Ерш А.В. Комментарий к информационному письму Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Наиболее актуальные вопросы предпринимательской деятельности. Комментарии судебной практики ВАС РФ. / Отв. ред. Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова). - Специально для системы ГАРАНТ, 2009 г.

Комментарий к информационному письму Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"

ГАРАНТ:

См. справку "Наиболее актуальные вопросы предпринимательской деятельности. Комментарии судебной практики ВАС РФ. / Отв. ред. Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова"

Приступая к анализу содержания комментируемого информационного письма, хотелось бы остановиться на истории его принятия. И прежде всего следует обратить внимание на период принятия данного информационного письма.

Сегодня у практикующих юристов применение норм ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договора аренды нежилых помещений не вызывает трудностей. В немалой степени этому способствовало поэтапное совершенствование Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1) (далее - Закон о регистрации), в том числе норм о государственной регистрации договора аренды. Однако комментируемое информационное письмо принималось в период действия не самой лучшей редакции названного нормативного правового акта - в период действия его первой редакции от 21 июля 1997 г. Именно в тот период законодатель определил нежилое помещение как самостоятельный объект недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации), не внеся при этом изменений в специальные нормы об аренде, содержащиеся в ГК РФ.

Следует также отметить, что изначально нормы ГК РФ о недвижимости не включали (как не включают и сегодня) в состав объектов недвижимого имущества отдельные нежилые помещения. Последние приобрели статус недвижимости лишь с введением в действие Закона о регистрации. Вследствие этого, применяя нормы о государственной регистрации договора аренды, суды и иные правоприменители правомерно исходили из того, что специальные положения п. 2 ст. 651 ГК РФ могут применяться только в отношении таких специфических объектов, как здания и иные сооружения. В итоге на практике сложилась парадоксальная ситуация, суть которой сводилась к следующему: договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее одного года (например, на шесть месяцев), не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а аналогичный договор аренды или субаренды отдельного нежилого помещения не мог считаться заключенным без государственной регистрации в силу положений ст. 609 ГК РФ.

Если обратиться к судебно-арбитражной практике 1997-2000 гг., то можно обнаружить три разных подхода к применению норм ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении аренды нежилых помещений. Так, в некоторых округах существовала практика, основанная на применении исключительно положений ст. 609 ГК РФ*(2), в других, наоборот, приоритет отдавался применению п. 2 ст. 651 ГК РФ*(3). Существовала и практика, допускающая применение обеих указанных норм в отношении договора аренды нежилых помещений*(4).

Ситуацию усугубляло то, что по смыслу ст. 26 Закона о регистрации предусматривалась государственная регистрация права аренды, а не договора. И если в отношении зданий и иных сооружений ясность вносили нормы ГК РФ, то в отношении нежилых помещений (в отсутствие специальных норм ГК РФ) нередко осуществлялась двойная государственная регистрация: самого договора (на основании ст. 609 ГК РФ) и права аренды как обременения прав арендодателя (на основании ст. 26 Закона о регистрации).

Очевидно, что такая нелепая с правовой точки зрения ситуация не могла не вызвать отклик, в том числе и на уровне акта Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.

В п. 1 комментируемого информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, во-первых, констатировал, что нежилое помещение отнесено к объектам недвижимого имущества именно Законом о регистрации, во-вторых, обратил внимание судов на то, что нежилое помещение - самостоятельный объект, хотя и входящий в состав здания или иного сооружения.

В юридической литературе последних лет достаточно большое внимание уделяется проблеме определения нежилого помещения как объекта прав. Сегодня можно отметить две противоположные позиции, сложившиеся в литературе. Представители первой отвергают возможность признания нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав*(5). Сторонники второй, напротив, признают нежилые помещения самостоятельными объектами гражданских прав и самостоятельными объектами недвижимости*(6). Следует отметить, что законодатель счел возможным закрепить вторую из приведенных позиций, и, как уже было отмечено, Закон о регистрации отнес нежилые помещения к числу недвижимых объектов, права на которые и сделки в отношении которых подлежат государственной регистрации.

