Энциклопедия решений. Управление многоквартирным домом управляющей организацией (май 2025)

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Смотрите в этом материале:

- что входит в понятие "управления МКД";

- кто назначает УК?

- НПА об управлении домом для УК;

- раскрытие УК информации об управлении МКД

Управление многоквартирным домом (далее - МКД) - это деятельность, которая обеспечивает:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан,

- предоставление коммунальных услуг жителям (либо постоянную готовность инженерных систем к их предоставлению),

- надлежащее содержание общего имущества в МКД и решение вопросов пользования этим имуществом (ч. 1 ст. 161, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Следовательно, управление МКД включает в себя (см. также п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):

1. содержание общего имущества МКД (туда же входит и текущий ремонт, подробнее см. Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме),

2. предоставление коммунальных услуг либо готовность внутридомовых сетей к их предоставлению (подробнее см. в Деятельность управляющей организации в качестве исполнителя коммунальных услуг),

3. иные управленческие и вспомогательные услуги/работы в пользу МКД, включая хранение технической документации, ведение реестра собственников, организацию ОСС, расчеты за ЖКУ, работу с должниками, взаимодействие с органами власти и т.п. (подробнее см. в Услуги, работы по управлению МКД помимо содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг (стандарты управления МКД)).

Откуда возьмется УК?

Управлять МКД может управляющая организация (УК, либо ТСЖ / жилищный кооператив, либо - в домах на 30 и менее квартир - непосредственно сами жители). Назначать того, кто будет управлять МКД (то есть избрать способ управления домом) должны собственники помещений МКД на ОСС - общем собрании собственников (ч. 2, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений МКД, даже если они голосовали против или отсутствовали (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

УК в новостройку "приводит" застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ), но в течение двух месяцев после ввода новостройки в эксплуатацию орган МСУ обязан провести открытый конкурс, победитель которого получает новостройку в управление (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Если МКД по каким-либо причинам оказался "ничейным" - например, ОСС о выборе способа управления домом не было, либо на нем не принято решение, либо оно принято, но не реализовано, либо отменено решением суда и т.п., - то орган МСУ также обязан провести открытый конкурс на право управления таким МКД. УК - победитель муниципального конкурса будет управлять МКД на условиях, определенных конкурсом (ч. 4, ч. 13 ст. 161, ч. 5 ст. 200 ЖК РФ, о плате - ч. 3 ст.156 ЖК РФ, п. 34 Правил содержания общего имущества в МКД N 491).

А до тех пор, пока УК не будет избрана (на конкурсе или на ОСС), домом временно, не более года, будет управлять организация, специально назначенная на такой случай органом МСУ (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ) из Перечня, формируемого по Правилам, утв. постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 N 1616. Такая УК даже не заключает с собственниками договор об управлении домом и не предоставляет собственникам и нанимателям коммунальные услуги (письмо Минстроя России от 11.08.2020 N 25273-ОГ/04).

Разумеется, собственники в любое время вправе самостоятельно провести ОСС и поменять как способ управления, так и конкретную УК (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Внимание

МКД может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

Какие НПА регулируют управление МКД?

Общее правовое регулирование деятельности управляющих организаций осуществляется нормами гражданского и жилищного законодательства. Поскольку деятельность УК направлена на обеспечение условий проживания граждан и предоставление им коммунальных услуг, такая деятельность регулируется также нормами законодательства о защите прав потребителей (см. преамбулу к Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей").

Деятельность УК по управлению МКД лицензируется (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ), а значит, УК должна соблюдать лицензионные требования, установленные ст. 193 ЖК РФ и Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110.

При этом согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ:

- управление МКД осуществляется в соответствии с Правилами управления МКД (утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416). УК отвечает перед собственниками за оказание всех услуг/выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества (ОИ) в МКД,

- а значит, в силу п. 3 Правил управления МКД, УК должна обеспечить выполнение Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ в МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (см. также ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ),

- а качество этих услуг и работ УК, согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, должно соответствовать требованиям Правил содержания общего имущества в МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в соответствии с ч. 3 ст. 39 ЖК РФ. Кстати, соблюдение Правил содержания ОИ в МКД N 491 - это еще и лицензионное требование к УК (пп. "а" п.3 Положения о лицензировании), а сами Правила N 491 в п. 11.1 ссылаются на упомянутый выше Минимальный перечень N 290,

- УК отвечает за предоставление коммунальных услуг (соответствующих по качеству требованиям Правил предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) либо за обеспечение готовности инженерных систем, если собственники МКД находятся на "прямых" договорах с РСО. Соблюдение Правил N 354 - это тоже лицензионное требование к УК (пп. "а" п.3 Положения о лицензировании).

Кроме того, существуют Правила и нормы технической эксплуатации жилфонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. При этом существует письмо Министерства регионального развития РФ от 15.10.2010 N 10992-08/ИП-ОГ о том, что Правила N 170 могут рассматриваться лишь как акт рекомендательного характера. С другой стороны, на Правила N 170 активно ссылаются суды, причем без оговорок о его рекомендательном характере.

Какие данные УК обязана раскрывать?

В силу ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ УК должна обеспечить свободный доступ к информации:

- об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности,

- об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту ОИ в МКД, а также об их стоимости, порядке и условиях их оказания/выполнения,

- о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

Эти данные УК обязана раскрыть путем размещения в ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru).

Кроме того, УК размещает в ГИС ЖКХ:

- сведения обо всех "своих" МКД (ч. 1 ст. 198 ЖК РФ),

- договор управления с каждым из "своих" МКД (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ) и - ежегодно, с января по март, - отчет о выполнении этого договора управления за предыдущий год (ч.11 ст.162 ЖК РФ),

- платежные документы, информацию о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о задолженности (ч. 2.1 ст.155 ЖК РФ).

За неразмещение на www.dom.gosuslugi.ru необходимой информации, либо размещение неполной, недостоверной или "не в срок", УК может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ (см. например, постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2019 N 16-АД19-4).

Тема

Управляющие компании в многоквартирных домах

См. также

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации МКД

Отбор управляющей организации для управления МКД органами местного самоуправления на открытом конкурсе

Временное управление многоквартирными домами

Лицензирование деятельности УК по управлению многоквартирными домами

Размещение УК сведений об МКД и его внесение в реестр лицензий

Проверки в сфере деятельности по управлению многоквартирными домами

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Жалоба по факту ненадлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД