Энциклопедия решений. Лицензионные требования к управляющим организациям по управлению многоквартирными домами (май 2025)

Лицензионные требования к управляющим организациям по управлению многоквартирными домами

Деятельность управляющих организаций (далее - УК) по управлению МКД согласно ст. 192 ЖК РФ подлежит обязательному лицензированию и осуществляется на основании лицензии, которую выдает орган госжилнадзора субъекта РФ по решению лицензионной комиссии субъекта РФ. Под деятельностью по управлению МКД понимается выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления МКД (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ).

К УК - и тем, кто уже управляет МКД (лицензиатам), и тем, кто лишь собирается испросить лицензию (соискателям) - предъявляется ряд лицензионных требований. Перечень таких требований закрыт и определен пунктами 1 - 6.2 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ и пунктом 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110. Законодательством не предусмотрено к УК никаких иных требований, в том числе перечисленных в ч. 3 ст. 8 Закона N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности": данная норма Закона лишь дает органам власти право устанавливать перечисленные в ней требования в качестве лицензионных. При этом в ч. 1 ст. 8 Закона о лицензировании прямо сказано, что лицензионные требования устанавливаются положениями о лицензировании конкретных видов деятельности, утверждаемыми Правительством РФ.

Правительство РФ и ЖК РФ установили следующие лицензионные требования:

- обязательная регистрация в РФ в качестве ИП или организации. Иностранные субъекты к управлению МКД не допускаются (п. 1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ);

- фирменное наименование лицензиата/соискателя не должно быть похожим - до степени смешения - на наименование другой, причем более "старой" УК МКД (п. 1.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, см. также ответ на Вопрос 5 Рекомендации N 1/2021 НКС при АС Западно-Сибирского округа, утв. президиумом АС ЗСО 19.11.2021). Минстрой России рекомендует сравнивать как полное, так и сокращенное наименование юрлица по признакам, указанным в письме от 21.06.2018 N 26618-АЧ/04;

- лицензиат-ИП, руководитель /единоличный исполнительный орган лицензиата-организации (далее - ЕИО) должен иметь квалификационный аттестат, и не должен иметь неснятой или непогашенной судимости - за тяжкие, особо тяжкие и преступления средней тяжести, а также любые преступления в сфере экономики. Аналогичные требования предъявляются к соискателям. С 01.09.2024 не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления также и у любых учредителей и участников УК- лицензиатов и УК-соискателей (п. 2, п. 3 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, см. постановление АС Уральского округа от 02.03.2023 N Ф09-143/23). Порядок выдачи, аннулирования квалификационного аттестата, его форма утверждены приказом Минстроя России от 05.12.2014 N 789/пр;

Примечание

Никаких требований ни к уровню образования (среднее, высшее), ни к квалификации (бакалавр, специалист, магистр), ни к специальности (экономист, юрист, строитель) должностных лиц лицензиата или соискателя лицензии законодательством не установлено.

- никакое должностное лицо лицензиата, а также (с 01.09.2024) никакие его учредитель и участник, кроме учредителей и участников соискателей - ОГВ и ОМСУ, не упомянуты в реестре дисквалифицированных лиц (см. п. 1 Положения о ведении этого реестра, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110), а сама организация - еще и в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД в качестве владельца аннулированной лицензии. Аналогичные требования предъявляются к соискателям (п. 4, п. 5 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ). Оба реестра находятся в ГИС ЖКХ по адресу https://dom.gosuslugi.ru (ч. 3 ст. 7 федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ, ч. 4 ст. 195 ЖК РФ, пп. 14-16 Положения о лицензировании, п. 2 Положения о ведении реестра дисквалифицированных лиц). Напомним, что в реестр дисквалифицированных лиц вносится информация:

о лицах - ЕИО лицензиата, у которого аннулировали лицензию,

об ИП-лицензиате, у которого аннулировали лицензию,

о дисквалифицированном ИП- лицензиате;

об учредителях и участниках лицензиата, у которого аннулировали лицензию, если их доля в УК лицензиата превышала 50 %,

о дисквалифицированных лицах лицензиата, в том числе учредителях и участниках лицензиата с долей в УК более 50 %, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания ОИ в МКД (п. 4 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, Положение о ведении реестра дисквалифицированных лиц в редакции от 01.03.2025);

- лицензиат соблюдает требования, установленные ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, к размещению информации в ГИС ЖКХ по адресу https://dom.gosuslugi.ru (п. 6.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ). Там размещаются сведения: об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности УК, об оказываемых услугах/работах в МКД, их стоимости и т.п. Перечень и сроки размещения этих сведения установлены Главой XI Состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ, утв. приказом Минстроя России от 07.02.2024 N 79/пр. Есть еще другой перечень информации, которая УК также должна размещать в ГИС ЖКХ, но уже в силу прямого указания ч.ч. 1 и 2 ст. 198 ЖК РФ, а не в качестве лицензионного требования. Этот - второй - перечень информации установлен приказом Минсвязи России и Минстроя России от 29.09.2015 N 368/691/пр;

- за 3 последних года (до получения или продления лицензии) лицензиат /соискатель не привлекались к административной ответственности за грубое нарушение лицензионных требований (п. 6.2 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ);

