Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2022 г. N 04АП-4525/22 по делу N А58-6913/2021

г. Чита

31 октября 2022 г.

Дело N А58-6913/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Басаева Д. В., Сидоренко В. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лю-фа-хуан Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и общества с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2022 года по делу N А58-6913/2021 по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Саха (Якутия) к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435134280, ОГРН 1031402045905), обществу с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" (ИНН 1435329804, ОГРН 1181447002285) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 08.07.2020 N 09- 1/2020-0106, применении последствия недействительности (ничтожности) сделки,

при участии в деле Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124), общества с ограниченной ответственностью "СТК" (ИНН 1435279575, ОГРН 1141447004467), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646), привлеченных в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора,

при участии в судебном заседании:

от Прокуратуры Республики Саха (Якутия): Дьячкова Ж.В.- представлено служебное удостоверение, поручение,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Республики Саха (Якутия) (далее - истец, Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 12.05.2022) к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - ответчик 1, ДИиЗО ОА г. Якутск, Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" (далее - ответчик 2, ООО "СахаКапитал", Общество):

-о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 08.07.2020 N 09-1/2020-0106, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска (ИНН 1435134280; ОГРН 1031402045905) и обществом с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" (ИНН 1435329804; ОГРН 1181447002285);

-признании самовольной постройкой и обязании общество с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" (ИНН 1435329804; ОГРН 1181447002285) в течение 45 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства;

-признании отсутствующим право собственности ООО "СахаКапитал" на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал "14", г. Якутск; применении последствия недействительности ничтожной сделки:

- аннулировать запись N 14:36:107047:12-14/115/2020-9 в Едином государственном реестре недвижимости от 20.08.2020 сведений об обременении имущества арендой - договором аренды от 08.07.2020 N 09-1/2020-0106;

- аннулировать запись N 14:36:107047:150-14/116/2019-1 в Едином государственном реестре недвижимости от 16.12.2019 о регистрации права собственности право собственности ООО "СахаКапитал" на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал "14", г. Якутск;

- обязать ООО "СахаКапитал" возвратить по акту приема-передачи Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска земельный участок с кадастровым номером 14:36:107047:12, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Красильникова, 24/1, квартал "14".

Определениями от 30.09.2021, 12.05.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Окружная администрация города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124), общество с ограниченной ответственностью "СТК" (ИНН 1435279575, ОГРН 1141447004467); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646) (Управление Росреестра по РС (Я)).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2022 года по делу N А58-6913/2021 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка от 08.07.2020 N 09-1/2020-0106, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска и обществом с ограниченной ответственностью "СахаКапитал". Суд признал самовольной постройкой и обязал общество с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" в течение 45 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал "14", г. Якутск. Признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал "14", г. Якутск. Применены последствия недействительности ничтожной сделки: аннулирована запись N 14:36:107047:12-14/115/2020-9 в Едином государственном реестре недвижимости от 20.08.2020 сведений об обременении имущества арендой - договором аренды от 08.07.2020 N 09-1/2020-0106; аннулирована запись N 14:36:107047:150-14/116/2019-1 в Едином государственном реестре недвижимости от 16.12.2019 о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал "14", г. Якутск; суд обязал общество с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" возвратить по акту приема-передачи Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска земельный участок с кадастровым номером 14:36:107047:12, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Красильникова, 24/1, квартал "14". Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" в федеральный бюджет 3 000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и общество с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе, не соглашаясь с решением суда первой инстанции, Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска, указал следующее: ООО "СахаКапитал" является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 14:36:107047:150, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером 14:36:107047:12 был предоставлен в аренду на три года для завершения строительств; договор от 03 сентября 2018 года N 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО "СТК", Департаментом и ООО "СахаКапитат" не был признан недействительным в силу ничтожности, в связи с чем Департамент считает, что договор аренды земельного участка N09-1/2020-0106 заключенный между Департаментом и Обществом для завершения строительства не может быть признан недействительным в силу ничтожности; согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в ст. 222 Гражданского кодекса РФ; решение суда о признании отсутствующим право собственности ООО "СахаКапитал" на объект незавершенного строительства и применения последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записей в ЕГРН является незаконным, поскольку иск о признании права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Как следует из апелляционной жалобы ООО "СахаКапитал", действие нормы части 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, являющейся отсылочной к части 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, распространяется на договора аренды сроком свыше 5 лет, о чем имеется прямое указание в самой норме. Договор аренды земельного участка N 09-1/2017-0365 от 10.07.2017 года, заключен между Окружной администрацией и ООО "СТК" на срок менее 5 лет, с 10.07.2017 года по 10.09.2020 года. Следовательно, на договор аренды, заключенный между ООО "СТК" и Окружной администрацией города Якутска, действие положения части 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ не распространяется. По мнению Общества, различные построения конструкций норм частей 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет; правила части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ императивно не допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

В материалы дела поступили письменные отзывы, в котором истец выводы суда первой инстанции поддержал, просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 21.09.2022.

Ответчики, третьи лица представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобы в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Обществом с ограниченной ответственностью "СахаКапитал" заявлено ходатайство об отложении судебного заседания ввиду невозможности обеспечения явки в судебное заседание представителя общества В.И. Шадрина ввиду временной нетрудоспособности. Кроме того, общество указало на не получение отзыва на апелляционную жалобу.

Частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что дело не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, отложение судебного заседания по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом суда, а не обязанностью.

Апелляционный суд полагает, что ходатайство ответчика об отложении судебного заседания по причине невозможности явки представителя, документально не подтверждено; доказательства уважительности неявки не представлено, в связи с чем, у суда отсутствует возможность оценить уважительность неявки представителя. Апелляционный суд также отмечает, что невозможность участия в судебном заседании конкретного представителя не является препятствием для реализации обществом его процессуальных прав и для предоставления необходимых полномочий другому представителю. Из содержания указанного ходатайства не следует, что ответчик намеревался представить какие-либо конкретные дополнительные доказательства, которые не смог представить в суд ранее, или дать новые пояснения, имеющие значение для дела, или совершить иные процессуальные действия. Ответчик располагал достаточным количеством времени для ознакомления с материалами дела и подготовки письменной позиции.

Указание в ходатайстве на неполучение отзыва также не может служить основанием для отложения слушания по делу, поскольку к отзыву приложены реестр почтовых отправлений и квитанция о направлении отзыва в адрес ООО "Саха Капитал" 02.09.2022, что соответствует части 1 статьи 262 АПК РФ. Кроме того, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80080276843408 отзыв поступил в место вручения 06 октября 2022 года и ожидает адресата.

На основании изложенного в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания судом апелляционной инстанции отказано.

Представитель Прокуратуры в судебном заседании, возражая доводам апелляционных жалоб, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Распоряжением главы Окружной администрации г. Якутска от 22.05.2017 N 775р принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул. Красильникова, 24/1, квартал "14", с кадастровым номером 14:36:107047:12, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта, с площадью 1144 кв. м.

10.07.2017 по результатам открытого аукциона Департамент (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "СТК" (арендатор) заключили сроком на 3 года 2 месяца договор аренды земельного участка N 09-1/2017-0365, согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок под кадастровым номером 14:36:107047:12, площадью 1144 кв. м, для использования под обслуживание автотранспорта в срок до 10.09.2020.

03.09.2017 между ООО "СТК", Департаментом и ООО "СахаКапитал" заключен договор N 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО "СахаКапитал" переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 10.07.2017 N 09-1/2017-0365.

Согласно пунктам 1, 3 договора передачи прав и обязанностей от 03.09.2018 ООО "СахаКапитал" становится арендатором в договоре аренды земельного участка от 10.07.2017 N 09-1/2017-0365.

16.12.2019 ООО "Сахапитал" на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107047:12 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 14:36:107047:150 (запись в ЕГРН от 16.12.2019 N 14:36:107047:150-14/116/2019-1).

08.07.2020 Департаментом и ООО "СахаКапитал" заключен договор аренды N 09- 1/2020-0106 земельного участка N 14:36:107047:12 на новый срок по 08.07.2023 без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта.

Истец, полагая, что договор аренды земельного участка от 08.07.2020, противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с чем, является недействительным (ничтожными), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.

Обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители (часть 2 статьи 52 АПК РФ).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (далее - постановление Пленума N 15) отражено, что применительно к статье 125 АПК РФ прокурор в исковом или ином заявлении по делам, названным в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, обязан указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума N 15).

Заявление Прокурора направлено на оспаривание договора аренды, заключенного органом местного самоуправления с ООО "СахаКапитал", предъявлено с целью пресечения нарушений требований закона при совершении ответчиками оспариваемой сделки, повлекшей нарушение публичных прав и законных интересов, а также с целью восстановления прав муниципального образования, уполномоченного на распоряжение спорным земельным участком в силу закона.

В исковом заявлении указано публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Таким образом, истцом соблюдены требования статьи 52 АПК РФ, пунктов 9, 10 постановления Пленума N 15 при подаче рассматриваемого искового заявления.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчики обратились в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (часть 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 74 указанного Постановления ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 названного Постановления).

Таким образом, в предмет исследования по предъявленному иску входят такие обстоятельства, как противоречие договора аренды от 08.07.2020 требованиям действующего законодательства, а также нарушение публичных прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, в силу положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Следовательно, названной нормой установлен прямой законодательный запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

Как следует из материалов дела, договор от 10.07.2017, договор от 03.09.2018 N 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО "СТК", Департаментом и ООО "СахаКапитал" заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

На основании изложенного правового регулирования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор от 03.09.2018 N 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО "СТК", Департаментом и ООО "СахаКапитал", при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы.

