Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2022 г. N 09АП-68377/22 по делу N А40-210357/2015

г. Москва

16 ноября 2022 г.

Дело N А40-210357/15

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Юрковой

судей А.С, Маслова, М.С. Сафроновой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.Е. Нестеровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Рыбалко Г.Е. на определение Арбитражного суда города Москвы от 26.08.2022 г. по делу N А40-210357/15, вынесенное судьей Е.В. Луговик, об отказе в удовлетворении заявления Яковлева Николая Владимировича о признании недействительными торгов N 4154-ОТПП по продаже имущества должника в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Эльгаард"

при участии в судебном заседании: Рыбалко Г.Е. - лично; от к/у ООО "Эльгаард" - Карташова Н.А. (дов. от 31.08.2022 г.)

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2016 в отношении должника ООО "Эльгаард" (ОГРН 5067746597793, ИНН 7733578910) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена Карташова Ирина Александровна, член НП СОАУ "Меркурий".

Соответствующее сообщение опубликовано в газете Коммерсантъ N 202 от 29.10.2016.

В суд 01.04.2022 поступило заявление Яковлева Николая Владимировича о признании торгов N 4154-ОТПП по продаже имущества должника недействительными, в удовлетворении которого определением суда от 26.08.2022 отказано.

Рыбалко Г.Е. не согласился с определением суда от 26.08.2022 и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции апеллянт доводы жалобы поддержал, конкурсный управляющий поддержал обжалуемый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии со ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого определения суда первой инстанции.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п.2 ст.449 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее по тексту - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101) при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В случае, если допущенное нарушение являлось незначительным и не оказало влияния на результат торгов, отсутствуют основания для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения.

Кроме того, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством (абз. 7 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101).

Реализация права на обращение в суд с требованием о признании торгов возможна в том случае, если допущенными нарушениями и оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы лица, обратившегося с иском, и целью предъявленного иска является восстановление этих интересов.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, конкурсным управляющим были проведены торги по продаже имущества должника - ООО "Эльгаард", а именно:

- нежилое помещение, общей площадью 45,1 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плате: подвал, помещение II - комнаты с 1 по 3, кадастровый номер:77:09:0004015:6195;

- нежилое помещение, общей площадью 1 397, 2 кв.м., этаж подвал 1,2 номера на поэтажном плане: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 32; этаж 1, помещение III - комнаты с 1 по 10; помещение IV - комнаты с 1 по 24; этаж 2, помещение V - комнаты с 1 по 32, кадастровый номер: 77:09:0004015:6101;

- право аренды земельного участка, общей площадью 697 кв.м., кадастровый номер: 77:09:0004015:1000, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Писцовая, вл. 13А.

По результатам торгов был заключен договор N б/н от 18.02.2022 с АО "А55".

Из материалов дела следует, что в обоснование заявленных требований заявитель указывал следующее.

Он указывал, что торги были проведены с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации, в частности, пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве, согласно которому Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей. В обоснование своей позиции Истец ссылался:

- на то, что Конкурсный управляющий слишком поздно уведомил потенциальных покупателей о наличии спора в рамках дела N А40-86620/2018, рассматриваемого Арбитражным судом города Москвы, а также о включении Здания в перечень, являющийся приложением 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП;

- на то, что оценка принадлежащего должнику имущества не учитывает надстройку в качестве актива, но, напротив, учитывает необходимость расходов на выполнение работ по демонтажу надстройки, в качестве фактора, снижающего цену принадлежащего должнику имущества;

- на то, что на момент проведения торгов рассмотрение дела N А40-86620/18-135- 608 не было завершено, а, судьба здания не была определена.

Вышеуказанное, по мнению истца, привело к неправильному определению цены продаваемого на соответствующих торгах имущества, а также привлечению необоснованно узкого круга потенциальных покупателей и интересантов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Судом установлено, что в январе 2013 года должник, в качестве собственника нежилого здания, расположенного по адресу: город Москва, улица Писцовая, дом 13А, выполнял работы по капитальному ремонту здания, в ходе которых осуществил возведение самовольной надстройки - технического этажа здания (далее по тексту "Надстройка").

24.01.2013 был выявлен факт самовольного характера надстройки, о чем свидетельствует протокол заседания окружной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории САО г. Москвы N 1/13 от 24.01.2013. Здание 11.12.2013 было внесено в перечень, являющийся приложением 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП (строчка N 168).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2014 по делу N А40- 26212/2013-37-162 надстройка была признана самовольной.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы 23.04.2018 обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании всего здания самовольной постройкой и его последующем сносе, рассмотрение дела N А40-86620/18 не завершено вплоть до настоящего момента.

