Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 сентября 2013 г. N Ф09-8602/12 по делу N А71-6213/2012

Екатеринбург

09 сентября 2013 г.

Дело N А71-6213/12

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Дядченко Л.В.,

судей Артемьевой Н.А., Лиходумовой С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергомикс" (далее - общество "Энергомикс") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А71-6213/2012 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Энергомикс" - Соколова П.А. (доверенность от 01.04.2013);

открытого акционерного общества "Химстрой" в лице конкурсного управляющего Ашихмина А.В. - Шаповал О.Ю. (доверенность от 08.07.2013).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.10.2011 открытое акционерное общество "Химстрой" (далее - общество "Химстрой", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на внешнего управляющего Закирова И.И.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2012 дело о несостоятельности (банкротстве) N А65-851/2009 передано на рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики, при поступлении которому присвоен номер А71-6213/2012.

Ким Леонид Германович 18.10.2011 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием к обществу "Химстрой" о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.12.2012 (судья Чухманцев М.А.) требование Кима Л.Г. о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры N 134, общей площадью 88,8 кв. м, расположенной на 10-м этаже десятиэтажного дома, по адресу: г. Ижевск, ул. Орсовская, 1А, месторасположение дома: многоэтажный многоквартирный жилой дом стр. N 1, жилого комплекса "Лесхозный", ограниченного улицами Баранова и Постольская в Ленинском районе г. Ижевска признано необоснованным.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 (судьи Мармазова С.И., Мартемьянов В.И., Снегур А.А.) определение суда отменено, требование Кима Л.Г. включено в реестр требований о передаче жилых помещений общества "Химстрой".

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество "Энергомикс" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебный акт как принятый с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, и оставить без изменения определение суда первой инстанции. В обоснование своих возражений общество "Энергомикс", ссылаясь на условия предварительного договора от 01.02.2007 N 351пр-012/2007-И, заключенного между обществом "Химстрой" и Кимом Л.Г., указывает на то, что судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что в установленный предварительным договором срок основной договор заключен не был, доказательства направления в этот срок одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор отсутствуют. В связи с чем, заявитель полагает, что у Кима Л.Г. отсутствуют основания требовать передачи жилого помещения. Также общество "Энергомикс" указывает, что судом не принято во внимание отсутствие у общества "Химстрой" статуса застройщика жилого дома, которым обладает заявитель, каких-либо договоров между обществом "Энергомикс" и Кимом Л.Г. не заключалось, денежные средства не передавались; поручения от своего имени заключать договоры участия в долевом строительстве должнику не давало.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Химстрой" просит удовлетворить кассационную жалобу, ссылаясь на то, что Ким Л.Г. не является участником строительства и у него имеются права на обращение в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования.

Представитель собрания кредиторов Шахтарина Светлана Анатольевна поддерживает доводы кассационной жалобы и просит отменить постановление суда апелляционной инстанции.

Представитель акционеров общества "Химстрой" Матюшенко Василий Иванович полагает обжалуемый судебный акт подлежащим оставлению без изменения.

При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции установлено, что 01.02.2007 между обществом "Химстрой" и Кимом Л.Г. заключен предварительный договор N 351пр-012/2007-И участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом, в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ул. Орсовская, 1а в Ленинском районе г. Ижевска, и в соответствии с которым должник передаст заявителю в собственность двухкомнатную квартиру N 134 общей площадью 63,98 кв. м с черновой отделкой (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) на 10-ом этаже Ш-ей секции в указанном жилом доме (п. 1.1).

В соответствии с п. 4.2. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в III квартале 2008 года.

Согласно п. 3.2 договора Ким Л.Г. обязуется оплатить стоимость квартиры путем передачи векселей в сумме 1 599 500 руб. в кассу общества "Химстрой" по графику, согласованному сторонами.

Расчеты между Ким Л.Г. и должником в сумме 1 599 500 руб. по предварительному договору N 351пр-012/2007-И участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом от 01.02.2007 за двухкомнатную квартиру N 134 в строящемся жилом доме по адресу: ул. Орсовская, 1а в Ленинском районе г. Ижевска, произведены в полном объеме, что подтверждается справкой от 18.02.2008 N 68, выданной обществом "Химстрой".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.10.2011 по делу N А65-851/2009 общество "Химстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, указано, что при банкротстве последнего применяются правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на внешнего управляющего Закирова И.И.

Неисполнение предварительного договора, введение в отношении должника процедуры конкурсного производства послужило основанием для обращения Кима Л.Г. в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что строительство жилого дома не завершено, права общества "Химстрой" на жилой дом N 1 в жилом комплексе "Лесхозный", ограниченном улицами Баранова и Постольская Ленинского района г. Ижевска не зарегистрированы.

Суд апелляционной инстанции отменил определение суда на том основании, что сделка, предусматривающая обязательства сторон по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передаче жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя, совершена, расчеты по предварительному договору произведены в полном объеме, что также подтверждается вступившим в законную силу судебным актом, в связи с чем имеются основания для признания требования о включении в реестр по передаче жилых помещений обоснованным.

Однако суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно содержанию п. 1.1 предварительного договора от 01.02.2007 N 351пр-012/2007-И предметом данной сделки является подготовка и заключение договора участия в долевом строительстве жилого дома с целью передачи в собственность Кима Л.Г. двухкомнатной квартиры. Сторонами договора определена стоимость квартиры. Обязательства сторон заключаются в том, что общество "Химстрой" обязалось сдать жилой дом в эксплуатацию и передать дольщику квартиру, дольщик обязался уплатить стоимость квартиры.

В силу нормы п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Иных обязательств предварительный договор не предусматривает.

Между тем, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил судам, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. (п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54)).

В соответствии с п. 8 указанного постановления от 11.07.2011 N 54 если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Принимая во внимание данные разъяснения, условия предварительного договора от 01.02.2007 N 351пр-012/2007-И, предполагаемые последствия исполнения спорного договора, из которых исходили стороны при его заключении, суды верно квалифицировали данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Такое определение договора предполагает определенные способы защиты прав покупателя будущей вещи, в том числе предъявление иска о передаче вещи, иска о государственной регистрации перехода права собственности на вещь, иска о возврате уплаченной покупной цены и возвещении убытков.

Требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП (абз. 2 п. 5 постановление от 11.07.2011 N 54). Вместе с этим, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации обратил внимание, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество (абз. 2 п. 4 указанного постановления).

В то же время, п. 2 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит положение о том, что если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Права собственников земельных участков осуществляются и лицами, не являющимися собственниками земельных участков, в том числе арендаторами (ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, первичное право собственности на недвижимую вещь, возведенную на земельном участке с использованием средств третьих лиц, возникает только у того лица, которое обладает правом на земельный участок, предполагающим возможность его застройки (право собственности, право аренды и т.п.) (п. 4, 5 и 7 постановление от 11.07.2011 N 54).

Учитывая изложенное, судами не принято во внимание, что 12.05.2008 между обществом "Энергомикс", именуемым застройщик и обществом "Химстрой", именуемым заказчик-подрядчик, подписан договор о взаимном сотрудничестве, по условиям которого должник обязался осуществить собственными силами и средствами строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома N 1 жилого комплекса "Лесхозный", ограниченного улицами Баранова и Постольская Ленинского района г. Ижевск на земельном участке, принадлежащем застройщику, и передать объект обществу "Энергомикс" по акту приема-передачи.

Этой же датой сторонами подписан инвестиционный договор, предметом которого является инвестирование обществом "Химстрой" доли в строительстве указанного многоквартирного дома. Встречной обязанностью общества "Энергомикс" является передача инвестору квартир и встроенных помещений, необходимых документов, а также содействие в оформлении права собственности.

При этом, в материалах дела имеются разрешение на земляные работы, постановления и.о. Главы администрации города Ижевска от 10.08.2007 N 459, от 27.09.2007 N 581 из которых следует, что строительство спорного объекта производится на земельном участке, предоставленном обществу "Энергомикс" в пользование на условиях договора аренды.

Кроме того, имеются возражения общества "Химстрой" на требование кредитора, в которых должник указывает, что не является застройщиком спорного объекта, согласно разрешению на строительство от 25.04.2008 N 1031800554400-34 застройщиком является общество "Энергомикс", должник является заказчиком-подрядчиком, который обязался построить объект и сдать его застройщику.

Указанным обстоятельствам и возражениям судами оценка не дана.

С учетом изложенного, определение и постановление судов подлежат отмене в соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду несоответствия выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, дело следует передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

При новом рассмотрении суду надлежит всесторонне и полно исследовать и оценить все имеющиеся в деле доказательства, четко и определенно установить все значимые для дела обстоятельства, в том числе, определить характер правоотношений между кредитором и должником, уточнить требования кредитора с учетом правового статуса застройщика и заказчика-подрядчика, устранить допущенные нарушения, и разрешить спор по существу в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.12.2012 по делу N А71-6213/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Л.В. Дядченко

Судьи

Н.А. Артемьева С.Н. Лиходумова