Обзор судебной практики по статье 222 ГК РФ (А.В. Андреевская, "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 4, 5, февраль, март 2011 г.)

Обзор судебной практики по статье 222 ГК РФ

Многочисленные споры в арбитражных судах по делам о самовольных постройках не были оставлены без внимания высшими арбитрами. Президиум ВАС выпустил Информационное письмо от 09.12.2010 N 143 (далее - Информационное письмо N 143), обобщающее данную практику.

Среди рассмотренных вопросов: проблемы, связанные с незаконным сносом самовольных построек; отсутствие срока исковой давности на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия. Здесь же Президиум ВАС уточнил, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки. Подробнее об этом и многом другом читайте в данной статье.

О статье 222 ГК РФ

Для того чтобы нам легче было в дальнейшем оперировать понятиями и не дублировать каждый раз определение самовольной постройки, в начале статьи уделим этому немного внимания.

Итак, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. В случае когда ответчик уклоняется от исполнения вступившего в законную силу судебного решения о демонтаже самовольной постройки, действия истца по сносу такой постройки с последующим взысканием с ответчика соответствующих расходов являются допустимым способом защиты права собственности на земельный участок (Постановление ФАС ЗСО от 16.12.2010 N А45-7390/2010), за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ). Дополнительно см. п. 13 Информационного письма N 143, Постановление ФАС ЗСО от 03.12.2010 N А46-263/2010*(1).

Добровольно-принудительно

Глава муниципального образования адресовал производственному кооперативу распоряжение о сносе в тридцатидневный срок возведенной самовольной постройки (здание ангара), указав при этом: при неисполнении распоряжения в добровольном порядке постройка будет снесена силами специализированного муниципального предприятия, а связанные с этим расходы - взысканы с производственного кооператива.

Кооператив, в свою очередь, вместо сноса обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения главы муниципального образования по тому основанию, что решение о сносе не могло быть принято в административном порядке.

Суд апелляционной инстанции принял сторону кооператива, указав: решение о сносе самовольной постройки, принятое в административном порядке, противоречит ст. 35 Конституции РФ, а также общим началам гражданского законодательства. В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности: на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.

Кроме того, ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек. Принимая распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности производственного кооператива, так как в силу абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Между тем федеральным законодательством такого права административным органам не предоставлено.

Примечание. Решение о сносе самовольно размещенного объекта, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом (Постановление ФАС СКО от 04.04.2006 N Ф08-1260/2006).

Суд апелляционной инстанции также отметил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. В случае принудительного сноса самовольной постройки во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку.

Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе. Принятие в административном порядке распоряжения о сносе самовольной постройки и последующее исполнение этого решения привело бы к ее уничтожению, а потому восстановление положения, существовавшего до издания такого распоряжения, при последующем судебном контроле было бы невозможно (п. 1 Информационного письма N 143).

Угроза жизни и здоровью граждан - прямой путь к сносу самовольной постройки

Прокурор - защитник публичных интересов

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к АО о сносе возведенной последним автозаправочной станции с магазином и моечным узлом как самовольной постройки. В обоснование своего требования истец сослался на то, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение этих объектов. По мнению прокурора, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 4 ст. 27 Закона N 2202-1*(2) в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании п. 3 ст. 35 Закона N 2202-1 прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Суд апелляционной инстанции указал: по смыслу данных норм, а также положений ст. 52 АПК РФ*(3) прокурор относится к лицам, имеющим право обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов. Аналогичную точку зрения судьи высказывали и ранее (см. п. 22 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22*(4)). При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, - защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

Вместе с тем прокурор в силу ст. 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка (п. 2 Информационного письма N 143).

Орган, осуществляющий строительный надзор, тоже имеет право...

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к АО о сносе возведенной ответчиком самовольной постройки (здание магазина). В обоснование заявленного требования истец указал, что спорное строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, акционерное общество, несмотря на отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и неоднократные предупреждения со стороны истца, использует строение для торговли.

Согласно п. 1 и 2 ст. 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

ГрК РФ определяет общие полномочия органов, осуществляющих строительный надзор, которые необходимы для выполнения возложенных на них надзорных функций.

Возможность подачи иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности. К таким принципам согласно ст. 2 ГрК РФ относится осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и т.д.

В связи с этим за органом, осуществляющим строительный надзор, должно быть признано право на обращение в публичных интересах в суд с иском о сносе самовольной постройки (п. 3 Информационного письма N 143).

Лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушены...

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о сносе здания, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке. В обоснование своего требования истец сослался на то, что спорный объект нарушает его права, так как его земельный участок граничит с земельным участком ответчика, на котором последним возведена самовольная постройка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске было отказано ввиду того, что истец не обладает правом на обращение с иском о сносе здания как самовольной постройки. Возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью. Истец не имеет прав на земельный участок, на котором возведена постройка. Собственник же земельного участка против возведения спорного объекта не возражал. Кроме того, судьи двух инстанций указали, что истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд за защитой прав и законных интересов других лиц.

Суд кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение исходя из следующего.

Из абзаца 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений ст. 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

Дело было направлено на новое рассмотрение, при котором суду надлежало оценить заинтересованность истца в заявлении данных требований и рассмотреть спор по существу, а также привлечь к участию в деле собственника земельного участка либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо с учетом того, что он фактически одобрял действия лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (п. 4 Информационного письма N 143).

Последствия признания незаконным разрешения на строительство...

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки (здание автомойки).

На основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, предприниматель возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение признано незаконным как противоречащее положениям ст. 46, 47 ВК РФ, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством РФ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск о сносе здания, указал, что исходя из существа нарушений, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, истец имеет право требовать сноса данной самовольной постройки, поскольку ее сохранение нарушает его права и охраняемые законом интересы. Право истца обратиться с подобным иском подтверждается ст. 46 ВК РФ.

Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал следующее.

В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и приняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Примечание. Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию достройки как самовольной.

Однако сохранение спорного объекта препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов, то есть объект создан с такими нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, которые являются существенными (сохранение этой постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан).

Судом установлено: ответчиком были предприняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство, в связи с чем он мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка уполномоченным органом будут учтены все требования ВК РФ. Учитывая данный факт, предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти. Что касается здания, оно подлежит сносу (п. 10 Информационного письма N 143).

Также следует отметить: иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. В описанных случаях иск о сносе подается, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п. Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат. Аналогичная точка зрения была изложена в Постановлении ФАС МО от 29.04.2010 N КГ-А40/3849-10.

На иные случаи (при нарушении гражданского права конкретного лица) распространяется исковая давность согласно ст. 195 и 196 ГК РФ.

По мнению суда апелляционной инстанции, нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки (п. 7 Информационного письма N 143).

О государственной регистрации права собственности

Регистрация права собственности - это не панацея

Открытое акционерное общество (собственник земельного участка) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о сносе возведенного ответчиком здания. Истец обосновал свое требование тем, что спорное здание является самовольной постройкой, так как создано на принадлежащем ему земельном участке без его согласия, и представил доказательства того, что ответчик не обладал и не обладает каким-либо правом на этот участок. По мнению истца, в силу положений ст. 222 ГК РФ право собственности ответчика на указанное здание не могло возникнуть и быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр).

Суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтверждено сооружение спорной постройки без согласия собственника земельного участка и отсутствие у ответчика каких-либо прав на этот участок, то есть здание является самовольной постройкой, следовательно, право собственности на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

К тому же суд апелляционной инстанции отметил, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Стоит отметить, что судьи и ранее придерживались аналогичной точки зрения: см., например, постановления ФАС ЗСО от 14.05.2010 N А45-12874/2009, ФАС СКО от 22.01.2010 N А63-5004/2009 и Президиума ВАС РФ от 27.02.2006 N 13460/05.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в Реестр. Учитывая, что право собственности ответчика на спорное здание было зарегистрировано, суд апелляционной инстанции направил копию постановления в регистрирующий орган для внесения в Реестр соответствующей записи (п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ*(5)).

Постановление суда апелляционной инстанции оставлено судом кассационной инстанции без изменения (п. 5 Информационного письма N 143).

Обратите внимание! На требование о сносе постройки, возведенной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком, исковая давность не распространяется (п. 6 Информационного письма N 143, Постановление ФАС СКО от 17.01.2011 N А53-20008/2009).

Если судом будет установлено, что собственник земельного участка фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска*(6), либо после удовлетворения такого иска (см. дополнительно Постановление ФАС СЗО от 25.10.2010 N А26-11102/2009). Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ*(7)) (п. 6 Информационного письма N 143).

Мало иметь возможность получить необходимые разрешения...

Акционерное общество, являясь собственником земельного участка и здания диспетчерского пункта на нем, без получения необходимых разрешений произвело реконструкцию названного здания, в том числе пристроило к нему дополнительное помещение. После реконструкции здание использовалось как кафе*(8).

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 Закона N 169-ФЗ*(9) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы.

Примечание. В связи с тем что общество не обращалось к органу местного самоуправления за получением разрешения на строительство, суд в иске отказал (п. 9 Информационного письма N 143).

Поскольку было установлено, что общество не принимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствовало бы положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

См. дополнительно постановления ФАС ЗСО от 14.12.2010 N А03-3089/2010, от 07.12.2010 N А03-6171/2010, ФАС СКО от 22.12.2010 N А15-363/2010.

Запутанная история

Индивидуальный предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Н. о сносе здания склада, возведенного на земельном участке истца без его согласия.

В обоснование своих требований истец указал, что ранее данный участок был им истребован из чужого незаконного владения муниципального образования, которое значилось в Реестре как собственник этого участка. Существенный момент: МУП сдавало участок в аренду обществу, где последнее возвело спорную постройку и в дальнейшем передало ее предпринимателю Н. по договору купли-продажи.

Ответчик в отзыве на иск указал, что полагал себя добросовестным приобретателем постройки, так как фактически оплатил и получил постройку во владение. Ответчик считал, что он приобрел право собственности по основанию, предусмотренному абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ*(10).

Несмотря на то что регистрация права собственности покупателя на постройку имела место после принятия арбитражным судом решения по иску об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения муниципального образования и общества, ответчик этого не знал и не должен был знать, поскольку в Реестре никаких отметок о правопритязаниях в отношении здания не содержалось.

Примечание. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (Постановление ФАС ПО от 07.12.2010 N А12-1321/2010).

Однако суд первой инстанции удовлетворил иск о сносе здания склада исходя из следующего. Ответчик получил здание во владение по сделке, пороком которой было не только то, что отчуждатель здания не являлся его собственником, но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 223 ГК РФ (п. 11 Информационного письма N 143).

Ты - мне, я - тебе!

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку (здание магазина), осуществленную ответчиком на земельном участке истца без согласия последнего. Ответчик предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки (постройка была возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан).

Суд первой инстанции удовлетворил требование предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, учитывая, что при сравнимых обстоятельствах стоимость подобного здания, не являющегося самовольной постройкой, ниже, чем понесенные на строительство спорного объекта расходы, суд, руководствуясь п. 3 ч. 3 ст. 132 АПК РФ, взыскал с предпринимателя в пользу производственного кооператива соответствующую часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта.

Примечание. Признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка позволяет лицу, создавшему эту постройку, требовать возмещения расходов на ее создание.

Кроме того, суд указал: поскольку размер возмещения расходов определяется судом, предъявление встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела, однако осуществившее постройку лицо может обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (п. 8 Информационного письма N 143).

