N 285/2012-зем недействительным подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятое с нарушением ст. 71, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, решение суда в указанной части следует оставить в силе.

Поскольку в настоящее время спорный земельный участок находится в собственности Расторгуевой И.А., которая не является стороной оспариваемой сделки, суд апелляционной инстанции правильно отказал в применении последствий недействительности ничтожной сделки в порядке ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой части требований, а также в части требований, заявленных к Расторгуевой И.Ю. и администрации, постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения.

Государственная пошлина распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по делу N А76-5052/2012 Арбитражного суда Челябинской области

отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка от 27.02.2012 N 285/2012-зем., заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района и индивидуальным предпринимателем Имамовым Фидаритом Магафуровичем. Решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2012 в указанной части оставить в силе.

В остальной части постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Имамова Фидарита Магафуровича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" судебные расходы в размере 2000 руб. 00 коп. по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.Ю. Смирнов А.А. Столяров