Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 июня 2021 г. N Ф01-1404/21 по делу N А43-10731/2020

Нижний Новгород

08 июня 2021 г.

Дело N А43-10731/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью "Алькор и Ко":

Шапенко В.В. (доверенность от 01.04.2021 N К-5-05),

от общества с ограниченной ответственностью "Кристалл":

Соклакова Н.О. (доверенность от 10.10.2019 N КР00-000089),

от общества с ограниченной ответственностью "Екатеринбург Яблоко"

Филимоновой Е.А. (доверенность от 05.07.2019 N 66АА5689755),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

общества с ограниченной ответственностью "Алькор и Ко"

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.10.2020,

принятое судьей Бодровой Н.В., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., Ковбасюком А.Н.,

по делу N А43-10731/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Алькор и Ко"

(ИНН: 7729265128, ОГРН: 1027739498324)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл"

(ИНН: 5260121704, ОГРН: 1035205408578)

о понуждении к заключению договор аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, -

общество с ограниченной ответственностью "УК "Технология", общество с ограниченной ответственностью "Электроника плюс", общество с ограниченной ответственностью "Екатеринбург Яблоко", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Алькор и Ко" (далее - ООО "Алькор и Ко") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл" (далее - ООО "Кристалл") о понуждении к заключению договора аренды подпомещения N 1 площадью 560,20 квадратного метра, являющегося частью помещения П40, расположенного на 1 этаже торгового центра по адресу: город Нижний Новгород, улица Большая Покровская, дом 82, на условиях, соответствующих условиям договора аренды нежилого помещения от 01.04.2018 N R1-2018КД на срок до 01.04.2021, и передать имущество по акту приема-передачи.

Исковое требование основано на статьях 10, 166, 309, 310, 421, 431.2, 445, 606, 611, 615, 618 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иск мотивирован тем, что ответчик (арендодатель) добровольно принял на себя обязательство заключить договор с истцом (субарендатором) в случае, если он не заключит долгосрочный договор аренды или не перезаключил краткосрочный договор.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общества с ограниченной ответственностью "УК "Технология" (далее - ООО "УК "Технология"), "Электроника плюс" (далее - ООО "Электроника Плюс"), "Екатеринбург Яблоко" (далее - ООО "Екатеринбург Яблоко") и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 29.10.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021, отказал в удовлетворении иска. Суды исходили из того, что истец сам в установленный срок не воспользовался правом на перезаключение договора с ООО "УК "Технология"; более того, на данный момент помещение (в том числе, спорное подпомещение) переданы иному лицу.

ООО "Алькор и Ко" не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суды не учли, что стороны договора аренды от 01.04.2018 N R1-2018КД и соглашения от 01.04.2018 N 1 установлен общий срок аренды - 3 года (до 01.04.2021). Договор содержит взаимное обязательство (а не право требования) перезаключения договора аренды на новый срок в пределах общего срока аренды, правомерность требования арендатора об изменении коммерческих условий не проверена судами. Вывод судов о том, что соглашение N 1 не содержит условия о сроке заключения основного договора, противоречит условиям данного соглашения. Также по его мнению суды не дали оценки переписке сторон, из которой видно намерение ООО "Алькор и Ко" арендовать помещение и в дальнейшем. Кассатор указал, что суды не применили подлежащие применению статьи 10, 421, 445 и 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применили статью 452 кодекса; нарушили статьи 167 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; не учли правоприменительную практику высших судебных инстанций.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

ООО "Екатеринбург Яблоко" и ООО "Кристалл" в отзывах на кассационную жалобу и их представители в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу ООО "Алькор и Ко" - без удовлетворения.

Иные участники спора отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не направили своих представителей в судебное заседание. Суд округа счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО "Кристалл" является собственником помещений в торговом центре "Небо", расположенном по адресу: город Нижний Новгород, улица Большая Покровская, дом 82 (далее - Торговый центр).

ООО "Кристалл" (арендодатель) и ООО "Электроника Плюс" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 25.12.2015 N 2, по условиям которого в аренду переданы помещения, расположенные в Торговом центре (в соответствии с приложением 1/1, с учетом дополнительного соглашения от 01.02.2016). В силу пункта 3.2.2.2 этого договора ООО "Электроника Плюс" вправе сдавать помещения или его часть в субаренду.

ООО "Электроника Плюс" (принципал) и ООО "УК "Технология" (агент) заключили агентские договоры от 02.07.2015 N 1/7-2015 и от 17.08.2015 N 1/8-2015, с учетом дополнительных соглашений к ним. По условиям данных договоров агент обязуется за вознаграждение от своего имени и за счет принципала заключать краткосрочные договоры с арендаторами, а также обеспечивать сбор денежных средств (в том числе арендной платы), взимаемых с арендаторов Торгового центра.

