Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2016 г. N 15АП-6235/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июля 2016 г. N Ф08-4917/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

20 мая 2016 г.

дело N А53-30887/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 16.03.2016 по делу N А53-30887/2015,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю Буряку Алексею Ивановичу

о признании зарегистрированного права отсутствующим, о сносе, обязании освободить земельный участок,

принятое судьей Палий Ю.А.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Буряку Алексею Ивановичу (далее - ИП Буряк А.И., предприниматель, ответчик) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010503:250, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 3/4, путем сноса самовольно возведенного объекта - нежилого здания, площадью 50 кв.м, кадастровый номер 61:44:0010503:3066, эксплуатируемого под магазин "Продукты"; признании отсутствующим зарегистрированного за предпринимателем права собственности на объект недвижимости: здание нежилое с кадастровым номером 61:44:0010503:3066, общей площадью 50 кв.м, расположенное по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 3/4, номер регистрации 61-61-01/490/2013-893 от 12.12.2013 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2016 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что разрешение на строительство спорного объекта получено не было, объект возведен с нарушением целевого назначения земельного участка, предоставленного для эксплуатации торгового павильона без права строительства капитального сооружения.

Не согласившись с данным судебным актом, ИП Буряк А.Н. обжаловал его порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда от 16.03.2016 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010503:3066 относится к территории зоны жилой застройки, следовательно, размещение на нем объекта недвижимости - магазина не противоречит целевому использованию участка. Предприниматель как собственник объекта недвижимости вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка. В материалы дела представлено экспертное заключение от 26.02.2016 N 00114/И, подтверждающее, что построенный объект соответствует строительным и техническим нормам и правилам. Достоверность отчета департаментом не оспорена. Предприниматель вносит платежи за фактическое пользование земельным участком. Истец не является фактическим владельцем земельного участка. Срок исковой давности, исчисляемый с даты уступки прав арендатора предпринимателю (01.03.2011), истек. Истец подписал дополнительное соглашение к договору аренды 11.07.2012 и не мог не знать о факте создания спорного объекта.

Как следует из материалов дела, на основании протокола итогов торгов от 25.09.2008 N 3/207-12 между департаментом (арендодатель) и Норкуловой Г.А. (арендатор) заключен договор аренды N 30809 от 17.11.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010503:250, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 3/4, общей площадью 50 кв.м. для эксплуатации временного торгового павильона из легко возводимых конструкций без права строительства капитального строения.

Между Норкуловой Г.А. и Нерсисян М.Т. 01.03.2011 заключен договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого права арендатора земельного участка перешли к Нерсисян М.Т.

11.07.2012 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и Нерсисян М.Т. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 30809 от 17.11.2008, которым на основании заявления арендатора Нерсисян М.Т. и договора уступки прав аренды земельного участка от 01.03.2011, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 10.04.2012 внесены изменения в наименование арендатора.

Срок аренды земельного участка, в соответствии с договором, истек 23.09.2013.

Решением Донского третейского суда по делу N 041-13 от 25.01.2013 за Нерсисян М.Т. признано право собственности на нежилое здание, литер В, площадью 50 кв.м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 3/4.

На основании определения Буденновского городского суда Ставропольского края от 12.07.2013 Нерсисян М.Т. выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения Донского третейского суда по делу N 041-13 от 25.01.2013.

По договору купли-продажи от 30.10.2013 Нерсисян М.Т. передал в собственность Колесниковой С.В. объект недвижимости - нежилое здание, площадью 50 кв.м, расположенное по ул. Волкова, 3/4 г. Ростова-на-Дону (номер государственной регистрации права 61-61-01/606/2013-44 от 13.11.2013).

Впоследствии, по договору купли-продажи от 25.11.2013 право собственности на объект - нежилое здание, площадью 50 кв.м, расположенное по ул. Волкова, 3/4, в г. Ростова-на-Дону, перешло к Буряк А.И. (свидетельство о государственной регистрации права от 12.12.2013, серия 61-АИ N 122303, номер государственной регистрации права 61-61-01/490/2013-893 от 12.12.2013).

Департамент полагая, что объект недвижимости: здание нежилое с кадастровым номером 61:44:0010503:3066, общей площадью 50 кв.м, расположенное по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 3/4, номер регистрации 61-61-01/490/2013-893 от 12.12.2013 является самовольной постройкой обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что правом требовать сноса самовольной постройки обладают лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки, в том числе смежные землепользователи. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда (пункт 1 Информационного письма от 09.12.2010 N 143).

В соответствии с пунктом 23 постановления N 10/22 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в таком случае служит основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль над размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Таким образом, заявляя требования о сносе самовольных построек, истец должен представить доказательство того, каким образом сохранение спорных объектов нарушает его права и законные интересы.

Исходя из положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, а также статье 3 Федерального закона Российской Федерации от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не препятствует удовлетворению иска о сносе этого объекта как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.05.2009 N 17373/08, не допускается передача на рассмотрение третейского суда спора о праве собственности на объект недвижимости с целью уклонения от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации прав на недвижимое имущество. Обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.

