Энциклопедия решений. Оплата коммунальных услуг по договору аренды здания (сооружения) или нежилого помещения (декабрь 2024)

Обеспечение арендатора коммунальными услугами

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

При этом ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.

Законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия "расходы на содержание имущества". Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует.

Кроме того, законодательство не содержит такого понятия, как "коммунальные услуги". На практике под этим термином обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности в здании или помещении: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, уборки помещений здания и окружающей территории и т. п.

Расходы на коммунальные услуги являются расходами на обеспечение собственной деятельности арендатора, поэтому они должны осуществляться за его собственный счет, если в тексте договора не предусмотрено, что эти расходы распределяются между сторонами каким-либо иным образом.

Однако, если арендатор не является стороной договора, заключенного с исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией) в соответствии с законодательством и условиями договора аренды, у него не возникает каких-либо обязательств перед этим лицом. Обязанность арендатора нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. При таких обстоятельствах обязанность по оплате этих услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (вопрос 5 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике" Обзора судебной практики ВС РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015).

Вопрос о порядке возмещения расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, фактически потребляемых арендатором, целесообразно урегулировать соглашением между сторонами договора аренды.

Законодательство не содержит положений, которые позволяли бы признавать обязанность по оплате коммунальных услуг по умолчанию элементом обязанности арендатора по внесению арендной платы. Косвенно это подтверждается и п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, где эти обязанности четко отграничены друг от друга.

Внимание

На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:

- арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;

- арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;

- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;

- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).

Наиболее распространенным способом решения вопроса о порядке возмещения арендаторами расходов арендодателя, связанных с обеспечением помещения необходимыми коммунальными услугами, на практике является определение в составе арендной платы ее "переменной части", равной сумме указанных расходов. Правомерность такого способа подтверждена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 6219/08, от 25.02.2009 N 12664/08.

При компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, не являющейся частью арендной платы, отдельным платежом (на основании отдельного счета арендодателя) стороны договора обычно фиксируют такой порядок в качестве условия договора аренды. Правомерность такого способа возмещения стоимости коммунальных расходов подтверждается судебной практикой (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08, ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 N А52-353/2006/2 и от 16.10.2008 N А66-6068/2007, ФАС Центрального округа от 17.05.2005 N А36-213/6-04).

Компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг правомерна и в том случае, если стороны не зафиксировали в договоре аренды порядок распределения расходов на их оплату, поскольку стоимость коммунальных услуг не является по умолчанию частью арендной платы, а признается расходами на содержание арендованного имущества, которые по общему правилу возлагаются на арендатора.

Однако в этом случае разногласия сторон договора аренды по указанному вопросу (например при отказе арендатора от возмещения стоимости коммунальных услуг) могут быть разрешены только судом.

В большинстве случаев арбитражные суды признают оплату коммунальных услуг расходами арендатора на содержание имущества (см., например, определение ВАС РФ от 14.03.2008 N 3270/08, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 N А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 N Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36-1394/2006 и от 07.04.2008 N А68-280/07-24/7, Восемнадцатого ААС от 02.07.2009 N 18АП-3203/2009), однако в зависимости от конкретных обстоятельств не исключено, что этот вопрос может быть решен и иначе (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 01.12.2003 N А35-3743/03-С13, ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2004 N А21-6905/03-С2).

Темы

Содержание арендованного имущества

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

См. также

Постоянная и переменная части арендной платы

Агентский договор на оплату коммунальных услуг

Включение в доходы от аренды коммунальных платежей по арендуемому имуществу

Формы документов

Договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения

Дополнительное соглашение об оплате коммунальных платежей по договору аренды