Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2021 г. N 04АП-6625/16 по делу N А58-476/2016

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 1 сентября 2021 г. N Ф02-3737/21 настоящее постановление отменено

г. Чита

20 мая 2021 г.

Дело N А58-476/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Н. А. Корзовой, судей Н. В. Ломако, О. В. Монаковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е. Ю. Скубиевой,

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в составе судьи Н. А. Стопичевой, при ведении протокола отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания О. А. Соколовой,

апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" Потапова Григория Николаевича и Акционерного Коммерческого Банка (АКБ) "Алмазэргиэнбанк" АО на определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2021 года по делу N А58-476/2016

по заявлению конкурсного управляющего должника Потапова Григория Николаевича об утверждении положения о порядке и условиях продажи залогового имущества должника и заявлению АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО о разрешении разногласий по вопросам начальной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога,

в деле по заявлению индивидуального предпринимателя Тобонова Александра Афанасьевича (ИНН 143511619884, ОГРН 304143511100044) о признании общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" (ИНН 1435086598, ОГРН 1021401046028) несостоятельным (банкротом).

В судебное заседание 12.05.2021 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) явились:

конкурсный управляющий ООО Инвестиционно-строительная компания (ИСК) "Сирстрой" Потапов Г.Н.;

от АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО: Говоров Д. В. - представитель по доверенности от 11.01.2021.

В зал судебного заседания в помещение Четвертого арбитражного апелляционного суда лица, участвующие в деле своих представителей не направили.

Судебное заседание было назначено с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Бабушкинского районного суда г. Москвы. Однако, Бабушкинский районный суд г. Москвы подключение посредством системы видеоконференц-связи не обеспечил.

Протокольным определением от 12.05.2021 апелляционный суд с учётом графика работы апелляционного суда и невозможностью обеспечения видеоконференц-связи с Бабушкинским районным судом г. Москвы, прекратил сеанс видеоконференц-связи с Бабушкинским районным судом г. Москвы, судебное заседание продолжил с применением системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), учитывая, что представители лиц, участвующих в деле, присутствуют в судебном заседании в зале судебного заседания Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), в том числе присутствует представитель АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО (при этом ходатайство о видеоконференц-связи с Бабушкинским районным судом г. Москвы было заявлено АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО).

В судебном заседании апелляционного суда в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии реплик объявлялся перерыв с 12.05.2021 по 13.05.2021. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда (http://4aas.arbitr.ru) и на официальном сайте федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://www.arbitr.ru).

В судебное заседание 13.05.2021 в Четвертый арбитражный апелляционный суд явились:

от АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО: Белянина М.Г. - представитель по доверенности от 11.01.2021.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Кроме того, они извещались о судебных заседаниях по данному делу судом первой инстанции, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28.02.2017 общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Сирстрой" (далее - ООО ИСК "Сирстрой", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий Потапов Г.Н.

Банкротство ООО ИСК "Сирстрой" осуществляется по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 (далее - Закона о банкротстве).

31.08.2020 конкурсный управляющий должника Потапов Г.Н. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении положения о порядке и условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО по трем лотам - нежилым помещениям, расположенным по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, дом 41/1, 10 этаж, в том числе:

блок - секция "А" площадью 554,6 кв.м., стоимостью 38 000 000 рублей (договор N 93);

блок - секция "С" площадью 515,5 кв.м., стоимостью 36 000 000 рублей (договор N 94);

блок - секция "В" площадью 465,4 кв.м., стоимостью 32 000 000 рублей (договор N 95).

Представлен отчет об оценке нежилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: гор. Якутск, ул. Ойунского, дом 41/1, опубликованный на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ ), сообщение N 4426656 от 28.11.2019.

Определением арбитражного суда от 01.10.2020 заявление принято к производству, и судебное заседание назначено к рассмотрению на 27.10.2020.

20.01.2021 АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО (далее также - Банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу порядка продажи имущества общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная строительная компания "Сирстрой", находящегося в залоге акционерного коммерческого банка "Алмазэргиэнбанк" АО :

- нежилое помещение общей площадью 554,6 кв.м. (Блок -секция "А") в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:811 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, стоимостью 49 808 000 руб. (лот 3), по договору участия в долевом строительстве N 93;

- нежилое помещение общей площадью 515,5 кв.м. (Блок -секция "С") в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:890 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, стоимостью 46 644 000 руб. (лот 2), по договору участия в долевом строительстве N 94;

- нежилое помещение общей площадью 465,4 кв.м. (Блок - секция "В") в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:747 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, стоимостью 42 555 000 руб. (лот 1), по договору участия в долевом строительстве N 95;

- объект незавершенного строительства - нежилые помещения, переданные по договору об уступке прав требования от 24.04.2015 (Блок- секции "А", "Б", "С" ), этаж 10, находящиеся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, стоимостью 212 185 720 рублей (лот 4), в который входят:

- объект незавершенного строительства нежилые помещения (Блок секция А), этаж 10, с общей площадью - 485,39 кв.м. находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д.41/1;

- объект незавершенного строительства нежилые помещения (Блок секция Б) общей площадью - 297,83 кв.м. находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1;

- объект незавершенного строительства нежилые помещения (Блок секция С), этаж 10, с общей площадью - 333,22 кв.м. находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1;

- объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, квартал 67, многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (вторая очередь строительства), общая площадь помещений 5 672,92 кв.м. (5 подъезд).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 20.01.2021 заявление АКБ "Алмазэргинбанк" АО о разрешении разногласий по вопросам начальной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, принято к производству суда и объединено в одно производство с заявлением конкурсного управляющего должника об утверждении положения о порядке и условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО по трем лотам (далее также - положение), поступившее в арбитражный суд 31.08.20.

