Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2014 г. N 12АП-9911/14

г. Саратов

07 ноября 2014 г.

Дело N А57-12366/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "29" октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "07" ноября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Дубровиной О. А., Шалкина В. Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Григорьевой Н.И.,

при участии в судебном заседании: представителя ИП главы КФХ Пигарёва В. П. - Борисова А. В., представителей ООО "Березовская Нива" - Каплиной С. Е., Сеночкина Ю.В., Рязанцева С. А.,

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянско - фермерского хозяйства Пигарева Владимира Петровича (ОГРНИП 304643930001668, ИНН 641100190246)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 августа 2014 года по делу N А57-12366/2014 (судья Елистратов К. А.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянско - фермерского хозяйства Пигарева Владимира Петровича (ОГРНИП 304643930001668, ИНН 641100190246)

к обществу с ограниченной ответственностью "Березовская Нива" (13903, Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, ОГРН 1046403907967, ИНН 6411008350),

Администрации Духовницкого муниципального района (413900, Саратовская область, Духовницкий район, р.п. Духовницкий, ул. Ленина, д. 29, ОГРН 1026401405832, ИНН 6411003009)

о признании договора купли - продажи земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ИП глава КФХ Пигарёв Владимир Петрович (далее - ИП глава КФХ Пигарёв В. П., истец) обратился в арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Берёзовская Нива" (далее - ООО "Березовая Нива", общество), Администрации Духовницкого муниципального района (далее - Администрация) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:11:010106:7 от 16.07.2013, заключенного между Администрацией Духовницкого муниципального района и ООО "Березовская Нива" (далее - Договор).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25 августа 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, индивидуальный предприниматель глава КФХ Пигарёв В. П. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ООО "Берёзовская Нива" возражали против доводов жалобы, полагая, что оспариваемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Администрация Духовницкого муниципального района явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о месте и времени рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенными к материалам дела.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв, о чем размещалась соответствующая информация на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

Исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы жалобы обоснованными, а решение суда первой инстанции - подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 4 897 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская обл., Духовницкий р-н, с. Берёзовая Лука, что подтверждается свидетельством серии 64-АГ N 812216, выданным 26 декабря 2012 года на земельный участок с условным кадастровым номером 64:11:010106:6.

Указанный земельный участок был предоставлен истцу для производственных целей. На участке расположено нежилое одноэтажное здание (коровник) общей площадью 3 064,7 кв.м (адрес: Саратовская обл., Духовницкий р-н, с. Берёзовая Лука, литер А), принадлежащее на праве общей совместной собственности членам КФХ "Пигарёво" (свидетельство о государственной регистрации права серии 64 АБ N 201786 от 22.11.2005).

05 июня 2013 года ИП глава КФХ Пигарёв В. П. обратился в Администрацию Духовницкого муниципального района с заявлением о предоставлении ему земельного участка площадью 3 810 кв.м в границах кадастрового квартала 64:11:010106 в аренду сроком на 49 лет для размещения внутрихозяйственной дороги (подъездных путей к объектам, принадлежащим ИП Главе КФХ Пигарёву В. П. на праве собственности).

19 июня 2013 года на указанное заявление ИП Главы КФХ Пигарева В.П. Администрация Духовницкого муниципального района ответила отказом, сославшись на то, что истец вправе свободно пользоваться примыкающим к его объектам недвижимости муниципальным земельным участком.

27 мая 2013 года ООО "Березовская Нива" обратилась в Администрацию Духовницкого муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка общей площадью 38 000 кв.м. и утверждении схемы расположения земельного участка примыкающего к недвижимости и землям, принадлежащим на праве собственности ИП главе КФХ Пигарёву В. П. При этом, как усматривается из материалов дела, указанный земельный участок включает в себя и тот земельный участок, в отношении которого истцом 05 июня 2013 года направлялось заявление в Администрацию Духовницкого муниципального района.

