Энциклопедия судебной практики. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия (Ст. 26 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Энциклопедия судебной практики
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия
(Cт. 26 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (за исключением ст. 31.1) признан утратившим силу с 1 января 2017 г.

1. Общие вопросы государственной регистрации договора аренды

1.1. Отсутствие государственной регистрации договора аренды является основанием для признания его незаключенным, но не может являться основанием для признания его недействительным

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 05 июня 2013 г. по делу N 33-11060/2013

В соответствии с ч. 1 ст. 130, ст. 131, ч. 1 ст. 164, ст. 609 ГК РФ спорный договор, как заключенный на срок более года, подлежал государственной регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Отказывая в иске по мотиву отсутствия государственной регистрации договора аренды, суд первой инстанции указанные нормы закона истолковал ошибочно, поскольку отсутствие государственной регистрации договора аренды является основанием для признания его незаключенным, но не может в силу ст. ст. 166-168 ГК РФ являться основанием для признания его недействительным.

1.2. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 11)

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 23 декабря 2015 г. по делу N 33-14533/2015

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Апелляционное определение Московского городского суда от 10 июля 2015 г. N 33-23730/15

Договор аренды был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ. Судом правильно учтено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Поскольку спорный договор был заключен после ..., к договору аренды и спорному договору, как к договору оказания услуг, не применяются требования о государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 24 июня 2015 г. по делу N 33-4064/2015

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

1.3. Регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора осуществляется только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества

Исходя из смысла положений ГК РФ регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п.3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 июня 2016 г. N Ф06-10139/16 по делу N А57-11309/2015

Исходя из смысла положений ГК РФ регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие право на недвижимое имущество.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 сентября 2015 г. N Ф01-2995/15 по делу N А43-22146/2014

Исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи Закона о госрегистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие право на недвижимое имущество.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 декабря 2014 г. N Ф02-5247/14 по делу N А74-3671/2013

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в реестре о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

1.4. Фактическое исполнение незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, не свидетельствует о надлежащем заключении договора

Кассационное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 29 июля 2011 г. по делу N 33-2211/2011

Учитывая, что срок аренды земельного участка, предоставляемого истице, был определен продолжительностью в два года, договор аренды и право аренды истицы в отношении земельного участка подлежали государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Карелия, на что также было прямо указано в п. 4.2.19 данного договора.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка с истицей заключен не был, как не прошедший государственной регистрации, а потому право аренды земельного участка у истицы не возникло.

Довод кассационной жалобы о том, что сторонами договора аренды осуществлялись действия по его фактическому исполнению, не может быть принят во внимание, поскольку законом прямо предусмотрен порядок заключения договоров аренды недвижимого имущества, который не предполагает возможности возникновения соответствующих договорных отношений в результате совершения его сторонами конклюдентных действий. Кроме того, сам по себе факт длительного использования земельного участка не влечет возникновение каких-либо прав на него.

1.5. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для привлечения арендатора к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 января 2006 г. N А42-9996/2005

Поскольку на момент проведения проверки государственная регистрация названного договора аренды не была осуществлена, государственный инспектор составил протокол о совершении арендатором административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП (использование земельного участка без правоустанавливающих документов на землю).

Земельный участок под данным зданием арендатор использует на основании постановления Администрации и договора аренды земли, подписанного с Администрацией во исполнение названного постановления. Договор аренды учтен в Межрайонном комитете по земельным ресурсам и землеустройству ЗАТО. Согласно пояснениям представителя КУМИ в судебном заседании первой инстанции предприниматель вносит арендную плату за земельный участок.

В силу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества может быть осуществлена по заявлению любой из сторон по договору. Ни договором, ни действующим законодательством обязанность по регистрации договора не возложена на арендатора.

При таких обстоятельствах вина заявителя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, отсутствует, а, следовательно, привлечение его к административной ответственности по статье 7.1 КоАП является незаконным.

1.6. Возложение судебным приставом-исполнителем обязанности по совершению действий, направленных на регистрацию соглашения к договору аренды, на одну из сторон договора неправомерно

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 июня 2006 г. N Ф09-4652/06-С6

Из анализа содержания резолютивной части решения и выданного на основании этого решения исполнительного листа следует, что на ООО [арендатора] возложена обязанность заключить соглашение с администрацией г. Кургана о внесении изменений в договор аренды земель об уменьшении площади земельного участка. Как в резолютивной части решения, так и в исполнительном листе отсутствует указание на то, что ООО обязано зарегистрировать данное соглашение в установленном порядке.

Поскольку исполнительным документом обязанность ООО по совершению действий, направленных на регистрацию соглашения к договору аренды, не установлена, возложение судебным приставом-исполнителем такой обязанности на ООО неправомерно.