В обоснование цены, указанной в положении, представлены отчеты об оценке N N 14041,14041/1,14041/2, составленные ООО "АЦОК Интеллект".

АКБ "Алмазэргинбанк" АО 04.02.2021, 16.02.2021 представило в материалы дела уточнения требований, в котором просит:

в п.п.2 пункта 2 положения ( в части установления начальной цены продажи имущества) установить начальную цену продажи имущества - 282 523 000 руб. (лот 4);

в пункт 8.4 пункта 8 внести изменения размера снижения начальной цены продажи имущества, указав в редакции: начальная цена продажи имущества должника подлежит последовательному снижению каждые семь рабочих дней на 3% от начальной цены продажи имущества посредством публичного предложения;

внести изменения в пункт 1 указанного положения в части определения организатора торгов, принять в редакции Банка: Организатор торгов - ООО "Аукционный центр" адрес: 117638 г. Москва, ул. Одесская, д.2 ИНН 7722815407 ОГРН 1137746690234;

внести изменения в пункт 1 указанного положения в части определения оператора электронной площадки, принять в редакции Банка: Акционерное общество "Объединенная Торговая Площадка", ИНН 7727752172, ОГРН 1117746444463, адрес: г. Москва, Варшавское шоссе, дом. 1 стр.2, офис 52.

Уточнение заявления АКБ "Алмазэргинбанк" АО от 04.02.2021 и 16.02.2021 судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20.02.2021 отказано в удовлетворении АКБ Алмазэргиэнбанк" АО о проведении технологической экспертизы. Разрешены разногласия. Внесены изменения в подпункт 2.2. пункта 2 "Положения о порядке, сроках и условиях продажи недвижимого имущества ООО Инвестиционно-строительная компания "Сирстрой", находящегося в залоге Акционерного коммерческого банка "Алмазэргиэнбанк" акционерное общество, подлежащего продаже посредством проведения торгов" (далее - Положения).

Пункт 2.2 изложен в следующей редакции: "Настоящее Положение устанавливает порядок, сроки и условия продажи следующего имущества Должника (далее - Имущество):

-Лот 1- Нежилое помещение общей площадью 465,4 кв.м. (Блок-секцияВ) в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:747 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д.41/1 - 42 555 000,00;

- Лот 2 - Нежилое помещение общей площадью 515,5 кв.м. (Блок-секция С) в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:890 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д.41/1- 46 644 000,00;

- Лот 3 - Нежилое помещение общей площадью 554,6 кв.м. (Блок-секция А) в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:811 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д.41/1- 49 808 000,00;

-Лот 4 - Объект незавершенного строительства нежилые помещения (Блок секция А), этаж 10, с общей площадью - 485,39 кв.м. находящееся по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, дом 41/1 - 47 607 000,00;

- Объект незавершенного строительства нежилые помещения (Блок секция Б), этаж 10, с общей площадью - 297,83 кв.м. находящееся по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, дом 41/1 - 30 963 000,00;

- Объект незавершенного строительства нежилые помещения (Блок секция С), этаж 10, с общей площадью - 333,22 кв.м. находящееся по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, дом 41/1 - 34 182 000,00;

Внесены изменения в подпункт 8.4. пункта 8 Положения.

Пункт 8.4 изложен в следующей редакции:

"Если в установленный срок не поступила заявка на участие в торгах, содержащая предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника посредством публичного предложения, то начальная цена продажи имущества должника подлежит последовательному снижению каждые семь рабочих дней на 3 % от начальной цены продажи имущества посредством публичного предложения".

Внесены изменения в раздел 1 Положения в части определения оператора электронной площадки.

Раздел 1 (термины) изложен в редакции: "Оператор электронной площадки: Акционерное общество "Объединенная Торговая Площадка", ИНН 7727752172, ОГРН 1117746444463, адрес: г. Москва, Варшавское шоссе, дом. 1 стр.2, офис 52."

Исключено из раздела 1 Положения в части - Специальный банковский счет - счет должника, открытый в АКБ Алмазэргиэнбанк" АО в целях реализации имущества в порядке статьи 138,139 Закона о банкротстве.

Данный пункт изложен в редакции конкурсного управляющего: денежные средства перечисляются на расчетный счет ООО "ИСК "Сирстрой": ИНН 1435086598, КПП 143501001,ОГРН 1021401046028, расчетный счет 40702810176000004599, Банк: ПАО Сбербанк, БИК 049805609, корр.счет: 30101810400000000609.

В остальной части заявление АКБ Алмазэргиэнбанк" АО от 18.01.2021 о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, оставлено без удовлетворения.