Постановлением N 302 от 07.06.2013 г. Администрация Духовницкого муниципального района утвердила схему расположения земельного участка площадью 38 000 кв.м., цель использования: для сельскохозяйственного использования, размещения и эксплуатации производственных зданий и сооружений.

Постановлением Администрации Духовницкого МР N 405 от 15.07.2013 г. принято решение предоставить ООО "Березовская Нива" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату названный земельный участок.

16.07.2013 г. между Администрацией Духовницкого МР и ООО "Березовская Нива" заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:11:010106:7, который прошел государственную регистрацию, было выдано свидетельство о государственной регистрации права 64-АГ 988047.

По мнению истца, его доступ к одним из двух ворот нежилого одноэтажного здания (коровник) прегражден железным ограждением, принадлежащим ООО "Березовская Нива". Данное ограждение расположено на землях, находящихся в собственности ООО "Березовская Нива", на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного 16 июля 2013 г., и установлено после перехода к Обществу права собственности на основании оспариваемого договора. Подъезд к данным воротам невозможен, эксплуатация объекта с использованием одних ворот затруднена, поскольку длина объекта составляет 115,2 м.

Полагая, что оспариваемым договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:11:010106:7 от 16.07.2013, заключенным между Администрацией Духовницкого муниципального района и ООО "Березовская Нива", нарушены права истца на равный доступ к приобретению права на пользование спорным земельным участком, установленный частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем тот является ничтожным по правилам пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ИП глава КФХ Пигарёв В. П. обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на то, что оспариваемый договор был заключен в соответствии с постановлением Администрации на основании утвержденной схемы выбора земельного участка с площадью 38 000 кв.м., порядок согласования выбора земельного участка ответчиками не нарушен. При том суд первой инстанции, сославшись на положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указал, что истец не доказал несоразмерность площади спорного земельного участка расположенным на нем объектам недвижимости ООО "Березовская Нива", кроме того, истцом выбран неверный способ защиты своего нарушенного права.

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит ошибочными в виду следующего.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что до заключения спорного договора истец обращался в Администрацию Духовницкого муниципального района, изъявив желание приобрести в пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Отказав ИП главе КФХ Пигарёву В.П. в заключении договора аренды и заключив с ООО "Березовская нива" договор купли-продажи земельного участка, включающего, в том числе, и испрашиваемый истцом земельный участок, Администрация Духовницкого муниципального района необоснованно создала преимущество Общества по отношению к другому участнику спорных правоотношений (истцу).

Между тем, согласно пунктам первому и второму статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закреплённому в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому, регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10, Постановлении ФАС Поволжского округа от 07 марта 2014 года по делу N 57-7890/2013, Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19 августа 2013 года по делу N А63-14801/2012.

Сделка, заключенная без проведения торгов, является ничтожной в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ.

Оспариваемый договор заключен в нарушение приведённых норм права, минуя публичные торги, напрямую между Администрацией и ООО "Берёзовская нива", в связи с чем является ничтожным.

Судебная коллегия, рассматривая вопрос о наличии у ИП главы КФХ Пигарёва В. П. и ООО "Березовская нива" до заключения Договора купли-продажи от 16.07.2013 г. равных возможностей на приобретение земельного участка в пользование, отмечает, что ООО "Березовская нива" реализовало своё право на приобретение в собственность земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, следует отметить, что такое право (в порядке ст.36 ЗК РФ) реализуется собственником находящихся на земельном участке помещений с соблюдением действующих правовых норм.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 названной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Противоположное толкование ведет к тому, что, ссылаясь на положения статьи 36 ЗК РФ, заявитель приобретет право на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь, необходимую для ее эксплуатации.

Таким образом, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 01.03.2011 N 13535/10 разъяснил, что не подлежат удовлетворению требования о продаже в собственность земельного участка в нарушение требований статьи 33 ЗК РФ при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из материалов дела следует, что Администрацией Обществу передан в собственность земельный участок площадью 38 000 кв. м, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости общей площадью 4 469,1 кв.м., без предоставления доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Материалы дела не содержат какого-либо обоснования размера испрашиваемого в собственность земельного участка.

