Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2020 г. N 16АП-5130/17 по делу N А63-5945/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 марта 2021 г. N Ф08-1597/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

29 декабря 2020 г.

Дело N А63-5945/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2020 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Джамбулатова С.И., судей: Бейтуганова З.А., Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РМК" на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2020 по делу N А63-5945/2017, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СтавСталь" (ОГРН 1102648000950), принятое по заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (ОГРН 1022603625186), о расторжении договора аренды земельного участка и об исключении права аренды земельного участка из конкурсной массы ООО "СтавСталь", при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края - Сазоновой К.В. (доверенность от 14.07.2020); в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края в порядке статьи 39 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) обратилось публичное акционерное общество "Сбербанк России" с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "СтавСталь" (далее - ООО "СтавСталь", должник) несостоятельным (банкротом).

Определением от 07.07.2017 (резолютивная часть определения объявлена 05.07.2017) в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Гапонова Т. А.

Решением от 08.10.2018 (резолютивная часть решения объявлена 04.10.2018) ООО "СтавСталь" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Гапонова Т.А.

27 декабря 2019 года в арбитражный суд поступило заявление комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее - КУМИ города Невинномысска, комитет) о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного в границах регионального индустриального парка на территории муниципального образования городского округа -города Невинномысска Ставропольского края, от 18.03.2013 N 80 (далее - договор аренды от 18.03.2013 N 80) и об исключении из конкурсной массы права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271, общей площадью 240 000 кв.м, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", и переданного в аренду сроком на 49 лет для строительства объектов промышленного назначения для реализации инвестиционного проекта "Металлургический завод СтавСталь" на территории регионального индустриального парка, созданного в целях повышения эффективности использования потенциальных возможностей городского округа - города Невинномысска Ставропольского края, улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения города (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1271).

Определением от 06.10.2020 суд удовлетворил заявление комитета. Расторг договор аренды земельного участка, расположенного в границах регионального индустриального парка на территории муниципального образования городского округа - города Невинномысска Ставропольского края, от 18.03.2013 N 80, заключенный между КУМИ города Невинномысска и обществом с ограниченной ответственностью "СтавСталь" (ОГРН 1102648000950), город Невинномысск Ставропольского края. Исключить из конкурсной массы, формируемой в деле о банкротстве ООО "СтавСталь", право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271 и общей площадью 240 000 кв.м, относящегося к категории земель "земли населённых пунктов", и переданного в аренду сроком на 49 лет для строительства объектов промышленного назначения, для реализации инвестиционного проекта "Металлургический завод СтавСталь".

Не согласившись с принятым определением, ООО "РМК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Комитет направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель комитета, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя комитета и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

14.09.2010 между ГУП СК "Корпорация развития Ставропольского края и ООО "СтавСталь" (резидент) заключено соглашение N 3, предметом которого являлось ведение резидентом регионального индустриального парка на территории города Невинномысска и Кочубеевского муниципального района Ставропольского края деятельности по реализации проекта "Металлургический завод СтавСталь", а также осуществление инвестиций в объеме и сроки, предусмотренные в данном соглашении.

Постановлением администрации города Невинномысска от 06.03.2013 N 597 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по улице Низяева, 1С" было принято решение о предоставлении ООО "СтавСталь" земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271, относящегося к категории земель "земли населённых пунктов", в аренду сроком на 49 лет для строительства объектов промышленного назначения, для реализации инвестиционного проекта "Металлургический завод СтавСталь" на территории регионального индустриального парка, созданного в целях повышения эффективности использования потенциальных возможностей городского округа - города Невинномысска Ставропольского края, улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения города.

На основании указанного постановления между комитетом и ООО "СтавСталь" был заключен договор аренды от 18.03.2013 N 80 (в редакции дополнительного соглашения от 03.10.2016 N 1), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населённых пунктов", с кадастровым номером 26:16:000000:1271, общей площадью 240000 кв.м, с местоположением: край Ставропольский, город Невинномысск, улица Низяева, 1 С, расположенный в границах регионального индустриального парка на территории города Невинномысска, для строительства объектов промышленного назначения, для реализации инвестиционного проекта "Металлургический завод СтавСталь" на территории регионального индустриального парка, созданного в целях повышения эффективности использования потенциальных возможностей городского округа - города Невинномысска Ставропольского края, улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения города (пункт 1.1). Реализация инвестиционного проекта осуществляется в соответствии с соглашением "О ведении деятельности резидента регионального индустриального парка на территории города Невинномысска Ставропольского края, заключенным между ГУП СК "Управляющая компания инвестиционного и инновационного развития Ставропольского края" и арендатором от 14.09.2010 N 3 и дополнительным соглашением от 05.07.2011 N 2 "К соглашению о ведении деятельности резидента регионального индустриального парка на территории города Невинномысска Ставропольского края N 3 от 14.09.2010 г".

В пункте 3.1 договора аренды от 18.03.2013 N 80 сторонами согласовано, что арендатор обязан использовать земельный участок строго в целях, предусмотренных пунктом 1.1 данного договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 18.03.2013 N 80 срок аренды участка установлен с 18.03.2013 по 17.03.2062.

В договоре аренды от 18.03.2013 N 80 стороны также договорились, что арендная плата начисляется с 06.03.2013 (пункт 4.1). Расчет арендной платы определен в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 4.2). Арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчетом не позднее 15 ноября текущего года, путем перечисления суммы по реквизитам, указанным в договоре (пункт 4.3). Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок, в соответствии с пунктом 4.3 договора (пункт 5.4.3).

Во исполнение условий договора аренды от 18.03.2013 N 80 комитет передал ООО "СтавСталь" земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1271 по акту приема-передачи земельного участка, который является неотъемлемой частью данного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды от 18.03.2013 N 80 зарегистрирован Управлением ФРС России по Ставропольскому краю 08.05.2013 (номер регистрации 26-26-22/013/2013-569).

Осуществляя пользование земельным участком с кадастровым номером 26:16:000000:1271, арендатором - ООО "СтавСталь" нарушились сроки внесения арендной платы, в результате чего у ООО "СтавСталь" перед КУМИ города Невинномысска образовалась задолженность по арендной плате.

В отношении ООО "СтавСталь" 03.05.2017 было возбуждено несостоятельности (банкротстве).

Определением суда от 07.07.2017 в отношении ООО "СтавСталь" введена процедура наблюдения.

В рамках дела о банкротстве в суд обратился комитет с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности по договору аренды от 18.03.2013 N 80 в общей сумме 75 288,45 руб.

Определение от 26.10.2017 вышеуказанная задолженность признана обоснованной и включена в реестр требований кредиторов ООО "СтавСталь".

Решением от 08.10.2018 ООО "СтавСталь" признано банкротом, в отношении общества открыта процедура конкурсного производства.

В период процедуры банкротства ООО "СтавСталь", между должником (арендодатель) и ООО "НЭМЗ" (арендатор) был заключен договор аренды от 01.05.2019 N 19/04-18 (в редакции дополнительных соглашений), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование движимое и недвижимое имущество для осуществления производственной деятельности, в том числе земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1271. Размер арендной платы за передаваемое имущество составляет 2 500 000,00 руб. за календарный месяц (пункт 3.1). Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.2).

Решением от 23.12.2019 по делу N А63-19381/2019, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2020, суд расторгнул соглашение от 14.09.2010 N 3 о ведении деятельности резидента регионального индустриального парка на территории города Невинномысска Ставропольского края, заключенное между ГУП СК "Корпорация развития Ставропольского края" и ООО "СтавСталь".

Комитетом в адрес конкурсного управляющего ООО "СтавСталь" - Гапоновой Т.А. было направлено уведомление от 26.11.2019 N 5072/27 о расторжении договора аренды с приложением дополнительного соглашения о расторжения.

В ответ на данное уведомление от управляющего в адрес КУМИ города Ставрополя 29.11.2019 поступило письмо о невозможности расторжения указанного договора аренды, поскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271 подлежит продаже с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Предъявленное комитетом заявление о расторжении договора аренды затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, и, следовательно, подлежит рассмотрению в деле о банкротстве ООО "СтавСталь".

Исходя из сложившейся судебной практике право арендодателя расторгнуть договоры аренды, в том числе в ходе процедуры банкротства арендатора, может быть реализовано в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и условиями договоров. Закон о банкротстве не содержит запрета на реализацию этого права (определение Верховного Суда РФ от 08.11.2019 N 301-ЭС18-10926(4)).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Досудебный порядок расторжения договора аренды от 18.03.2013 N 80 комитетом соблюден.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Материалами дела подтверждено, что в договоре аренды от 18.03.2013 N 80 сторонами согласовано, что арендная плата начисляется с 06.03.2013 (пункт 4.1). Расчет арендной платы определен в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 4.2). В соответствии с приложением N 1 расчет годовой арендной платы производится в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае", постановлением администрации города Невинномысска Ставропольского края от 19.04.2010 N 1153 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа -города Невинномысска Ставропольского края" (с изменениями от 23.06.2010 г. N 2143), с 01.01.2010 базовый размер арендной платы устанавливается по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка.

Арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчетом не позднее 15 ноября текущего года, путем перечисления суммы по реквизитам, указанным в договоре (пункт 4.3). Платеж вносится в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по арендной плате за предыдущие периоды в порядке календарной очередности (пункт 4.6). Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок (пункт 5.4.3).

Перерасчет арендной платы на земельный участок в связи с изменением кадастровой стоимости осуществляется с 1 января года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, если иной порядок применения кадастровой стоимости земельных участков не предусмотрен федеральным законодательством. При этом изменения по порядку расчета, уплате арендной платы, порядка внесения платежей и сроков оплаты, изменения ставок арендной платы, изменения кадастровой стоимости земельных участков доводятся до сведения арендатора путем размещения на официальном сайте администрации города Невинномысска в информационно - телекоммуникационной сети "Интернет" и публикацией в газете "Невинномысский рабочий" (пункт 4.4).

В соответствии с пунктом 6.2. договора аренды от 18.03.2013 N 80 за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день неисполнения обязательств от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Во исполнение условий договора комитетом в адрес ООО "СтавСталь" было направлено уведомление-расчет от 14.03.2016 N 79/27 с расчетом суммы годовой арендной платы на 2016 год. Порядок расчета арендной платы в 2017 году не менялся. Ежеквартальная сумма арендных платежей составляет 36 866,34 руб.

ООО "СтавСталь" осуществляло пользование земельным участком с кадастровым номером 26:16:000000:1271, в также передало участок в аренду арендатору - ООО "НЭМЗ".

Арендатором нарушились условия договора аренды от 18.03.2013 N 80 в части внесения арендной платы, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в сумме 49 155,04 руб., за период с 01.01.2019 по 28.09.2020 -2 338 303,82 руб.

В связи с нарушением сроков уплаты арендных платежей, комитет в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды от 18.03.2013 N 80 на сумму задолженности произвел начисление пеней. Задолженность по начисленным и не уплаченным пеням составила 29 592,91 руб.

Общая сумма задолженности ООО "СтавСталь" перед комитетом по договору аренды от 18.03.2013 N 80 составила 2 367 896,73 руб., в том числе 2 338 303,82 руб. - арендной платы и 29 592,91 руб. - пени.

В соответствии с подпунктом 5.1.1 договора аренды от 18.03.2013 N 80 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более шести месяцев.

В силу пункта 8.2 договора аренды от 18.03.2013 N 80 договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных в пункте 5.1.1 указанного договора.

Учитывая наличие у арендатора задолженности по арендной плате, КУМИ города Невинномысска правомерно потребовало у ООО "Став-Сталь" досрочного расторжения договора аренды от 18.03.2013 N 80.

Довод конкурсного управляющего должником об отсутствии задолженности по текущим арендным платежам, поскольку уплата арендных платежей осуществлялась ООО "Премьер Ойл" и ООО "НЭМЗ", судом отклоняется, поскольку в соответствии с произведенным комитетом расчетом сумма задолженности по уплате арендных платежей составляет 2 367 896,73 руб. за период с 01.01.2019 по 28.09.2020 (текущие платежи).

Расчет арендной платы комитетом произведен в соответствии с приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае", от 25.11.2019 N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края", постановлениями Администрации города Невинномысска от 16.12.2013 N 4098 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городского округа - города Невинномысска Ставропольского края", от 16.05.2018 N 600 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городского округа - города Невинномысска, и предоставленные в аренду без торгов" (с изменениями от 30.12.2019 N 2573) следующим образом: РАП = (КС х С), где: КС - кадастровая стоимость земельного участка 2017-2019 - 210 664 800,00 руб.; КС - кадастровая стоимость земельного участка 2020 - 150 597 600,00 руб.; С - ставка арендной платы 2017 по 16.03.2020 - 0,07 %; С - ставка арендной платы с 17.03.2020 - 3%; РАП - размер арендной платы за использование земельного участка, руб. Представленный комитетом расчет судом проверен, признан арифметически верным.

Последний платеж в сумме 140 000,00 руб. за 1 квартал 2020 года (назначение платежа "доходы получ.в виде аренд.платы, а также ср-ва от продажи права на закл.дог.аренды земли, наход. в собств. город.округов (за искл.зем.уч. муниц.автоном.учреждений) по договору N 80 от 18.03.2013 за 1 кв. 2020 г.") осуществлен ООО "НЭМЗ" 30.06.2020, в то время как задолженность по арендным платежам на указанную дату составила 1 202 649,79 руб.

Имеющиеся в деле платежные поручения, представленные ООО "НЭМЗ" в качестве доказательств, подтверждающие уплату арендных платежей, учтены КУМИ города Невинномысска при расчете суммы задолженности.

Доказательства, подтверждающие уплату всей суммы задолженности по арендным платежам, в материалах дела отсутствуют.

Контррасчет указанной задолженности ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не представлен.

Таким образом, довод об отсутствии задолженности подлежит отклонению.

Данная задолженность не является реестровой, и может быть погашена без нарушения положений действующего законодательства о банкротстве с учетом того, что ООО "НЭМЗ" по условиям договора аренды от 01.05.2019 N 19/04-18 обязан осуществлять ООО "СтавСталь" арендные платежи за пользование арендованным имуществом в сумме 2 500 000,00 руб. в месяц.

На основании изложенного, учитывая наличие у арендатора задолженности по арендной плате, возникшей в результате неисполнения им обязанностей по оплате арендных платежей более шести месяцев (с 01.01.2017 по 30.06.2017, а также с 01.01.2019 по 28.09.2020), договор аренды от 18.03.2013 N 80 подлежит расторжению на основании пунктов 4.1, 4.2, 4.3, 5.1.1, 8.2 указанного договора.

Кроме того, договор аренды от 18.03.2013 N 80 подлежит расторжению ввиду утраты арендатором статуса резидента регионального индустриального парка на территории города Невинномысска Ставропольского края.

В пункте 3.1 договора аренды от 18.03.2013 N 80 сторонами также согласовано, что земельный участок надлежит использовать строго в целях, предусмотренных пунктом 1.1 указанного договора аренды.

Согласно пункту 5.1.1 договора аренды от 18.03.2013 N 80 арендодатель имеет право требовать расторжение договора при использовании участка не по целевому назначению, использовании участка в целях, не предусмотренных проектом, указанным в пункте 1.1 договора, неиспользовании участка в сроки, указанные в соглашении о ведение деятельности резидента регионального (индустриального, туристско-рекреационного парка).

В силу пункта 8.4 договора аренды от 18.03.2013 N 80 договор подлежит расторжению арендодателем в одностороннем порядке в случае утраты арендатором статуса резидента регионального индустриального парка на территории города в соответствии с законом Ставропольского края "О региональных индустриальных, туристско-рекреационных и технологических парках" от 29.12.2009 N 98-кз.

Решением от 23.12.2019 по делу N А63-19381/2019, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2020, суд расторгнул соглашение от 14.09.2010 N 3, заключенное между ГУП СК "Корпорация развития Ставропольского края" и ООО "СтавСталь".

Таким образом, ООО "СтавСталь" с 17.03.2020 утратило статус резидента регионального индустриального парка на территории города в соответствии с законом Ставропольского края "О региональных индустриальных, туристско-рекреационных и технологических парках" от 29.12.2009 N 98-кз.

Кроме того, ни арендатором, ни субарендатором на земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:1271, в нарушение пункта 1.1 договора аренды от 18.03.2013 N 80 не осуществлялось строительство объектов промышленного назначения для реализации инвестиционного проекта "Металлургический завод СтавСталь".

При таких обстоятельствах, договор аренды от 18.03.2013 N 80 подлежит расторжению на основании пунктов 1.1, 3.1, 5.1.1, 8.2 указанного договора.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

В материалах дела отсутствуют документальных доказательств, подтверждающих осуществление оплаты арендатором и (или) субарендатором текущей задолженности по арендным платежам, превышающей 2 млн.руб., а равно и приобретение ООО "СтавСталь" и (или) ООО "НЭМЗ" статуса резидента регионального индустриального парка на территории города Невинномысска Ставропольского края, после расторжения судом соглашения от 14.09.2010 N 3 (решение от 23.12.2019 по делу N А63-19381/2019).

Целевое использование должником спорного земельного участка участвующими в деле лицами не доказано.

Довод о том, что расторжение договора аренды имущества в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в порядке установленном Законом о банкротстве, отклоняется, как несостоятельный, поскольку включение права аренды в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Более того, стоимость права аренды земельного участка, который не использовался ни арендатором, ни субарендатором по целевому назначению, и на котором отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества, а также коммуникации, превысит размер накопленных текущих арендных платежей за это имущество, то есть права конкурсных кредиторов могут быть нарушены именно вследствие отказа в расторжении договора, поскольку данный отказ влечет увеличение текущих расходов по делу о банкротстве, а, следовательно, уменьшает размер денежных средств, причитающихся конкурсным кредиторам.

Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника.

Все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1 статьи 131 Закона о банкротстве).

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество (часть 2 статьи 131 Закона о банкротстве).

Обстоятельством, свидетельствующим о наличии оснований для исключения имущества из конкурсной массы должника, может быть факт принадлежности спорного имущества другому лицу.

Земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1271 не принадлежат должнику на праве собственности. ООО "СтавСталь" имеет лишь имущественное право на данный земельный участок - право аренды.

При этом договор аренды от 18.03.2013 N 80, на основании которого земельный участок был передан должнику во временное владение и пользование, расторгнут.

Продажа актива, не принадлежащего должнику, неизбежно приведет к тому, что потенциальный победитель торгов не сможет претендовать на законное титульное владение земельным участком, что в свою очередь влечет дисбаланс между заявленным предметом торгов и результатом его проведения.

Между тем, потенциальный покупатель объектов капитальных строений, образующих металлургический завод ООО "СтавСталь", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:124, приобретая имущественный комплекс, без права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271, не будет лишен возможность без лишних сложностей приступить к ведению бизнеса на земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:124, поскольку именно на этом земельном участке расположены производственные объекты завода, а на спорном участке отсутствуют объекты, обеспечивающие функционирование завода.

По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2 части 1 статьи 60 ЗК РФ предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

На основании изложенного, право аренды земельного участка не подлежит включению конкурсную массу, формируемую в деле о банкротстве ООО "СтавСталь".

Довод конкурсного управляющего должником о невозможности исключения права аренды из конкурсной массы ООО "СтавСталь", поскольку спорное право аренды земельного участка является неотъемлемой частью единого имущественного комплекса "производственных мощностей" металлургического завода ООО "СтавСталь" и подлежит продаже на торгах в составе единого лота N 1, также правомерно отклонен судом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что данный земельный участок образует единый имущественный комплекс с земельным участком с кадастровым номером 26:16:000000:124, на котором располагаются объекты капитального строения металлургического завода ООО "СтавСталь". Согласно представленным в материалы дела актам обследования земельного участка от 25.09.2020, а также приложенным к ним фото-таблицам и схематичному чертежу заездов-выездов, земельные участки с кадастровыми номерами 26:16:000000:124 и 26:16:000000:1271 обособленны. На земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:124 располагаются объекты капитального строения металлургического завода ООО "СтавСталь". На земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:1271 отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества, относящиеся к капитальным строениям металлургического завода ООО "СтавСталь". Заезд-выезд на территорию завода (земельный участок с кадастровым номерам 26:16:000000:124) через земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1271 не осуществляется.

Доказательств того, что указанное имущество связан между собой, а также по каким причинам они могут рассматриваться как образующие единый имущественный комплекс не представлено.

Тот факт, что смежные земельный участки (с кадастровыми номерами 26:16:000000:124 и 26:16:000000:1271) находятся у должника на праве аренды не свидетельствует о принадлежности их к одному имущественному комплексу, поскольку сама по себе принадлежность имущества одному лицу (должнику) не образует подчиненность данного имущества общей хозяйственной цели, с точки зрения рыночной экономики.

К доводу конкурсного управляющего о том, что через земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1271 осуществляется подход к земельному участку с кадастровым номером 26:16:000000:124, на котором располагаются объекты капитального строения металлургического завода ООО "СтавСталь", суд относится критически как к противоречащему материалам дела, в том числе актами обследования земельного участка от 25.09.2020, фото-материалам, схематичному чертежу заездов-выездов, согласно которым к земельному участку с кадастровым номером 26:16:000000:124 имеется минимум три подъездных пути, в том числе для грузового транспорта. При этом данные подъездные пути не проходят через земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1271. Управляющим должником документально не подтверждено наличие сервитута, установленного в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271.

Довод о том, что спорный земельный участок может быть использован для ведения производственной деятельности металлургического завода, что увеличивает привлекательность имущественного комплекса для потенциальных покупателей, сотклоняется, поскольку основан на предположениях, вероятность наступления которых не доказана. Как было указано выше, все время своей деятельности завод не осуществил освоение земельного участка по целевому назначению, какие-либо объекты недвижимости на нем отсутствуют. Доказательства невозможности функционирования завода без использования указанного земельного участка, участвующими в деле лицами суду не представлены. Кадастровая стоимость спорного земельного участка не подтверждает его рыночную стоимость, по которой участок может быть приобретен потенциальным покупателем.

По аналогичным основаниям суд отклонен довод о том, что исключение права аренды земельного участка приведет к снижению стоимости лота N 1, и как следствие к снижению покупательского спора на приобретение "производственных мощностей" металлургического завода, что влечет нарушение прав кредиторов предприятия на соразмерное удовлетворение их требований.

Довод о том, что включение права аренды земельного участка в лот N 1 повлечет увеличение покупательского спроса, отклоняется как основанный на предположениях. Потенциальный покупатель "производственных мощностей" металлургического завода в случае возникновения у него намерений приобрести право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271, смежный с земельным участком с кадастровым номером 26:16:000000:124, на котором располагаются объекты капитального строения металлургического завода ООО "СтавСталь", не лишен права заключения соответствующего договора аренды с собственником имущества - КУМИ города Невинномысска на взаимовыгодных для сторон условиях.

Довод относительно повышенной выгоды от продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:124 единым лотом с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271 подлежит отклонению, поскольку не приведено ни одного мотива, указывающего на возрастание для потенциальных покупателей привлекательности объединенных вместе прав аренды двух обособленных земельных участков.

Между ПАО "Сбербанк России" и ООО "СтавСталь" был заключен договор от 15.12.2011 N 071100152 (в редакции дополнительных соглашений от 26.03.2012, 10.01.2013, 10.01.2013, 05.07.2013, 16.01.2015, 09.06.2016, 05.07.2016 NN 1-7) в соответствии с пунктами 1.1, 4.1 которого банк обязался предоставить заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту "Металлургический завод СтавСталь" на срок по 16.11.2019 с лимитом в сумме 3 311 350 000 руб., а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере 11,5% годовых.

В обеспечение обязательств по указанному договору между сторонами (банк - залогодержатель, должник - залогодатель), в частности, были заключены: договор залога оборудования (печи, лаборатория и др.) от 15.12.2011 N 0711001152/2, договор залога имущественных прав от 15.12.2011 N 071100152/4 по контракту от 12.05.2011 N 20110512, договор залога от 16.01.2015 N 071100152/16 (транспортные средства, самоходные машины, автомобильные весы, заточный станок и др.), договор залога оборудования от 16.01.2015 N 071100152/19 (внешние сети, кран, электрокабельная галерея и др.), договор залога имущественных прав от 16.01.2015 N 071100152/20 по договору поставки от 25.12.2013, договор залога оборудования от 16.01.2015 N 071100152/21 (прокатная, грузоподъёмный электромагнит и др.), договор залога оборудования от 16.01.2015 N 071100152/24 (нагревательная печь, соединительные муфты, маховик, ножницы холодной резки, градирни для охлаждения воды и др.), договор залога от 29.12.2015 N 071500152/27 (экскаватор), договор залога от 29.12.2015 N 071500152/28 (экскаватор), договор залога оборудования от 28.12.2015 N 071500152/29 (агрегат электронасосный, кран, задвижка, клапан, дисковой поворотный затвор, теплоизоляция и др.), договор залога оборудования от 29.12.2015 N 071500152/30 (центральная заводская лаборатория, анализатор газов, лаборатория металлографии и др.), договор залога имущественных прав от 29.12.2015 N 071500152/31 по договору поставки от 01.10.2014, договор залога имущественных прав от 29.12.2015 N 071500152/34 по договору от 23.03.2015, договор залога имущественных прав от 29.12.2015 N 071500152/32 по договору поставки от 01.10.2014, договор залога имущественных прав от 29.12.2015 N 071500152/33 по договору поставки от 26.03.2015.

