Энциклопедия решений. Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя (ноябрь 2024)

Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя

Налог на добавленную стоимость

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации услуг на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления. Для целей налогообложения сдача имущества в аренду признается оказанием услуги (см. письмо УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162).

Таким образом, сдача имущества в аренду признается объектом обложения НДС, а, следовательно, сумма арендной платы является объектом обложения НДС. Указанные операции подлежат налогообложению по ставке 18% исходя из суммы доходов в виде арендной платы без включения в нее НДС (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ). Исключением является ситуация, при которой в аренду на территории РФ предоставляется помещение иностранным гражданам или организациям аккредитованным в РФ. Данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) в соответствии с положениями п. 1 ст. 149 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат:

- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг в течение длительного срока (такая ситуация обычно и складывается при аренде) следует считать наиболее раннюю из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются эти услуги. При этом налогоплательщик вправе выставить счет-фактуру не позднее 5 дней считая со дня окончания квартала (см. письма Минфина России от 28.02.2013 N 03-07-11/5941, от 25.06.2008 N 07-05-06/142, от 04.04.2007 N 03-07-15/47).

Налог на прибыль

В налоговом учете в зависимости от того, осуществляет организация операции по передаче имущества в аренду на постоянной основе или нет, доходы арендодателя от сдачи имущества в аренду могут быть отнесены к доходам от реализации (ст. 249 НК РФ) или к внереализационным доходам (ст. 250 НК РФ).

Если сдача в аренду имущества не является основным видом деятельности, но осуществляется на систематической основе, то есть носит регулярный характер, то доходы по договору аренды также будут являться доходами от реализации (см. постановление ФАС Московского округа от 23.11.2007 N КА-А40/12012-07). При этом налоговые органы руководствуются определением систематичности, приведенным в п. 3 ст. 120 НК РФ: два раза и более в течение календарного года.

Дата получения дохода от сдачи имущества в аренду определяется на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями договора аренды (графиком арендных платежей) либо в последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Такой порядок признания доходов в виде арендных платежей в налоговом учете применяется в тех случаях, когда доходы от предоставления имущества в аренду учитываются как в составе внереализационных доходов, так и доходов от реализации (письма Минфина России от 04.03.2008 N 03-03-06/1/139, от 15.10.2008 N 03-03-05/131, от 02.04.2009 N 03-03-06/1/212).

Поскольку при аренде право собственности на объект не переходит к арендатору, для целей исчисления налога на прибыль имущество, переданное в аренду, не исключается из состава амортизируемого (п. 1, п. 3 ст. 256 НК РФ). Следовательно, в период нахождения объекта у арендатора арендодатель продолжает начислять по нему амортизацию (п. 2 ст. 259 НК РФ) в общем порядке.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества (включая амортизацию по этому имуществу) относятся к внереализационным расходам, если сдача имущества в аренду (лизинг) имеет эпизодический (разовый) характер. Если организация предоставляет имущество в аренду (лизинг) на систематической основе, такие затраты включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 260, пп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ, абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ, см. также постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2006 N А43-7220/2005-30-310, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2005 N Ф04-5740/2005).

НДФЛ с доходов арендодателей - физических лиц

Доходы физлиц от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в РФ, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами - налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

При получении арендной платы от лиц, не являющихся налоговыми агентами, физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ). По окончании налогового периода налогоплательщики, получившие доходы от сдачи имущества в аренду, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета (месту жительства) налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Внимание

С 2016 года налогоплательщики, получившие доходы, сведения о которых представлены налоговыми агентами в налоговые органы в порядке, установленном п. 5 ст. 226 и п. 14 ст. 226.1 НК РФ, уплачивают налог не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Положения п. 6 ст. 228 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29.12.2015 N 396-ФЗ) применяются к правоотношениям по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц за налоговые периоды начиная с 2016 года. То есть впервые уплачивать НДФЛ по уведомлениям физлица будут в 2017 году.

Налог на имущество

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.

Основные средства, преданные в аренду, продолжают учитываться на балансе арендодателя и, соответственно, являются объектом обложения налогом на имущество организаций у арендодателя.

ЕНВД

В соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ на уплату ЕНВД может переводиться деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование:

- торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов;

- объектов нестационарной торговой сети;

- объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Кроме того, в соответствии с пп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ на уплату ЕНВД могут переводиться предпринимательская деятельность по передаче во временное владение и (или) в пользование земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания.

В ст. 346.27 НК РФ расшифровано, что следует понимать под перечисленными объектами.

ПСН

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

НК РФ не установлено каких-либо ограничений в отношении лиц, которым передаются в аренду объекты недвижимости. То есть арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица. Кроме того, применение ПСН в отношении деятельности по аренде не зависит от источника, формы оплаты услуг (наличная или безналичная). См. также письма Минфина России от 30.04.2013 N 03-11-12/43, от 11.02.2013 N 03-11-12/20.

Напомним, что патентную систему налогообложения могут применять только индивидуальные предприниматели при соблюдении требований главы 26.5 НК РФ.

Тема

Договор аренды

См. также

Освобождение от НДС при сдаче в аренду помещений иностранным гражданам и организациям

Момент определения налоговой базы по НДС при оказании услуг

Доходы от аренды в целях налогообложения прибыли

Расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества при налогообложении прибыли

НДФЛ с доходов физических лиц от сдачи имущества в аренду

Налогообложение при аренде. Учет у арендатора

Налогообложение имущества, переданного в аренду

ЕНВД при передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест, объектов нестационарной торговой сети и организации общественного питания

ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков