Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2019 г. N 09АП-45861/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 ноября 2019 г. N Ф05-4493/11 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

21 августа 2019 г.

Дело N А40-91655/10

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.И. Шведко,

судей П.А. Порывкина, А.С. Маслова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Д.Полушкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Козлова Г.Н. на определение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 об отказе в признании объекта недвижимости залоговым, по делу N А40-91655/10, вынесенное судьей П.А.Марковым, о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Монолит-град-строй",

при участии в судебном заседании:

Козлов Г.Н., лично, паспорт

Соловьева М.В., лично, паспорт

Курочкина Л.В., лично, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2012 ООО "Монолит-град-строй" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Мирабян Л.М. Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2012 в отношении должника ООО "Монолит-град-строй" введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден Мирабян Л.М.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 отказано в удовлетворении заявления Козлова Г.Н. о признании земельного участка площадью 4.137 кв.м., кадастровый номер 50:10:00601096:72, и незавершенный строительством на нем многоквартирный жилой дом кадастровый номер 50:09:0060607:290 (на основании сведений Росреестра), на стадии готовности 70%, находящихся в залоге (обременении) участников долевого строительства.

Не согласившись с определением суда, Козлов Г.Н. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение арбитражного суда первой инстанции, ссылаясь на несогласие с выводами суда.

В судебном заседании апеллянт, Соловьева М.В., Курочкина Л.В. поддержали позиции по делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены оспариваемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

07.12.2004 между заявителем и должником был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2011 требования Козлова Г.Н. включены в реестр требований о передачи жилых помещений.

Поскольку должником обязательства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 07.12.2004 надлежащим образом исполнены не были, заявитель просит признать земельный участок площадью 4.137 кв.м., кадастровый номер 50:10:00601096:72, и незавершенный строительством на нем многоквартирный жилой дом кадастровый номер 50:09:0060607:290 (на основании сведений Росреестра), на стадии готовности 70%, находящимися в залоге (обременении) у участников долевого строительства.

В Определении от 16.04.2018 N 305-ЭС16-10864 Верховный Суд РФ изложил правовую позицию, в соответствии с которой, согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (не завершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Закона об участии в долевом строительстве в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

На основании выше изложенного учитывая, что в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "Монолит-градстрой" на земельный участок с кадастровым номером 50: 10:0060109:72 из земель населенных пунктов с разрешенным использование для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Вишнева, 31; что договоры долевого участия зарегистрированы в установленном законом порядке ( выписка из ЕГРП от 12.11.2011 N 10/037/2011-094) суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене определения Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2019, так как спорный земельный участок и не завершенный строительством многоквартирный дом в силу положений статьи 13 Закона N 214-ФЗ считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства, как зафиксированные в Едином государственном реестре недвижимости притязания участников строительства на залоговое обременение.

При этом полноценное право залога появится у участников строительства в момент регистрации права собственности на многоквартирный дом, не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2019 по делу N А40-91655/10 отменить.

Признать земельный участок площадью 4137 кв.м, кадастровый номер 50:10:00601096:72, находящийся по адресу: Московская обл., г.о. Химки, мкр. Сходня, ул. Вишневая,д. 31.к.6 и находящийся на нем многоквартирный дом, незавершенный строительством, кадастровый номер 50: 09:0060607:290, находящимися в залоге у участников долевого строительства.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.И. Шведко

Судьи

П.А. Порывкин А.С. Маслов