Утверждено "Положение о порядке, сроках и условиях продажи недвижимого имущества ООО Инвестиционно-строительная компания "Сирстрой", находящегося в залоге Акционерного коммерческого банка "Алмазэргиэнбанк" акционерное общество", подлежащего продаже посредством проведения торгов в редакции АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО, с учетом внесенных судом изменений.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" Потапов Григорий Николаевич и Акционерный Коммерческий Банк "Алмазэргиэнбанк" АО обратились в Четвертый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" Потапов Григорий Николаевич, ссылаясь на нормы права, выражает несогласие с определением суда первой инстанции в части внесения изменения в раздел 1 Положения в части определения об утверждении оператором электронной площадки акционерного общества "Объединенная Торговая Площадка".

Кроме того, конкурсный управляющий полагает, что указанное судом снижение начальной цены в 3% является слишком медленным при максимальном снижении начальной цены в 50%, указанной в п. 8.2. Отмечает, что исходя из такого снижения начальной цены на это уйдет больше 150 календарных дней (больше 5 месяцев), более того до торгов посредством публичного предложения проводятся торги посредством аукциона, а также повторные торги на которое также уйдет около 90 календарных дней (3 месяца), итого срок проведения торгов 8 месяцев. Такие сроки проведения торгов являются затягиванием процедуры банкротства и увеличением соответствующих расходов на его проведение.

Полагает, что затягивание процедуры банкротства напрямую нарушает права и законные интересы кредиторов и должника.

Конкурсный управляющий считает, что электронная площадка является малоизвестной и сомнительной, соответственно есть огромные риски того, что большая часть потенциальных покупателей не будут знать о проведении указанных торгов, если будет отсутствовать иная реклама.

С учетом указанных обстоятельств, конкурсный управляющий просит отменить определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20.02.2021 по делу N А58-476/2016, внести изменения в подпункт 8.4. пункта 8 Положения, который изложить в следующей редакции:

"Если в установленный срок не поступила заявка на участие в торгах, содержащая предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника посредством публичного предложения, то начальная цена продажи имущества должника подлежит последовательному снижению каждые семь рабочих дней на 3 % от начальной цены продажи имущества посредством публичного предложения".

Внести изменения в раздел 1 Положения в части определения оператора электронной площадки.

Раздел 1 (термины) : "Оператор электронной площадки: Акционерное общество "Объединенная Торговая Площадка", ИНН 7727752172, ОГРН 1117746444463, адрес: г. Москва, Варшавское шоссе, дом. 1 стр.2, офис 52." изменить на следующее:

"Если в установленный срок не поступила заявка на участие в торгах, содержащая предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника посредством публичного предложения, то начальная цена продажи имущества должника подлежит последовательному снижению каждые десять календарных дней на 10 % от начальной цены продажи имущества посредством публичного предложения.

Раздел 1 (термины) изложить в редакции: "ЗАО "Сбербанк-АСТ", адрес: 101000, г. Москва, Милютинский переулок д. 10, стр. 4; тел. 7 (495) 787-29-97 / 99, 7 (495) 787-29-98; utp.sberbank-ast.ru".

В судебном заседании апелляционного суда конкурсный управляющий доводы собственной апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, относительно доводов апелляционной жалобы Банка возразил.

В апелляционной жалобе АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО, ссылаясь на нормы права, выражает несогласие с определением суда первой инстанции, указывает, что суд первой инстанции необоснованно исключил из положения, представленного залоговым кредитором - объект незавершённого строительства, общая площадь помещений 5 672,92 кв. м. (5 подъезд). Считает, что суд первой инстанции нарушил ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Определением Верховного суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС-24434 по настоящему делу за Банком признан статус залогодержателя в отношении недвижимого имущества, относящиеся к двум категориям недвижимого имущества: 1 очереди и 2 очереди.

Объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, 41/1, квартал 67, многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (вторая очередь строительства), общая площадь помещений 5 672,92 кв. м. (далее - 5 подъезд), также включен в залоговое имущество (залог из договоров участия в долевом строительстве нежилых помещений от 11.02.2015 N 120, N 121, N 122 (2-ая очередь строительства - незавершенное строительство) в размере 106 881 440,24 руб.).

Кроме того, в апелляционной жалобе АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО считает, что суд первой инстанции нарушил положения ст. 82 АПК РФ и 133 ГК РФ. Указывает, что суд первой инстанции, исключая 5-ый подъезд из положения, согласился с управляющим о том, что Банк не может претендовать на поступления от реализации 5 подъезда, поскольку не является залоговым кредитором. При этом полагает, что введение 10-ого этажа в эксплуатацию технологически связано с введением в эксплуатацию 5-ого подъезда (и одно без другого невозможно по причине проведения пожарной лестницы через 5 подъезд). Продажа одного объекта без другого невозможна. Считает, что потенциальный покупатель не будет заинтересован в приобретении такого имущества.

С учетом указанных обстоятельств, АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО просит отменить определение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда представители Банка доводы собственной апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, относительно доводов апелляционной жалобы конкурсного управляющего возразили.

От АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО поступили ходатайства о назначении технологической экспертизы, об истребовании доказательств.

От конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" Потапова Григория Николаевича поступили возражения о проведении экспертизы.