Создание видимости частноправового спора, в том числе, с отнесением его на рассмотрение третейским судом для получения формальных оснований регистрации права на недвижимое имущество влечет подмену законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество, противоречит публичному порядку и является основанием для отказа в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

Исходя из толкования, содержащегося в постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 10-П, само по себе наличие у третейского суда полномочий на рассмотрение споров о признании права собственности на объекты недвижимости не является препятствием для защиты своих прав лицом, чьи права нарушены решением третейского суда (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.04.2013 N ВАС-6406/07).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2015 по делу N А53-9008/2014.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 12.12.2013 следует, что за Буряком А.И. зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства - нежилое здание, площадью 50 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 3/4.

Материалами дела подтверждается факт самовольного строительства спорного объекта.

Так, по договору аренды от 25.09.2008 N 3/207-12, заключенному с Норкуловой Г.А., земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010503:250, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 3/4, общей площадью 50 кв.м предоставлялся для эксплуатации временного торгового павильона из легко возводимых конструкций без права строительства капитального строения. Впоследствии права по договору перешли к Нерсисян М.Т. (дополнительное соглашение к договору аренды N 30809 от 17.11.2008).

Из кадастрового паспорта указанного земельного участка следует, что видом его разрешенного использования является - установка торгового павильона.

Согласно пункту 62 Национального стандарта Российской Федерации "Торговля. Термины и определения" ГОСТ Р 51303-2113 торговый павильон - нестационарный торговый объект, представляющий собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов.

При этом под нестационарным торговым объектом понимается - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение (п. 6 ст. 2 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", п. 16 Национального стандарта Российской Федерации "Торговля. Термины и определения" ГОСТ Р 51303-2113).

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка предполагает размещение на нем временного сооружения. Именно для целей размещения торгового павильона из легко возводимых конструкций без права строительства капитального строения.

Однако в нарушение условий договора аренды и разрешенного использования земельного участка Нерсисян М.Т. на земельном участке возведен объект капитального строительства в отсутствие разрешительных документов.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что на земельном участке, предоставленном без права капитального строительства, в отсутствие проектной и разрешительной документации построен объект капитального строительства площадью 50 кв. м.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П указано на то, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 24 Пленума N 10/22 указано, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Поскольку в настоящее время правообладателем объекта является ИП Буряк А.И., следовательно, предприниматель является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Кроме того, спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010503:3066, не принадлежащем предпринимателю на каком-либо вещном праве. Данный земельный участок не был отведен под строительство капитальных строений.

Представленное ответчиком в материалы дела заключение эксперта о соответствии построенного объекта требованиям строительных, технических и противопожарных норм обоснованно не принято во внимание судом первой инстанции, поскольку снос самовольной постройки в силу пунктов 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является единственно возможным способом защиты права для собственника земельного участка независимо от того, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Департаментом в рамках настоящего дела также заявлено требование о признании зарегистрированного за ИП Буряком А.И. права собственности на объект недвижимости: здание нежилое с кадастровым номером 61:44:0010503:3066, общей площадью 50 кв.м, расположенное по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 3/4, номер регистрации 61-61-01/490/2013-893 от 12.12.2013 отсутствующим.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В пункте 52 постановления N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления N 10/22).

Следовательно, по общему правилу оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло (ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления N 10/22).

Признание зарегистрированного права отсутствующим возможно лишь по таким спорам о праве на недвижимое имущество, по которым право истца не может быть защищено путем оспаривания основания государственной регистрации права. В случае наличия фактической возможности оспаривания зарегистрированного права посредством предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (виндикационный иск, признание сделки недействительной и применения последствий ее недействительности), предъявление требования о признании зарегистрированного права отсутствующим недопустимо.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Предъявляя иск о признании права собственности на спорные объекты недвижимости отсутствующим, истец преследовал цель признания этих объектов самовольной постройкой с их последующим сносом на основании решения суда. Однако такое обоснование не учитывает того, что требование сноса самовольной постройки может быть предъявлено с помощью специального иска - о сносе самовольной постройки.

Удовлетворение иска о сносе самовольной постройки не только обеспечивает освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество, если запись об этом праве уже была внесена в реестр.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на объект недвижимости не может возникнуть на основании государственной регистрации такого права, если отсутствуют основания его возникновения, предусмотренные гражданским законодательством. В п. 23 Постановления N 10/22 также указано, что решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в государственном реестре о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Следовательно, при возникновении спора по поводу сноса самовольной постройки предъявление отдельного требования, имеющего целью исправление сведений в реестре, не требуется.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению, только если нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Зарегистрированное право собственности ответчика на объект в зависимости от характера возникшего спора может быть оспорено либо по результатам рассмотрения иска, основанного на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, одновременно с разрешением вопроса о судьбе этого объекта, либо по итогам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права при наличии условий, предусмотренных пунктом 52 Постановления N 10/22. Однако одновременное удовлетворение таких требований не представляется возможным.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11 по делу N А46-14110/2010.

Учитывая изложенное требование истца о признании права ответчика на спорный объект недвижимого имущества отсутствующим не подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на указанные требования исковая давность не распространяется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит отменить в части удовлетворения искового требования о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика, в указанной части в удовлетворении иска отказать. При этом следует отметить, что удовлетворение иска о сносе спорной постройки само по себе является основанием для аннулирования в ЕГРП записи о регистрации права собственности ответчика на спорный объект.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2016 по делу N А53-30887/2015 отменить в части признания зарегистрированного за индивидуальным предпринимателем Буряком А.И. права собственности на объект недвижимости: здание нежилое с кадастровым номером 61:44:0010503:3066, общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 3/4, отсутствующим. В удовлетворении данного требования отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник