Энциклопедия судебной практики. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом (Ст. 161 ЖК)

Энциклопедия судебной практики. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом (Ст. 161 ЖК)
1. Общие вопросы применения ст. 161 ЖК РФ

Энциклопедия судебной практики
Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
(Ст. 161 ЖК)

1. Общие вопросы применения ст. 161 ЖК РФ

1.1. Ст. 161 ЖК РФ устанавливает критерии, которым должно отвечать управление многоквартирным домом

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 02 августа 2016 г. по делу N 33-9198/2016

Статьей 161 Жилищного кодекса РФ определены критерии, которым должно отвечать управление многоквартирным домом. В частности, оно должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 25 мая 2016 г. по делу N 33-5701/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 28 октября 2015 г. по делу N 33-7100/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 августа 2015 г. по делу N 33-13922/2015

Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определены критерии, которым должно отвечать управление многоквартирным домом. В частности, оно должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

1.2. Управление многоквартирным домом обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания как собственникам, так и нанимателям жилых помещений

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 марта 2011 г. N 86-ВПР10-9

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. К их числу могут относиться как граждане-собственники, так и граждане-наниматели, которым соответствующие жилые помещения предоставлены на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в частности на условиях договора социального найма жилого помещения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 31 марта 2016 г. по делу N 33-2943/2016

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. К их числу могут относиться как граждане - собственники, так и граждане - наниматели, которым соответствующие жилые помещения предоставлены на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в частности на условиях договора социального найма жилого помещения.

1.3. Ст. 161 ЖК РФ не ограничивает собственников помещений в судебной защите своих прав и законных интересов

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 5 марта 2014 г. по делу N 33-716/2014

Норма закона [ст. 161 ЖК РФ], регулирующая порядок выбора способа управления многоквартирным домом и устанавливающая общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, сама по себе не ограничивает права собственников помещений многоквартирного дома по судебной защите своих прав и законных интересов.

1.4. Жилищное законодательство разграничивает функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 декабря 2015 г. N 87-КГПР15-9

Из нормативного содержания взаимосвязанных положений частей 1, 2.1, 2.3 статьи 161 и части 2 статьи 162 ЖК РФ, раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 июля 2016 г. N Ф06-11007/16 по делу N А65-29045/2015

Из нормативного содержания взаимосвязанных положений частей 1, 2, 2.1 - 2.3 статьи 161 ЖК РФ, раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом, следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 мая 2016 г. N Ф08-2476/16 по делу N А32-38109/2015

Из нормативного содержания взаимосвязанных положений частей 1, 2.3 статьи 161 и части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом, следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 февраля 2016 г. N Ф02-182/15 по делу N А33-9177/2015

Анализируя содержания статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 декабря 2015 г. N Ф03-5313/15 по делу N А51-33177/2014

Из нормативного содержания взаимосвязанных положений частей 1, 2.3 статьи 161 и части 2 статьи 162 Жилищного кодекса, раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом, следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2015 г. N Ф04-26219/15 по делу N А67-8404/2014

Из нормативного содержания взаимосвязанных положений частей 1, 2.1- 2.3 статьи 161 и части 2 статьи 162 ЖК РФ, раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом, следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 15 сентября 2016 г. по делу N 33-5456/2016

Из содержания взаимосвязанных положений частей 1, 2.1, 2.3 статьи 161 и части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 07 сентября 2016 г. по делу N 33-6718/2016

Из нормативного содержания взаимосвязанных положений ч. ч. 1, 2.1, 2.3 ст. 161 и ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом, следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 07 сентября 2016 г. по делу N 33-12285/2016

Из нормативного содержания взаимосвязанных положений ч. 1, 2.1, 2.3 ст. 161 и ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 мая 2016 г. по делу N 33-8555/2016

Из нормативного содержания взаимосвязанных положений части 1 статьи 161 и частей 2, 2.1 - 2.3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом, следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.

1.5. Ч. 12 ст. 161 ЖК РФ регулирует правоотношения при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, а не вопросы расторжения указанных договоров

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2016 г. N Ф05-8189/16 по делу N А40-175826/2015

Ссылка апелляционного суда на пункт 12 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации ошибочна. Данная норма не регулирует вопросы расторжения договоров на поставку коммунальных ресурсов исполнителями коммунальных услуг (ответчик) с ресурсоснабжающими организациями (истец).

Правовая норма регулирует правоотношения при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями.

2. Выбор способа управления многоквартирным домом

2.1. Собственники помещений в многоквартирном доме передают управляющей организации весь комплекс полномочий по управлению им

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 июля 2015 г. N Ф10-2231/15 по делу N А14-1421/2014

Собственники помещений в многоквартирных домах, выбрав способ управления домом, в силу закона обязаны передать весь комплекс полномочий по управлению домом, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, управляющей организации.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 мая 2015 г. N Ф06-23890/15 по делу N А57-15156/2014

Собственники помещений в многоквартирных домах, выбрав способ управления домом, в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домами, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, ООО.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 апреля 2016 г. по делу N 33-5621/2016

Выбрав способ управления домом посредством управления управляющей организацией ООО, собственники помещений в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домом, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, управляющей организации.

Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 25 января 2016 г. по делу N 33-174/2016

Суд правомерно отказал С.Н.В. в удовлетворении требований о выдаче дубликата ключей от электрощитовой. С.Н.В. не является сотрудником управляющей компании и к обслуживающему персоналу не относится. Собственники помещений в многоквартирном доме, выбрав способ управления домом, в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домом управляющей организации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 22 июля 2015 г. по делу N 33-7165/2015

Выбрав способ управления домом управляющей организацией, собственники помещений в силу закона передали управляющей организации весь комплекс полномочий по управлению домом, в том числе по предоставлению коммунальных услуг.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 5 апреля 2016 г. по делу N 33-1540/2016

Выбрав способ управления домом, собственники помещений в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домом, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, ТСЖ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 ноября 2014 г. по делу N 33-10245/14

Выбрав способ управления домом, собственники помещений в многоквартирном доме в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домом, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, управляющей организации.

2.2. Воля собственников помещений многоквартирного дома в выборе способа управления является приоритетом

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 августа 2016 г. N Ф09-7966/16 по делу N А76-15208/2015

По смыслу вышеуказанных норм жилищного законодательства [частей 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ] выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации является приоритетным правом собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2015 г. N Ф04-26823/15 по делу N А45-2940/2015

Из положений части 1, пункта 4 части 2 статьи 44, частей 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом; способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения, которое является обязательным для всех собственников.

Таким образом, волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме является приоритетным при выборе способа управления своим имуществом, поэтому необходимость проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации обусловлена отсутствием решения общего собрания собственников помещений о выборе способа управления многоквартирным домом или не реализацией этого решения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 3 августа 2016 г. по делу N 33-2571/2016

В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В силу пункта 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Таким образом, судебная инстанция с учетом анализа норм жилищного законодательства приходит к выводу, что применительно к спорному случаю, воля собственников помещений многоквартирного дома должна определяться в приоритетном порядке, и только в случае неиспользования ими права выбора, допускается проведение конкурса в установленном законом порядке. При этом для отказа органу местного самоуправления от проведения конкурса достаточно любого из проявлений инициативы со стороны собственника.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 8 октября 2014 г. по делу N 33-6644/2014

По отношению к способу управления многоквартирным домом воля собственников помещений многоквартирного дома в отношении формы управления многоквартирным домом является приоритетной. Указанное обстоятельство обусловлено тем, что собственники помещений обладают прямой заинтересованностью в надлежащем содержании общего имущества многоквартирного жилого дома. Соответственно, жилищное законодательство исходит из активного поведения собственников помещений применительно к выбору формы управления.

В свою очередь, исключительно в случае пассивного поведения собственников помещений обязанность по определению субъекта управления общим имуществом многоквартирного дома возлагается на орган местного самоуправления, который вправе обеспечить реализацию единственной формы управления - управление управляющей компанией.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 октября 2014 г. по делу N 33-9690/2014

Волеизъявление собственников помещений конкретного многоквартирного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление им осуществляться самостоятельным товариществом собственников жилья либо товариществом, созданным совместно с собственниками помещений других многоквартирных домов.