1.7. Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка не является основанием для отмены ненормативного акта о предоставлении этого участка в аренду

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 июня 2005 г. N Ф09-1570/05-С6

Ссылки администрации района на то, что заявителем не осуществлялись действия по государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 871,5 га в течение нескольких лет, сами по себе не могут служить основанием для выводов о законности постановления [администрации об исключении положения о предоставлении истцу земельного участка в аренду]. Из норм п.п. 1, 2 ст. 25, п. 2 ст. 26, ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка является основанием для отмены ненормативного акта о предоставлении этого участка в аренду. Из постановления от 08.06.2000 N 6-720 следует, что земельный участок предоставлялся на 25 лет. Срок, в течение которого заявителю следовало предпринять действия по государственной регистрации договора аренды этого участка, в постановлении от 08.06.2000 N 6-720 установлен не был, администрацией Иглинского района не доказано также, что такой срок установлен каким-либо нормативным актом.

1.8. При государственной регистрации договора аренды регистрируется сама сделка, а не передача недвижимого имущества

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 марта 2016 г. N Ф05-1241/16 по делу N А40-18179/2015

Суды сослались на то, что основанием прекращения обременения является сам зарегистрированный договор субаренды, а именно прекращение договора субаренды, заключенного на определенный срок, истечением его срока действия, как и предусмотрено пунктом 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Документы, выражающие содержание указанной сделки, были представлены в регистрирующий орган при ее заключении. В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, регистрируемого "как обременение прав арендодателя соответствующего помещения", то есть осуществляется государственная регистрация сделки, а не передачи недвижимого имущества, следовательно, в данном случае отсутствуют правовые основания у регистрирующего органа в отказе в государственной регистрации прекращения договора субаренды.

1.9. Изменения в разделе ЕГРП о вещных правах не влияет на раздел об обременениях, в т.ч. об аренде

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 июля 2016 г. N Ф10-1982/16 по делу N А35-4812/2015

Порядок ведения ЕГРП, состав его разделов, их взаимосвязь и порядок внесения записей в указанные разделы (статья 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) свидетельствует о том, что ЕГРП строится по следующему принципу: основой раздела (первый подраздел) является кадастровая (учетная единица) - объект недвижимого имущества (объект прав), вокруг которой открываются иные подразделы (второй подраздел о вещных правах и основаниях их возникновения) и третий (об обременениях прав и основаниях их возникновения).

Аренда регистрируется, как обременение земельного участка (статья 26 Закона N 122-ФЗ), поэтому изменения в разделе о вещных правах никак не влияет на раздел об обременениях.

2. Обстоятельства, влияющие на возможность государственной регистрации договора аренды

2.1. Государственная регистрация будущего договора аренды на объект, в отношении которого в настоящее время заключен другой договор аренды, не допускается

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 августа 2012 г. по делу N 33-8923

Принимая во внимание наличие зарегистрированного в настоящее время в ЕГРП договора аренды земельного участка, заключенного 15.06.2007г. сроком по 30.07.2012 и учитывая отсутствие соглашения об изменении или о расторжении заключенного договора в той же форме, что и договор аренды, что свидетельствует возобновлении указанного договора на тех же условиях на неопределенный срок и невозможности заключения нового договора, выводы суда первой инстанции о законности отказа регистрирующего органа в регистрации договора аренды от 15.01.2012 законны и обоснованны.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 15.01.2012 устанавливает не срок действия договора, а начало действия срока аренды с 01.08.2012 по 01.11.2020, не свидетельствует об отсутствии препятствий для регистрации договора аренды от 15.01.2012, поскольку в соответствии с п.1 ст. 26 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Действие договора аренды от 15.06.2007г., как и действие срока аренды, не прекращены на момент подачи заявления о регистрации договора аренды от 15.01.2012г. Наличие обременения земельного участка арендой является препятствием для государственной регистрации договора аренды от 15.01.2012г.

При этом как договор аренды от 15.01.2012, так и протокол общего собрания участников долевой собственности от 26.12.2011, указания на то, что к моменту начала срока аренды по новому договору обременения по договору аренды от 15.06.2007 прекращаются, не содержат.

2.2. Представление отчета об оценке объекта недвижимости при государственной регистрации договора аренды не требуется

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 октября 2006 г. N Ф08-4778/2006 по делу N А63-21853/2005-С4

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества производится на основании документов, перечисленных в статье 26 Закона, при этом представление отчета об оценке объекта недвижимости не предусмотрено.