Ходатайство об истребовании доказательств апелляционным судом не рассматривается, поскольку конкурсный управляющий во исполнение предложений апелляционного суда представил в материалы спора запрошенные Банком документы.

Протокольным определением от 12.05.2021 апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО о назначении технологической экспертизы, в связи с тем, что данное ходатайство в суде первой инстанции было заявлено, и в его удовлетворении было обоснованно отказано, так как данное ходатайство было признано преждевременным, со ссылкой на то, что в настоящее время строительство не ведется, кроме того суд апелляционной инстанции учитывает представленные конкурсным управляющим к настоящему судебному заседанию документы, а также продолжительность периода времени с момента принятия определения Верховного суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС-24434 (так как с данного момента имелась возможность проведения подобной экспертизы, однако, о необходимости такого проведения заявлено в суде первой инстанции накануне даты разрешения спора по существу).

Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Акционерный Коммерческий Банк "Алмазэргиэнбанк" (акционерное общество) 06.07.2017 обратился в арбитражный суд с заявлением (впоследствии уточненным требованием) об установлении и включении в реестр требований кредиторов должника:

задолженности по основному долгу в размере 242 306 325 рублей 16 копеек, в том числе: сумма 235 649 040 рублей 24 копейка основного долга по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.12.2013 N N 93, 94, 95 (разрешение на строительство N RU 14301000-235-14 от 30.12.2014);

по договорам уступки прав требования от 24.04.2015 N N 120-122, неустойки в размере 6 657 284 рублей 99 копеек; признании АКБ "Алмазэргиэнбанк" (АО) залоговым кредитором должника, обеспеченных залогом права аренды земельного участка общей площадью 7234 кв.м., расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д.41/1, кадастровый номер 14:36:106009:47; залогом нежилых помещений общей площадью 1535,5 кв.м. (554,6, 515.5, 465,4), залогом незавершенного строительством многоквартирного жилого дома (2 очереди), расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского,д.4/1, кадастровый номер 14:36:106009:47, согласно разрешения на строительство от 10.06.2016 N 14- RU14301000-79-2016.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12.03.2018 денежные требования банка признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь, в признании банка залоговым кредитором отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 определение суда первой инстанции изменено.

Требование Банка в сумме 106 881 440 рублей 24 копеек по договорам участия в долевом строительстве N N 120,121,122 от 11.02.2015, включено в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как необеспеченное залогом.

Требование Банка в сумме 135 424 884 рублей 92 копеек включено в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь и признано обеспеченным залогом трех упомянутых нежилых помещений, относящихся к первой очереди строительства по договорам участия в долевом строительстве N N 93,94, 95 от 16.12.2013, со ссылкой на положения статей 12.1. и 13 Федерального закона от 30.12.2014 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), с учетом того, что за остальными участниками долевого строительства первой очереди зарегистрировано право собственности на жилые помещения, и исходил из того, что банк как участник той же очереди строительства является законным залогодержателем поставленных на кадастровый учет нежилых помещений общей площадью 1 535,5 кв. метра, строительство которых фактически окончено.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2018 постановление суда апелляционной инстанции отменено, определение суда первой инстанции оставлено в силе.

Определением Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС-24434 по настоящему делу судебные акты судебных инстанций отменены. При этом постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 по названному делу отменено в части отказа в признании обеспеченными залогом требований акционерного коммерческого банка "Алмазэргиэнбанк", вытекающих из договоров участия в долевом строительстве жилого дома от 11.02.2015 N 120, от 11.02.2015 N 121 и от 11.02.2015 N 122. Верховный Суд РФ признал указанные требования обеспеченными залогом.

Таким образом, по итогам принятия определения Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС-24434 требование Акционерного Коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" Акционерного общества в размере 242 306 325 рублей 16 копеек, включено в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой", обеспеченных залогом имущества должника, в том числе:

по договорам участия в долевом строительстве N N 93,94, 95 от 16.12.2013 (разрешение на строительство N RU 14301000-235-14 от 30.12.2014): редакция постановления апелляционной инстанции от 15.06.2018, оставленного в силе Верховным Судом РФ);

в сумме 135 424 884 руб. 92 коп., в том числе: 128 767 600 руб. основного долга и неустойки в размере 6 657 284 руб. 92 коп., обеспеченные залогом нежилых помещений: расположенный по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 554,6 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:811; расположенный по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 515,5 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:890; расположенный по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 465,4 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:747.

По договорам участия в долевом строительстве жилого дома N N 120, 121, 122 от 11.02.2015 требование Банка в сумме 106 881 440 руб. 24 коп. (с учетом уступки прав требований по договору от 24.04.2015) Верховным судом РФ признано обеспеченным залогом всего незавершенного строительством объекта второй очереди строительства.

Разрешая разногласия между Банком и конкурсным управляющим, суд первой инстанции, руководствуясь выводами Верховного Суда РФ, содержащимися в определении от 06.05.2019, исходил из того, что залоговыми обязательствами застройщика, в силу закона, являются требования, вытекающие только из договоров участия в долевом строительстве N N 93, 94, 95 и NN120, 121, 122.

