Энциклопедия решений. Отбор управляющей организации для управления МКД органами местного самоуправления на открытом конкурсе (ноябрь 2024)

Отбор управляющей организации органами местного самоуправления на открытом конкурсе

Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - дом) установлен положениями ч.ч. 4 - 8.1 ст. 161 ЖК РФ и Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).

Конкурс по отбору управляющей организации (далее - конкурс) проводится, если:

1) в течение года до дня проведения конкурса собственниками помещений в доме (далее - собственники) не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

- собственниками не было проведено общее собрание по вопросу выбора способа управления домом или решение о выборе способа управления домом не было принято;

- по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников по вопросу выбора способа управления домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления домом не было принято;

2) принятое собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

- большинство собственников при непосредственном управлении не заключили договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества дома и договоры предоставления коммунальных услуг;

- собственники не направили в ФНС России документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива;

- собственниками не заключены с управляющей организацией договоры управления домом;

3) до окончания срока действия договора управления домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. На период до заключения договора управления домом между дольщиками, принявшими от застройщика помещение в этом доме, и управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса, домом управляет организация, с которой застройщиком заключен договор управления. Такой договор заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Организатором конкурса в муниципальных образованиях выступают органы местного самоуправления, а в городах федерального значения - Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органы государственной власти. Предметом конкурса является право заключения договоров управления домом либо договоров управления несколькими домами. Конкурс проводится в отношении всего дома, проведение конкурса в отношении части (одной секции) дома законодательством не предусмотрено (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11.09.2015 по делу N 33-12947/2015).

Примечание

В случае проведения конкурса на право заключения договоров управления несколькими домами общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и эти дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования (п.п. 2, 6 Правил N 75).

Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Победителем признается участник конкурса, предложивший за указанную в конкурсной документации плату в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме, на право управления которым проводится конкурс (п.п. 2, 12 Правил N 75).

Внимание

Проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации не является закупкой работ и услуг для муниципальных нужд и, следовательно, не регулируется положениями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), что подтверждается правоприменительной практикой (см., например, постановление Восемнадцатого ААС от 01.10.2015 N 18АП-9393/15, решение УФАС по Кировской области от 06.07.2015 N 76/05-15).

В соответствии с п. 7 Правил N 75 функции по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, размещение извещения о проведении конкурса и иные, связанные с обеспечением проведения конкурса, на основе договора могут выполнять юридические лица (далее - специализированные организации).

При этом специализированные организации не вправе:

1) участвовать в проводимом ими конкурсе;

2) создавать конкурсную комиссию;

3) определять состав общего имущества в доме, на право управления которым проводится конкурс;

4) устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, определять другие существенные условия договора управления домом (см. ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);

5) готовить проект договора управления домом;

6) утверждать конкурсную документацию;

7) определять и изменять условия конкурса.

Специализированная организация выбирается на торгах в соответствии с процедурами, установленными Законом N 44-ФЗ.

Во время проведения конкурса специализированная организация действует от имени организатора конкурса. При этом права и обязанности возникают у организатора конкурса, который несет солидарную ответственность за вред, причиненный физическому или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия), совершенных специализированной организацией в пределах переданных ей полномочий по проведению конкурса.

Участие претендента в конкурсе (юридического лица или индивидуального предпринимателя, представивших заявку на участие в конкурсе) обеспечивается внесением на счет, указанный в конкурсной документации, денежных средств в размере 5% размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений в домах, права на управление которыми объединены в один лот.

Пример

Плата за содержание и ремонт жилого помещения по условиям конкурса составляет 10 руб./кв.м, общая площадь всех жилых и нежилых помещений (без помещений общего пользования) в 2 домах, объединенных в один лот, равна 2400 кв.м.

При этих условиях размер денежного обеспечения составит 1200 руб. (10 х 2400 х 5%).

При проведении конкурса к претендентам устанавливаются следующие требования:

1) претенденты должны соответствовать требованиям, установленным законом к лицам, выполняющим работы и оказывающим услуги, предусмотренные договором управления домом;

2) в отношении претендента не должна проводиться процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица - процедура ликвидации;

3) деятельность претендента не должна быть приостановлена в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

4) у претендента отсутствует задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости его активов по данным бухгалтерской отчетности за указанный отчетный период;

5) у претендента отсутствует кредиторская задолженность за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости его активов по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

6) претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, внесены средства в обеспечение заявки на участие в конкурсе (п. 15 Правил N 75).

Соответствие претендентов перечисленным требованиям (за исключением п. 1 приведенного перечня) проверяется конкурсной комиссией. Конкурсная комиссия не вправе требовать от претендента каких-либо подтверждений соответствия данным требованиям. В случае установления фактов несоответствия участника конкурса приведенным требованиям конкурсная комиссия вправе отстранить его от участия в конкурсе на любом этапе проведения конкурса.

Решение конкурсной комиссии об отказе в допуске к участию в конкурсе претендента либо об отстранении участника конкурса от участия в конкурсе может быть обжаловано в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии с п. 5 Правил N 75, ст. 168, п. 1 ст. 449 ГК РФ нарушение процедуры организации или проведения конкурса является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления домом, заключенных по результатам такого конкурса. Заинтересованными лицами при рассмотрении споров о признании результатов конкурса недействительными выступают управляющие организации, имеющие право на предъявление такого иска в случае надлежащего проведения собственниками общего собрания по выбору этой управляющей организации для управления домом. Иллюстрацией к таким спорам могут служить следующие примеры из судебной практики: постановления АС Западно-Сибирского округа от 14.02.2017 N Ф04-6560/16 и от 13.11.2015 N Ф04-26149/15, определение ВС РФ от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035.

Тема

Выбор управляющей организации для управления МКД

См. также

Конкурсная комиссия по отбору управляющей организации на открытом конкурсе

Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации

Конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления МКД

Обеспечение исполнения обязательств управляющей организацией, отобранной на конкурсе, по договорам управления МКД

Подача заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации по управлению МКД

Рассмотрение заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления МКД

Процедура конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД

Заключение договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса

Конкурсы по Закону N 44-ФЗ

Электронный аукцион по Закону N 44-ФЗ

Общее собрания собственников по выбору управляющей организации МКД

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Договор управления МКД, заключенный с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса

Уведомление об отказе в допуске к участию в конкурсе по отбору управляющей организации

Заявление о признании недействительным результатов конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД

Еще...

Практическая ситуация

Построить список