Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 ноября 2019 г. N Ф05-4493/11 по делу N А40-91655/2010

Москва

21 ноября 2019 г.

Дело N А40-91655/10

Резолютивная часть постановления оглашена 18 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Тарасова Н.Н.,

судей Закутской С.А., Петровой Е.А.,

при участии в судебном заседании:

от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Монолит-град-строй" Мирабяна Л.М. - явился лично, предъявил паспорт;

от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Монолит-град-строй" Мирабяна Л.М. - Жуков А.Ю. по доверенности от 30.10.2019 и Волочаев М.О. по доверенности от 10.08.2019;

Курочкина Л.В. - явилась лично, предъявила паспорт;

Соловьева М.В. - явилась лично, предъявила паспорт;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Монолит-град-строй" Мирабяна Л.М.

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019,

об отмене определения Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 в рамках рассмотрения дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Монолит-град-строй",

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2012 общество с ограниченной ответственностью "Монолит-град-строй" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Мирабян Л.М.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2012 в отношении должника введено внешнее управление, внешним управляющим должника утвержден Мирабян Л.М.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 отказано в удовлетворении заявления участника долевого строительства Козлова Г.Н. о признании земельного участка площадью 4 137 кв.м. (кадастровый номер 50:10:00601096:72), находящегося по адресу: Московская обл., г.о. Химки, мкр. Сходня, ул. Вишневая, д. 31, к. 6, а также расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома (кадастровый номер 50:09:0060607:290) (на стадии готовности 70 %), находящимися в залоге (обременении) участников долевого строительства.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 определение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 отменено, спорные земельный участок площадью и находящийся на нем незавершенный строительством многоквартирный дом признаны находящимися в залоге у участников долевого строительства.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, внешний управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, просит удовлетворить кассационную жалобу, постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе определение суда первой инстанции.

В судебном заседании внешний управляющий должника и его представители доводы кассационной жалобы поддержали, а сам Козлов Г.Н. и участники долевого строительства Курочкина Л.В., Соловьева М.В. просили суд обжалуемое постановление оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ), информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений относительно нее, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованного судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления по доводам кассационной жалобы.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии со статьей 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, определением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2011 требования Козлова Г.Н. (участника долевого строительства), вытекающие из заключенного им с должником (застройщиком) договора от 07.12.2004 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, включены в реестр требований должника о передачи жилых помещений.

Судами отмечено, что поскольку должником обязательства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 07.12.2004 надлежащим образом исполнены не были, Козлов Г.Н. просил признать спорный земельный участок и незавершенный строительством на нем многоквартирный жилой дом находящимися в залоге (обременении) у участников долевого строительства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что Козловым Г.Н. денежного требования к должнику не заявлено, а требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений по своему характеру денежным не является.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864 (5) правовой позиции высшей судебной инстанции, согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время, частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве) на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (не завершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве.

Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

Изложенное, по мнению суда апелляционной инстанции согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Так, отметил суд апелляционной инстанции, указанный методологический подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 ГК РФ.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Закона об участии в долевом строительстве) в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

На основании изложенного, учитывая, что в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности должника на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060109:72 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Вишнева, 31; что договоры долевого участия зарегистрированы в установленном законом порядке (выписка из ЕГРН от 12.11.2011 N 10/037/2011-094) суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене определения Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019, так как спорный земельный участок и незавершенный строительством многоквартирный дом, в силу положений статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства, как зафиксированные в ЕГРН притязания участников строительства на залоговое обременение.

При этом, отметил суд апелляционной инстанции, полноценное право залога появится у участников строительства в момент регистрации права собственности на многоквартирный дом, не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

Нарушения суда первой инстанции были устранены судом апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем, оснований для иной оценки выводов суда у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако подлежат отклонению, так как они основаны на ошибочном толковании норм права, противоречат материалам дела и направлены на переоценку выводов суд по фактическим обстоятельствам дела, что, в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является недопустимым при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Приведенный в кассационной жалобе довод о наличии безусловных оснований для отмены обжалуемого судебного акта, мотивированный тем, что к участию в обособленном споре не привлечены иные участники долевого строительства, а сам Козлов Г.Н. не уполномочен на совершение действий в интересах иных лиц, судебной коллегией отклоняется, поскольку сами иные участники долевого строительства настоящее постановление суда апелляционной инстанции не обжалуют, кассатором не указано, какие-именно его охраняемые законом права и интересы будут восстановлены путем привлечения иных участников долевого строительства к участию в настоящем обособленном споре, при том, что в рамках рассмотрения кассационной жалобы сами участники долевого строительства, в частности Курочкина Л.В. и Соловьева М.В. против удовлетворения кассационной жалобы категорически возражали.

Приведенный в кассационной жалобе довод о том, что заключенный между должником и Козловым Г.Н. договор долевого участия не прошел государственную регистрацию, судебной коллегией отклоняется, поскольку отсутствие государственной регистрации договора само по себе не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения.

Такая правовая позиция, в частности, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная коллегия полагает необходимым отметить и то обстоятельство, что с учетом части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", а также разъяснениями высшей судебной инстанции, приведенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров, по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", отсутствие регистрации договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Иные доводы кассационной жалобы, в том числе касающиеся степени готовности незавершенного строительством многоквартирного дома, судебной коллегией отклоняются, как не имеющие правового значения в рамках рассмотрения настоящего обособленного спора, а также с учетом того обстоятельства, что в рамках рассмотрения спора судами первой и апелляционной инстанции они заявлены не были, как следствие, правовой оценки со стороны судов не получили.

Нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта, в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не нарушены, в связи с чем, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 284-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 по делу N А40-91655/10 - оставить без изменения, кассационную жалобу - оставить без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Н. Тарасов

Судьи

С.А. Закутская Е.А. Петрова