Представляется, что корни проблемы самостоятельности нежилых помещений как объектов прав лежат в плоскости спора о делимости недвижимых вещей вообще и зданий в частности.

Такой признак вещей, как делимость, в разные периоды истории определялся по-разному. Так, в римском праве делимой считалась "та вещь, которая могла быть разложена на части без разрушения ее сущности и понижения ценности"*(7).

Российскими цивилистами отмечался тот факт, что делимость в юридическом смысле не соответствует физической делимости вещей: физически делима любая вещь, и, "устанавливая свойство неделимости, мы имеем в виду критерий гражданского оборота, а не физические свойства вещи"*(8). Юридическую делимость вещи необходимо рассматривать в ином аспекте, нежели это делалось в римском праве. "В гражданском обороте значение вещей определяется, главным образом, их назначением, годностью к употреблению и ценностью этого употребления"*(9), и исходя из этого вещь можно считать делимой, если при раздроблении полученные части сохраняют свою сущность, представляют собой нечто целое и способны отвечать тому же хозяйственному назначению, что и вещь в целом, только в меньшем объеме. Сущность юридической делимости заключается в том, что вещь сохраняет свою целостность, однако ее части становятся самостоятельными вещами, несущими в себе то же назначение, что и вещь в целом.

Большинство дореволюционных цивилистов относили дома (здания) к неделимым вещам. Однако Г.Ф. Шершеневич указывал на то, что и дома можно считать делимыми вещами: "Обширный дом может иметь многочисленные службы и постройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым... Что мешает разделу дома капитальной внутренней стеною?.. Итак, следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельною"*(10).

Вместе с тем, представляется, Г.Ф. Шершеневич говорил прежде всего о делимости дома "по вертикали", а не "по горизонтали", что имеет место в действующем законодательстве. Современная правовая ситуация допустила не только "горизонтальное" деление здания, но и деление его в любых плоскостях.

Такой подход вызывает на практике значительное число трудностей. По справедливому замечанию Е.А. Суханова, "общим же логическим результатом такого подхода как для жилых, так и для нежилых домов становится "юридическое исчезновение" дома как единого объекта права (ибо юридически он распадается на отдельные составные части)"*(11).

Можно отметить, что подход, влекущий "исчезновение" здания как единого объекта, воспринят сегодня некоторыми арбитражными судами*(12). Вместе с тем такое решение вопроса оставляет без внимания иную, более глубокую проблему - проблему содержания всего здания в целом, поддержания его в надлежащем состоянии.

Представляется очевидным, что здание - это не просто совокупность помещений, это "системный организм", в состав которого входят коммуникации, так называемые общие помещения (лестницы, крыша, подвал и т.д.). При "исчезновении" здания путем юридического выделения из него самостоятельных нежилых помещений судьба указанного имущества остается вне правового поля.

Одной из возможных моделей решения этого вопроса может стать модель общей собственности на общее имущество собственников конкретных нежилых помещений (по сути, возможность применения по аналогии ст. 290 ГК РФ). Однако для этого потребуются внесение соответствующих изменений в действующее законодательство и кардинальное изменение арбитражной практики.

В настоящее время позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу отражена в Постановлении от 10 сентября 2002 г. N 3673/02. В указанном судебном акте Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, отменяя Постановление кассационной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, отказал в возможности применить ст. 290 ГК РФ по аналогии в отношении собственности на нежилые помещения. В частности, в названном Постановлении говорится следующее: "Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (статья 291 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанные нормы, а также Закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения".

Анализируя настоящее информационное письмо, нельзя обойти вниманием еще одну проблему.

Как следует из п. 2 комментируемого информационного письма, в отношении договоров аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Из данной формулировки следует лишь то, что высшая судебная инстанция рекомендует судам применять по аналогии только указанную норму. Однако нельзя не обратить внимание на то, что арбитражные суды нередко толкуют содержание данного информационного письма весьма широко, применяя к договорам аренды нежилых помещений по аналогии все нормы, содержащиеся в § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений*(13).

Такое расширительное толкование представляется неверным. ГК РФ отделяет аренду зданий и иных сооружений от аренды иного недвижимого имущества, в том числе нежилых помещений. Нормы § 4 гл. 34 ГК РФ рассчитаны на применение в отношении исключительно договора аренды здания или иного сооружения как особого объекта недвижимого имущества, имеющего непосредственную связь с земельным участком.

Следовательно, в отношении договора аренды нежилого помещения целесообразно применять общие положения о договоре аренды, а также условия договора, заключенного сторонами. Применение по аналогии отдельных положений § 4 гл. 34 ГК РФ (например, ст.ст. 654, 655) должно иметь соответствующее обоснование в судебном акте.

Нельзя не отметить, что практика Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ подтверждает вывод о том, что далеко не все нормы § 4 гл. 34 ГК РФ применимы к договору аренды нежилого помещения. Так, обращение к содержанию Постановлений от 1 февраля 2005 г. N 11301/04 и N 9289/04 позволяет убедиться в том, что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ занял позицию, в соответствии с которой возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена. Это означает, что положения ст. 652 ГК РФ не могут быть применены к договору аренды нежилого помещения, следовательно, арендатор нежилого помещения прав на земельный участок не имеет.

В заключение хотелось отметить, что в комментируемом информационном письме высшая судебная инстанция, не ставя перед собой задачу глубокого теоретического исследования природы нежилого помещения как объекта прав, разрешила данную проблему исключительно с практической точки зрения. Комментируемое информационное письмо касается исключительно государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, не затрагивая в целом вопрос о применении норм § 4 гл. 34 ГК РФ, допуская аналогию закона только в отношении п. 2 ст. 651 ГК РФ. Кроме того, вслед за положениями Закона о регистрации Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал самостоятельность нежилых помещений в качестве объектов недвижимого имущества.

А.В. Ерш,

помощник заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ,

кандидат юридических наук

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

*(2) См.: Постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 февраля 2000 г. N Ф09-1831/99-ГК; Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 августа 1999 г. N Ф03-А51/99-1/1176.

*(3) См.: Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 июня 1999 г. N А11-5089/98-Е-14/220; Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 декабря 1998 г. N А10-106/10-Ф02-1511/98-С2; Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 мая 1998 г. N КГ-А40/856-98.

*(4) См.: Постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 июля 1999 г. N Ф04/1338-275/А70-99, от 2 февраля 2000 г. N Ф04/275-30/А03-2000.

*(5) См.: Лапач В.А. Нежилые помещения как объект гражданских прав // Законодательство. 2003. N 4; Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8; Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40.

*(6) См.: Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3.

*(7) Барон Ю. Система римского права. Вып. 1. Кн. 1. Общая часть. СПб., 1909.

*(8) Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Т. 1. Вып. 2: Лица. Вещи. СПб., 1902. С. 646.

*(9) Х-ский Н. Понятие "части" в недвижимом имуществе по смыслу 393 ст. X т.ч. 1 // Юридический вестник. 1881. Кн. 7. С. 507.

*(10) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 2-е изд. Казань, 1896. С. 117.

*(11) Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12.

*(12) См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 апреля 2005 г. N А21-77/04-С1.

*(13) См.: Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2004 г. N КА-А40/2423-04-П, от 21 мая 2007 г. N КГ-А40/3955-07; Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2004 г. N А82-3002/2004-14; Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 февраля 2004 г. N Ф09-305/04-АК; Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 апреля 2002 г. N А09-7042/01-11; Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 января 2006 г. N Ф03-А04/05-1/4845.