2.3. Собственников помещений по поводу способа управления многоквартирным домом могут связывать два вида отношений: отношения членства и договорные отношения

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 октября 2011 г. N 33-15749/2011

Из анализа действующего жилищного законодательства следует, что собственников помещений по поводу способа управления многоквартирным жилым домом могут связывать два вида отношений: отношения членства и договорные отношения. При этом эти отношения имеют различные основания возникновения и разное правовое регулирование, это вызвано тем, что товарищество собственников жилья является особого рода юридическим лицом, основанным на опосредованной связи указанного лица с имуществом через членство в нем собственников такого имущества; тогда как управляющей организацией является постороннее лицо, не имеющее подобной связи с собственниками помещений многоквартирного дома, переданного на управление, и действующее на основании заключенного договора.

2.4. Ст. 161 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень способов управления многоквартирным домом

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 29 мая 2015 г. по делу N 33-1817/2015

Положениями ст. 161 ЖК РФ определен исчерпывающий перечень способов управления многоквартирным домом, из числа которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления своим домом.

2.5. Ст. 161 ЖК РФ не предусматривает такого способа управления, как непосредственное управление советом собственников

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 июня 2016 г. по делу N 33-6591/2016

Совет собственников многоквартирного дома не является органом управления в смысле ст. 161 ЖК РФ в отличие от товарищества собственников жилья или управляющей компании, а его деятельность по управлению многоквартирным домом не основана на законе. Такой способ управления многоквартирным домом, как непосредственное управление советом собственников многоквартирного дома, ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ не допускает.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03 февраля 2015 г. по делу N 33-596/2015

Деятельность по управлению МКД, начислению оплаты за содержание дома, за текущий и капитальный ремонт не основана на законе. Такой способ управления МКД, как непосредственное управление советом собственников МКД, ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ не допускает.

2.6. Ст. 161 ЖК РФ не предусматривает заключения агентского договора как способа управления многоквартирным домом

Постановление Свердловского областного суда от 20 июня 2012 г. по делу N 4а-418/2012

Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность выбора способа управления многоквартирным домом путем заключения агентского договора.

2.7. Ст. 161 ЖК РФ не предусматривает для общежитий такую форму управления, как управляющая организация

Кассационное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 21 февраля 2011 г. по делу N 33-617

Согласно выводам суда со ссылкой на ст. 161 ЖК РФ, нормами Жилищного кодекса для общежитий не предусмотрена форма управления - управляющая организация.

2.8. Наниматели жилых помещений не имеют права на выбор способа управления многоквартирным домом

Определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 11 апреля 2016 г. по делу N 33-1157/2016

В соответствии с положениями статей 44, 60, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правомочием собственников помещений в данном доме. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо - наймодатель.

Наниматели жилых помещений не обладают правом выбора способа управления многоквартирным домом и, соответственно, правом выбора управляющей организации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 09 февраля 2016 г. по делу N 33-485/2016

По смыслу положений ст. ст. 161, 60, 19 ЖК РФ в их взаимосвязи, выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правомочием собственников помещений данного дома. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо - наймодатель.

2.9. Ст. 161 ЖК РФ предусматривает два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 августа 2013 г. N Ф05-15090/11 по делу N А40-62495/2011

[Ст. 161 ЖК РФ] установлены два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом: самостоятельное решение собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом, если собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или принятое ими решение не было реализовано.

2.10. При неизбрании собственниками помещений способа управления многоквартирным домом организация управления им возлагается на орган местного самоуправления

Апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 6 ноября 2013 г. по делу N 33-3745

По смыслу приведенных [ч. ч. 4, 8 ст. 161 ЖК РФ], на органе местного самоуправления в силу закона лежит обязанность по разрешению вопросов, связанных с организацией и обеспечением надлежащего управления многоквартирными домами. При этом открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится в том числе, если решение о выборе способа управления домом не реализовано.

2.11. Органы местного самоуправления имеют право на осуществление контроля за выполнением требований закона по выбору способа управления многоквартирным домом

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 13 марта 2013 г. по делу N 33-1950/13

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм (п. 1 ч. 1 ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании положений ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом; а также предоставлением коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Из содержания указанных норм закона о полномочиях органов местного самоуправления в области жилищных отношений усматривается право органов местного самоуправления на осуществление контроля за выполнением требований закона по выбору способа управления многоквартирным домом.

2.12. Если лица, принявшие участие в общем собрании, на момент его проведения не обладали документами, подтверждающими право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, то принятое решение участников о выборе способа управления может быть признано неправомерным

Решение Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 февраля 2016 г. N Ф07-7613/16 по делу N А56-63517/2015

Материалы рассматриваемого дела не содержат сведений о наличии зарегистрированного права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, что не отрицается и участвующими в деле лицами.

Таким образом, в собрании 30.03.2015 по выбору способа управления и управляющей организации принимали участие организации и граждане, не подтвердившие свой статус собственников в указанном МКД, зарегистрировавших свои права в установленном законодательством порядке.

Отмена конкурса по выбору управляющей организации по управлению МКД на основании протокола собрания правообладателей (будущих собственников) от 30.03.2015 является неправомерной в соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ, предусматривающей, что именно собственники помещений в многоквартирном доме обязаны и вправе выбрать один из указанных в части 2 статьи 161 ЖК РФ способов управления многоквартирным домом. Только собственники могут на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме проведенного в соответствии с установленным порядком ст. 45 ЖК РФ выбрать способ управления МКД и впоследствии, при выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, такую управляющую организацию.

Поскольку лица, принявшие участие в общем собрании, решения которого оформлены протоколом от 30.03.2015, на момент проведения данного собрания не обладали документами, подтверждающими право собственности на эти жилые помещения, то решение участников собраний о выборе ими способа управления, оформленное вышеуказанными протоколами, нельзя признать правомерным решением собственников помещений указанных многоквартирных жилых домов по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ.

2.13. Обязанность органа местного самоуправления по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме возникает, только если самими собственниками помещений не был выбран способ управления многоквартирным домом

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2016 г. N Ф09-3721/16 по делу N А76-16656/2015

В случае неисполнения данной обязанности собственниками помещений в многоквартирном жилом доме обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления положениями ст. 161 ЖК РФ.

Указанной нормой также подробно определены условия возникновения такой обязанности, способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности (ч. 4, 6, 13 ст. 161 ЖК РФ).

Проанализировав указанные положения ст. 161 ЖК РФ суды обоснованно отметили, что обязанность органа местного самоуправления по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме возникает только при том условии, что самими собственниками помещений в многоквартирном доме не был выбран способ управления многоквартирным домом.

С учетом изложенного суды, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 71 АПК РФ, пришли к обоснованному выводу о том, что до истечения срока действия заключенных с ООО договоров управления собственники помещений обозначенного жилого дома реализовали свое право на выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, что в силу приведенных выше положении ч. 4, 6 ст. 161 ЖК РФ исключает возникновение обязанности Администрации по организации и проведению собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме.

2.14. С момента выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления и передачи объектов управляющим организациям у последних возникает обязанность по обеспечению находящегося в управлении многоквартирных домов коммунальными услугами

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 августа 2016 г. N Ф02-3689/16 по делу N А10-5798/2015

Применительно к положениям статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента выбора собственниками способа управления жилыми домами и передачи объектов управляющим организациям у последних возникает обязанность по обеспечению находящихся в управлении многоквартирных домов коммунальными услугами как для личных нужд граждан, так и для общедомовых нужд.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 июля 2016 г. N Ф07-4430/16 по делу N А26-6600/2015

Суды обоснованно исходили из того, что применительно к положениям статьи 539 ГК РФ и статей 161, 162 ЖК РФ с момента выбора собственниками способа управления жилыми домами и передачи объектов управляющим организациям у последних возникает обязанность по обеспечению находящихся в управлении многоквартирных домов коммунальными услугами, в том числе услугами теплоснабжения.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 апреля 2016 г. N Ф01-558/16 по делу N А29-7743/2015

По смыслу статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента выбора собственниками способа управления жилыми домами и передачи объектов управляющим организациям у последних возникает обязанность по обеспечению находящихся в управлении многоквартирных домов коммунальными услугами.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 марта 2016 г. N Ф02-709/16 по делу N А78-4342/2015

По смыслу статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента выбора собственниками способа управления жилыми домами и передачи объектов управляющим организациям у последних возникает обязанность по обеспечению находящихся в управлении многоквартирных домов коммунальными услугами, в том числе услугами энергоснабжения.

При этом несвоевременная оплата или оплата не в полном объеме собственниками жилых помещений потребленных энергоресурсов не освобождают управляющую компанию от обязанности оплатить энергоснабжающей организации стоимость энергоресурсов в соответствии с требованиями действующего законодательства.

2.15. Строящиеся дома должны управляться только управляющими организациями, создание ТСЖ в них не предусмотрено

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 13 мая 2015 г. по делу N 33-1667/2015

Создание ТСЖ в строящихся домах не предусмотрено действующим законодательством. До вступления в силу ФЗ N 123-Ф3 от 4 июня 2011 г. создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся МКД была возможна в силу ст. 139 ЖК РФ. Однако вышеуказанным законом ст. 139 ЖК РФ была признана утратившей силу. Согласно ст. 161 ЖК РФ вновь построенные дома должны управляться только управляющими организациями, такой способ управления как ТСЖ, тогда, когда строительство дома не завершено, не допускается.

3. Изменение способа управления многоквартирным домом

3.1. Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления этим домом

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 сентября 2012 г. N ВАС-10071/12

По смыслу [ч. ч. 2-3 ст. 161 ЖК РФ] изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. N 59-В12-5

Право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время.

Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2016 г. N Ф08-6194/16 по делу N А32-30893/2015

Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 июня 2016 г. N Ф09-5755/16 по делу N А71-12716/2015

Право выбора способа управления МКД принадлежит собственникам помещений в МКД, которые могут изменить выбранный способ в любое время. Изменение способа управления МКД является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июня 2016 г. N Ф07-4496/16 по делу N А56-68069/2015

По смыслу положений статьи 161 ЖК РФ изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2015 г. N Ф03-5435/15 по делу N А51-846/2015

По смыслу вышеприведенных положений жилищного законодательства [положений статьи 161 ЖК РФ] изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 ноября 2015 г. N Ф10-4050/15 по делу N А08-6479/2014

В соответствии со ст. 44, ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится в том числе и выбор способа управления многоквартирным домом.

При этом изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом.

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 19 сентября 2016 г. по делу N 33-9113/2016

Право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время. Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 апреля 2016 г. N 33-12643/16

В соответствии со ст. 161 п. 3 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 14 марта 2016 г. по делу N 33-1691/2016

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции верно указал, что право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в этом доме. Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления домом, что не противоречит общим правилам расторжения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ.

3.2. Право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом не зависит от срока действия или обстоятельств ненадлежащего исполнения условий ранее заключенного договора управления

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. N 59-В12-5

Закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как непосредственное управление, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 августа 2015 г. N Ф07-5100/15 по делу N А56-37092/2014

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 18 июля 2016 г. по делу N 33-8227/2016

Определение Московского городского суда от 01 марта 2016 г. N 4г-1258/16

В соответствии с ч. 2.2 статьи 161 ЖК РФ закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, товарищество может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28 октября 2015 г. по делу N 33-5411/2015

Закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-3420/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-1471/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новгородского областного суда от 04 февраля 2015 г. по делу N 33-208/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 03 февраля 2015 г. по делу N 33-276/2015

Закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо выполнять работы своими силами (часть 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 23 марта 2015 г. по делу N 33-2248/2015

Закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом по общим правилам расторжения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

3.3. Ст. 161 ЖК РФ не содержит ограничений в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. N 7677/11

Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией - и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 сентября 2016 г. N Ф09-8234/16 по делу N А60-18544/2014

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией - и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 августа 2016 г. N Ф04-3692/16 по делу N А03-16394/2015

Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией - и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2015 г. N Ф07-5125/15 по делу N А56-62648/2014

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией - и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной допустимый по закону.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 июня 2016 г. N Ф03-2361/16 по делу N А73-10337/2015

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 мая 2016 г. N Ф01-1541/16 по делу N А43-5338/2015

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право выбрать один из трех способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией - и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону (пункт 2 статьи 161 ЖК РФ).

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 июля 2015 г. N Ф06-25737/15 по делу N А65-22142/2014

Пункт 2 статьи 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией - и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Апелляционное определение СК по административным делам Свердловского областного суда от 24 августа 2016 г. по делу N 33а-14157/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 06 апреля 2016 г. по делу N 33-4145/2016

Согласно ст. 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией - и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 11 февраля 2016 г. по делу N 33-1340/2016

3.4. Собственники вправе в любой момент изменить способ управления, но не управляющую компанию

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 2 июня 2015 г. по делу N 33-3338/2015

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент изменить способ управления, но не управляющую компанию.

3.5. Выбор конкретной управляющей организации не влечет изменения способа управления

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11 июля 2013 г. по делу N 33-8203/2013

Выбор конкретной управляющей организации, исходя из буквального толкования положений п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, не влечет изменение способа управления многоквартирным домом.

3.6. Органы местного самоуправления не вправе принуждать собственников жилых помещений к выбору одного из способов управления многоквартирным домом

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 марта 2007 г. N А12-11879/06-С22

Статья 161 Кодекса не содержит положений, предусматривающих какого-либо вмешательства или принуждения со стороны органов местного самоуправления по вопросу выбора собственниками квартир одного из способов управления, предусмотренного ст. 161 ЖК РФ.

3.7. Для выхода жителей одного дома из состава ТСЖ не требуется согласия членов ТСЖ других домов

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г.) (вопрос 9)

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в чч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава ЖСК, и согласие на это других членов ЖСК, проживающих в других домах, входящих в состав ЖСК, не требуется.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 июля 2016 г. по делу N 33-4741/2016

Изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава товарищества собственников жилья, объединяющего несколько домов, для чего согласие членов товарищества собственников жилья, проживающих в других домах, входящих в состав товарищества собственников жилья, не требуется.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 15 марта 2016 г. по делу N 33-1059/2016

Изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ, объединяющего несколько домов, для чего согласие членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется.

4. Права, обязанности и ответственность организации, управляющей многоквартирным домом

4.1. Ст. 161 ЖК РФ не устанавливает исчерпывающего перечня прав и обязанностей управляющих многоквартирным домом лиц

Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 мая 2011 г. N ВАС-2643/11

Часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет понятие управления многоквартирным домом как деятельности, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. Названная норма не может, вопреки мнению заявителя, рассматриваться в качестве нормы, исчерпывающим образом определяющей содержание деятельности управляющих многоквартирным домом лиц (собственников помещений, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций), обеспечивающей реализацию перечисленных в ней задач управления.

4.2. Предоставление коммунальных услуг - не право, а обязанность управляющей организации

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 марта 2015 г. N Ф06-21834/13 по делу N А57-13061/2014

Предоставление коммунальных услуг это не право управляющей организации, а обязанность.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф01-6033/14 по делу N А82-16441/2013

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды на основании установленных обстоятельств выбора новой управляющей организации, заключения с ней договора управления, уведомления предыдущей управляющей организации о принятом решении, начала фактического исполнения договора со стороны Общества пришли к правильному выводу о наличии у ЗАО не только права, но и обязанности предоставлять собственникам помещений услуги по управлению и коммунальные услуги в полном объеме, взимать с собственников плату за предоставленные услуги по управлению и коммунальные услуги, а также производить расчеты с энергоснабжающими организациями за весь период действия договора управления.