В части требований по договорам участия в долевом строительстве N N 93, 94, 95 от 16.12.2013 у конкурсного управляющего и залогового кредитора Банка разногласия отсутствуют, поскольку конкурсный управляющий в судебном заседании согласился с ценой, предложенной Банком по лотам NN1, 2, 3.

Суд указал, что Банк не вправе претендовать на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, квартал 67, многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (вторая очередь строительства), общей площадью помещений 5 672,92 кв.м. (5 подъезд), поэтому данное требование подлежит исключению из Положения.

Суд исходил из того, что при продаже в конкурсном производстве заложенного имущества залоговый кредитор имеет приоритет перед иными кредиторами должника, поскольку именно его требования в первую очередь погашаются из средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Поскольку Банком представлены отчеты об оценке N 14041,14041/1,14041/20 (по лотам 3,4), суд пришел к выводу об установлении порядка реализации залогового имущества должника, исходя из рыночной стоимости определенной оценщиком.

В части рассмотрения разногласий Банка с конкурсным управляющим относительно определения условий о продаже помещений площадью 5 672,92 кв. м. (5 подъезд) незавершенного строительством объекта как залогового имущества, суд указал, что Банк не является залоговым кредиторов в силу закона, поскольку в резолютивной части определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 имеется ссылка на конкретные договоры долевого строительства с площадью, указанной только в данных договорах.

Разрешая разногласия о привлечении в качестве оператора электронной площадки - Акционерное общество "Объединенная Торговая Площадка" (вместо "ЗАО "Сбербанк- АСТ", пункт 3.4 Положения в редакции конкурсного управляющего должника), то есть в пользу залогового кредитора, суд первой инстанции исходил из того, что указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, конкурсного управляющего. Доказательства заинтересованности АО "Объединенная Торговая Площадка" в материалах дела, отсутствуют. Суд учел экономическую выгоду должника.

Суд указал, что по сведениям, представленным Банком о тарифах АО "Объединенная Торговая Площадка", стоимость услуг данной электронной площадки при проведении одних торгов в отношении количества лотов от одного до пяти составляет 5 000 руб. за одну торговую процедуру.

Указывая на снижение начальной цены в 3%, суд согласился с доводами залогового кредитора, поскольку доказательств необоснованности такого решения не представлено.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции и полагает необходимым отметить следующее.

Как указано выше, основным разногласием между участниками настоящего обособленного спора является вопрос о том, имеет ли Банк права залогового кредитора на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г.Якутск, ул. Ойунского, 41/1, квартал 67, - многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, 2 очередь, общая площадь 5 672,92 кв.м.

АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО заявляет о том, что данный объект является предметом залога на основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 по настоящему делу.

Из материалов дела следует, что в конкурсную массу должника включены объекты недвижимости, в том числе - многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г. Якутск, площадь жилого здания 15 247,36 кв. м., для строительства которого было выдано разрешение на строительство N RU 14301000-235-14 от 30.12.2014.

Многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г.Якутск", общая площадь 15 247,36 кв.м., был разделен условно на 2 очереди на основании протокола от 18.03.2016 Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия), а именно:

1 очередь: 1-9 этажи объекта "Многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г.Якутск".

2 очередь: 10 этаж объекта "Многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г.Якутск".

Таким образом, у должника имеются два объекта незавершенного строительства:

1. 10 этаж объекта - "Многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г.Якутск", разрешение на строительство от 30.12.2014 N RU 14301000-235-14. Этот объект является предметом залога по договорам долевого участия N 120,121,122 от 11.02.2015.

2. Объект - "Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями 2 очередь по ул. Ойунского, 41/1, в квартале 67, г. Якутск, 2-я очередь", общей площадью 5 672,92 кв.м., разрешение на строительство от 10.06.2016 N 14-RU14301000-79-2016.

При рассмотрении требования АКБ "Алмазэргиэнбанк" (АО) о признании его залоговым кредитором должника установлено следующее.

16.12.2013 Банком и должником заключены три договора (номера договоров 93, 94 и 95) участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми (офисными) помещениями, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д. 41/1, на земельном участке с кадастровым номером 14:36:106009:47.

В соответствии с условиями этих договоров (в редакции дополнительных соглашений) должник принял на себя обязательства по строительству многоквартирного дома и передаче нежилых помещений первой очереди строительства банку после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в свою очередь, банк обязался принять участие в финансировании строительства.

24.04.2015 между Банком и АО "УК "Капитал Инвест" заключены договоры N N 120, 121, 122 уступки прав требования, по условиям которых АО "УК "Капитал Инвест", как участник долевого строительства, передало, а Банк оплатил и принял права требования к ООО ИСК "Сирстрой" о передаче расположенных в многоквартирном доме нежилых (офисных) помещений второй очереди строительства.

Переданные банку требования принадлежали АО "УК "Капитал Инвест" на основании договоров участия в долевом строительстве N N 120, 121, 122 от 11.02.2015, зарегистрированных в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

По условиям договоров уступки прав требования от 24.04.2015, являющихся тождественными, цедент (ЗАО "Управляющая компания "Капитал Инвест") передает, а цессионарий (АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО) принимает право требования к ООО ИСК "Сирстрой" о передаче нежилых помещений: блок-секция - "А", "Б", "С", этаж 10, в Многоэтажном 125- квартирном жилом доме с офисными помещениями, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, принадлежащих цеденту основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома N N 120-122 от 11.02.2015.