ООО "УК "Технология" (арендодатель) и ООО "Алькор и Ко" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.04.2018 N R1-2018КД, по условиям которого в аренду передано подпомещение N 1 площадью 560,20 квадратного метра, являющегося частью помещения П40, расположенного на 1 этаже Торгового центра (пункт 2.2). Арендная плата по договору включат в себя: плату с оборота, базовую арендную плату, плату за эксплуатацию, маркетинговый взнос и переменную арендную плату (пункт 1.4). Размер арендной платы и порядок ее расчета согласован сторонами в разделе 3 договора. Начиная со второго года общего срока аренды, базовая арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и не выше чем на 5 процентов (пункт 3.7.7).

Общий срок аренды по обязательствам сторон в отношении арендуемого имущества составляет три года с даты подписания договора (пункт 10.1). Общий срок действия договора составляет 11 месяцев с даты его подписания. До истечения срок действия договора по согласованию сторон будет заключен долгосрочный договор аренды на срок указанный в пункте 10.1 договора. В случае, если до окончания срока действия договора от R1-2018КД сторонами не будет заключен долгосрочный договор аренды, то настоящий договор перезаключается такое количество раз, чтобы общий срок использования арендатором помещения по целевому назначению составил три года с даты подписания договора от 01.04.2018 N R1-2018КД (пункт 10.2). Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение общего срока аренды (пункт 10.4).

Арендодатель вправе по своему усмотрению согласовать с арендатором возможность продления общего срока аренды на дополнительный срок, и/или заключения нового договора аренды, при условии, что арендатор соблюдал все свои обязательства по этому договору и он представит арендодателю уведомление о своем намерении продлить срок аренды и/или заключить новый договор аренды, не менее чем за три месяца до его истечения. Арендодатель вправе принять предложение арендатора о продлении общего срока аренды и/или заключении нового договора аренды, при условии, что размер арендной платы будет согласован сторонами отдельно (пункт 10.5).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2018.

ООО "УК "Технология" (арендодатель) и ООО "Алькор и Ко" (арендатор) соглашением от 28.02.2019 перезаключили договор аренды нежилого помещения от 01.04.2018 N R1-2018КД на срок с 01.03.2019 по 31.01.2020 (том 1, лист дела 91).

Соглашением от 01.04.2018 N 1 ООО "Кристалл" (cторона 1), ООО "УК "Технология" (cторона 2) и ООО "Алькор и Ко" (cторона 3) подтвердили, что ООО "УК "Технология" правомочно заключать договоры аренды с ООО "Алькор и Ко". До момента заключения долгосрочного договора аренды, краткосрочные договоры аренды перезаключаются на новый такой же срок по истечении каждых 11 месяцев от даты подписания ООО "УК "Технология" и ООО "Алькор и Ко" акта приема-передачи помещения в аренду. Перезаключение договора аренды осуществляется такое количество раз, чтобы общий срок использования ООО "Алькор и Ко" помещения по целевому назначению составил три года с даты подписания договора аренды (пункт 2 соглашения). В случае, если ООО "УК "Технология" будет не вправе заключать долгосрочный договор аренды или перезаключать краткосрочный договор аренды в соответствии с пунктом 2 соглашения, ООО "Кристалл" обязуется заключить договор аренды на условиях, согласованных в договоре аренды от 01.04.2018 N R1-2018КД (пункт 3 соглашения).

В письме от 30.10.2019 N Н-ИС-00001816 ООО "УК "Технология" предложило ООО "Алькор и Ко" увеличить размер арендной платы по договору с 01.12.2019. В письме от 19.11.2019 ООО "УК "Технология" повторно уведомило ООО "Алькор и Ко" о пересмотре арендной платы и сообщило, что будет считать условие о перезаключении договора аренды с 01.02.2020 неисполненным.

В письме от 04.12.2019 ООО "Алькор и Ко" сообщило ООО "УК "Технология" о готовности подписать текущей датой дополнительное соглашение об установлении новых условий договора с 01.04.2021. В письме от 16.12.2019 N Н-ИС-00002091 ООО "УК "Технология" сообщило ООО "Алькор и Ко" о прекращении договора аренды от 01.04.2018 N R1-2018КД с 31.01.2020.

Позднее ООО "Алькор и Ко" в письме от 13.02.2020 сообщило ООО "УК "Технология" о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо перезаключить договор аренды от 01.04.2018 N R1-2018КД на срок с 01.02.2020 по 31.12.2020.