4.3. Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома - обязанность управляющей организации

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 15 декабря 2015 г. по делу N 33-13196/2015

При осуществлении управления многоквартирным домом обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и поддержанию его в состоянии, исключающем возможность причинения вреда иным лицам, прямо возлагается законом не на собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а на управляющую организацию.

4.4. Обеспечение доступности использования инвалидами помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, входит в обязанности управляющей организации

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 21 февраля 2012 г. по делу N 33-414

Несовершеннолетняя является ребенком-инвалидом. По состоянию здоровья передвижение ее без посторонней помощи затруднительно; индивидуальной программой реабилитации предусмотрена сложная ортопедическая обувь, туторы на нижние конечности, а также ходунки складные, оснащенные двумя передними колесами.

Согласно акту обследования подъезда, проведенного с участием специалиста в области гражданского строительства, оборудовать часть лестницы подъезда до лифта, а также до квартиры пандусом невозможно. Возможна установка поручней и одной металлической направляющей.

Как указано в ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечивать в том числе доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

4.5. Законодательство не предусматривает такой модели, при которой ТСЖ, кооператив или управляющая организация отвечают за предоставление отдельных, но не всех коммунальных услуг

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 мая 2016 г. N Ф03-1907/16 по делу N А04-6883/2015

В соответствии с положениями пунктов 2.2 - 2.3 статьи 161 ЖК РФ, ТСЖ, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или управляющая организация ответственны за предоставление коммунальных услуг в зависимости от степени благоустройства дома.

Действующее законодательство не предусматривает такой модели, при которой ТСЖ, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или управляющая организация отвечают за предоставление отдельных, но не всех коммунальных услуг либо вообще не отвечают за предоставление коммунальных услуг. Такой подход противоречил бы сути и назначению соответствующих способов управления многоквартирным домом.

Статус исполнителя коммунальных услуг (пункт 2 Правил N 354) предполагает предоставление соответствующим лицом всего комплекса коммунальных услуг.

4.6. Управляющая организация, ТСЖ, ЖСК не могут иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений в многоквартирном доме

Определение Верховного Суда РФ от 28 декабря 2015 г. N 308-ЭС15-16297

В силу правовой позиции изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09 необходимо учитывать, что, исходя из положений статей 138 и 135 Жилищного кодекса Российской Федерации при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. N ВАС-11401/12

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 августа 2016 г. N Ф01-3135/16 по делу N А28-12346/2015

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не жилищно-строительному кооперативу как юридическому лицу.

Из названных норм при их толковании во взаимосвязи следует, что, предъявив в арбитражный суд иск о признании несостоятельной сделки по передаче прав пользования общим имуществом, жилищно-строительный кооператив не мог иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Он уполномочен действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 марта 2016 г. N Ф02-699/16 по делу N А19-2549/2015

Выводы судов о том, что при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, основаны на правильном толковании вышеизложенных законоположений и соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении N 12537/09 от 15.12.2009.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 ноября 2015 г. N Ф05-16403/15 по делу N А40-186154/2014

Предъявляя иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, так как оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 августа 2015 г. N Ф08-5936/15 по делу N А53-30015/2014

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 июля 2015 г. N Ф06-25737/15 по делу N А65-22142/2014

При предъявлении в арбитражный суд исков о защите прав в отношении общего имущества в многоквартирном доме управляющая компания не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников, и уполномочена действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 июня 2015 г. N Ф07-4091/13 по делу N А56-65237/2012

Из толкования во взаимосвязи пункта 1 статьи 135, пункта 8 статьи 138 ЖК РФ следует, что Товарищество участвует в хозяйственном обороте в качестве юридического лица. Отношения между Товариществом и третьими лицами по поводу общего имущества имеют экономическое содержание, поэтому споры, возникающие из этих отношений, относятся к спорам, связанным с экономической деятельностью юридических лиц. Предъявляя в арбитражный суд иск о взыскании неосновательного обогащения, Товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, и действовало исключительно в интересах собственников помещений многоквартирного дома.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 9 июня 2016 г. по делу N 33-2139/2016

При предъявлении в суд исков о защите прав в отношении общего имущества в многоквартирном доме управляющая компания не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников, и уполномочена действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 7 апреля 2016 г. по делу N 33-2387/2016

4.7. Управляющая организация, являясь законным исполнителем коммунальных услуг, признается абонентом по договору с ресурсоснабжающей организацией

Постановление Верховного Суда РФ от 11 февраля 2016 г. N 308-АД15-15175

Осуществляя деятельность по управлению многоквартирным домом, в том числе по предоставлению собственникам помещений коммунальных услуг, товарищество в соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации оказывает коммунальные услуги и взимает плату за них, проводя последующий расчет с ресурсоснабжающими организациями за поставленные ресурсы на основании указанных договоров, по условиям которых товарищество является абонентом и именно у него возникают обязательства перед ресурсоснабжающими организациями по оплате поставленных ресурсов.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2016 г. N Ф06-13163/16 по делу N А12-40869/2015

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, выбранным в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, оно в силу закона является исполнителем коммунальных услуг, обязано приобретать коммунальные ресурсы для предоставления их собственникам помещений в жилом доме, а следовательно, признается абонентом по договору с ресурсоснабжающей организацией.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 июля 2016 г. N Ф02-3147/16 по делу N А74-5199/2015

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая организация, выбранная в качестве таковой, в силу закона является исполнителем коммунальных услуг, обязана приобретать коммунальные ресурсы для предоставления их собственникам помещений в жилом доме, а, следовательно, признается абонентом по договору с ресурсоснабжающими организациями с неотъемлемой обязанностью по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и расчетом за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 апреля 2016 г. N Ф07-1057/16 по делу N А13-9814/2014

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая организация, выбранная в качестве таковой, в силу закона является исполнителем коммунальных услуг, обязана приобретать коммунальные ресурсы для предоставления их собственникам помещений в жилом доме, а следовательно, признается абонентом по договору с ресурсоснабжающими организациями с неотъемлемой обязанностью по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и расчетом за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 февраля 2016 г. N Ф05-20484/15 по делу N А40-213629/2014

Как правильно указал суд первой инстанции, управляющая компания, выбранная в качестве таковой в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу закона является исполнителем коммунальных услуг, обязана приобретать коммунальные ресурсы для предоставления их собственникам помещений многоквартирного жилого дома, а следовательно, признается абонентом по договору с ресурсоснабжающей организацией.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 декабря 2015 г. N Ф09-9810/15 по делу N А07-924/2015

Управляющая организация, выбранная в качестве таковой в соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу закона является исполнителем коммунальных услуг, обязана приобретать коммунальные ресурсы для предоставления их собственникам помещений в жилом доме, а следовательно, признается абонентом по договору с ресурсоснабжающей организацией.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 сентября 2015 г. N Ф01-3127/15 по делу N А43-25232/2014

Управляющая организация, выбранная в качестве таковой в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 161 ЖК РФ, в силу закона является исполнителем коммунальных услуг и обязана приобретать коммунальные ресурсы для предоставления их собственникам помещений в жилом доме, а следовательно, признается абонентом по договору с ресурсоснабжающей организацией.

4.8. ТСЖ вправе передать функции управления многоквартирным домом профессиональной организации

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 8 октября 2014 г. по делу N 33-6644/2014

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом является одной из возможных форм управления (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Однако возможность привлечения товариществом собственников жилья управляющей компании для реализации функций управления общим имуществом многоквартирного жилого дома законом не исключена.

4.9. Передача функций по обслуживанию и техническому содержанию жилого фонда иному лицу не освобождает управляющую компанию от обеспечения безопасных условий проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 января 2013 г. N Ф01-6768/12 по делу N А79-912/2011

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Передача функций по обслуживанию и техническому содержанию жилого фонда иному лицу не освобождает управляющую компанию от самостоятельного принятия необходимых и разумных мер по обеспечению безопасных условий проживания граждан, надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

4.10. Обязанность управляющей организации по проведению реставрационных работ не предусмотрена законодательством

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 августа 2013 г. N Ф07-5486/13 по делу N А56-74907/2012

Реализуя полномочия по сохранению объектов культурного наследия, возложенного Законом N 73-ФЗ на собственников (пользователей) объектов, комитет в односторонне-властном порядке выдал управляющей компании предписание, которым обязал общество провести реставрацию здания.