Также между банком и должником были заключены договор ипотеки от 16.01.2015 N 07.1100152/17 (в редакции дополнительных соглашений к нему), договор ипотеки от 16.01.2015 N 071100152/18, предметом залога по которому является право аренды земельного участка с кадастровый номер 26:16:000000:1271.

Позднее между сторонами был заключен договор от 25.05.2015 N 001500048 (в редакции дополнительных соглашений к нему), в соответствии с пунктами 1.1, 4.2 которого банк обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию в сумме 2 707 025 000 руб. на срок по 23.12.2024 для финансирования затрат по проекту "Металлургический завод "СтавСталь", формирования оборотного капитала в рамках реализации проекта, в том числе формирование покрытия по аккредитивам, открываемым по поручению заемщика у банка для расчетов с контрагентами, период действия лимита с 25.05.2015 по 01.07.2016, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты, например, с даты заключения договора 25.05.2015 по 23.04.2016 по ставке 10% годовых ежемесячно, с 23.05.2015 по 23.08.2016 по ставке 3% годовых, с 23.12.2016 по 23.02.2017 - 3% годовых, с 23.03.2017 по 31.12.2019 - 10% годовых.

В обеспечение обязательств по указанному договору между банком и должником, в частности, были заключены: договор залога от 25.05.2015 N 001500048-5 (заточный станок, прокатный стан, пневмооборудование и др.), договор залога от 25.05.2015 N 001500048-6 (прокатный стан, нагревательная печь, дымовая труба высотой 28 метров, ножницы холодной резки с усилием 300 т., весы и др.), договор залога от 25.05.2015 N 001500048-7 (прокатная, кран мостовой, грузоподъемный электромагнит), договор залога от 25.05.2015 N 001500048-8 (внешние сети, преобразователь частоты и др.), договор залога от 25.05.2015 N 001500048-9 (оборудование для мини сталеплавильного завода, система подачи материалов и др.), договор залога от 25.05.2015 N 001500048-12 по договору поставки от 25.12.2013, договор залога от 25.05.2015 N 001500048-13 по контракту от 12.05.2011, договор залога от 29.12.2015 N 001500048-27, договор залога от 29.12.2015 N 001500048-28, договор залога от 29.12.2015 N 001500048-30 договор залога от 29.12.2015 N 001500048-29, договор от 29.12.2015 N 001500048-31, договор залога от 29.12.2015 N 001500048/32, договор залога от 29.12.2015 N 001500048-33, договор залога от 29.12.20115 N 001500048-34, договор залога от 22.04.2016 N 001600048-37 (лом черных металлов).

Дополнительно в обеспечение обязательств по кредитному договору от 25.05.2015 между банком (залогодержатель) и должником (залогодатель) заключен договор залога доли в уставном капитале от 19.08.2015 N 001500048-22, удостоверенному нотариусом, по которому залогодатель передал залогодержателю принадлежащую должнику долю в уставном капитале ООО "СтавЧермет" (ОГРН 1112651003827), а также договор ипотеки от 25.05.2015 N 001500048-10, договор ипотеки от 25.05.2015 N 001500048-11, предметом залога по которому является право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271.

Во исполнение обязательств банк предоставил должнику кредитные средства, в том числе по договору от 15.12.2011 N 0711000152 в период с 20.08.2012 по 28.11.2013 в сумме 3 311 350 000 руб., по договору от 10.04.2015 N 001500035 единовременно 17.04.2015 в сумме 249 962 000 руб., по договору от 25.05.2017 N 001500048 в период с 24.06.2015 по 15.06.2016 в сумме 2 707 025 000 руб., всего в сумме 6 268 337 000 руб., что подтверждается выпиской банка по счету должника за период с 20.08.2012 по 15.06.2016, мемориальными ордерами за период с 20.08.2012 по 28.11.2013, платежным поручением от 17.04.2015 N 614613, платежными поручениями за период с 24.06.2015 по 15.06.2016, расчетами банка, а также справкой должника о размере задолженности по состоянию на 05.07.2017, оборотно-сальдовыми ведомостями должника по счетам NN 66, 67, 76.05 за период с 01.01.2011 по 05.07.2017, актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2011 по 05.07.2017.

