Энциклопедия решений. Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения (май 2025)

Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения

Смотрите в этом материале:

- арендная плата, ее формы;

- изменение размера арендной платы;

- период уплаты арендной платы

Арендная плата, ее формы

В отличие от общих правил, установленных для договоров аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ), размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения. Это правило применяется и к договору аренды нежилого помещения. Если стороны не согласовали такое условие в письменной форме, договор считается незаключенным (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 10.03.2022 N Ф08-1011/22). При этом правило п. 3 ст. 424 ГК РФ об оплате исполнения договора по обычно взимаемым ценам в случае, когда в самом договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, к договору аренды здания, сооружения, помещения не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Правила ГК РФ о договоре аренды здания (сооружения, помещения) не устанавливают определенной формы арендной платы, в частности, не требуют, чтобы арендная плата вносилась только в твердой сумме платежей. Стороны такого договора не лишены права предусмотреть в нем любую форму оплаты аренды или сочетание нескольких форм, как это установлено общими положениями ГК РФ об аренде (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Например, суды приходят к выводу, что такой порядок расчетов, при котором стоимость капитального ремонта, выполненного арендатором в здании, засчитывается в счет будущих арендных платежей, не противоречит и соответствует действующему гражданскому законодательству, а именно подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ (см., например, определение Курского облсуда от 23.09.2020 N 33-2401/2020).

Однако в связи с этим следует учитывать, что договор аренды по своей правовой природе является возмездным, то есть таким, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Поэтому договор аренды здания или сооружения не может предусматривать в качестве формы арендной платы оплату арендатором коммунальных и прочих целевых услуг. Ведь в этом случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущества (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, см., например, постановления Четвертого ААС от 10.02.2022 N 04АП-7283/21, АС Уральского округа от 28.03.2022 N Ф09-2075/21, АС Центрального округа от 22.02.2022 N Ф10-7055/21).

Внимание

На период с 14 июля 2022 г. по 31 декабря 2023 г. законом были установлены особенности определения размера арендной платы по договорам аренды (субаренды) зданий (сооружений, помещений) с арендаторами, являющимися организациями торговли или общественного питания. Такое регулирование было направлено на защиту интересов арендодателя в случае, если арендная плата (ее часть) установлена в виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора, находящегося под контролем иностранных лиц, связанных с недружественными государствами, и приостановившего (прекратившего) использование арендованного имущества для осуществления хозяйственной деятельности.

Арендная плата может уплачиваться как в безналичной форме, так и наличными деньгами. Однако, если арендодателем и арендатором являются юридические лица (индивидуальные предприниматели), то общая сумма платежей наличными не может превышать 100 000 руб. (п. 4 Указания Банка России от 09.12.2019 N 5348-У "О правилах наличных расчетов", далее - Указание N 5348-У). Причем это ограничение распространяется не на каждый платеж, а на общую сумму всех платежей по договору.

При этом наличные деньги для выплаты арендной платы должны быть сняты с банковского счёта организации (предпринимателя), уплачивать арендную плату за счет наличной выручки, поступившей в кассу, нельзя (п. 1 Указания N 5348-У).

Изменение размера арендной платы

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Разъясняя смысл данной нормы, ВАС РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому судебная практика длительное время придерживалась мнения о том, что в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (см. например, постановления ФАС Московского округа от 08.12.2011 N Ф05-12612/11, от 29.08.2011 N Ф05-8413/11, от 28.10.2010 N КГ-А40/12999-10, ФАС Северо-Западного округа от 05.02.2010 N Ф07-36/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу N А11-2018/200 и др.). Позже такая позиция была скорректирована. В п. 21 постановления от 17.11.2011 N 73 Пленум ВАС РФ конкретизировал этот вывод, отметив, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если закон или договор предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (см., например, постановления АС Уральского округа от 27.01.2021 N Ф09-8609/20, АС Западно-Сибирского округа от 20.04.2023 N Ф04-394/23, Двадцатого ААС от 21.03.2023 N 20АП-1016/23).

При этом судебная практика исходит из того, что ограничение, предусмотренное п. 3 ст. 614 ГК РФ, не распространяется на договоры, в которых арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа). В частности, изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не считается изменением размера арендной платы по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ. Также не считается изменением размера арендной платы в соответствии с этой нормой изменение курса иностранной валюты в случае установления ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (пп. 8, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, см., например, решения АС г. Москвы от 18.03.2022 N А40-224364/2021, АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2021 N А56-13307/2020).

Период уплаты арендной платы

Момент возникновения обязанности по уплате арендной платы, а также момент прекращения такой обязанности по договору аренды, предметом которого является здание, сооружение или помещение, определяется по общим правилам ГК РФ об аренде, то есть как момент соответственно передачи имущества арендатору и его возврата арендодателю (ст. 614, 622 ГК РФ, решение АС Забайкальского края от 05.08.2020 N А78-8667/2019).

Если стороны заключают договор аренды с правом выкупа, обязательство арендатора по внесению арендной платы по такому договору прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 05.12.2023 N Ф03-5029/23, АС Уральского округа от 03.06.2021 N Ф09-3386/21).

Ряд льгот по внесению арендных платежей был установлен ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ в качестве мер поддержки арендаторов в условиях распространения COVID-19. Подробнее об этом см. в отдельном материале.

Темы

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

Арендная плата

См. также

Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое здание, сооружение

Оплата коммунальных услуг по договору аренды здания (сооружения) или нежилого помещения

Постоянная и переменная части арендной платы

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список