Вместе с тем в силу статей 40, 43 Закона N 73-ФЗ реставрация объектов культурного наследия относится к особому виду работ, направленных на сохранение объекта культурного наследия, проведение которых подразумевает получение соответствующих разрешений. Так, в соответствии со статьей 45 Закона N 73-ФЗ указанные работы проводятся на основании письменного разрешения и задания, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Однако действующим законодательством и договором управления многоквартирным домом на управляющую организацию не возложено обязанности по проведению реставрационных работ.

4.11. Управляющая компания при заключении договора управления многоквартирным домом, включенным в перечень объектов культурного наследия, приобретает обязанность по сохранению данного культурного объекта

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 января 2014 г. N ВАС-16065/13

Суды исходили из того, что согласно договору, заключенному между обществом и собственниками дома в обязанности Управляющей компании входит обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, в том числе осуществление технических осмотров и планово-предупредительных ремонтов общего имущества. Суды указали, что общество, приняв на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, который включен в перечень объектов культурного наследия федерального значения, приняло на себя обязательства по сохранению объектов культурного наследия.

4.12. В обязанности управляющей компании не входит устранение допущенных строительных недостатков

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 6 августа 2014 г. по делу N 33-4924/2014

Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно п. 2.3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Из смысла названных норм следует, что управляющая организация должна обеспечить надлежащее содержание общего имущества, однако в обязанности такой организации не вменено устранение допущенных строительных недостатков в многоквартирном доме, принятом в управление.

4.13. На собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией, распространяется законодательство о защите прав потребителей

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (пункт 7)

Законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2013 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 июня 2014 г.) (разъяснения, вопрос 3)

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в этом доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом; в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 февраля 2016 г. N 18-КГ15-246

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в этом доме (части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанные выше граждане являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 августа 2016 г. N Ф04-3692/16 по делу N А03-16394/2015

Граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей

Апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 17 февраля 2016 г. по делу N 33-119/2016

Граждане - собственники помещений в многоквартирном доме являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, и на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей"

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 31 августа 2016 г. по делу N 33-16181/2016

Поскольку граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 30 августа 2016 г. по делу N 11-12851/2016

Граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на спорные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 02 августа 2016 г. по делу N 33-4992/2016

Согласно разъяснениям, содержащимся в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года" (ответ на вопрос N 3), граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 июля 2016 г. по делу N 33-17598/2016

На основании Обзора судебной практики Верховного Суда за четвертый квартал 2013 года, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 4 июня 2014 года, граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 26 июля 2016 г. по делу N 33-13173/2016

4.14. Вред, причиненный собственнику ненадлежащим состоянием общедомового имущества, возмещается за счет управляющей организации, допустившей ненадлежащее содержание этого имущества

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2014 г. N 33-32050/14

Согласно ст. ст. 161, 162 ЖК РФ, а также "Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, шаровой вентель на стояке ГВС, в результате срыва которого произошел залив квартиры, а также иных квартир, расположенных в доме, относится к общедомовому имуществу, соответственно, обслуживание данного имущества, а также поддержание его в технически исправном состоянии является обязанностью Управляющей компании. Следовательно, в случае причинения убытков вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения Управляющей компанией возложенных на нее обязанностей ответственность за их возмещение пострадавшему лицу должна нести именно Управляющая компания.

4.15. Управляющая компания освобождается от ответственности перед собственниками помещений многоквартирного дома только в случае воздействия обстоятельств непреодолимой силы

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 апреля 2013 г. N Ф01-8384/13 по делу N А31-6736/2012

Согласно пункту 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств; если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Таким образом, освобождение управляющей компании от ответственности может иметь место, только если неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

4.16. Для смены управляющий организации законодательство не предусматривает обязательного судебного порядка и подтверждения нарушений со стороны управляющей организации

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. N 7677/11

Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 сентября 2016 г. N Ф09-8705/16 по делу N А71-12411/2015

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 22.11.2011 N 7677/11, сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу, ни Гражданскому кодексу не противоречит. Анализ совокупности норм законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июля 2016 г. N Ф08-4562/16 по делу N А32-45583/2015

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 мая 2016 г. N Ф05-4247/16 по делу N А41-56762/2015

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 марта 2016 г. N Ф10-259/16 по делу N А09-10035/2013

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф01-4391/15 по делу N А43-26322/2014

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 указал на то, что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, измененная Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2015 г. N Ф02-6419/15 по делу N А78-4569/2015

В соответствии с пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм следует, что характер и субъектный состав участников спорных правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

Постановление Верховного Суда Республики Дагестан от 07 сентября 2016 г. по делу N 4Г-893/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 20 апреля 2016 г. по делу N 33-1879/2016

Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений многоквартирного дома лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 18 февраля 2016 г. по делу N 33-1759/2016

Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую компанию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

4.17. Отсутствие многоквартирного дома в реестре многоквартирных домов, обслуживаемых управляющей организацией, не освобождает ее от обязанности по содержанию дома, принятого к управлению по договору, и от исполнения предписания органа жилищного надзора

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 июля 2016 г. N Ф02-3500/16 по делу N А19-14350/2015

Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Общество, являясь управляющей организацией, осуществляющей деятельность по содержанию жилого фонда, переданного ему в управление, приняло на себя обязательства по техническому обслуживанию и ремонту жилого фонда и обязано выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме.

Отклоняя довод заявителя о том, что он не мог являться субъектом проверки службы и административного правонарушения, арбитражные суды правомерно исходили из того, что отсутствие указанного многоквартирного дома в реестре многоквартирных домов, обслуживаемых ООО, не освобождает заявителя от обязанности по содержанию спорного многоквартирного дома, принятого к управлению по договору и принятию мер по устранению выявленных нарушений. Закон не допускает содержание жилого дома с нарушением установленных правил содержания.

4.18. Управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом в отношениях по предоставлению в пользование технических помещений многоквартирного дома

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.) (пункт 29)

В своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее, ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома, и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

5. Проведение органами местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации

5.1. Комплекс работ и услуг, являющихся предметом договора управления, не может быть передан органом местного самоуправления хозяйствующим субъектам без проведения торгов

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2014 г. N Ф04-13529/14 по делу N А03-4826/2014

По смыслу положений части 4 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что как весь комплекс работ и услуг, являющихся предметом договора управления (по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме; по предоставлению коммунальных услуг; по осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности), так и часть этих работ и услуг не могут быть переданы органом местного самоуправления хозяйствующим субъектам без проведения торгов.

5.2. Конкурс по отбору управляющей компании не направлен на удовлетворение муниципальных нужд и не предполагает расходования средств местного бюджета

Решение Хабаровского краевого суда от 4 апреля 2013 г. по делу N 21-156/13

Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом устанавливается Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Таким образом, предметом конкурса является право заключения договора управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, которым является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым и проводится конкурс. Из анализа положений ст. 161 ЖК РФ следует, что проводимый конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд и не предполагает расходование средств местного бюджета. Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений.

5.3. Конкурс по отбору управляющей организации не проводится при соблюдении двух условий - выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом и его реализации

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 2014 г. N ВАС-6930/14

Суды, руководствуясь частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, абзацем 1 пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, с учетом решения Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830, указали, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не должен проводиться только при условии, что в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления своим домом.

Решение Верховного Суда РФ от 10 августа 2009 г. N ГКПИ09-830

Из [ч. ч. 2, 4 ст. 161 ЖК РФ] следует, что открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится и в том случае, если в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали, но не реализовали способ управления этим домом. Конкурс не должен проводиться только при условии, что в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 декабря 2015 г. по делу N 33-8594/2015

Суд приходит к выводу о том, что открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится и в том случае, если в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали, но не реализовали способ управления этим домом. Конкурс не должен проводиться только при условии, если в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом.

5.4. Нереализация выбранного способа управления многоквартирным домом может привести к ухудшению жилищных условий граждан

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 июля 2013 г. по делу N 33-4266

Орган местного самоуправления в силу части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Нереализация выбранного способа управления многоквартирными домами может привести к наступлению необратимых последствий в виде ухудшения жилищных условий граждан, причинения вреда имуществу, а также жизни и здоровью неопределенного круга лиц - граждан, проживающих в помещениях многоквартирных домов.

5.5. Собственники помещений имеют право на выбор иного способа управления многоквартирным домом, если выбранная по результатам конкурса управляющая компания их не устраивает

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 14 марта 2014 г. по делу N 33-946/2014

Суд первой инстанции правильно указал, что при несогласии с выбранной по результатам конкурса управляющей компанией истица не лишена возможности инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора иного способа управления, иной управляющей компании, в соответствии с п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

5.6. Ст. 161 ЖК РФ не устанавливает оснований для признания открытого конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 мая 2011 г. N Ф07-3373/11 по делу N А42-5045/2010

Частью 8 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Вместе с тем ни Жилищный кодекс Российской Федерации, ни постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" не устанавливают основания для признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

5.7. Несоблюдение порядка проведения открытого конкурса нарушает конкуренцию на рынке оказания услуг по управлению многоквартирными домами

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 17 июля 2014 г. по делу N 33-2086/2014

Рынок управления многоквартирными домами является конкурентным, в связи с чем непроведение в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, открытого конкурса, подразумевающего состязательность хозяйствующих субъектов, не может не влиять на конкуренцию; поскольку лишь при публичном объявлении конкурса могут быть выявлены контрагенты, предлагающие наилучшие условия, что обеспечивает соблюдение интересов собственников помещений в многоквартирных домах, а также хозяйствующих субъектов, действующих на соответствующем товарном рынке - рынке управления многоквартирными домами.

5.8. Непроведение органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации является нарушением антимонопольного законодательства, если создает преимущественные условия для предпринимательской деятельности одних и ограничению доступа других хозяйствующих субъектов к оказанию услуг по управлению многоквартирным домом

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 февраля 2015 г. N Ф06-20925/13 по делу N А65-15863/2014

Бездействие органа местного самоуправления по непроведению обязательного открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления вновь возведенными многоквартирными домами в срок, установленный частью 13 статьи 161 ЖК РФ, является нарушением запрета, установленного пунктом 2 части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ, только в том случае, если создает преимущественные условия для предпринимательской деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, в том числе выбранных застройщиками, и ведет к ограничению доступа потенциальных хозяйствующих субъектов к оказанию услуг по управлению домами путем участия в публичных процедурах.

Поскольку в соответствии с пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2008 N 30 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства" для установления события правонарушения антимонопольный орган помимо прочего обязан доказать, что действия (бездействие) органа местного самоуправления препятствует осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами, то в данном случае не будет иметь значения то обстоятельство, что на момент проведения антимонопольным органом проверки собственники жилья определили способ управления домом самостоятельно.

В этой связи только лишь констатация факта непроведения конкурсов по отбору управляющих организаций без доказательств негативных последствий в сфере конкуренции или возможности их наступления не может рассматриваться как необходимое и достаточное основание для признания органа местного самоуправления нарушившим требования антимонопольного законодательства.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 декабря 2015 г. N Ф02-6565/15 по делу N А33-3762/2015

Судами приняты во внимание доводы антимонопольного органа, которые свидетельствуют о том, что рассматриваемый товарный рынок - рынок управления многоквартирными домами на территории города Красноярска, является конкурентным; непроведение в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, открытого конкурса, подразумевающего состязательность хозяйствующих субъектов, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса могут быть выявлены контрагенты, предлагающие наилучшие условия, что обеспечивает соблюдение интересов собственников помещений в многоквартирных домах, а также хозяйствующих субъектов, действующих на соответствующем товарном рынке. Бездействие Администрации по непроведению обязательного открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления названным многоквартирным домом в срок, установленный статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, создало преимущественные условия для предпринимательской деятельности отдельного хозяйствующего субъекта - управляющей компании, с которым заключен договор на управление этим домом без проведения конкурса, ограничило доступ потенциальных хозяйствующих субъектов к оказанию услуг по управлению многоквартирными домами путем участия в публичных процедурах, что является нарушением запретов, установленных статьей 15 Закона о защите конкуренции, поскольку приводит к ограничению конкуренции на соответствующем товарном рынке.

При таких обстоятельствах, поскольку антимонопольный орган обосновал, что бездействие Администрации по непроведению открытого конкурса приводит или может привести к ограничению конкуренции, а Администрация не назвала норму федерального закона, разрешающую не исполнять установленную жилищным законодательством обязанность по проведению конкурсов по управлению многоквартирными домами, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого решения антимонопольного органа.

5.9. Неисполнение органом местного самоуправления требований ст. 161 ЖК РФ не влечет возникновения у него обязанности по возмещению убытков ресурсоснабжающей организации

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 января 2012 г. N Ф02-6266/11 по делу N А78-4754/2011

Суды исходили из того, что неисполнение органом местного самоуправления требований статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации не может повлечь возникновение у него обязанности по возмещению убытков, возникших в связи с неполучением ресурсоснабжающей организацией оплаты поставленного населению муниципального образования ресурса и оказанных услуг.

5.10. Неисполнение собственниками помещений обязанности по заключению договоров с управляющей организацией не влечет недействительности заключенного между управляющей организацией и муниципальным образованием договора управления домом

Определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 24 июля 2012 г. по делу N 33-2286

Из смысла ст. 161 по взаимосвязи со ст. 445 ГК РФ, которая говорит о том, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, - следует, что неисполнение собственниками помещений обязанности по заключению договора с управляющей организацией не влечет недействительность заключенного между управляющей организацией и муниципальным образованием по правилам пункта 4 ст. 161 ЖК РФ договора, а лишь предоставляет право требовать заключения такого договора с собственниками в судебном порядке.

5.11. Открытый конкурс по правилам ч. 13 ст. 161 ЖК РФ проводится после ввода дома в эксплуатацию и положения ч. 4 данной статьи применяются только в части организации самого конкурса, но не порядка заключения договора управления

Апелляционное определение Московского городского суда от 28 марта 2016 г. N 33-10759/16

Из содержания ч. 13 ст. 161 ЖК РФ следует, что если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Поскольку истцы по делу, являясь собственниками жилых помещений, в указанный срок не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении норм материального права, основанием для отмены решения суда не являются, поскольку апелляторы ошибочно считают, что в данном случае при заключении договора подлежат применению положения ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, которая предусматривает заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ, в частности путем согласования его условий направлением протокола разногласий к проекту договора.

Однако такой порядок применяется только в предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ случаях проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании, когда в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Тогда как открытый конкурс по правилам ч. 13 ст. 161 ЖК РФ проводится после ввода дома в эксплуатацию и положения ч. 4 той же статьи применяются только в части организации самого конкурса, но не порядка заключения договора управления многоквартирным домом после его проведения.

5.12. Установленный ч. 4 ст. 161 ЖК РФ срок не является пресекательным

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 03 августа 2016 г. по делу N 33-6973/2016

Суд первой инстанции не учел, что указанные отношения являются длящимися, срок, установленный ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, не является пресекательным, а обязывает орган местного самоуправления провести открытый конкурс, если собственники многоквартирного дома не избрали способ управления в течение года до дня проведения конкурса.

Апелляционное определение Московского городского суда от 18 марта 2015 г. N 33-6006/15

Суд первой инстанции не учел, что указанные отношения являются длящимися, срок, установленный ч. 4 ст. 161 ЖК РФ не является пресекательным, а обязывает орган местного самоуправления провести открытый конкурс, если собственники многоквартирного дома не избрали способ управления в течение года до дня проведения конкурса.

При таких обстоятельствах вывод суда о применении срока исковой давности основан на неправильном применении норм процессуального права, в связи с чем подлежит исключению из мотивировочной части решения.

5.13. Обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации возлагается на орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 мая 2015 г. N Ф10-1322/15 по делу N А09-8542/2014

Исходя из буквального толкования взаимосвязанных положений части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ), статьи 51 и части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации лежит на органе, выдавшем разрешение на ввод дома в эксплуатацию, так как только он может вести отсчет времени с целью соблюдения сроков на проведение такого конкурса, установленного частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

5.14. Тот факт, что полномочия по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и проведению открытых конкурсов закреплены за разными органами, между которыми регламент взаимодействия не разработан, не освобождает орган местного самоуправления от исполнения обязанности по проведению конкурса

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 декабря 2015 г. N Ф02-6565/15 по делу N А33-3762/2015

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии со стороны Администрации неправомерного бездействия со ссылкой на положения части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 3, абзаца 1 пункта 39 Правил N 75 ввиду избрания собственниками спорного многоквартирного жилого дома и реализования права выбора способа управления домом путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией, не могут быть приняты во внимание как несостоятельные в правовом отношении.

Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены иные основания для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, чем в рассматриваемом случае (при выдаче разрешения на ввод вновь возведённого многоквартирного дома в эксплуатацию).

В рассматриваемом случае решение о выборе способа управления многоквартирным домом собственниками было принято и реализовано 26.08.2014, то есть спустя 11 месяцев с даты ввода этого дома в эксплуатацию. Обязанность по проведению в срок, установленный частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по названному адресу Администрацией не выполнена.

5.15. Конкурс по отбору управляющей организации может проводиться органом местного самоуправления только в отношении всего многоквартирного дома, а не его отдельных секций

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11 сентября 2015 г. по делу N 33-12947/2015

Конкурс по отбору управляющей организации может проводиться органом местного самоуправления только в отношении всего многоквартирного дома. В противном случае может возникнуть ситуация, когда дом (его отдельные секции) будут находиться в управлении разных управляющих компаний, что прямо запрещено п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

6. Заключение договора управления многоквартирным домом

6.1. Заключить договор управления многоквартирным домом обязаны собственники как жилых, так и нежилых помещений в этом доме

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86

Обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 июня 2016 г. по делу N 33-2890/2016

Обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме, на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

6.2. Собственник не обязан заключать договор управления многоквартирным домом, за исключением случая, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 марта 2016 г. по делу N 33-4485/2016

Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 октября 2015 г. по делу N 33-19099/2015

Статьей 161 ЖК Российской Федерации не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 29 июля 2014 г. по делу N 33-9716/2014

Правовыми нормами для собственника помещений не установлена обязанность заключения договора управления. Исключение составляет часть 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник помещения в жилом доме обязан заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией в случае, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. В рассматриваемом случае управляющая компания выбиралась по иным правилам.

6.3. Возложение на арендатора обязанности заключить от имени собственника помещения договор управления многоквартирным домом неправомерно

Постановления Президиума ВАС РФ по актуальным вопросам частного права (на основе публикаций на сайте ВАС РФ в июне 2012 г.)

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 августа 2016 г. N Ф06-10513/16 по делу N А72-14725/2015

Доводы ответчика противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 г. N 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут. То есть собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей организацией.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 декабря 2014 г. N Ф10-4137/14 по делу N А36-5193/2013

В силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации непосредственно на арендатора спорного нежилого помещения не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплату расходов на общедомовые нужды.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2015 г. по делу N 33-20871/2015

Суд верно исходил из того, что на ответчика как на собственника указанных нежилых помещений возложена обязанность по несению расходов не только за коммунальные услуги, но и участие в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

При этом верно указал, что заключенные договоры аренды нежилых помещений, условия которых возлагают на арендаторов обязанности по соблюдению Правил пользования нежилыми помещения, в том числе проведению за свой счет текущего ремонта арендуемых нежилых помещений магазина и обязанность по проведению расчетов с коммунальными и эксплуатационными службами за предоставленные ими услуги, в том числе за вывоз и размещение мусора, - не освобождают Б.А.Д. как собственника нежилых помещений, от обязанности по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, поскольку на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу ст. ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

6.4. Управляющая организация не вправе понуждать собственников помещений в многоквартирных домах к заключению договоров управления

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 июня 2007 г. N А38-3865-16/320-2006/16/15-2007/

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управляющая организация осуществляет деятельность на основании соответствующих договоров, однако при этом не вправе понуждать собственников помещений в многоквартирных домах к заключению договоров управления.

6.5. Ни общее собрание собственников, ни ТСЖ, ни кооператив не имеют права на заключение нового договора управления домом с какой-либо организацией, если еще действует договор, заключенный с другой управляющей организацией

Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа споров, связанных с применением законодательства об энергоснабжении (2009-2010 гг.)

Из содержания части 9 статьи 161 ЖК РФ следует, что ни общее собрание собственников, ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив не вправе заключить новый договор об управлении домом с какой-либо организацией, если действует договор, заключенный с другой управляющей организацией.

6.6. Заключаемый ТСЖ договор управления со специализированными организациями является гражданско-правовым договором оказания услуг

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 января 2014 г. N Ф10-4494/13 по делу N А64-833/2013

Собственниками многоквартирного жилого дома в качестве способа управления общим имуществом выбрано управление ТСЖ, которое в качестве управляющей организации вправе владеть и распоряжаться технической документацией на дом. Организации, с которыми такие товарищества заключают договоры управления общим имуществом, не приобретают статус управляющих организаций в смысле, заложенном законодателем в ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку в силу части 9 той же статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Поэтому договоры на управление общим имуществом, заключаемые ТСЖ со специализированными организациями, являются по своей правовой природе гражданско-правовыми договорами оказания услуг, правоотношения в рамках исполнения которых регулируются нормами гражданского, а не жилищного законодательства.

6.7. В отношении управляющей организации как исполнителя коммунальных услуг допустимо понуждение к заключению договора с ресурсоснабжающими организациями

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июля 2014 г. N ВАС-9430/14

Кооператив является исполнителем коммунальных услуг. Следовательно, в силу своего статуса кооператив обязан заключить договор ресурсоснабжения (пункт 12 статьи 161 ЖК РФ, пункт 31 (б) Правил N 354), в силу чего в отношении кооператива допустимо понуждение к заключению договора (статья 421, пункт 4 статьи 445 ГК РФ, пункт 11 Правил N 124).

6.8. Договоры управления могут заключаться с собственниками только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а не по инициативе отдельных собственников

Апелляционное определение Московского городского суда от 06 мая 2015 г. N 33-15309/15

Доводы ответчиков о том, что истцом жилищно-коммунальные услуги не предоставляются, суд признал несостоятельными, поскольку ответчиками не представлено доказательств избрания собственниками дома управляющей компанией. Представленные ответчиками договоры управления многоквартирным домом судом не приняты во внимание, поскольку не содержат основания его заключения, так как в силу статьи 161-162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договоры управления могут заключаться с собственниками только на основании решения общего собрания собственников, а не по инициативе отдельных собственников.

6.9. Отсутствие договорных отношений с управляющей компанией не освобождает законного владельца помещений в многоквартирном доме от несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 августа 2015 г. N Ф02-4004/15 по делу N А78-7878/2014

Отклоняется довод ответчика о невозможности взыскания задолженности за оказанные услуги в связи с отсутствием договорных отношений с истцом, поскольку по смыслу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации отсутствие договорных отношений с управляющей компанией, осуществляющей управление многоквартирным домом, не освобождает законного владельца помещений в указанном доме от несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме.

Примечание

В соответствии с ч. 4 ст. 6 ФЗ от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" положения ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса РФ не применяются с 01.07.2016.

7. Обеспечение свободного доступа к информации о деятельности управляющей организации

7.1. Право на получение информации о деятельности по управлению домом имеют не только собственники жилых помещений, но и граждане, проживающие совместно с ними

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2014 г. N Ф09-14653/13 по делу N А60-23671/2013

Из положений ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в совокупности с положениями ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что правом на получение информации в порядке, установленном Стандартом раскрытия информации, обладают не только собственники жилых помещений, но и граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Судами установлено, что гражданин проживает в многоквартирном доме, управление которым осуществляет общество, следовательно, является лицом, имеющим право на обращение в управляющую компанию с запросом о предоставлении информации в соответствии со Стандартом раскрытия информации.

7.2. Отсутствие в договоре управления положения об обязанности управляющей компании по обеспечению собственникам помещений доступа к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности не лишает их права на получение такой информации

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 8 ноября 2012 г. по делу N 33-12994/2012

Отсутствие в договоре обязанности управляющей организации обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, установленной частью 10 ст. 161 ЖК РФ, не лишает истца права на получение такой информации в случае ее обращения.

7.3. Обязанность управляющей компании обеспечить свободный доступ к информации неидентична ее обязанности предоставлять информацию по запросам граждан

Апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 13 июня 2013 г. по делу N 2-1090/2013

Обязанность управляющей организации, предусмотренная ч. 2 ст. 165 ЖК РФ, предоставлять гражданам по их запросам информацию неидентична обязанности управляющей организации, предусмотренной ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, на обеспечение свободного доступа к информации, как о том ошибочно полагает ответчик.

7.4. Положения ч. 10 ст. 161 ЖК РФ распространяются и на дома, находящиеся в собственности РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф06-10529/12 по делу N А12-14022/2012

Часть 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит исключений в отношении порядка раскрытия информации управляющими организациями специализированного жилого фонда, многоквартирные дома которого находятся в собственности Российской Федерации.

7.5. Объем предоставляемой в порядке ч. 10 ст. 161 ЖК РФ информации законодателем ограничен

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 24 сентября 2014 г. по делу N 33-6199/2014

Исходя из содержания ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2, 3 Стандарта раскрытия информации, объем предоставления информации законодателем ограничен, поэтому истребование истцами у ответчика иной информации, в том числе предоставления оригиналов и копий документов, не предусмотренных законом, обоснованно признано судом неправомерным.

Техническая документация на многоквартирный дом, которую просят предоставить истцы, находится за рамками информации, подлежащей раскрытию в соответствии с ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, Стандартом раскрытия информации.

7.6. Необеспечение свободного доступа к информации в порядке ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, нарушение сроков предоставления указанной информации влечет административную ответственность

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2014 г. N ВАС-18089/13

Принимая судебные акты и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что общество, оказывая услуги по управлению многоквартирным домом в нарушение части 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 18 Стандарта раскрытия информации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731, нарушило сроки представления информации по запросам граждан, поступающим в электронном виде на сайт общества, в связи с чем оно привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 7.23.1 КоАП РФ.

7.7. Требование обеспечения свободного доступа к информации, подлежащей раскрытию, не предусматривает соблюдения досудебного урегулирования спора

Апелляционное определение Московского городского суда от 6 августа 2013 г. N 11-24072/13

Требования об обязании [управляющей] организации опубликовать на сайте в сети Интернет информацию, предусмотренную Стандартом раскрытия информации, не требует соблюдения досудебного урегулирования спора, так как по данной категории споров действующим законодательством не предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора.

7.8. Жилищное законодательство не предусматривает обязанности управляющей организации или ЖСК предоставлять неограниченному кругу лиц конкретные документы

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 11 февраля 2016 г. по делу N 33-809/2016

Статья 161 Жилищного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010г. N 731 не предусматривают обязанность кооператива предоставлять неограниченному кругу лиц конкретные документы: акты, договоры, сметы, протоколы и другие документы. Указанные нормативные акты обязывают только обеспечить доступ неограниченного круга лиц к информации в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации (п. 2 Постановления).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 02 сентября 2015 г. по делу N 33-12292/2015

Статья 161 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 не предусматривают обязанность Управляющей организации предоставлять неограниченному кругу лиц конкретные документы: акты, договоры, сметы, протоколы и другие документы. Указанные нормативные акты обязывают Управляющую компанию обеспечить доступ неограниченного круга лиц к информации в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации (п. 2 Постановления).

Таким образом, решение суда в части удовлетворения требований о возложении обязанности на ответчика по предоставлению А.К.В. договоров с поставщиками (подрядчиками), счетов-фактур, накладных, актов выполненных работ с поставщиками продукции (подрядчиками), заключенными управляющей компанией в рамках управления многоквартирными домами; договоров аренды с арендаторами помещений в многоквартирном доме; счетов-фактур, актов выполненных работ (услуг), платежных поручений с арендаторами мест общего пользования; счетов-фактур, накладных, актов выполненных работ (услуг) платежных поручений подтверждающих расходы средств полученных от аренды мест общего пользования в многоквартирном доме, подлежит отмене, с постановлением в данной части нового решения об отказе в иске.

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 марта 2015 г. N 33-10479/15

Статья 161 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 не предусматривают обязанность Управляющей организации предоставлять неограниченному кругу лиц конкретные документы: акты, договоры, сметы, протоколы и другие документы. Указанные нормативные акты обязывают Управляющую компанию обеспечить доступ неограниченного круга лиц к информации в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.

7.9. Управляющая организация вправе, не предоставляя отчета о выполнении договора управления за предыдущий год, сообщить адрес официального сайта, где размещена необходимая информация

Решение Верховного Суда РФ от 12 апреля 2017 г. N АКПИ17-80

В абзаце первом пункта 17 Стандарта [утв. Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731] названы поводы для раскрытия информации, а именно: письменный запрос или запрос в электронном виде.

Если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, то управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" определяет информацию как сведения (сообщения, данные) независимо от формы их представления (статья 2).

Получение заявителем сведений об источнике размещения запрашиваемой информации позволяет ознакомиться не только с тем объемом информации, которая была запрошена, но и с иной информацией, подлежащей раскрытию в соответствии с требованиями Стандарта. Кроме того, получение информации об адресе сайта позволит в дальнейшем, не прибегая к запросу сведений в управляющей организации, получать всю необходимую информацию.

Оспариваемые положения нормативного правового акта не предполагают отказа в предоставлении запрашиваемой информации и не могут рассматриваться как противоречащие части 11 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

8. Управление многоквартирным домом застройщиком

8.1. Ст. 161 ЖК РФ не содержит требования об участии дольщика в управлении домом лишь после регистрации его права собственности

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17 октября 2012 г. по делу N 33-9649/2012

Отсутствие у "бывших дольщиков" после сдачи дома в эксплуатацию свидетельств о государственной регистрации права собственности на помещения данного дома не освобождает застройщика от необходимости соблюдения требований ч. ч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ о порядке, процедуре и сроках оформления правоотношений с управляющей организацией.

Жилищный кодекс РФ не содержит условия о том, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного дома "бывший дольщик" вправе участвовать в управлении таким жилым домом лишь после государственной регистрации права собственности на причитающееся ему помещение в данном доме. Напротив, согласно статье 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения; к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона); а при невозможности использования аналогии закона, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

8.2. По истечении установленного срока после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик лишается права на заключение договора с управляющей организацией, минуя открытый конкурс

На основании ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 данной статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом. который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Как видно из содержания ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, закон императивно определяет срок, в течение которого застройщик может заключить договор с управляющей организацией, - пять дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Следовательно, исходя из буквального толкования ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, истечение 5-дневного срока после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию лишает застройщика юридического права на заключение договора с управляющей организацией, минуя открытый конкурс.

8.3. Застройщик не несет обязанности по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений многоквартирного дома

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 апреля 2013 г. N Ф08-580/13 по делу N А32-45767/2011

Суды, руководствуясь статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, правильно указали, что обязанность по оказанию соответствующей коммунальной услуги потребителям многоквартирного дома возлагается на исполнителя услуг, к числу которых застройщик не относится. Застройщик может осуществлять управление многоквартирным домом (при условии его соответствия стандартам и требованиям, предъявляемым к управляющим компаниям) только до момента выбора способа управления и заключения договора с управляющей компанией (часть 14 статьи 161 ЖК РФ).

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.