Должник ненадлежащим образом исполнил обязательства по погашению кредитов и процентов.

Определением от 07.07.2017 по делу N А63-5945/2017 требования банка признаны обоснованными в части, а именно: по кредитному договору от 15.12.2011 N 071100152 в сумме 384 570 388,06 руб., как требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника по договору ипотеки от 16.01.2015 N 07.1100152/17; по кредитному договору от 10.04.2015 N 001500035 в сумме 8 419 694,93 руб., как требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника по договору залога доли в уставном капитале от 19.08.2015 N 001500035/15; по кредитному договору от 25.05.2015 N 001500048 в сумме 90 253 171 руб., как требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника по договору ипотеки от 25.05.2015 N 001500048-10 и договору залога доли в уставном капитале от 19.08.2015 N 001500048-22. Требования банка в сумме 483 243 254,07 руб. признаны обоснованными, как требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, и включены в реестр требований кредиторов

В дальнейшем между ПАО "Сбербанк России" (цедент) и ООО "РМК" (цессионарий) был заключен нотариально удостоверенный договор уступки прав (требований) от 13.07.2017 N 0052/2017/152-35-48/ДЦ, в соответствии с которым цедент уступил цессионарию права (требования) к ООО "СтавСталь" (должник) по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15.12.2011 N 071100152, от 10.04.2015 N 001500035, от 25.05.2015 N 001500048 в редакции всех дополнительных соглашений.

Сумма уступаемых требований к должнику составила 6 901 589 640,12 руб., из которой основной долг - 6 078 337 337 000 руб., проценты - 624 339 478,12 руб., неустойка - 198 913 162 руб. (пункт 1.1 договора цессии).

Определением от 25.10.2017 судом произведена замена конкурсного кредитора - ПАО "Сбербанк России" на ООО "РМК" по требованиям, включенным в реестр требований кредиторов должника в сумме 483 243 254,07 руб., из которой основной долг -120 000 000 руб., проценты по кредитным договорам - 347 294 315,56 руб., неустойка -15 948 938,51 руб., как требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника,

В рамках дела о банкротстве конкурсным кредитором - ООО "РМК" кроме ПАО "Сбербанк России" выкуплены требования иных конкурных кредиторов должника, в том числе ООО "Экспорт-1", ООО "Гарант Энерго" и иных.

В результате залогом имущества ООО "СтавСталь" обеспечены требования ООО "РМК" на общую сумму более 6 886 846 тыс. руб., в том числе правом аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1271 залоговой стоимостью 9 848 700,00 руб.

При этом судом договор аренды от 18.03.2013 N 80 расторгнут.

В силу статьи 453 ГК РФ расторжение договора аренды земельного участка прекращает обязательственные отношения сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу пункта 2 статьи 52 Закона о банкротстве судебные акты арбитражного суда, предусмотренные Законом о банкротстве, подлежат немедленному исполнению, если иное не установлено Законом о банкротстве.

По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ расторжение договора аренды вследствие его нарушения арендатором влечет прекращение ипотеки права аренды земельного участка в связи с прекращением заложенного права.

В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка, при обременении права аренды ипотекой. Передача права аренды земельного участка в залог банку/иному лицу в обеспечение кредитного/иного обязательства не означает, что в связи с такой ипотекой арендодатель обязан и впредь претерпевать нарушения его прав как собственника имущества неисправным арендатором, без права потребовать расторжения договора аренды.

Запрет расторжения договора аренды, право из которого обременено залогом в силу закона, означал бы необоснованное ограничение права собственника земельного участка свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 209 ГК РФ).

Так, с момента вынесения судом в рамках дела о банкротстве арендатора определения о расторжении договора аренды, которое подлежит немедленному исполнению, обязательства сторон по данному договору прекратились.

Поскольку право аренды земельного участка прекращено, отпал предмет договора ипотеки в виде заложенного права аренды земельного участка.

С учетом изложенного, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы признаются несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были учтены, проверены судом при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что определение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2020 по делу N А63-5945/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

З.А. Бейтуганов Е.В. Жуков