Дополнительным соглашением от 05.03.2020 N 9 к договору аренды от 25.12.2015 N 2 ООО "Электроника плюс" (арендатор) и ООО "Кристалл" (арендодатель) расторгли договор аренды от 25.12.2015 N 2 в отношении части помещений, в том числе, в отношении спорного помещения. Помещения возвращены ООО "Кристалл" по акту возврата от 31.03.2020.

В дополнительном соглашении от 13.03.2020 к агентскому договору N 1/8-2015 ООО "Электроника плюс" (принципал) и ООО "УК "Технология" (агент) с 31.03.2020 расторгли агентский договор в части подпомещений N 1, 15 - 20, 49, 95, 110, общей площадью 1180 квадратных метров, являющихся частью помещения П40, расположенного на первом этаже Торгового центра. Агент обязался в срок не позднее 31.03.2020 обеспечить расторжение договоров аренды, заключенных с арендаторами подпомещений.

ООО "Кристалл" (арендодатель) и ООО "Екатеринбург Яблоко" (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды от 18.03.2020 N Я1-А15-2020Д, в соответствии с которым в аренду передано помещение площадью 1180,2 квадратного метра, расположенное в Торговом центре. В состав данного помещения, также вошло подпомещение N 1. Помещения переданы ООО "Екатеринбург Яблоко" по актам приема-передачи от 01.04.2020 и от 07.04.2020.

В письме от 06.03.2020 ООО "Алькор и Ко" сообщило ООО УК "Технология" о готовности перезаключить договор аренды от 01.04.2018 N R1-2018КД на условиях, предложенных ООО "УК "Технология" в письме от 19.11.2019. В письме от 23.03.2020 ООО "Алькор и Ко" отозвало свое согласие.

ООО "УК "Технология" сообщило ООО "Алькор и Ко", что оно прекращает деятельность по сдаче спорного помещения в аренду, указало на расторжение договора аренды от 25.12.2015 N 2 и агентского договора N 1/8-2015 в отношении подпомешения N 1, а также об истечении срока действия договора аренды нежилого помещения от 01.04.2018 N R1-2018КД и прекращении его действия с 31.03.2020 (письмо от 16.03.2020 N Н-ИС-00001369).

В претензии от 20.03.2020 ООО "Алькор и Ко" потребовало от ООО "Кристалл" заключить договор аренды подпомещения N 1 на новый срок на условиях договора аренды от 01.04.2018 N R1-2018КД. ООО "Кристалл" отказало в удовлетворении этого требования (письмо от 27.03.2020 N 16).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Алькор и Ко" в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзывов на нее и заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов.

В соответствии со статьями 606, 610 (пунктом 1) и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно статье 421 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В статье 425 (пунктах 1, 3) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в пункте 38, разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что в удовлетворении иска следует отказать.

При принятии решения суды обеих инстанций протолковали условия договора аренды от 01.04.2018 N R1-2018КД и соглашения от 01.04.2018 N 1, приняв во внимание все обстоятельства дела, в том числе переписку сторон. В частности, суды обоснованно указали, что пункт 10.2 договора аренды предполагает именно право арендатора перезаключить договор с арендодателем; ранее перезаключение осуществлялось сторонами путем подписания соглашения. После истечения срока аренды во второй раз, после первого перезаключения, арендатор отозвал свое соглашение на перезаключение договора, в связи с чем суды обеих инстанций верно отметили, что арендатор не воспользовался правом на перезаключение договора аренды.

Срок действия договора аренды 01.04.2018 N R1-2018КД истек.

В любом случае, обязательство ООО "Кристалл", которое содержится в пункте 2 соглашения от 01.04.2018 N 1, указывало на необходимость заключить договор аренды с ООО "Алькор и Ко" в том случае, если ООО "УК "Технология" будет не вправе заключить такой договор. Суды первой и апелляционной инстанции установили, что на момент истечения срока действия договора именно ООО "УК "Технология" была правомочна перезаключить договор аренды.

Вопреки утверждениям заявителя, общий срок аренды, указанный в пункте 10.1 спорного договора аренды, не является в данном случае сроком действия договора и не продляет его действие.

Также суды первой и второй инстанций при разрешении настоящего спора обоснованно приняли во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 13 которого гласит: при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного его Президиумом 24.04.2019 также изложена следующая правовая позиция. Если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

С учетом изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не было допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.10.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021 по делу N А43-10731/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алькор и Ко" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев Е.Г. Кислицын