В статьях 606-609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 8, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусмотрено обязательное заключение договора аренды на основании рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Перечень, положенный в основу судебных актов, является ведомственным документом и не может изменять нормы, содержащиеся в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2.3. Предоставление согласия конкурсного управляющего при государственной регистрации договора аренды не требуется

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 июня 2001 г. N Ф09-925/2001ГК

Суд первой и апелляционной инстанций обоснованно в соответствии со ст. 13 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований [о признании недействительной регистрации ограничения (обременения) прав истца как собственника недвижимого имущества на основании договора аренды, заключенного ОАО с третьим лицом], поскольку согласия другой стороны по договору, в том числе конкурсного управляющего ОАО, на государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества не требовалось. Данный вывод не противоречит требованиям ст. 98 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

2.4. Реорганизация юридического лица в форме присоединения не является основанием возникновения (прекращения) права аренды, а влечет необходимость внесения изменений в записи в ЕГРП

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2012 г. N Ф02-2379/12 по делу N А19-13458/2010

Согласно пункту 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 5 статьи 17 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" при присоединении одного юридического лица (общества) к другому к последнему переходят все права и обязанности присоединенного юридического лица (общества) в соответствии с передаточным актом.

Правовые последствия реорганизации юридического лица в форме присоединения заключаются в том, что принимающее юридическое лицо сохраняет свой правовой статус и становится универсальным правопреемником по всем гражданским правам и обязанностям реорганизуемого юридического лица. В результате универсального правопреемства не происходит изменения договора аренды.

Учитывая вышеприведенные нормы, реорганизация юридического лица не является основанием возникновения (прекращения) права аренды, а влечет необходимость внесения изменений в записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.5. Запрет судебного пристава-исполнителя на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества может быть признан незаконным как нарушающий права и законные интересы стороны договора аренды

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 29 апреля 2013 г. по делу N 33-2415/2013

Признавая незаконными действия судебного пристава-исполнителя об объявлении запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилого помещения и отменяя указанное постановление, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действия судебного пристава-исполнителя по объявлению запрета на совершение регистрационных действий с имуществом Должника затрагивают права и законные интересы Общества, поскольку согласно договору аренды Имущества, заключенному между Обществом и Должником, стороны договора вправе досрочно его расторгнуть, Общество вправе сдать нежилое помещение в субаренду. Все эти действия в силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и положений Гражданского кодекса РФ подлежат обязательной государственной регистрации.

При этом при наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилого помещения существует реальная угроза, ограничивающая права Общества, выраженная в отсутствии возможности самостоятельно планировать свою хозяйственную деятельность (по расторжению договора аренды, заключению договора субаренды более чем на один год). Следовательно, такое ограничение, как запрет на совершение регистрационных действий, нельзя признать законным и обоснованным. Тем более что для защиты прав и законных интересов взыскателя, судебному приставу-исполнителю достаточно было объявить запрет на совершение регистрационных действий, связанных с отчуждением Имущества Обществом путем его продажи либо ином отчуждении, направленном на передачу прав распоряжения Имуществом.

2.6. Требования регистрирующего органа о представлении документов о формировании состава конкурсной комиссии, принимавшей участие в аукционе на право заключения договора аренды, которые заявитель объективно не имел возможности представить, неправомерны

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 февраля 2012 г. N Ф06-350/12 по делу N А55-14188/2011

Суд правомерно пришел к выводу о том, что замечания регистрирующего органа, касающиеся процедуры проведения аукциона на право заключения договора аренды спорных помещений, притом что сам аукцион не оспаривался в судебном порядке, не могут иметь правового значения для оценки законности совершенной сделки.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что документы, касающиеся формирования состава конкурсной комиссии, принимавшей участие в аукционе, включая решение о ее формировании, не должны и не могли быть представлены заявителем, поскольку последний не имел данной документации в подлинных экземплярах и объективно не имел возможности его представить, в связи с тем что они находятся в ведении государственного органа, осуществляющего работу по организации аукциона.

2.7. Статья 26 ФЗ N 122-ФЗ не требует представления регистрирующему органу сведений о земельных участках, находящихся под арендованным зданием

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 мая 2016 г. N Ф05-4674/16 по делу N А41-50073/2015

У регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку в регистрирующий орган ООО были представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора аренды, содержавшие полную и необходимую о данном договоре и арендуемом объекте недвижимого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом того что требований о представлении регистрирующему органу сведений о земельных участках, находящихся под арендованным зданием, статья 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит, а арендодатель является собственником земельных участков, на которых расположено предоставленное в аренду здание, и у регистратора сведения о правообладателе земельных участков были известны.

2.8. Если объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в ЕГРП, у сторон заключенного договора отсутствует неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 апреля 2015 г. N Ф04-18496/15 по делу N А03-12825/2014

Удовлетворяя заявленное требование, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 198, 201 АПК РФ, статьями 16, 17, 20, пунктом 1 статьи 18, пунктом 3 статьи 26, пунктом 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ, пунктами 1, 5, 6 статьи 131, пунктом 1 статьи 81, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", учли наличие приложений к договорам аренды, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества. Исходили также из того, что, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон заключенного договора отсутствовала неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта.