К сведению. Согласно Положению о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом*(11) Росимущество осуществляет от имени РФ юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации. Таким образом, если самовольные объекты возведены на земельном участке, находящемся в собственности РФ, правом на обращение в суд с иском о признании права собственности от имени РФ обладает территориальный орган Росимущества (Письмо Минэкономразвития России от 30.09.2010 N Д23-3909).

О приобретательной давности

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.

Согласно материалам дела заявитель в 1988 году купил жилой дом и вступил во владение им. Дом был возведен продавцом в 1984 году на предоставленном ему для строительства земельном участке без утвержденной проектной документации и необходимых разрешений. Так как заявитель приобрел на основании договора купли-продажи и земельный участок, на котором расположен спорный объект, он обратился к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистрирующий орган), с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности предпринимателя на данное строение, поскольку оно является самовольным как созданное без получения необходимых разрешений.

Примечание. Приобретательная давность на недвижимое имущество устанавливается в судебном порядке (Письмо Минэкономразвития России от 26.08.2010 N Д23-3376).

Суд апелляционной инстанции, в свою очередь, указал: спорный объект являлся самовольной постройкой лишь по формальному основанию - при его создании отсутствовали административные разрешения на строительство. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело были представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Судом апелляционной инстанции также учтено, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о ее сносе распространяется исковая давность согласно ст. 195 и 196 ГК РФ.

В силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.

Следовательно, заявитель может быть признан владеющим этой постройкой добросовестно и как своей собственной. Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего 15 лет.

Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности*(12), если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 12 Информационного письма N 143).

Кстати, до приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения от третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им.

Кроме того, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником лицо является (Письмо Минэкономразвития России от 17.08.2010 N Д23-3198*(13)). Но права засчитать время использования имущества на основании договора аренды при исчислении срока приобретательной давности у него нет (Постановление ФАС СКО от 11.10.2010 N А32-8410/2008).

* * *

В Информационном письме N 143 ВАС разъяснил большинство спорных ситуаций, связанных с самовольной постройкой. Однако на практике встречаются и другие сложные случаи. Например, ВАС в данном письме не ответил на вопрос: кто несет ответственность за самовольную постройку в ситуации, когда постройкой фактически владеет лицо, которое не имеет никакого отношения к ее возведению?

Справедливости ради отметим, что ответ на данный вопрос содержится в п. 24 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22.

Высшие арбитры поясняют: в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе такой постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной*(14).

Примечание. Обязанность по сносу самовольных построек ложится на правопреемника организации, построившей спорный объект (Постановление ФАС СКО от 28.05.2010 N А53-10266/2008).

Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал -юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ, ч. 2 ст. 46 АПК РФ).

Если ответчик, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков лицом, осуществившим самовольную постройку.

А.В. Андреевская,

эксперт журнала "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения"

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 4, 5, февраль, март 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Непредставление бесспорных доказательств исключения угрозы жизни и здоровью граждан при возведении самовольной постройки не позволяет суду признать за обществом право собственности на самовольную постройку в силу ограничений, введенных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

*(2) Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации".

*(3) Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании нормативных правовых актов, ненормативных правовых актов органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

*(4) Постановление пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

*(5) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(6) Виндикационный иск - иск собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Иными словами, виндикационный иск - это иск не владеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества (Всемирная интернет-энциклопедия "Википедия" - http://ru.wikipedia).

*(7) См. дополнительно п. 32 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22.

*(8) В соответствии с п. 28 и 30 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 самовольной постройкой может быть самовольная реконструкция недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект; объект незавершенного строительства.

*(9) Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ".

*(10) Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

*(11) Утверждено Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432.

*(12) В качестве доказательств добросовестности, открытости и непрерывности владения указанным объектом недвижимости могут выступать документы, подтверждающие уплату земельного налога и коммунальных платежей (Письмо Минэкономразвития России от 09.11.2009 N Д23-3675).

*(13) См. дополнительно Письмо Минэкономразвития России от 01.04.2009 N Д23-846.

*(14) См. дополнительно Постановление ФАС ПО от 06.12.2010 N А12-5678/2010.