Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2019 г. N 13АП-17621/19

г. Санкт-Петербург

07 октября 2019 г.

Дело N А56-52175/2014/з

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слоневской А.Ю.,

судей Бурденкова Д.В., Зайцевой Е.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Куулар Ш.А.,

при участии:

от конкурсного управляющего ООО "Коттеджстрой": Новопашин И.А. по доверенности от 17.01.2019;

от Комитета имущественный отношений Санкт-Петербурга: Зидирова Ю.А. по доверенности от 15.08.2019;

от Пургина Е.Л.: Задаев Р.А. по доверенности от 20.06.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17621/2019) Комитета имущественный отношений Санкт-Петербурга на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2019 по делу N А56-52175/2014/з.7 (судья Семенова И.С.), принятое

по заявлению конкурсного управляющего ООО "Коттеджстрой" Елова А.С.

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании права собственности на объект незавершенного строительства

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Коттеджстрой",

заинтересованные лица: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", ООО "Управляющая компания "Коттеджстрой";

установил:

индивидуальный предприниматель Барашенко Михаил Максимович в лице конкурсного управляющего Енькова А.Ю. 14.08.2014 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "Коттеджстрой" (ИНН 7821000557, ОГРН 1027812404432; далее - ООО "Коттеджстрой") несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 01.10.2015 в отношении ООО "Коттеджстрой" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Коваленко Дарья Борисовна.

Решением суда от 17.10.2016 ООО "Коттеджстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Елов Андрей Сергеевич.

Конкурсный управляющий ООО "Коттеджстрой" обратился в суд с заявлением о признании права собственности должника на объект незавершенного строительства - многофункциональный комплекс спортивного и торгового назначения, общей площадью 6 817,3 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Рыбацкая улица, дом 5, лит.А, кадастровый номер - 78:38:0011501:3105, назначение - нежилое.

Определением суда от 18.04.2018 к участию в настоящем деле в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Коттеджстрой".

Определением суда от 23.05.2019 право собственности на объект незавершенного строительства - многофункциональный комплекс спортивного и торгового назначения, общей площадью 6 817,3 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Рыбацкая улица, дом 5, лит.А, кадастровый номер - 78:38:0011501:3105, назначение - нежилое, признано за ООО "Коттеджстрой".

Не согласившись с определением суда от 23.05.2019, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое определение и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В жалобе Комитет ссылается на то, что регистрация права собственности должника на спорный объект нарушает права и законные интересы Комитета как собственника земельного участка. По мнению подателя жалобы, доказательств того, что цель, в соответствии с которой должнику был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, в материалы дела не представлено.

В отзыве конкурсный управляющий ООО "Коттеджстрой" прочит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, представитель конкурсного управляющего отклонил их.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 14.01.1994 N 35-р ТОО "Коттеджстрой" предоставлен земельный участок площадью 74 га в районе пос.Горская-Александровская для выполнения проектно-изыскательских работ, в том числе земельный участок 48,7 га для строительства первой очереди комплекса малоэтажной застройки, кварталов 11 и 12.

На основании обращения ООО "Коттеджстрой" (правопреемник ТОО "Коттеджстрой") распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 04.09.2001 N 747-ра указанный земельный участок предоставлен в аренду для застройки, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО "Коттеджстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2002 N 00/ЗК-01565(19) (далее - Договор аренды).

Управлением государственного архитектурно-строительного надзора Санкт-Петербурга ООО "Коттеджстрой" выдано разрешение на строительство комплекса малоэтажной застройки от 29.09.2003 N 12061. Впоследствии действие данного разрешения на строительство неоднократно продлевалось и в настоящее время продлено до 31.12.2017.

Материалами дела подтверждается, что ООО "Коттеджстрой" в полном объеме выполнил свои обязательства по Договору аренды в части перечисления денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, а также по строительству инженерного обеспечения.

В составе объектов комплекса малоэтажной застройки ООО "Коттеджстрой" за счет собственных средств построен многофункциональный комплекс спортивного и торгового назначения (далее - СТК), общей площадью 6 817,3 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Рыбацкая улица, д.5, литА., кадастровый номер - 78:38:0011501:3105, назначение - нежилое. Степень строительной готовности СТК на данный момент составляет 95%.

Проектная документация указанного СТК разработана по заданию ООО "Коттеджстрой" за счет собственных средств проектировщиком ООО "Трамплинстрой" (лицензия Е128670 N ГС-1-77-01-26-0-7802207193-035467-2 от 14.08.2008, сроком действия до 14.08.2013, ГИП Быстрова Н.С.).