2.9. Документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является надлежащим образом зарегистрированный письменный договор

Постановление Московского городского суда от 26 июня 2015 г. N 44г-70/15

По смыслу [п. 1 ст. 26 ФЗ N 122-ФЗ] документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является письменный договор, зарегистрированный в установленном законом порядке.

2.10. Законодательство не требует представления информации об остальных сособственниках земельного участка при регистрации договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора одним из сособственников

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 июня 2016 г. N Ф06-8949/16 по делу N А57-16340/2015

Действующее земельное законодательство прямо предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению одного из сособственников объекта недвижимости. При этом требований об обязательном представлении таким лицом информации об остальных сособственниках этого объекта приведенные выше нормы права не содержат.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 апреля 2016 г. N Ф03-1271/16 по делу N А73-11307/2015

2.11. Государственная регистрация договора аренды возможна при наличии в ЕГРП записи о правах арендодателя на арендуемое имущество

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 октября 2015 г. N Ф10-3675/15 по делу N А14-4952/2014

Государственная регистрация договора аренды возможна при наличии в ЕГРП записи о правах арендодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора аренды. При этом в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Представляемые на государственную регистрацию документы, устанавливающие ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в государственном реестре, в том числе описание недвижимого имущества.

3. Уклонение от государственной регистрации договора аренды

3.1. Действия арендодателя, уклоняющегося от государственной регистрации договора аренды, направленные на выселение арендатора из арендуемого помещения по причине отсутствия регистрации договора аренды, являются злоупотреблением правом

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 июля 2013 г. N Ф04-3491/13 по делу N А70-11587/2012

Ответчик [арендодатель], ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора аренды и в этой связи на незаконное пользование арендуемым помещением, обратился в арбитражный суд с требованием обязать предпринимателя освободить занимаемое помещение, передав его по акту.

Придя к выводу о доказанности факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды, суды обоснованно признали встречное требование предпринимателя подлежащим удовлетворению, обязав общество обратиться за осуществлением государственной регистрации договора аренды.

Суд апелляционной инстанции действия ответчика по уклонению от государственной регистрации договора оценил как злоупотребление правом, применив статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав правомерным отказ в удовлетворении требования об освобождении нежилого помещения.

3.2. Обращение одной стороны договора аренды с письмом к регистрирующему органу не означает возложение на нее бремени по регистрации (и уклонение от нее)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 февраля 2008 г. N КГ-А41/14528-07

Исковые требования [о заключении договора аренды] мотивированы тем, что между сторонами был заключен долгосрочный договор аренды производственных помещений. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости находятся у ответчика, и, по мнению истца, бремя регистрации долгосрочного договора аренды ответчик принял на себя, однако до настоящего времени указанный договор не зарегистрирован.

Рассматривая настоящий спор на основании представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к правильному выводу, что истец не доказал, что ответчик уклонялся от регистрации договора и что обязанность регистрации спорного договора была возложена на ответчика.

Факт обращения ответчика с письмом в регистрирующий орган не свидетельствует об обязанности ответчика регистрировать спорный договор.

3.3. Уклонение от регистрации права собственности на объект недвижимого имущества может быть расценено как уклонение от регистрации договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 января 2000 г. N А33-6074/99-С2-Ф02-2161/99-С2

Обратиться с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества арендатор может только в том случае, если арендодатель уже зарегистрировал свое право собственности на данное имущество.

Из справки регистрационной палаты по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края следует, что право собственности на вышеуказанное нежилое помещение возникло у ИЧП на основании договора купли-продажи; право собственности на данное нежилое помещение в Едином государственном реестре не зарегистрировано.

Таким образом, уклоняясь от регистрации своего права собственности на нежилое помещение в Едином государственном реестре, ответчик тем самым уклонился от регистрации договора аренды.

3.4. Факт отсутствия регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом аренды, сам по себе не свидетельствует об уклонении от государственной регистрации права аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 сентября 2008 г. N Ф03-А16/08-1/3048

Довод заявителя жалобы о том, что отсутствие зарегистрированного за ответчиком права собственности на здание является препятствием для регистрации обременения, в том числе договора аренды, что свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска, судом правомерно отклонен в силу того, что факт отсутствия регистрации права собственности на сдаваемое в аренду имущество в соответствии с нормами Закона о регистрации прав не свидетельствует об уклонении арендодателя от проведения государственной регистрации договора аренды. Заявленный в порядке ст. 165 ГК РФ иск подлежит удовлетворению при доказанности в числе прочего факта уклонения стороны от проведения регистрации.