Договоры участия в долевом строительстве жилого дома N N 120, 121 и 122 от 11.02.2015 заключены между обществом с ограниченной ответственностью ИСК "Сирстрой" (застройщиком) и закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "Капитал Инвест" (дольщик).

Таким образом, Банку перешло право требования к должнику на объекты - блок-секция "А", этаж 10, помещения N N 1-9 и помещение - склад.

Стоимость уступаемого права требования составляет 46 521 489 рублей 96 копеек (пункт 2.1 договора) и оплачена Банком полностью (договор N 120, уточненная площадь объекта составляет 485,39 кв.м.).

Банку перешло право требования к должнику ООО ИСК "Сирстрой" на объекты (нежилые помещения) - Блок-секция - "Б", этаж 10, помещения N N 10-14, помещение N 23, помещение склад. Стоимость уступаемого права требования составляет 28 949 478,84 руб. и оплачена Банком полностью (договор N 121, уточненная площадь объекта составляет 297,83 кв.м.).

Банку перешло право требования к должнику ООО ИСК "Сирстрой" на объекты (нежилые помещения) - Блок-секция "С" этаж 10, помещения N N 15-20, склад и помещение 22. Стоимость уступаемого права требования договора составляет 31 410 471 рубль 44 копейки и оплачена Банком полностью (договор N122, уточненная площадь объекта составляет 333,22 кв.м.).

Банк просит утвердить Порядок реализации объекта незавершенного строительством - объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: г.Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, квартал 67, многоквартирный жилой дом со встроенно - пристроенными помещениями (вторая очередь), в совокупности с тремя объектами общей площадью 1 116,44кв.м. ( 485,39 кв.м, 297,83 кв.м., 333.22 кв.м.) и объект незавершенного строительством, общей площадью помещений 5 672,92 кв.м. (5 подъезд) (лот 4), утвердить начальную цену реализации нежилых помещений в размере 282 523 000 руб. (с учетом уточнения).

В соответствии с правовыми подходами, приведенными в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 по настоящему делу, по смыслу Закона об участии в долевом строительстве залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.

Кроме того, Верховный Суд РФ указал, что в рассматриваемой ситуации дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома. При этом в статье 13 Закона об участии в долевом строительстве законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков, исходя из вида приобретаемого ими помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности (здесь и далее - в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Однако каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам судов первой инстанции и округа не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об участии в долевом строительстве, ни Закон о банкротстве не предусматривают такого основания прекращения права залога как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Примененный судами подход вошел в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай невозможности исполнения обязательства должником, в том числе ввиду его несостоятельности.

Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого офисного помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости предмета залога.

В силу изложенного, руководствуясь вышеприведенными выводами Верховного Суда РФ, содержащимися в определении от 06.05.2019, суд первой пришел к правильному выводу, что залоговыми обязательствами застройщика, в силу закона, являются требования, вытекающие только из договоров участия в долевом строительстве N N 93, 94, 95 и NN 120, 121, 122.

В части разногласий по договорам участия в долевом строительстве N N 93, 94, 95 от 16.12.2013 у конкурсного управляющего и залогового кредитора Банка, разногласия отсутствуют, поскольку конкурсный управляющий в судебном заседании согласился с ценой, предложенной Банком по лотам NN 1, 2, 3.

Требования Банка, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве жилого дома от 11.02.2015 N N 120, 121, 122, признаны Верховным Судом РФ обеспеченными залогом всего незавершенного строительством объекта второй очереди строительства.

Указание Верховным Судом РФ в определении от 06.05.2019 на то, что в отношении второй очереди строительства имеется в натуре не завершенный строительством объект, который прошел инвентаризацию со стороны конкурсного управляющего, управляющий включил этот объект в инвентаризационную опись объектов незавершенного капитального строительства, размещенную в общедоступном Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (сообщение от 02.03.2018 N 2505677), дало основание Банку полагать, что его требования, помимо объектов, перечисленных в договорах участия в долевом строительстве N N 93, 94, 95 и NN 120, 121, 122, обеспечены и залогом незавершенного строительством объекта общей площадью помещений 5 672,92 кв.м. (5 подъезд).

Данная позиция Банка является ошибочной.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания.

Апелляционный суд проверил данные сайта Единого федерального реестра сведений о банкротстве и установил, что в указанном информационном ресурсе размещены две публикации о результатах инвентаризации имущества должника, содержащие во вложениях инвентаризационные описи.

Так, сообщение от 07.09.2017 N 2065022 содержит во вложении инвентаризационную опись относительно движимого имущества должника и двух административных зданий, одно из которых площадью 873,7 кв. м, второе - 839,1 кв.м, земельного участка в г. Алдане. Данные о каком-либо незавершенном строительством объекте отсутствуют.

Сообщение от 02.03.2018 N 2505677 содержит во вложении инвентаризационную опись относительно незавершенного строительством объекта - многоквартирного жилого дома со встроенно - пристроенными помещениями, расположенного по адресу: г.Якутск, ул. Ойунского д.41/1, квартал 67, 2 очередь, общей площадью помещений 5 672,92 кв.м.