На проектную документацию получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 28.04.2014 N 2-1-1-0029-14, выполненное ООО "Негосударственный надзор и экспертиза" (свидетельство об аккредитации N POCCRU.0001.610044).

Строительство СТК предусмотрено Генеральным планом застройки территории "Комплекс малоэтажной коттеджной застройки в районе станций Горская-Александровская Курортного района" квартал 11 и 12, шифр 02-02-ГП, утвержденным заместителем председателя КГА Санкт-Петербурга 03.03.2006, и градостроительным планом земельного участка N RU78100000-888, утвержденным Комитетом по градостроительству и архитектуре 11.12.2007. Указанные документы содержат графическую информацию о подлежащей застройке территории с отражением объектов в соответствии со статьями 41-42 Градостроительного кодекса РФ.

Строительство СТК в составе объектов комплекса малоэтажной застройки предусматривалось в соответствии с нормативами расчетных показателей обеспечения условий жизнедеятельности человека объектами социального и коммунально-бытового назначения объектами физкультуры и спорта, доступности таких объектов для населения определена на основании градостроительных документов, регламентирующих застроек Санкт-Петербурга, Москвы и других городов (СНИП 2.07.01-89, ТСН 30-305-2002 Санкт-Петербург, МГСН 1.01.1999, ТСН ПЗП-99 МО).

На основании анализа вышеуказанных нормативов градостроительного проектирования определен обязательный минимум объектов торгового назначения, культурно-бытового обслуживания и объектов физической культуры и спорта, который должен быть размещен в границах территории комплекса малоэтажной застройки. При этом удаленность района застройки и его относительная замкнутость в целях соблюдения нормативов обеспеченности потребовали увеличения минимально установленных объемов площадей (уровень обеспеченности населения площадями указанного назначения при проектировании СТК принят выше минимального норматива ТСН 30-305-2002 Санкт-Петербург).

Конкурсный управляющий ООО "Коттеджстрой" 24.04.2017 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства - СТК.

В письме от 05.05.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу уведомило ООО "Коттеджстрой" о приостановлении регистрации прав, в связи с непредставлением протокола о реализации инвестиционного проекта, либо согласия арендодателя на регистрацию права собственности арендатора на объект незавершенного строительства. Конкурсным управляющим направлен ответ на указанное письмо с обоснованием отсутствия необходимости согласия арендодателя либо протокола о реализации инвестиционного проекта, в том числе по причине открытия конкурсного производства и необходимости разрешения любых инвестиционных обязательств в рамках дела о банкротстве ООО "Коттеджстрой" в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В письме от 29.08.2017 регистрирующий орган уведомил конкурсного управляющего ООО "Коттеджстрой" об отказе в государственной регистрации прав, ссылаясь на отсутствие протокола о реализации инвестиционного проекта либо согласия арендодателя на регистрацию права собственности арендатора на объект незавершенного строительства.

Конкурсный управляющий ООО "Коттеджстрой" обратился в суд с рассматриваемым заявлением о признании права собственности на СТК.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, исходил из того, что СТК входит в конкурсную массу должника и отказ в государственной регистрации права собственности на объект нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве ООО "Коттеджстрой".

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий принимает меры к формированию конкурсной массы за счет имущества должника, в том числе - к оформлению соответствующих прав должника.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В силу статьи 23 Градостроительного кодекса выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к ведению муниципальных образований. Основанием для выдачи разрешения является наличие права пользования земельным участком и утвержденная проектная документация.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного по форме, установленной нормативно-правовым актом субъекта РФ.

Согласно подпункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

По общему правилу при предъявлении иска о признании права собственности истец как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу статьи 218 ГК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком; данное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание, что ООО "Коттеджстрой" выдано разрешение на строительство, строительство спорного объекта предусмотрено Генпланом и необходимо в соответствии с нормативами расчетных показателей обеспечения условий жизнедеятельности человека объектами физкультуры и спорта, доступности таких объектов для населения определена на основании градостроительных документов, регламентирующих застройку Санкт-Петербурга, Москвы и других городов.

В связи с банкротством ООО "Коттеджстрой" завершить строительство СТК не представляется возможным. Вместе с тем, регистрация права собственности на спорный объект за ООО "Коттеджстрой", его дальнейшая реализация в соответствии с положениями Закона о банкротстве позволят разрешить вопросы, связанные с жизнеобеспечением жилого комплекса поселка Горская-Александровская, кварталы 11-12.