3.5. Для доказательства уклонения ответчика от регистрации договора аренды истец должен доказать отказ по вине ответчика в государственной регистрации договора аренды при обращении в регистрирующий орган

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 10 апреля 2012 г. по делу N 33-1874

Истец не воспользовался предоставленной ему возможностью обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка и не представил доказательств, что ответчик препятствовал ему в осуществлении регистрации договора аренды. При таких обстоятельствах предъявление им настоящего иска фактически означает злоупотребление им правом на защиту, что не допускается в силу статьи 10 ГК РФ.

3.6. Невозможность регистрации права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, не является уклонением от государственной регистрации договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 июня 2011 г. N Ф02-2669/11 по делу N А33-15768/2010

Как правомерно установлено судебными инстанциями и объективно подтверждается материалами дела, ответчик [арендодатель] неоднократно обращался в управление Росреестра для регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения. Однако ответчику было отказано ввиду того, что спорное имущество является государственной собственностью края.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что Департамент не может быть признан уклоняющимся от государственной регистрации договора аренды.

3.7. Неоднократное направление писем второй стороне договора с просьбой представления необходимых документов либо самостоятельного осуществления регистрации договора аренды, оставшееся без ответа, может быть доказательством уклонения второй стороны договора от регистрации договора

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 августа 2014 г. N Ф07-5833/14 по делу N А56-60848/2013

Истец направлял в адрес Комитета письма от 25.03.2013, 01.04.2013, 11.04.2013, 22.07.2013, 03.10.2013, в которых просил представить документы, необходимые для регистрации договора аренды, в Управление Росреестра либо осуществить регистрацию договора аренды самостоятельно.

Поскольку письма истца оставлены без ответа и удовлетворения, Фонд обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Установив факт уклонения Комитета от регистрации спорного договора аренды и отсутствие у Фонда возможности самостоятельно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации сделки, суды правомерно удовлетворили иск в указанной части.

3.8. Непредоставление арендатору необходимых для государственной регистрации договора аренды документов может быть квалифицировано как уклонение от государственной регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 октября 2007 г. N А33-2846/2007-Ф02-7037/2007

Судом учтено, что по условиям договора аренды земельного участка обязанность осуществить государственную регистрацию договора (в течение 15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении) возложена на арендатора.

Между тем, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций ошибочно не квалифицировал как уклонение ответчиком от государственной регистрации договора аренды земельного участка факт непредоставления ответчиком истцу второго подлинного экземпляра договора аренды [необходимого на тот момент по закону].

С учетом необходимости обязательного предоставления для государственной регистрации договора аренды кадастрового плана земельного участка, являющегося объектом аренды, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций правомерно расценил вышеуказанные действия Департамента по отказу предоставить истцу подлинный кадастровый план земельного участка как уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка.

3.9. Отсутствие возможности предоставить необходимые для регистрации документы не свидетельствует о виновном поведении стороны договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 октября 2008 г. N Ф09-7145/08-С6

Судами правильно оценены представленные истцом обращения к ответчику об истребовании необходимых для государственной регистрации документов, они обоснованно не приняты в качестве доказательств виновного поведения ответчика, поскольку на момент обращения у ответчика отсутствовала возможность предоставить истцу все необходимые документы (согласие залогодержателя на передачу в аренду указанного объекта недвижимости, дополнительное соглашение об изменении преамбулы договора аренды). При этом судами обоснованно принят во внимание отрицательный ответ залогодержателя на обращение ответчика по вопросу письменного согласия на предоставление в аренду спорного помещения.

3.10. Факт обращения с иском о признании договора аренды недействительным, а также непредоставление арендатору необходимого пакета документов, необходимых для регистрации вышеуказанного нежилого помещения, свидетельствует об уклонении арендодателя от регистрации договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 апреля 2002 г. N А06-497-8/2001

Переписка между сторонами, последовавшая после заключенного договора аренды, разногласия сторон по договору, а также действия арендодателя (ответчика), в частности факт обращения с иском о признании данного договора недействительным (в иске отказано), свидетельствуют о том, что ОАО [арендодатель] уклоняется от регистрации договора аренды, не представил арендатору (истцу) необходимый пакет документов, необходимых для регистрации вышеуказанного нежилого помещения.

3.11. Отмена постановления о передаче арендатору объекта недвижимости в аренду, препятствующая государственной регистрации договора, свидетельствует об уклонении арендодателя от регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 октября 2007 г. N А33-2846/2007-Ф02-7037/2007

Об уклонении ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка также свидетельствует тот факт, что ответчиком принято распоряжение N 648-недв об отмене пункта 2 постановления администрации г. Красноярска, которым предусматривалась передача спорного земельного участка в аренду ОАО сроком на 10 лет, что также препятствует регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы.

