Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2015 г. N 09АП-44051/15

г. Москва

01 декабря 2015 г.

Дело N А40-216218/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 01.12.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Протазан" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.08.-10.09.2015 г. по делу N А40-216218/2014, принятое судьей Никоновой О.И.

по спору с участием:

истец ЗАО "Протазан" (ОГРН 1037739174175, ИНН 7703240810, 119034, г. Москва, б-р Зубовский, д. 27/26, стр. 1)

ответчик ГУП г. Москвы "Московское имущество" (ОГРН 1047727021198, ИНН 7727268885, 117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 14, корп. 1),

третьи лица Департамент городского имущества г. Москвы, ПАО "Банк "ВТБ",

о признании недействительным изменения ставки арендной платы, признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: единоличный исполнительный орган Леонидова Е.В. по решен. от 22.08.2015 г., Рыбак А.Е. по дов. от 26.10.2015 г.;

от ответчика: Карпенко Н.В. по по дов. от 20.01.2015 г.;

от третьих лиц: от 1-го: неявка, от 2-го: Суворов К.В. по дов. от 27.10.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Протазан" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ГУП г. Москвы "Московское имущество" о признании недействительным изменения ставки арендной платы по Охранно-арендному договору от 01.07.2001 г. N 308, оформленного письмом от 01.09.2014 г. N 12-12/5099/14, а также признании недействительным одностороннего отказа от исполнения Охранно-арендного договора от 01.07.2001 г. N 308, оформленного письмом от 12.12.2014 г. N 12-12/7506/14.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 03.08.2015 г., изготовленным в полном объеме 10.09.2015 г. (т. 8 л.д. 65-67), в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 8 л.д. 71, 84-93).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик, 2-е третье лицо по ним возражали; неявившееся 1-е третье лицо уведомлен о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 9 л.д. 110).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Установлено, что здание (по данным технического учета на 24.10.1973 г. общей площадью 1 820,1кв.м., по данным технического учета на 10.04.2013 г. общей площадью 1 827,4кв.м.) по адресу: г. Москва, б-р Зубовский, д. 27/26, стр. 1 (альтернативный адрес: г. Москва, б-р Зубовский, д. 27, стр. 1), является памятником архитектуры регионального значения "Дом Дворцового ведомства, нач. XIX в." и находится в собственности города Москвы.

Город Москва в лице Государственного учреждения "Главное Управление охраны памятников г. Москвы" (арендодатель) передало данное здание в аренду ЗАО "Протазан" по Охранно-арендному договору от 01.07.2001 г. N 308 (т. 1 л.д. 9-13), заключенному на срок по 31.03.2017 г., для использования под административно-конторские помещения.

Здание памятника было передано арендатору в пользование в неудовлетворительном состоянии.

Из пояснительной записки к проекту реставрации (т. 4 л.д. 31) следует, что задние, построенное в 1812-1827 г.г., с 80-х годов XIX в. принадлежавшее Дворцовому ведомству, было в 1901 г. разделено на квартиры и заселено жильцами и до 1981 года использовалось под неблагоустроенное жилье; после отселения жильцов здание в течение 3-х лет находилось без арендатора, что привело к его тяжелому техническому состоянию и частичной утрате архитектурных элементов интерьера. В 1984 г. был выполнен проект приспособления здания для размещения Музея обороны г. Москвы, а с 1984 г. начаты ремонтно-реставрационные работы, однако в 1985 г. здание передано новому арендатору - Всесоюзному совету ветеранов войны и труда. В связи со сменой пользователя ремонтно-реставрационные работы на памятнике в 1987 г. не производились, что привело к его дальнейшему разрешению: исчезли печные изразцы, мраморные подоконные доски анфиладных помещений 2-го этажа, часть львиных масок на замковых камнях главного фасада. В июле 1987 г. была поручена разработка проектной документации по приспособлению здания для размещения Всесоюзного совета ветеранов войны и труда, но три года спустя все ремонтные работы прекратились в связи с отсутствием финансирования.

На фотографиях, являющихся частью эскизного проекта реставрации, зафиксировано состояние отдельных элементов здания до ремонтно-реставрационных работ (т. 4 л.д. 40), от которого нынешнее состояние здания существенно отличается в положительную сторону (т. 9 л.д. 128-144).