- за 3 последних года (до обращения за лицензией) ни должностные лица, ни учредители соискателя не были вписаны в ЕФРСБ в качестве учредителей или должностных лиц обанкротившейся организации, которая занималась управлением МКД (п. 6.3 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ);

- лицензиат надлежаще содержит и ремонтирует общее имущество (ОИ) в МКД, то есть выполняет предписанные ч. 2.3 ст. 161 и ч. 2 ст. 162 ЖК РФ обязанности по договору управления МКД: оказывает все необходимые для содержания услуги/работы с соблюдением техрегламентов и Правил N 491, предоставляет все - в зависимости от уровня благоустройства МКД - коммунальные услуги, соблюдая Правила N 354, в случае "прямых договоров" - обеспечивает готовность инженерных систем и заключает договоры с РСО о поставках КР на СОИ (пп. "а", пп "б" п.3 Положения о лицензировании, см. также постановления Верховного Суда РФ от 02.11.2018 N 81-АД18-10, от 14.06.2018 N 32-АД18-2, от 12.12.2018 N 18-АД18-67, от 03.10.2018 N 59-АД18-6, Волгоградского облсуда от 06.09.2016 по делу N 4А-898/2016);

- лицензиат ведет реестр собственников помещений в МКД, с идентификационными данными собственников помещений в МКД, с указанием размера принадлежащих им долей в праве общей собственности на ОИ в МКД; и передает это реестр инициатору общего собрания в течение 5 дней с момента обращения за реестром (пп "в" п. 3 Положения о лицензировании, ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ);

- лицензиат приступает к управлению конкретным МКД на основании договора управления только после того, как орган ГЖН включит этот дом в региональный реестр лицензий УК МКД (пп "г" п.3 Положения о лицензировании, ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 09.07.2019 N 25007-ОГ/04);

- лицензиат проверяет состояние и функционирование дымовых и вентканалов (и при необходимости очищает и ремонтирует их): 1. при приемке дымовых и вентканалов в эксплуатацию; 2.при их переустройстве и ремонте; 3. в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) - не реже 3 раз в год (в период с августа по сентябрь, с декабря по февраль, с апреля по июнь), при этом очередная проверка дымовых и вентиляционных каналов должна быть проведена не ранее чем в третьем месяце и не позднее чем в четвертом месяце после месяца проведения предыдущей проверки с обязательным уведомлением специализированной организации; 4. при отсутствии тяги, выявленной в процессе эксплуатации, при техобслуживании и ремонте ВДГО/ ВКГО, техническом диагностировании газопроводов, входящих в состав ВДГО/ ВКГО, и аварийно-диспетчерском обеспечении ВДГО/ ВКГО (пп "д" п.3 Положения о лицензировании);

- лицензиат мирно и порядочно покидает управляемый им ранее МКД и не выставляет жильцам никаких квитанций после того, как орган ГЖН исключит этот дом из регионального реестра лицензий УК МКД (пп "г" п. 3 Положения о лицензировании, ч. 6 ст. 198 ЖК РФ). Исключение предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК РФ для случаев, когда МКД исключен из реестра из-за виновного поведения УК или в связи с истечением срока лицензии. Если сведения об МКД удалены по собственному желанию УК в связи с истечением срока действия договора управления, то она не обязана продолжать управление домом и вправе "оставить" его сразу после изменения реестра лицензий (определения ВС РФ от 07.06.2021 N 309-ЭС21-295 и N 307-ЭС21-1863, от 19.04.2021 N 303-ЭС20-23313).

Соответствие лицензиата лицензионным требованиям проверяется в ходе регионального лицензионного контроля. Он проводится органами ГЖН на основании норм Закона о госконтроле N 248-ФЗ (см. также ч. 3 ст. 196 ЖК РФ, п. 2 ст. 19, п. 20 ч. 5 ст. 19.1 Закона 99-ФЗ (подробнее см. в материале Лицензионные проверки управляющих компаний МКД).

Нарушение лицензионных требований - само по себе - не влечет аннулирования лицензии на управление МКД. Однако в связи с этими нарушениями орган ГЖН может "отобрать" плохо управляемый дом, то есть исключить его из регионального реестра лицензий УК (ч.ч. 5 - 5.4 ст. 198 ЖК РФ, подробнее - в материале Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ). А вот потеря МКД, площадь которого составляет 15% (и больше) от площади всего управляемого УК жилфонда, - это уже прямая угроза потерять лицензию: в таком случае орган ГЖН вправе (но не обязан) обратиться в суд с заявлением об аннулировании лицензии УК-нарушителя (ч. 1 ст. 199 ЖК РФ).

И, разумеется, за нарушение лицензионных требований предусмотрена административная ответственность в виде штрафа или дисквалификации (ч. 2 и 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Тема

Лицензирование деятельности УК по управлению многоквартирными домами

См. также

Требования к УК МКД как владельцу лифта в многоквартирном доме

Размещение УК сведений об МКД и его внесение в реестр лицензий

Аннулирование лицензии по управлению многоквартирным домом

Государственная регистрация юридических лиц

Лицензионные проверки и другие КНМ в отношении управляющих компаний МКД

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список