3.12. Письмо ко второй стороне договора аренды с требованием представления документов, необходимых для государственной регистрации договора, без указания конкретного перечня таких документов не является доказательством уклонения от регистрации договора

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2010 г. по делу N А55-20941/2009

Обоснованно отклонено как доказательство [уклонения от государственной регистрации договора аренды] письмо истца без номера и даты с требованием о предоставлении пакета документов для регистрации договора аренды, поскольку в данном письме отсутствует конкретный перечень документов, которые отсутствуют у истца и наличие которых необходимо для государственной регистрации договора.

3.13. Приостановление государственной регистрации договора аренды, возложенной на арендатора, по инициативе арендодателя может быть квалифицировано как доказательство уклонения последнего от регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 апреля 2008 г. N А10-3978/07-Ф02-1369/2008

Судом установлено, что по условиям договора аренды помещения (здания) обязанность осуществить государственную регистрацию договора возложена на арендатора.

Как усматривается из материалов дела, Управлением федеральной регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды помещения (здания) было отказано истцу в связи с наличием заявления арендодателя о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Исходя из изложенного, учитывая, что факт уклонения арендодателя от государственной регистрации договора аренды доказан истцом, условия договора аренды помещения (здания) не противоречат требованиям действующего законодательства, арбитражный суд обоснованно признал заявленные требования [о государственной регистрации договора аренды] подлежащими удовлетворению.

3.14. Отказ ответчика от регистрации договора со ссылкой на наличие протокола разногласий и необходимости его подписания свидетельствует о неправомерном уклонении ответчика от государственной регистрации спорного договора, если отсутствуют доказательства направления протокола истцу

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 февраля 2011 г. по делу N А55-35091/2009

Ответчик не представил доказательства направления истцу протокола разногласий к договору аренды до момента обращения в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации.

Арбитражный апелляционный суд с учетом указанных обстоятельств правильно установил, что разногласия относительно условий договора возникли после его подписания сторонами, и они должны регулироваться в порядке, предусмотренном главой 29 ГК РФ.

В связи с вышеизложенным арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что отказ ответчика от государственной регистрации спорного договора со ссылкой на наличие протокола разногласий в редакции арендодателя и необходимости его подписания со стороны истца свидетельствует о неправомерном уклонении ответчика от государственной регистрации спорного договора.

4. Предоставление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта

4.1. При государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества возможно представление описания предмета договора аренды, согласованного сторонами, если кадастровый паспорт ранее был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка (здания, сооружения или помещения), то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Определение Верховного Суда РФ от 20 октября 2015 г. N 304-ЭС15-10520

В пункте 9 Постановлении N 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Поскольку в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт объекта недвижимости, часть помещений которого передана в аренду по договору, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду помещения, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды.

Определение Верховного Суда РФ от 23 апреля 2015 г. N 303-ЭС15-3207

Решением управления Росреестра отказано в государственной регистрации указанного договора аренды областного недвижимого имущества на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, а именно кадастрового паспорта передаваемого в аренду помещения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что кадастровый паспорт на помещение ранее уже предоставлялся в управление Росреестра и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, учитывая отсутствие разногласий относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды, установив, что предмет названной сделки определен путем текстуального и графического описания и что представленные документы позволяют управлению Росреестра идентифицировать объект аренды в полной объеме, а также то обстоятельство, что передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды и обязании управления устранить допущенное нарушение прав юридического лица.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2014 г. N ВАС-1285/14

Исходя из положений пункта 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ, пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суды пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации спорного договора субаренды.

Суды установили, что кадастровый паспорт на спорное нежилое помещение был представлен управлению при регистрации договоров аренды, заключенных собственником данного помещения, а впоследствии его арендатором, и находится в деле правоустанавливающих документов.

Оценив условия спорного договора, суды сочли его предмет согласованным, поскольку стороны определили подлежащее передаче в субаренду имущество посредством графического отображения границ и арендуемой площади в приложении N 1 к этому договору. За основу для данного приложения принят кадастровый паспорт помещения N 2-Н, на копии которого штриховкой отмечена часть помещения, переданная в субаренду.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 сентября 2016 г. N Ф08-5643/16 по делу N А63-5191/2015

Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.

Суды установили, что ни договор, ни акт приема передачи в аренду, ни иная документация, в том числе конкурсная, не содержат информации о том, какая конкретно часть перечисленных помещений передана предпринимателю в аренду, из какой конкретно площади этих помещений (и где она графическим расположена) складывается сумма 27,15 кв. м. Графическое и/или текстуальное описание части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), отсутствует, не были представлены такие документы ни в управление, ни в суд. Стороны также не смогли дать объяснение в судебном заседании по данному вопросу.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 августа 2016 г. N Ф06-11175/16 по делу N А65-29906/2015

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2016 г. N Ф05-9609/16 по делу N А41-95657/2015

Представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 июля 2015 г. N Ф09-4613/15 по делу N А60-34552/2014

Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.