Поскольку ООО "Коттеджстрой" признано несостоятельным (банкротом), в силу абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, согласно разъяснениям, приведенных в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", и трансформацией в делах о банкротстве неденежных требований в денежное требование к должнику, требования из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2002 N 00/ЗК-01565(19) в части перечисления денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, а также по строительству объектов инженерного обеспечения, подлежат предъявлению в рамках дела о банкротстве ООО "Коттеджстрой".

Судом установлено, что спорный объект создан застройщиком (ООО "Коттеджстрой") на основании выданного в установленном Законом порядке разрешения на строительство, на земельном участке, предоставленном ООО "Коттеджстрой" именно для целей возведения объектов капитального строительства. Строительство указанного СТК изначально предусмотрено планом застройки, а сам СТК учитывался для целей достижения нормативных параметров обеспечения жизнедеятельности жильцов кварталов 11-12 Горская-Александровская.

В материалы обособленного спора приобщено заключение эксперта ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов" от 28.03.2019 N 01/А56-52175/2014/з.7, согласно которому сделан вывод, что после завершения строительства многофункционального спортивного комплекса спортивного и торгового назначения, общей площадью 6 817,3 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Сестрорецк, Рыбацкая улица, дом 5, лит."А", будет соответствовать действующим нормам и правилам, применяемым к эксплуатации объектов подобного рода в целом, и соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в частности. Экспертом сделан вывод о том, что строение спортивного и торгового назначения, общей площадью 6 817,3 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, город Сестрорецк, Рыбацкая улица, дом 5, лит."А" является объектом незавершенного строительства, степень готовности составляет 62%.

Судом первой инстанции отклонены доводы ООО "УК "Коттеджстрой" о строительстве спорного объекта его силами. Согласно полученным от Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 11 по Санкт-Петербургу копиям налоговой и бухгалтерской отчетности ООО "УК "Коттеджстрой", ССЧР за 2015 год, реестр 2-НДФЛ за 2014 год а также сведениям о том, что декларации по налогу на прибыль, НДС, 6-НДФЛ в базе данных отсутствуют. Совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует о несостоятельности доводов ООО "УК "Коттеджстрой" о том, что СТК строился силами ООО "УК "Коттеджстрой". Судом первой инстанции в соответствии со статьей 161 АПК РФ удовлетворено заявление о фальсификации договора долевого участия в строительстве N 01/03-Н, по условиям которого ООО "УК "Коттеджстрой" - дольщик, выполняет работы по строительству и реконструкции вышеуказанного объекта и получает указанный объект в собственность. Возражения относительно приведенных выводов суда лицами, участвующими в обособленном споре, в апелляционном суде не приведены.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Комитета о недостижении цели, в соответствии с которыми ООО "Коттеджстрой" предоставлен земельный участок, поскольку в материалы дела представлены протоколы частичного исполнения обязательств должником по Договору аренды в отношении ряда объектов, являющихся основанием для оформления в установленном порядке права собственности на указанные объекты. Комитет не ссылается на расторжение либо прекращение Договора аренды с ООО "Коттеджстрой", также не заявлено о препятствиях к оформлению прав на земельный участок, необходимый для обслуживания СТК, в случае признания права собственности на спорный объект за должником.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Комитета о предоставлении Комитету права реализации незавершенного строительством объекта, поскольку в связи с признанием ООО "Коттеджстрой" банкротом все требования к должнику предъявляются и исполняются должником в порядке, предусмотренном специальными нормами Закона о банкротстве.

С учетом того, что должнику отказано в государственной регистрации права собственности на спорный объект, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы подателя жалобы о ненадлежащем способе защиты, выбранном заявителем. Податель жалобы, ссылаясь на ненадлежащий способ защиты права, не указал, какой способ является надлежащим.

В данном случае отказ в признании права собственности на СТК за ООО "Коттеджстрой" противоречит статье 131 ГК РФ, статьям 14, 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве ООО "Коттеджстрой", интересы жильцов поселка Горская-Александровская, кварталы 11-12 и интересы Комитета.

С учетом совокупности изложенных обстоятельств, заявление ООО "Коттеджстрой" правомерно удовлетворено.

Обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2019 по делу N А56-52175/2014/з.7 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

А.Ю. Слоневская

Судьи

Д.В. Бурденков Е.К. Зайцева