Следовательно, верными являются утверждения конкурсного управляющего о том, что в данном сообщении от 02.03.2018 N 2505677 в качестве объекта инвентаризации приведен иной объект, не указанный в договорах долевого участия, которые являлись предметом исследования Верховного Суда РФ в определении от 06.05.2019 по настоящему делу.

Так, из договора долевого участия от 11.02.2015 N 120 (в редакции дополнительного соглашения N1 от 23.03.2015) следует, что застройщик (должник) обязуется построить объект: "Многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г. Якутск" и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, - передать дольщику:

нежилые помещения: по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, блок-секция "А", этаж - 10, с общей площадью 485,39 кв. м., стоимость объекта - 46 521 489,96 рублей.

Из договора долевого участия от 11.02.2015 N 121 следует, что застройщик (должник) обязуется построить объект: "Многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г. Якутск" и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, - передать дольщику:

нежилые помещения, по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, блок-секция "Б", этаж - 10, общей площадью 297, 83 кв. м., стоимость объекта - 28 949 478,84 рублей.

Из договора долевого участия от 11.02.2015 N 122 (в редакции дополнительного соглашения N1 к договору долевого участия от 23.03.2015) следует, что застройщик (должник) обязуется построить объект: "Многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г. Якутск" и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, - передать дольщику:

нежилые помещения, по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, блок-секция "С", этаж - 10, общей площадью 333, 22 кв. м., стоимость объекта - 31 410 471,44 рублей.

Следовательно, в договорах долевого участия предусмотрено условие о трех объектах общей площадью 1 116, 44 кв.м., общей стоимостью 106 881 440,24 рублей.

Данные объекты представляют собой вторую очередь строительства и структурно входят в общую площадь объекта - жилого здания 15 247,36 кв. м.

Изначально для строительства объекта в целом - многоэтажного 125-квартирного жилого дома с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г. Якутск, общей площадью жилого здания 15 247,36 кв. м., застройщику было выдано разрешение на строительство N RU 14301000-235-14 от 30.12.2014.

Впоследствии объект - многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул.Ойунского, д.41/1, г.Якутск, общая площадь 15 247,36 кв. м., был разделен условно на 2 очереди строительства на основании протокола от 18.03.2016 Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия), согласно которому в первую очередь вошли помещения, расположенные на 1 - 9 этажах объекта "Многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г.Якутск", во вторую очередь включен 10 этаж указанного объекта.

1-9 этажи дома введены в эксплуатацию.

Таким образом, у должника имеется 2 объекта незавершенного строительства:

1. 10 этаж объекта - "Многоэтажный 125-квартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ойунского, д.41/1, г.Якутск", разрешение на строительство которого выдано 30.12.2014 N RU 14301000-235-14, и этот объект является предметом залога по договорам долевого участия от 11.02.2015 N120,121,122.

2. Объект - "Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, по ул. Ойунского, 41/1, в квартале 67 г. Якутска, 2-я очередь", общей площадью 5 672,92 кв.м. (5 подъезд), разрешение на строительство которого получено 10.06.2016 N 14-RU14301000.

Данный объект не входил в состав дома, разрешение на строительство которого выдано за номером RU 14301000-235-14 от 30.12.2014.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Между тем в силу части 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Поскольку объект - "Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, по ул. Ойунского, 41/1, в квартале 67 г. Якутска, 2-я очередь", общей площадью 5 672,92 кв.м. (5 подъезд) не являлся объектом долевого строительства по договорам долевого участия (ДДУ) от 11.02.2015 N 120,121,122, и разрешение на его строительство выдано после их заключения, этот объект не считается находящимся в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения в силу части 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве.

Доводы Банка о том, что 5 подъезд и 10 этаж многоквартирного дома являются единым технологически связанными объектом при изложенных обстоятельствах не имеют правового значения, кроме того, они являются предположительными, основанными только на факте наличия единой пожарной лестницы, что само по себе не является достаточным основанием полагать объекты едиными.

На основании правовой позиции, приведённой в пункте 4 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного закона.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе, на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи.

При продаже в конкурсном производстве заложенного имущества залоговый кредитор имеет приоритет перед иными кредиторами должника, поскольку именно его требования в первую очередь погашаются из средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Залоговый кредитор, который имеет возможность получить от должника удовлетворение своих требований исключительно за счет заложенного имущества должника, наиболее заинтересован в том, чтобы заложенное имущество было реализовано как можно быстрее и по выгодной для залогового кредитора цене.

Поскольку приоритет при определении условий и порядка продажи на торгах заложенного имущества принадлежит залоговому кредитору, при наличии разногласий конкурсному управляющему надлежит доказать, что предлагаемые условия залогового кредитора способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ к торгам.

Начальная продажная цена предмета залога определена конкурсным управляющим должника Потаповым Г.Н., с учетом рыночной стоимости входящих в него объектов, определенной независимым оценщиком ООО "Ростоценка" от 12.10.2019, - нежилые помещения по ДДУ N N 93,94,95 от 16.12.2013 общей площадью 1 434,47 кв.м., рыночная стоимость составляет - 99 719 000 руб.