Из содержания представленного договора аренды, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах. Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды по договору, между предпринимателем и учреждением не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровый паспорт на объект не менялся, разногласий относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания, суды пришли к верному выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды требованиям Закона о государственной регистрации прав.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. N Ф04-18509/15 по делу N А03-12826/2014

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 декабря 2014 г. N Ф03-5543/14 по делу N А04-2834/2014

Из правовой природы отношений по поводу передачи объекта недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.

Из содержания спорных договоров аренды и приложений к ним следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади. Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды, между сторонами не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровый паспорт на спорные помещения ранее предоставлялся в управление, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания, суды пришли к верному выводу о несоответствии отказов заинтересованного лица в государственной регистрации договоров аренды требованиям Закона N 122-ФЗ.

4.2. Заключение договора аренды части находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается, однако возможна передача ее в субаренду

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Глава 5 ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. Однако арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах 2-5 настоящего пункта [пункт 9].

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 июня 2016 г. N Ф09-3261/16 по делу N А47-9754/2014

Глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с этим заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. В то же время арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

4.3. Отсутствие в ГКН сведений о кадастровом учете в качестве отдельного объекта недвижимости конкретных нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, не является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если из его положений можно однозначно определить перечень и состав переданных в аренду помещений

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 июня 2014 г. N Ф05-4807/14 по делу N А40-119843/2013

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что отсутствие в Государственном кадастре недвижимости сведений о государственном кадастровом учете в качестве отдельного объекта недвижимости конкретных нежилых помещений, которые являются предметом договора аренды, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если из его положений можно однозначно определить перечень и состав переданных в аренду помещений.

4.4. Требование регистрирующего органа о проведении кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду, неправомерно

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 марта 2015 г. N Ф04-16412/15 по делу N А03-15213/2014

[Суд апелляционной инстанции] посчитал необоснованной позицию Управления Росреестра о том, что провести государственную регистрацию сделки аренды возможно только при условии проведения кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду, поскольку из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что права на объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разногласия относительно местоположения, границ и площади частей нежилых помещений, переданных в аренду, между сторонами договоров отсутствуют, предмет договоров аренды точно определен путем текстуального и графического описания, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о несоответствии отказов Управления Росреестра в государственной регистрации требованиям Закона N 122-ФЗ.

4.5. При заключении договора аренды части земельного участка условие об объекте аренды считается согласованным, если на кадастровом плане земельного участка, заверенном в установленном порядке и подписанном сторонами, указана его арендованная часть

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2004 г. N Ф04/732-121/А45-2004

Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, установил, что приложение N 1 к договору аренды земельного участка не позволяет установить точное расположение земельного участка, подлежащего передаче арендатору, его привязку к местности, носит схематичный характер, не позволяет установить площадь земельного участка, переданного в аренду.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что при регистрации договора аренды в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области был представлен план земельного участка, заверенный соответствующим органом, ответственным за проведение кадастровых работ, на котором указана арендованная часть земельного участка. План подписан сторонами по договору. Данный порядок соответствует части 4 статьи 18 и части 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу и им дана правильная юридическая оценка.

4.6. Если арендуемая часть нежилого помещения не является выделенной, требование регистрирующего органа о предоставлении кадастрового паспорта с указанием арендуемой необособленной части помещения неправомерно

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 июля 2012 г. N Ф07-1712/12 по делу N А26-7054/2011

ГУП РК РГЦ в письмах, данных по запросам администрации, указало на невозможность изготовления кадастрового паспорта части помещения, не являющейся обособленной или выделенной, равно как и на невозможность отображения на имеющемся кадастровом паспорте помещения путем нанесения пунктирных линий частей помещения, не являющихся обособленными.

Таким образом, поскольку в данном случае арендуемая часть нежилого помещения не является выделенной (отсутствуют какие-либо стены или перегородки), требование Управления Росреестра о предоставлении кадастрового паспорта с указанием арендуемой необособленной части помещения (арендуемой площади) не может быть признано правомерным.

Примечание

Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ п. 10 ст. 33 Федерального закона N 122-ФЗ изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 марта 2010 г.

Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" п. 12 ст. 33 Федерального закона N 122-ФЗ был признан утратившим силу.

Приведенные ниже судебные решения приняты в соответствии с устаревшей редакцией Федерального закона N 122-ФЗ.

4.7. При наличии технического паспорта объекта недвижимого имущества, оформленного до 2008 года в порядке, установленном в соответствии с действующим на тот момент законодательством, предоставление кадастрового паспорта не требуется

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 февраля 2013 г. N Ф05-15916/12 по делу N А41-23459/2012

В силу пункта 12 статьи 33 Закона о регистрации кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008 в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Согласно пункту 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Таким образом, суды правомерно пришли к выводу о том, что при наличии технического паспорта объекта недвижимого имущества, оформленного до 2008 года в порядке, установленном в соответствии с действующим на тот момент законодательством, предоставление кадастрового паспорта не требуется.

