Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2020 г. N 10АП-17534/20 по делу N А41-63587/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 июня 2021 г. N Ф05-6052/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

29 декабря 2020 г.

Дело N А41-63587/17

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Катькиной Н.Н., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания Бегларяном А.А.,

при участии в заседании:

от Скрея А.А. - лично, предъявлен паспорт; Емельянов А.В., представитель по нотариально заверенной доверенности N 77 АГ 3804694 от 14.07.2020, зарегистрированной в реестре за N 77/205-н/77-2020-1-2495;

от ООО "СоюзАгро" - Кашина Ю.В., представитель по доверенности N 20.01/1 от 20.01.2020;

от Дудко С.И. - лично, предъявлен паспорт; Колесникова П.О., представитель по нотариально заверенной доверенности N 50 АБ 3435088 от 08.11.2019, зарегистрированной в реестре за N 50/126-н/50-2019-2-1317;

от временного управляющего должника Желнина Е.П. - Черезова А.Н., представитель по доверенности от 01.08.2019;

от ООО "ФСК "Лидер" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ПАО "Банк ВТБ" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Скрея Андрея Юрьевича на определение Арбитражного суда Московской области от 04 августа 2020 года по делу N А41-63587/17 о признании ООО "ГарантияСтройИнвест" несостоятельным (банкротом), по заявлению Скрея Андрея Юрьевича о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2017 заявление Управления земельных отношений Раменского муниципального района о признании ООО "ГарантияСтройИнвес" (ИНН 5040102142, ОГРН 1105040006730) несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.12.2017 по делу N А41-63587/17 в отношении ООО "ГарантияСтройИнвест" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Желнин Евгений Петрович.

Сообщение о введении процедуры наблюдение опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 240 от 23.12.2017.

25 апреля 2019 года в арбитражный суд поступило заявление Скрея Андрея Юрьевича, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 583 с кадастровым номером 50:23:0110146:2321, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Раменский муниципальный район, городское поселение Раменское, г. Раменское, Северное шоссе, дом 20.

Определениями суда от 23.07.2019 и 23.11.2019 к рассмотрению настоящего обособленного спора" в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора, привлечены: Дудко Сергей Иванович, ООО "ФСК "Лидер", ООО "СоюзАгро", ПАО Банк ВТБ.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04 августа 2020 года в удовлетворении заявления Скрея Андрея Юрьевича отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, Скрей А.Ю. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

В суд апелляционной инстанции поступили отзывы от Дудко С.И. и от ООО "СоюзАгро", в которых они возражают против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Скрея А.А. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители временного управляющего должника, ООО "СоюзАгро", а также представитель Дудко С.И. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить определение суда первой инстанции без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "ФСК "Лидер" и ПАО "Банк ВТБ", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Процедура банкротства застройщиков регулируется параграфом седьмым главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Как следует из материалов дела, между Скреем Андреем Юрьевичем и ООО "ГарантияСтройПроект" 21 января 2014 г. был заключен предварительный договор N 402-9-21-554А участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов с подземным паркингом по ул. Мира (район Северное шоссе) в г. Раменское Московской области.

В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить не позднее второго квартала 2014 г. основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по ул. Мира в г. Раменское Московской области.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие заключение основного договора, а также доказательства заключения основного договора участия в долевом строительстве с 2014 года.

Из материалов дела также следует, что в настоящее время право собственности на жилое помещение - квартиру N 583, расположенную по адресу: Московская область, Раменский муниципальный район, городское поседение Раменское, г. Раменское, Северное шоссе д. 20 зарегистрировано за другим физическим лицом - Дудко Сергеем Ивановичем.

В материалы дела заявителем представлены квитанции к приходным кассовым ордерам и акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.03.2017, подтверждающие перечисление Скреем Андреем Юрьевичем денежных средств в пользу ООО "ГарантияСтройПроект" (которое изменило затем наименование на ООО "СтройФинанс") по предварительному договору, в то время как должником в рамках данного дела о несостоятельности (банкротстве) является ООО "ГарантияСтройИнвест".

В случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абзац шестой пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у должника не возникло обязательств перед заявителем, а, следовательно, заявление Скрея Андрея Юрьевича не подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Скрея Андрея Юрьевича, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Свои требования заявитель основывает на предварительном договоре от 21.01.2014 N 402-9-21-554А участия в долевом строительстве многоэтажных жилых домов с подземным паркингом по ул. Мира (район Северное шоссе) в г. Раменское Московской области первой очереди строительства, заключенном между ООО "ГарантияСтройПроект" (переименовано в ООО СтройФинанс") и Скреем А.Ю.

По условиям указанного предварительного договора стороны обязались заключить не позднее второго квартала 2014 года основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по ул. Мира (район Северное шоссе) в г. Раменское Московской области.

В предусмотренный срок основной договор не был заключен.

Стороны не предприняли действий, направленных на заключение основного договора.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения Скрея А.Ю. с требованием к ООО "ГарантияСтройПроект" о необходимости заключения основного договора, в связи с чем правомерно наступление последствий, предусмотренных ст. 429 ГК РФ, о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, если до окончания срока для заключения основного договора он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как установлено судом, предварительный договор от 21.01.2014 N 402-9-21-554А участия в долевом строительстве, заключенный между ООО "ГарантияСтройПроект" и Скреем А.Ю., в установленном законом порядке не был зарегистрирован.

Основной договор, предусматривающий обязательство застройщика передать Скрею А.Ю. жилое помещение, не был заключен.

Таким образом, принимая во внимание фактические обстоятельства настоящего спора, между Скреем А.Ю. и ООО "ГарантияСтройПроект" какие-либо обязательства из предварительного договора отсутствуют.

Из материалов дела также следует, что земельный участок был предоставлен под застройку, не лицу, с которым был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, а ООО "ГарантияСтройИнвест", разрешение на строительство объекта выдавалось также ООО "ГарантияСтройИнвест".

В материалы дела заявителем представлен заключенный ООО "ГарантияСтройПроект" с ООО "ГарантияСтройИнвест" договор участия в долевом строительстве жилого дома N ГСП-402/9 от 01.10.2014 г., причем указанный договор заключен уже после заключения предварительного договора с Скреем А.Ю.

Исходя из сведений, содержащихся в выписке на земельный участок 50:23:0110146:120, на котором осуществлялось строительство дома, договор прошел государственную регистрацию, однако обременение на участок в части квартиры с номером 583 за ООО "ГарантияСтройПроект" не регистрировалось

На момент введения процедуры банкротства в отношении застройщика права требования на спорную квартиру уступлены не были, доказательств обратного в материалы дела не представлены.

В связи с изложенным было принято решение о передаче прав на указанную квартиру Обществу с ограниченной ответственностью "СоюзАГРО" по договору N РАМ-9/ОПТ-5/ФСК участия в долевом строительстве от 28.08.2018, указанный договор прошел государственную регистрацию, обременения на земельный участок в том числе в отношении квартиры N583 отражены в выписке на земельный участок.

10.12.2018 года между ООО "СоюзАгро" и Дудко С.И. заключен договор N РАМ9/Е-21-583-1/АН уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N РАМ-9/ОПТ-5/ФСК от 28.08.2019 г.

12.10.2018 года жилой дом был введен в эксплуатацию, квартира N 583 передана Дудко С.И.

20.06.2019 года за Дудко С.И. зарегистрировано право собственности на квартиру (номер гос. регистрации 50:23:0110146:2321-50/023/2019-2).

Таким образом, в отношении спорной квартиры право собственности зарегистрировано за иным лицом.

В случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи (или иных договоров) в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абзац 6 пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Скрея Андрея Юрьевича и отмены определения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 04 августа 2020 года по делу N А41-63587/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

Н.Н. Катькина В.А. Мурина