Доказательств того, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка определена в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, Обществом не представлено.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 5 194 кв. м не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка Обществу в заявленном им размере.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.09.2014 г. по делу N А65-29197/2013.

Поскольку в результате оспариваемой сделки из муниципальной собственности в обход установленных законом конкурсных процедур выбыл значительный по размерам земельный участок, представляющий коммерческий интерес, как для неопределенного круга лиц, общества, так и для истца в частности, то в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и приведёнными нормами права, доказательства необходимости предоставления ООО "Березовская Нива" земельного участка именно площадью 38 000 кв.м. должны были быть предоставлены ответчиками.

Суд первой инстанции, неверно распределив бремя доказывания указанного обстоятельства, возложил обязанность доказывания необходимости предоставления ООО "Березовская Нива" земельного участка размером 38 000 кв.м. на истца - ИП главу КФХ Пигарёва В. П. Вместе с тем, обязанность доказать необходимость приобретения в собственность земельного участка в требуемых размерах законодатель императивно возлагает на собственника находящихся на участке объектов недвижимости (приобретателя). Указанное требование содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01 марта 2011 года N 13535/10.

Суд апелляционной инстанции полагает, что доказательств, свидетельствующих о невозможности эксплуатации объектов недвижимости на принадлежащим ООО "Березовская Нива" земельном участке превышающим застроенную площадь, ответчиками не представлено.

Более того, апелляционный суд принимает во внимание следующее.

ИП глава КФХ Пигарёв П. В. и ООО "Березовская Нива" занимаются аналогичным видом деятельности с использованием принадлежащих им на праве собственности схожих объектов недвижимости. Реализуя свои права в условиях равного доступа к приобретению в пользование либо собственность спорного земельного участка, как истец, так и ответчик имели бы равную возможность на получение данного земельного участка либо часть его. Кроме того, в таком случае, как указывалось выше, Администрация имела бы возможность реализовать спорный земельный участок по более высокой цене.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что земельный участок был предоставлен по спорному договору Администрацией Духовницкого муниципального района ООО "Березовская Нива" в нарушение требований действующего земельного законодательства.

Аналогичная позиция содержится в правоприменительной практике, сформированной по данному вопросу в следующих судебных актах. (Постановление Президиума ВАС РФ от 01 марта 2011 года N 13535/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 03 апреля 2012 года N 12955/11, Постановление ФАС Поволжского округа от 03 марта 2014 года по делу N А55-8339/2013, Постановление ФАС Поволжского округа от 26 августа 2014 года по делу N А06-8976/2013 и т.д.)

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, вывод суда первой инстанции об избрании истцом неверного способа защиты своего нарушенного является неверным.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку оспариваемая сделка совершена с нарушением требований закона, предъявляемым к таким сделкам, и судом апелляционной инстанции установлена её ничтожность оспариваемого договора, истец обладает правом на оспаривание такой сделки.

Удовлетворение настоящих исковых требований позволит восстановить нарушенные права истца путём возможного участия в приобретении права собственности либо аренды на спорный земельный участок в установленном законом порядке.

Оценивая изложенные и установленные апелляционным судом обстоятельства в совокупности, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции незаконными, не соответствующими действующему законодательству и сложившейся правоприменительной практике по данной категории дел. В связи с чем, суд апелляционной инстанции находит вынесенный судебный акт подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Делая вывод о недействительности спорного договора купли-продажи земельного участка в силу его ничтожности, суд апелляционной инстанции отмечает, что признание спорного договора недействительным не препятствует ООО "Березовская Нива" повторному обращению с ходатайством о выкупе земельного участка, размер которого будет определен в соответствии с требованиями законодательства. (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10).

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 августа 2014 года по делу N А57-12366/2014 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Главы КФХ Пигарева Владимира Петровича удовлетворить.

Признать недействительным договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 64:11:010106:7 от 16 июля 2013, заключенный между Администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью "Берёзовская Нива".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. А. Дубровина В. Б. Шалкин