Энциклопедия решений. Особенности и последствия признания незаключенным договора аренды (май 2025)

Особенности и последствия признания незаключенным договора аренды

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, которое считается согласованным, если договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование (владение и пользование) (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Условие о цене является существенным для договора аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ), договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Подробнее о существенных условиях договора аренды см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

Если стороны не согласовали существенные условия договора аренды, договор не считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Так, договор аренды может быть признан незаключенным, если его условия не позволяют определенно индивидуализировать имущество, подлежащее передаче арендатору (см., например, постановления АС Московского округа от 05.11.2019 N Ф05-17799/19, АС Уральского округа от 01.04.2019 N Ф09-930/19), если он заключен в отношении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет (постановление АС Волго-Вятского округа от 25.03.2021 N Ф01-968/21).

Но даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление N 73), см., например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 24.08.2020 N Ф04-3030/20, от 07.08.2020 N Ф04-2330/20). В этом случае суды приходят к выводу о том, что у сторон не имелось разногласий относительно индивидуализации переданного в пользование имущества, неопределенности и непонимания, какое именно имущество является предметом договора, в особенности если подписан акт приема-передачи имущества (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.10.2020 N Ф10-3545/20). Такая позиция соответствует п. 3 ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которым сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Незаключенный договор аренды не влечет правовых последствий, на достижение которых была направлена воля его сторон (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (далее - Информационное письмо N 165), см., например, постановление АС Волго-Вятского округа от 25.03.2021 N Ф01-968/21), стороны не могут руководствоваться его условиями в своих взаимоотношениях, в частности, условиями о неустойке.

Последствием признания договора аренды незаключенным является возникновение неосновательного обогащения лица, которому по этому договору передано имущество (ст. 1102 ГК РФ).

При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору аренды, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество (п. 10 Информационного письма N 165).

Нормы ГК РФ о неосновательном обогащении (ст. 1102, 1105 ГК РФ) не могут быть применены в случае, если в соответствии с законом требуется государственная регистрация договора аренды, она не была осуществлена, однако стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. Тогда пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с договором, договорная неустойка также подлежит взысканию. Однако права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (в частности, это лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, сохранение договора при переходе права собственности на объект аренды к другому лицу) (п. 14 Постановления N 73).

Темы

Последствия признания договора незаключенным

Договор аренды

См. также

Отличие между незаключенностью и недействительностью гражданско-правового договора

Неосновательное обогащение по договору аренды

Формы документов

Исковое заявление о признании договора незаключенным

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества (ответчик ссылается на незаключенность договора в связи с отсутствием государственной регистрации)

Исковое заявление о возврате неосновательного обогащения за использование нежилого помещения без договора аренды

Практические ситуации

Построить список