По заявлению конкурсного управляющего должника от 31.08.2020 стоимость (договоры ДДУ N N 93-95) данных объектов составляет в совокупности 106 000 000 руб.

По заявлению Банка, рыночная стоимость нежилых помещений по ДДУ N N 120, 121, 122 от 11.02.2015, общей площадью 1 116, 44 кв.м., в совокупности составляет 112 752 000 руб. (с учетом площади 5 672,92 кв.м.), стоимость всего четвертого лота составляет - 282 523 000 руб. на основании отчетов об оценке.

В части рассмотрения разногласий Банка по площади 5 672,92 кв. м. (5 подъезд) незавершенного строительством объекта выше указано, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Банк не является залоговым кредитором в силу закона.

Следовательно, право установления начальной продажной цены залогового имущества, на объект незавершенного объекта (включая 5 подъезд), у Банка отсутствует, о чем правильно указал суд первой инстанции.

Поскольку Банком представлены отчеты об оценке имущества N 14041,14041/1,14041/20 (лоты 3,4), суд первой инстанции пришел к правильному выводу об установлении следующего Порядка реализации залогового имущества должника:

Лот 1 - Нежилое помещение общей площадью 465,4 кв.м. (Блок-секция В) в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:747 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д.41/1- 42 555 000,00.

Лот 2 - Нежилое помещение общей площадью 515,5 кв.м. (Блок-секция С) в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:890 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д.41/1 - 46 644 000,00.

Лот 3 - Нежилое помещение общей площадью 554,6 кв.м. (Блок-секция А) в многоэтажном 125 квартирном жилом доме, кадастровый номер 14:36:107009:811 находящееся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского д.41/1 - 49 808 000,00.

Лот 4 - Объект незавершенного строительства нежилые помещения (Блок секция А), этаж 10, с общей площадью - 485,39 кв.м. находящееся по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, дом 41/1 - 47 607 000,00.

Объект незавершенного строительства нежилые помещения (Блок секция Б), этаж 10, с общей площадью - 297,83 кв.м. находящееся по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, дом 41/1- 30 963 000,00.

Объект незавершенного строительства нежилые помещения (Блок секция С), этаж 10, с общей площадью - 333,22 кв.м. находящееся по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, дом 41/1 -34 182 000,00.

В остальной части разногласий суд первой инстанции правильно указал, что разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи, поэтому по пункту 8.3 положения суд верно пришел к выводу об удовлетворении редакции залогового кредитора с учетом приоритетности установления редакции положения, предложенной залоговым кредитором.

Довод конкурсного управляющего о привлекательности и экономичности редакции конкурсного управляющего не подтвержден надлежащими доказательствами.

Конкурсным управляющим не представлены доказательства, что предлагаемые условия залогового кредитора приведут к затягиванию торгов и способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе, на доступ участников к торгам.

В этой связи пункт 8.4.Положения правильно утверждён в редакции Банка.

Доводы конкурсного управляющего о затягивании процедуры торгов ввиду утверждения редакции Банка, предусматривающей, что начальная цена продажи имущества должника подлежит последовательному снижению каждые семь рабочих дней на 3 % от начальной цены продажи имущества посредством публичного предложения, являются предположительными, поэтому отклоняются апелляционным судом.

В части разногласий о привлечении в качестве оператора электронной площадки апелляционный суд также соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на том, что такая организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, конкурсного управляющего.

Доказательства заинтересованности АО "Объединенная Торговая Площадка" в материалах дела, отсутствуют.

Возражения конкурсного управляющего должника о том, что привлечение в качестве оператора электронной площадки акционерного общества "Объединенная Торговая Площадка" способно негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку документально не подтверждены, то есть являются предположительными, тогда как залоговый кредитор в силу статьи 138 Закона о банкротстве имеет право определить кандидатуру оператора электронной площадки.

Кроме того, суд первой инстанции правильно учел, что стоимость услуг оператора электронной площадки АО "Объединенная Торговая Площадка" при проведении одних торгов в отношении количества лотов от одного до пяти составляет 5 000 руб. за одну торговую процедуру.

По сведениям о тарифах ЗАО "Сбербанк-АСТ" (площадка, указанная конкурсным управляющим должника) стоимость услуг данной электронной площадки при проведении одних торгов в отношении неограниченного количества лотов составляет 7 800 руб. за одну торговую процедуру.

Также верными являются выводы суда первой инстанции относительно вопроса о привлечении иного организатора торгов. Поскольку в материалы спора не представлено доказательств того, что привлечение специализированной организации будет способствовать наиболее выгодной реализации имущества, а проведение торгов конкурсным управляющим на профессиональной основе, не приведет к дополнительным расходам, суд обоснованно указал об отсутствии оснований для привлечения организатора торгов - ООО "Аукционный центр" (гор. Москва, ул. Одесская, дом.2).

В этой связи судом первой инстанции принят законный и обоснованный судебный акт.

Ссылки Банка на иные судебные акты по настоящему делу отклоняются апелляционным судом, поскольку приведенные Банком судебные акты приняты при иных фактических обстоятельствах, по иным категориям споров.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем определение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных "Картотека арбитражных дел" по электронному адресу: www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2021 года по делу N А58-476/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.А. Корзова

Судьи

Н.В. Ломако О.В. Монакова