05.10.2020 началось предоставление заявок на участие в открытых торгах посредством публичного предложения N 5536005 (Идентификационный номер торгов на ЕФРСБ) в отношении лота, состоящего из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004015:6195, нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004015:6101 и права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004015:1000.

При этом по состоянию на 05.10.2020 начальная цена продажи лота составляла 108 242 100 руб. 00 коп. К 24.12.2021 цена продажи соответствующего лота была снижена до 54 121 050 руб. 00 коп., что было обусловлено затратой на демонтаж надстройки.

Соответствующий лот 28.12.2021 был приобретен ООО "А55" по цене 61 200 000 руб. 00 коп., то есть более чем на 6 000 000 руб. 00 коп. выше установленной цены продажи соответствующего лота, что подтверждается Протоколом N 4154-ОТПП/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества от 28.12.2021.

При этом, как следует из Протокола N 4154-ОТПП/1 об определении участников торгов в форме публичного предложения по продаже имущества от 28.12.2021 к участию в торгах были допущены три лица: Индивидуальный предприниматель Ляшенок Лариса Валерьевна (ОГРНИП 321325600025377), Заинтересованное лицо (ООО "А55") и Индивидуальный предприниматель Шилова Екатерина Георгиевна (ОГРНИП 317774600502029).

Между Должником, в качестве продавца, и ООО "А55", в качестве покупателя, 18.02.2022 был заключен Договор купли-продажи имущества.

Судом установлено, что надстройка не включена в состав активов должника, поскольку надстройка признана самовольной постройкой решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-26212/2013-37-162.

В силу положений пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не может распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать сделки; использование самовольной постройки не допускается.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями, установленными действующим законодательством Российской Федерации. Таким образом, указанная норма права возлагает на приобретателя здания, в состав которого входит самовольная постройка - надстройка, обязанность по сносу надстройки.

В силу указанных обстоятельств надстройка не могла и не может быть активом должника.

Рассмотрение искового заявления Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в рамках дела N А40-86620/18-135-608 не влияет на интерес участников рынка недвижимости к зданию, как к объекту потенциального приобретения.

С учетом того, что решением Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2014 в рамках дела N А40-26212/2013 надстройка была признана самовольной и здание было включено в перечень, являющийся приложением 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП (строчка N 168), участники рынка недвижимости, проявляющего должную степень разумности и осмотрительности, должны были знать о том факте, что здание имеет самовольную надстройку.

О наличии спора по делу N А40-86620/2018 финансовый управляющий уведомил в сообщении N 7884426 от 16.12.2021, опубликованном в ЕФРСБ, о наличии спора в рамках дела N А40-86620/2018 по исковому заявлению Правительства Москвы, ДГИ г. Москвы к ООО "Эльгаардд" третьи лица: Префектура САО г. Москвы, Комитет государственного строительного надзора Москвы, Управление Росреестра, Госинспекция по недвижимости г. Москвы о признании постройки самовольной в отношении предмета торгов.

Действующему законодательству не противоречат сделки, в которых на покупателя возлагаются риски, связанные с существующими или потенциальными пороками объекта сделки, что находит соответствующее отражение в условии о цене сделки, что является обычной практикой как для рынка недвижимости, так и для рынка розничной купли-продажи товаров народного потребления.

Довод о том, что допущенные конкурсным управляющим нарушения законодательства привели к тому, что в торгах приняло участие незначительное количество лиц является несостоятельным и не подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в торгах приняло участие 3 лица (включая победителя торгов ООО "А55"), а заявки на участие были поданы 4 лицами (1 заявка была отклонена).

Это свидетельствует о том, что в торгах приняло участие достаточное, с экономической точки зрения, количество лиц.

При таких обстоятельствах следует признать, что истцом не доказано наличие существенных нарушений при проведении торгов, в связи с чем, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований является правомерным.

Кроме того, истец, являясь участником должника, не представил доказательств нарушения каких-либо его прав и не привел пояснений, каким образом будут восстановлены какие-либо права истца вследствие признания торгов и заключенного на их основании договора недействительными, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Довод апеллянта о том, что имущество продано по существенно заниженной цене, не подтвержден доказательствами.

Суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Апелляционный суд полагает, что состоявшийся судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании обстоятельств обособленного спора.

Доводы жалобы не содержат ссылок на факты, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.

Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 26.08.2022 по делу N А40-210357/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Рыбалко Г.Е. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Юркова

Судьи

А.С. Маслов М.С. Сафронова