В Акте комиссии по приемке ремонтно-реставрационных работ, утвержденном 17.01.2005 г. ГУ "Главное Управление охраны памятников г. Москвы" (т. 4 л.д. 51-54), указано, что ЗАО "Протазан" выполнило следующие ремонтно-реставрационные работы: по фундаментам: усиление существующих фундаментов подвала по периметру здания и подводка новых фундаментов; по несущим конструкциям: укрепление стен здания с вычинкой кирпичной кладки; по перекрытиям: частичная замена и усиление деревянных перекрытий здания с сохранением деревянных конструкций мезонина; по крыше: ремонт стропильной системы и новое покрытие из оцинкованной стали; по фасадам: реставрация штукатурки лепного декора и окраска согласно колерного паспорта; по лестницам: усиление конструкций лестничных площадок здания, косоуров, реставрация и устройство ступеней из мрамора, устройство ограждений; по интерьерам: настилка художественного паркета в парадных помещениях 2-го этажа и мезонина; восстановление мраморного пола 1-го этажа здания; реставрация парадных дверей и оконных блоков с частичной заменой на новые, изготовленные по аналогу существующих; установка реставрационных латунных скобяных изделий на окна и двери по проекту реставрации; высококачественная штукатурка с покраской стен и потолков, согласно таблицы колеров; реставрация и воссоздание лепного декора; реставрация и восстановление искусственного мрамора колонн и откосов по парадным залам 2-го этажа; установка реставрационных кованных козырьков над входами здания.

После выполненных арендатором ремонтно-реставрационных работ состояние памятника было признано удовлетворительным, о чем указано в Акте комиссии по приемке ремонтно-реставрационных работ, утвержденном 17.01.2005 г. ГУ "Главное Управление охраны памятников г. Москвы" (т. 4 л.д. 53).

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.03.2013 г. N 1830 задние передано в хозяйственное ведение ГУП г. Москвы "Московское имущество" с 01.08.2013 г., в связи с чем к последнему перешли права и обязанности арендодателя на основании ст. 617 ГК РФ.

Письмом исх. от 01.09.2014 г. N 12-12/5099/14 (т. 1 л.д. 21-23) арендодатель уведомил арендатора об установлении на 2014 г. арендной платы в размере, равном рыночной ставке арендной платы, определенной на основании Отчета об оценке от 09.06.2014 г. N р-25-6, в размере 44 976 772,92 руб. за все здание в год; основанием для изменения ставки указано Постановление Правительства Москвы от 29.06.2010 г. N 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы", п. 3.3.1.9. которого предусмотрено, что для договоров аренды, заключаемых без проведения конкурсов или аукционов, расчет ставки арендной платы производится на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

Поскольку арендатор продолжал уплачивать арендную плату по прежней ставке, арендодатель письмом исх. от 12.12.2014 г. N 12-12/7506/14 в одностороннем порядке отказался от исполнения Охранно-арендного договора от 01.07.2001 г. N 308.

Указанные действия арендодателя по изменению ставки арендной платы и отказу от исполнения договора признаются судом апелляционной инстанции недействительными, т.к. произведены в нарушение ст. 310 ГК РФ.

У арендодателя ни в силу закона, ни в силу Охранно-арендного договора не возникло право на увеличение арендной платы до размера, равного ее рыночной стоимости; соответственно, поскольку задолженности по арендной плате у арендатора не возникло, у арендодателя также отсутствовали правовые основания для отказа от исполнения Охранно-арендного договора.

В Охранно-арендном договоре установлена т.н. определяемая ставка арендной платы, зависимая от изменения базового размера стоимости строительства 1кв.м. нежилой площади в городе Москве.

В Приложении к Охранно-арендному договору "Расчет стоимости арендной платы" (т. 1 л.д. 13) приведена формула определения арендной платы, а именно: арендная плата (Ап) определялась базовым размером стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади (Сб) = 2 430 руб.- надземная часть и 972 руб. - подземная часть, скорректированным на коэффициенты: коэффициент территориальной зоны (Кз) = 0,15; коэффициент типа деятельности (Кд) = 1,5; коэффициент расположения помещения (Крп) = 1,0- надземная часть, 0,4-подвал; коэффициент состояния здания (Ксз) = 1.

Распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996 г. N 200/1-РМ, действовавшим до 13.03.2012 г. вкл., органам исполнительной власти города Москвы было предписано включать соответствующую формулу в условия договоров аренды, по которым здания-памятники истории и культуры, находящиеся в собственности города Москвы, передавались в пользование коммерческим организациям.

Из указанных элементов формулы изменяющимся является только показатель базового (т.е. среднего) размера стоимости строительства 1кв.м. нежилой площади в г. Москве.

Ставка арендной платы, определяемая базовым размером стоимости строительства 1кв.м. нежилой площади, ниже рыночной ставки арендной платы.

На момент заключения Охранно-арендного договора от 01.07.2001 г. действовала первая часть Гражданского кодекса РФ, введенная в действие ФЗ от 30.11.1994 г. N 52-ФЗ, и вторая часть Гражданского кодекса РФ, введенная в действие ФЗ от 26.01.1996 г. N 15-ФЗ, оперировавшими понятием "рыночной стоимости"; в п. 3 ст. 424 ГК РФ 1994 г. давалось определение рыночной стоимости (цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги).

Однако в Охранно-арендном договоре стороны установили зависимость размера арендной платы не от рыночной ставки арендной платы, а от базового размера стоимости строительства 1кв.м. нежилой площади.

Это было обусловлено именно тем, что здание-памятник было передано арендатору в пользование в неудовлетворительном состоянии и восстановлено арендатором за свой счет.

Для целей единообразного определения размера арендной платы органы исполнительной власти города Москвы принимали распорядительные акты, которыми утверждали базовый размер стоимости строительства 1кв.м. нежилой площади в городе Москве вплоть до 2003 г. вкл.

С 2004 г. соответствующие распорядительные акты не принимаются.

Однако данное обстоятельство не означает невозможность определить соответствующую величину (стоимость строительства 1кв.м. нежилой площади в городе Москве) для целей исполнения каждого отдельного договора аренды, в котором арендная плата поставлена в зависимость от базового размера стоимости строительства 1кв.м. нежилой площади, в частности, на основании статистических сведений, заключений специалистов, экспертов.

В п. 7 Охранно-арендного договора указано, что при изменении порядка взимания или размера взимания арендной платы в г. Москве арендодатель производит перерасчет за пользование зданием-памятником и направляет его арендатору; изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.

Таким образом, Охранно-арендный договор предусматривает возможность изменения размера арендной платы сообразно изменению тех условий, на которых органам исполнительной власти города Москвы предписывается (в принимаемых городом Москвой правовых актах) заключать договоры аренды имущества, являющегося собственностью города Москвы.

Однако толкование в совокупности условий, сформулированных в п. 7 Охранно-арендного договора, в Приложении к Охранно-арендному договору "Расчет стоимости арендной платы", с учетом особенностей правоотношений сторон по исполнению Охранно-арендного договора, в силу которых арендатор за свой счет привел здание-памятник из неудовлетворительного состояния в надлежащее, - позволяет прийти к выводу о том, что арендодатель вправе не произвольно изменять размер арендной платы, но сообразно изменению тех параметров, которые были установлены как подлежащие пересмотру, т.е. или при изменении базового размера стоимости строительства 1кв.м. нежилой площади в г. Москве, или при принятии городом Москвой новых правил определения арендной платы за пользование зданиями-памятниками для тех арендаторов, которые за свой счет восстановили их.

При ином толковании создается ситуация, вступающая в противоречие с основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ), основывающегося на признании равенства участников регулируемых гражданским законодательством отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Между тем Постановление Правительства Москвы от 29.06.2010 г. N 540-ПП (т. 10 л.д. 93-115), со ссылкой на п. 3.3.1.9. которого (т. 10 л.д. 110) арендодатель повысил арендную плату до ее рыночной стоимости, определяет условия сдачи в аренду помещений, находящихся в надлежащем состоянии, поэтому оно к Охранно-арендному договору по настоящему делу не применимо.

