Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2024 г. N 10АП-27355/23 по делу N А41-40391/2018

г. Москва

28 февраля 2024 г.

Дело N А41-40391/18

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шальневой Н.В.,

судей Епифанцевой С.Ю., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой П.А.,

при участии в судебном заседании:

от Евсеевой И.В. - Савин А.В. по доверенности от 21.09.2022;

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего АО КБ "Рублев" - ГК "АСВ" на определение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023 по делу N А41-40391/18,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2020 общество с ограниченной ответственностью "Денолли - 3 КО" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Павлов Д.Э.

Сообщение опубликовано в официальном издании "Коммерсант" N 37(6758) от 29.02.2020. Реестр кредиторов закрыт 29.04.2020.

АО КБ "Рублёв" обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи N 2346-ОАОФ от 15.12.2021, заключенного между Евсеевой И.В. и ООО "Денолли 3 КО", применении последствий недействительности сделки в виде восстановления текущей задолженности ООО "Денолли 3 КО" перед Евсеевой И.В. в размере 13 308 954,37 рублей; признании результатов торгов по реализации имущества по Лоту N 2: нежилое здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030204:140, расположенное по адресу: Московская область, г. Одинцово, Транспортный проезд, д. 1, недействительными, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности за Евсеевой И.В. N 50:20:0030204:140-50/422/2022-9 от 25.05.2022 в едином государственном реестре объектов недвижимого имущества на здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030204:140 расположенное по адресу: Московская область, г. Одинцово, Транспортный проезд, д. 1; восстановлении права собственности на нежилое здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030204:140 расположенное по адресу: Московская область, г. Одинцово, Транспортный проезд, д. 1, за ООО "Денолли 3 КО".

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий АО КБ "Рублев" - ГК "АСВ" обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое определение.

В апелляционной жалобе также содержится ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на ее подачу

Согласно части 3 статьи 259 АПК РФ ходатайство о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 117 настоящего Кодекса.

Срок подачи апелляционной жалобы, пропущенный по причинам, не зависящим от лица, обратившегося с такой жалобой, в том числе в связи с отсутствием у него сведений об обжалуемом судебном акте, по ходатайству указанного лица может быть восстановлен арбитражным судом апелляционной инстанции при условии, что ходатайство подано не позднее чем через шесть месяцев со дня принятия решения или, если ходатайство подано лицом, указанным в статье 42 настоящего Кодекса, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о нарушении его права и законных интересов обжалуемым судебным актом (часть 2 статьи 259 АПК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 117 АПК РФ арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также то, что апелляционная жалоба подана в пределах шести месяцев со дня принятия судом первой инстанции обжалуемого определения, суд апелляционной инстанции признает уважительными причины пропуска процессуального срока на подачу апелляционной жалобы, в связи с чем пропущенный процессуальный срок подлежит восстановлению.

В судебном заседании представитель Евсеевой И.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на сайте http://kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 АПК РФ.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: - кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; - на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; - продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать как наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, так и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При этом основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статей 139 Закона о банкротстве.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Как следует из материалов дела, судом утвержден порядок продажи, конкурсный управляющий организовал торги имуществом должника по лоту N 2: нежилое здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030204:140 расположенное по адресу: Московская область, г. Одинцово, Транспортный проезд, д. 1.

С победителем торгов Евсеевой Ириной Викторовной заключен договор купли-продажи от 15.12.2021 N 2346-ОАОФ/2/2, договор исполнен сторонами, зарегистрирован переход права собственности.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:20:00302204:23, который находится в залоге у кредитора АО КБ "Рублёв".

В отличие от земельного участка, проданное нежилое здание в залоге у банка не находилось.

Обращая в суд с заявлением о признании торгов недействительными, Банк указал, что сделка по отчуждению здания отдельно от земельного участка, на котором оно расположено, является ничтожной.

Отказывая в удовлетворении заявления суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ (в редакции на дату заключения сделки), отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ (в редакции на дату заключения сделки), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае законом предусмотрены иные последствия нарушения.

Согласно статьи 273 ГК РФ (в редакции на дату заключения сделки), при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 ГК РФ).

Следовательно, последствием нарушения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не является ничтожность сделки.

В данном конкретном случае проданное нежилое здание было расположено на земельном участке, на котором имелись также и иные объекты недвижимости, принадлежащие должнику.

При этом земельный участок, в отличие от нежилых зданий на нем, находился в залоге у банка.

В удовлетворении требований банка об утверждении порядка продажи имущества (залогового и не залогового) единым лотом суд отказал (постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.08.2022 N Ф05-2074/2020 по настоящему делу).

Тем самым, юридическая судьба земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости изначально не была единой, их совместная продажа оказалась невозможной.

Часть земельного участка, необходимого для использования здания с кадастровым номером 50:20:0030204:140 не выделена, ее продажа не предполагалась.

В рамках настоящего дела о банкротстве было продано нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0030204:473, расположенное на том же земельном участке (покупатель Коваленко Р.В.).

Арбитражным судом Московской области по делу А41-43096/2022 рассмотрен иск Коваленко Р.В. о признании права собственности на часть земельного участка и в его удовлетворении было отказано.

Оставляя состоявшиеся судебные акты без изменения, Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 12.09.2023 N Ф05-18512/2023 по делу N А41-43096/2022 пришел к следующим выводам.

Предметом договора купли-продажи имущества в соответствии с проведенными торгами в форме аукциона от 15.12.2021 N 2346-ОАОФ/3/3 являлось только здание с кадастровым номером 50:20:0030204:473.

Земельные участки предметом купли-продажи не выступали.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На спорном земельном участке расположены иные объекты недвижимости, также реализованные в ходе конкурсного производства, что подтверждается сведениями, внесенными в ЕГРН на земельный участок.

При этом судам не представлено доказательств признания договора купли-продажи объекта недвижимости предпринимателя недействительной сделкой, а также доказательств оспаривания данного договора по указанным предпринимателем основаниям.

Судом первой инстанции учтены ссылки предпринимателя на подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В то же время, как отметили суды, указанные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации даны до принятия и вступления в законную силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в новой редакции: сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Допустимых доказательств того, что договор купли-продажи имущества в соответствии с проведенными торгами в форме аукциона от 15.12.2021 N 2346-ОАОФ/3/3 оспорен в установленном законом порядке по указанным основаниям, судам не представлено.

При этом, само по себе заключение договора купли-продажи здания не влечет за собой автоматического приобретения покупателем также права собственности на земельный участок под ним и необходимый для его эксплуатации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Проанализировав условия заключенного между предпринимателем и обществом договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что право собственности на земельный участок, занимаемый спорным объектом, предпринимателю не передавалось (пункт 1.1 договора).

Кроме того, в договоре не содержится сведений о том, что цена договора (здания) определена сторонами с учетом стоимости земельного участка, на котором расположено спорное здание.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 15.12.2021 не является безусловным основанием возникновения у предпринимателя права собственности на земельный участок, занимаемый спорным зданием в указанном предпринимателем объеме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Суд первой инстанции отметил, что из анализа указанных норм следует, что право собственника объекта недвижимости на часть земельного участка, расположенного под ним, возникает на основании покупки или аренды земельного участка, соответственно, право пользования земельным участком является возмездным.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266-268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023 по делу N А41-40391/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

Н.В. Шальнева

Судьи

С.Ю. Епифанцева А.В. Терешин