Поддерживая указанный вывод суда первой инстанции, апелляционный суд, отклоняя доводы апелляционной жалобы ООО "СахаКапитал", отмечает, что приведенное Обществом толкование норм частей 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции указанных норм в совокупности с положениями части 7 статьи 448 ГК РФ.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы Департамента, апелляционный суд отмечает, что обжалуемым решением суд первой инстанции признал договор от 03.09.2018 N 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды недействительной (ничтожной) сделкой.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу вышеуказанного, как верно указано судом первой инстанции, все последующие сделки, в том числе оспариваемый договор аренды земельного участка от 08.07.2020 N 09-1/2020-0106, заключенный между Департаментом и ООО "СахаКапитал", является ничтожной, следовательно, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы, со ссылкой на п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, о правомерности заключения с Обществом без торгов нового договора аренды земельного участка.

Действительно, в силу п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.

Однако, в силу установленных судом обстоятельств, свидетельствующих о недействительности (ничтожности) договора от 03.09.2018 N 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО "СТК", Департаментом и ООО "СахаКапитал", у ООО "СахаКапитал", как незаконного арендатора, отсутствовало право на заключение без торгов нового договора аренды, в том числе и на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Общество могло заключить договор аренды земельного участка на общих основаниях, то есть в соответствии с пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "СахаКапитал" на основании договора от 03.09.2018 N 09-4/2018-099 на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107047:12 построен объект незавершенного строительства, учтенный согласно сведениям публичного реестра как объект незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

По общему правилу абзаца 3 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи Кодекса установлены условия, при наличии которых постройка может быть признана самовольной: постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; постройка возведена без получения на это необходимых разрешений; постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом для признания постройки самовольной, достаточно наличия одного из вышеперечисленных критериев.

При установленных обстоятельствах, исходя из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал, что указанные факты свидетельствуют о самовольности возведенного объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал "14", г. Якутск.

Учитывая, что земельный участок ООО "СахаКапитал" не был предоставлен в аренду для целей строительства объекта недвижимости с соблюдением процедур, предусмотренных земельным законодательством, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что выдача разрешения на строительство от 30.10.2019 также не соответствовала требованиям пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют и о том, данный объект возведен неправомерно в период действия ничтожной сделки - договора от 03.09.2018 N 09-4/2018- 099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО "СТК", Департаментом и ООО "СахаКапитал".

Апелляционный суд, поддерживая данный вывод суда первой инстанции, учитывая установленные обстоятельства и изложенное правовое регулирование, отклоняет как ошибочный довод апелляционной жалобы Департамента об отсутствии оснований для признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой.

Также отклоняя доводы апелляционной жалобы Департамента, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, который правильно исходил из следующего.

Статьями 60, 62 ЗК РФ предусмотрена защита нарушенного права на земельный участок в случае самовольного занятия земельного участка, а также восстановление границ земельных участков в прежних размерах. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающее угрозу их нарушения, могут быть пресечены также путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по-своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании статьи 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О, N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Земельный участок не может быть возвращен Окружной администрации г. Якутска в условиях наличия на нем принадлежащего обществу на праве собственности объекта незавершенного строительства. Возврат земельного участка возможен только с одновременным решением судьбы объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отсутствие условий для выдачи разрешения на строительство от 30.10.2019 в силу пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ, и непредставление ответчиком 2 в материалы дела доказательств возможности приведения постройки в соответствие с требованиями разрешительной документации, свидетельствует о наличии оснований для ее сноса.

Таким образом, требование о сносе самовольно возведенного объекта незавершенного строительства обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 5 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержалась ранее в абзаце втором пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в момент регистрации права собственности ответчика на спорные объекты.

Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав, имеет гражданско-правовой характер, означает оспаривание правоустанавливающих документов и связанной с ними государственной регистрации права, может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, в порядке искового производства.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю.

По смыслу данного в пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснения, регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

В этой связи для полного восстановления прав публично-правового образования на земельный участок следует аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записей о договоре аренды земельного участка от 08.07.2020 N 09-1/2020- 0106, о праве собственности на объект незавершенного строительства N 14:36:107047:150-14/116/2019-1 от 16.12.2019.

Разъясняя порядок применения указанной нормы права (статьи 2 Закона N 127-ФЗ), Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указали, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из указанного следует, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

По смыслу указанных разъяснений признание права отсутствующим является способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения) и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Изложенное соответствует правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2015 года N 4-КГ15-17.

С учетом указанных обстоятельств, апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина распределена судом первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2022 года по делу N А58-6913/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Ломако

Судьи

Д.В.Басаев В.А.Сидоренко