Энциклопедия решений. Момент возникновения обязанности по уплате арендной платы (декабрь 2024)

Момент возникновения обязанности по уплате арендной платы

В силу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора - во внесении платы за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Основываясь на норме п. 2 ст. 328 ГК РФ, суды приходят к выводу, что в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы (см. например, постановления Девятого ААС от 10.11.2010 N 09АП-20962/2010; Семнадцатого ААС от 27.06.2012 N 17АП-7472/11), а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не дает (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату за период владения и пользования имуществом, начало которого определяется передачей имущества в пользование (во владение и пользование) арендатору.

В силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны договора вправе установить, что содержащиеся в нем условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Это правило распространяется и на договоры аренды. Однако достижение сторонами соглашения о применении условий по внесению арендной платы к прошлому периоду не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора (см. п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Если договором установлена обязанность арендатора по оплате арендной платы за период фактического использования объекта аренды до момента заключения сторонами договора аренды, срок исполнения такой обязанности определяется моментом заключения договора, если иной момент не определен самим договором.

Следует также обратить внимание на правовую позицию, сформулированную Пленумом ВАС РФ относительно обязанностей сторон по договору аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, существенные условия которого были согласованы сторонами и который сторонами фактически исполнялся, но не был зарегистрирован. Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что даже в отсутствие государственной регистрации договора между сторонами достигнуто соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, связавшее их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Поэтому пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Правила о неосновательном обогащении в этом случае не применяются (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Следует заметить, что с 01.06.2015 этот подход нашел отражение в п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N  42-ФЗ), согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Как следует из судебной практики, использование либо неиспользование предмета аренды по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей (см. например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2010 по делу N А75-4718/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2013 N Ф01-9813/13 и др.).

Однако в тех случаях, когда фактически предмет аренды передан арендатору, однако в пределах срока договора по вине арендодателя арендатор лишается возможности использовать объект аренды в соответствии с назначением, предусмотренным в договоре аренды, суды освобождают арендатора от обязанности внесения арендной платы. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 09.04.2013 N ВАС-13689/12 арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Иными словами, арендатор не обязан вносить арендную плату за периоды, в течение которых не пользовался арендованным имуществом по независящим от него причинам, например, если арендодатель препятствует доступу к арендуемому имуществу (см. также определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735). Если препятствования в пользовании имуществом вызваны действиями третьих лиц, арендодатель не лишен возможности взыскать с них сумму неполученной арендной платы в качестве убытков (упущенной выгоды) (п. 2 ст. 15 ГК РФ, п. 4 раздела "Судебная коллегия по экономическим спорам" Обзора судебной практики ВС РФ N  2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015).

При этом независящей от арендатора причиной неиспользования арендуемого имущества нельзя считать ограничение арендодателем доступа к имуществу, которое основано на договоре и обусловлено нарушением арендатором своих обязательств. Так, арендатор, просрочивший оплату аренды, которому арендодатель в связи с этим ограничил доступ в арендуемые помещения в соответствии с условиями договора, не освобождается от обязанности вносить арендную плату за период такого ограничения (постановление АС Северо-Западного округа от 19.04.2017 N Ф07-1011/17).

Таким образом, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для данного пользования - договора аренды, а также факта надлежащего исполнения этого договора со стороны арендодателя - передачи предмета договора аренды в пользование (владение и пользование) арендатору и нечинения препятствий к пользованию имуществом. Факт исполнения обязательств по передаче (как и по возврату) арендуемого имущества может быть подтвержден передаточным актом, хотя, по общему правилу, Гражданский кодекс РФ не обязывает стороны договора оформлять акт приема-передачи имущества в аренду и возврата его арендодателю. Исключением из этого являются только случаи передачи в аренду зданий, сооружений и предприятий (ст.ст. 655, 659, 664 ГК РФ).

Тема

Арендная плата

См. также

Момент прекращения обязанности по уплате арендной платы

Размер арендной платы

Практические ситуации

Построить список