Постановление Правительства Москвы от 29.06.2010 г. N 540-ПП вообще не регулирует условия сдачи в аренду находящихся в собственности города Москвы зданий-памятников, переданных в аренду в неудовлетворительном состоянии, которые арендатор за свой счет привел в удовлетворительное состояние.

Кроме того, п. 3.3.1.9. Постановления Правительства Москвы от 29.06.2010 г. N 540-ПП не применим к Охранно-арендному договору по настоящему делу также в силу того, что в целом весь п. 3.1. (т. 10 л.д. 108), как в нем указано, регулирует вопросы управления объектами, находящимися в имущественной казне г. Москвы (т.е. не закрепленными на праве хозяйственного ведения).

Ни на момент заключения Охранно-арендного договора, ни на тот момент, когда арендатор выполнил ремонтно-реставрационные работы, установленные городом Москвой правила предоставления данным публичным образованием зданий-памятников в аренду лицам, приведшим их в надлежащее состояние, не предусматривали, что после произведенных ремонтно-восстановительных работ арендатор обязан уплачивать арендную плату по рыночным ставкам, как если бы ему изначально было передано в пользование здание в надлежащем состоянии, полностью приспособленным к использованию его по назначению.

Поэтому судом апелляционной инстанции ходатайство о проведении по делу оценочной экспертизы отклонено, т.к. сведения о рыночной ставке арендной платы не имеют значения для дела, т.к. рыночная ставка арендной платы не подлежит применению.

24.01.2012 г. Постановлением Правительства Москвы N 12-ПП утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии (т. 10 л.д. 88-92), п. 2.5. которого (т. 10 л.д. 91) предусмотрено, что после того, как арендатор, получивший объект культурного наследия в неудовлетворительном состоянии в аренду, выполнит в отношении него ремонтные и реставрационные работы и данные работы будут приняты уполномоченным органом (в настоящее время это Департамент культурного наследия г. Москвы), арендатор вправе потребовать установления ему на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды минимальную ставку арендной платы в размере 1 руб. за 1кв.м. площади объекта в год.

Между тем правоотношения, возникшие по Охранно-арендному договору по настоящему делу, именно таковы, что арендатор, получивший объект культурного наследия в неудовлетворительном состоянии, выполнил в отношении него ремонтные и реставрационные работы и данные работы были приняты уполномоченным органом (на тот момент ГУ "Главное Управление охраны памятников г. Москвы").

Поэтому положения Постановления Правительства Москвы от 24.01.2012 г. N 12-ПП подлежат применению к правоотношениям, возникшие по Охранно-арендному договору по настоящему делу.

Следовательно, в силу п. 7 Охранно-арендного договора, Приложения к Охранно-арендному договору "Расчет стоимости арендной платы" арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), пропорционально изменению базового размера стоимости строительства 1кв.м. нежилой площади в г. Москве, а арендатор вправе на основании Постановления Правительства Москвы от 24.01.2012 г. N 12-ПП потребовать установления ему на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды минимальную ставку арендной платы в размере 1 руб. за 1кв.м. площади объекта в год.

Поскольку заявление арендодателя об увеличении ставки арендной платы до рыночной стоимости является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, оно не повлекло соответствующих ему правовых последствий; арендатор был вправе уплачивать арендную плату по прежней ставке, что им и делалось надлежащим образом (расчет - т. 10 л.д. 121); ни на дату, когда арендодатель заявил об отказе от исполнения Охранно-арендного договора, ни на настоящее время у арендатора задолженности по арендной плате не имеется; поэтому заявление арендодателя отказе от исполнения Охранно-арендного договора также является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, и оно не повлекло соответствующих ему правовых последствий; Охранно-арендный договор является действующим.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности заявленных требований арендатора и их удовлетворении в полном объеме.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.08.-10.09.2015 г. по делу N А40-216218/2014 отменить.

Заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным изменение ставки арендной платы по Охранно-арендному договору от 01.07.2001 г. N 308, оформленное письмом от 01.09.2014 г. N 12-12/5099/14.

Признать недействительным односторонний отказ от исполнения Охранно-арендного договора от 01.07.2001 г. N 308, оформленный письмом от 12.12.2014 г. N 12-12/7506/14.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Т.Ю. Левина О.В. Савенков