4.8. Отсутствие в кадастровом паспорте информации о размере арендуемой площади является препятствием для государственной регистрации аренды недвижимого имущества

Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 17 января 2013 г. по делу N 11-235/2013

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции, правильно применив положения абзаца 10 пункта 1 статьи 20, пунктов 1 и 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", проанализировав положения приказа Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка", оценив в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, пришел к верным выводам о том, что оспариваемое решение Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку заявителем на государственную регистрацию представлен кадастровый паспорт нежилого помещения, в котором отсутствует информация о размере арендуемой площади нежилого помещения, что является препятствием для государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

5. Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору аренды

5.1. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 9)

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 февраля 2016 г. N Ф06-6130/16 по делу N А65-15906/2015

На основании пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 декабря 2015 г. N Ф05-17819/15 по делу N А41-81082/2014

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 августа 2015 г. N Ф08-5515/15 по делу N А53-28206/2014

Удовлетворяя иск, суды не учли положения статьи 433 Гражданского кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В нем указано, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 февраля 2015 г. N Ф01-6155/14 по делу N А82-4373/2013

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

5.2. Если стороны в добровольном порядке зарегистрировали договор аренды, дополнительные соглашения к нему также подлежат государственной регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2011 г. N КГ-А40/17468-10 по делу N А40-3596/10-113-31

В случае если стороны в добровольном порядке зарегистрировали договор аренды, то и все дополнительные соглашения к нему подлежат государственной регистрации, поскольку дополнительные соглашения об изменении договора аренды, зарегистрированного в добровольном порядке, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

5.3. Дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному до введения в действие ФЗ N 122-ФЗ, подписанное после вступления указанного ФЗ в силу, подлежит обязательной государственной регистрации

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 февраля 2013 г. N 11241/12

В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

5.4. Государственная регистрация дополнительного соглашения для исправления недостатков, выявленных Росреестром, не нуждается в отдельном заявлении

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 февраля 2015 г. N Ф06-20179/13 по делу N А55-16602/2014

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что оспариваемый отказ является законным, поскольку обществом не было подано заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, судебной коллегией отклоняется.

Данное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, совершено в той же форме, что и договор аренды, и содержит сведения о категории земельного участка и другие сведения, устраняющие основания приостановления государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, дополнительное соглашение по своей сути не является соглашением, направленным на изменение условий первоначального договора аренды, не меняет существенных условий договора аренды, а лишь устраняет недостатки, выявленные Управлением Росреестра.

Как правильно указали суды, дополнительное соглашение к договору, который не прошел государственную регистрацию, не может быть зарегистрировано отдельно от данного договора аренды.

5.5. Бездействие по поводу государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды является обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии волеизъявления на внесение изменений в действующий договор

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 сентября 2009 г. N Ф09-6145/09-С6

Суд первой инстанции, делая верный вывод о том, что дополнительные соглашения к договору аренды подлежат государственной регистрации, указал, что бездействие ответчика по поводу государственной регистрации дополнительных соглашений является обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии волеизъявления на внесение изменений в действующий договор.

При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, дополнительные соглашения об изменении договора подписаны сторонами спора, т.е. совершены в той же форме, что и договор аренды. В связи с этим выводы суда о несогласии ответчика с размером арендной платы имеющимися в деле доказательствами не подтверждены.

5.6. Изменение вида разрешенного использования земельного участка как часть договора аренды подлежит обязательной государственной регистрации

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 июня 2016 г. по делу N 33-4669/2016

Изменение вида разрешенного использования земельного участка как часть этого договора аренды подлежало обязательной государственной регистрации.

6. Государственная регистрация расторжения договора аренды

6.1. Арендодатель, не являющийся стороной договора субаренды, не вправе обращаться в регистрационный орган с заявлением о прекращении договора субаренды

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 июля 2012 г. N ВАС-8447/12

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из правомерности оспариваемого решения, поскольку департамент не является стороной в договоре субаренды и не был уполномочен ни одной из сторон договора на представление документов для государственной регистрации прекращения договора субаренды.

Довод департамента о том, что он является представителем собственника спорных помещений, согласовывал их передачу по договору субаренды, а потому является лицом, имеющим право обращения в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации прекращения договора субаренды, был отклонен судами как противоречащий требованиям пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

6.2. Отсутствие регистрации расторжения договора аренды не свидетельствует об отсутствии самого факта прекращения правоотношений сторон по сделке

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 мая 2016 г. N Ф03-1661/16 по делу N А51-20770/2015