Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2023 г. N 09АП-88896/22 по делу N А40-89809/2019

г. Москва

20 февраля 2023 г.

Дело N А40-89809/19

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Р.Г. Нагаева,

судей О.В. Гажур, А.Н. Григорьева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.К. Юнусовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ГК "АСВ" на определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.11.2022 г. по делу N А40-89809/19 о разрешении разногласия между залоговым кредитором и конкурсным управляющим ГК "АСВ" в части сохранности имущества должника путем установления условий сдачи в аренду имущества ООО "Горячая линия недвижимости", находящиеся в собственности Должника и в залоге Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов",

при участии в судебном заседании: от ГК "АСВ": Михалева И.В. по дов. от 14.07.2022; от ГК "АСВ": Апарина Ю.С. по дов. от 28.12.2020; от ГК "АСВ": Исаева Е.В. по дов. от 28.12.2020; от к/у ООО "Горячая линия недвижимости": Зиборова Е.Ю. по дов. от 20.10.2022

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 января 2020 года ООО "Горячая линия недвижимости" (ОГРН 5087746123548 ИНН 7736583587) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Муханов В.В. Сообщение о признании должника банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 23(6744) от 08 февраля 2020 года. Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2021 г. конкурсный управляющий Муханов В.В. освобожден от исполнения обязанностей, конкурсным управляющим должника утвержден Карпенко А.Ю. (член Союза АУ СРО "Северная Столица", адрес для направления корреспонденции: 115088, г. Москва, ул. 1-я Дубровская, д. 14, к. 1).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 21.11.2022 г. по делу N А40-89809/19 разрешены разногласия между залоговым кредитором и конкурсным управляющим ГК "АСВ" в части сохранности имущества должника путем установления условий сдачи в аренду имущества ООО "Горячая линия недвижимости", находящиеся в собственности Должника и в залоге Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов". Не согласившись с вынесенным определением суда первой инстанции, ГК "АСВ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить обжалуемый судебный акт. В суд апелляционной инстанции поступил отзыв конкурсного управляющего ООО "Горячая линия недвижимости" на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ГК "АСВ" поддерживали доводы апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в ней, просили отменить судебный акт. Представитель конкурсного управляющего ООО "Горячая линия недвижимости" возражал на доводы апелляционной жалобы, указывал на ее необоснованность. Просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

Рассмотрев дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного определения, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, 23 августа 2022 года в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление конкурсного управляющего о разрешении разногласий относительно сохранности имущества должника. Удовлетворяя указанное заявление, судом первой инстанции установлено следующее.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со ст. 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

В обоснование своего ходатайства, конкурсный управляющий указал, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 03 декабря 2019 года в реестр требований кредиторов ООО "Горячая линия недвижимости" включено требование Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" в размере 477 993 520,91 руб. как обеспеченные залогом имущества Должника.

На праве собственности ООО "Горячая линия недвижимости" принадлежит следующее недвижимое имущество:

назначение нежилое, общая площадь 65,1 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение V - комнаты с 1 по 5, адрес объекта: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 54, кадастровый (условный) номер: 77:03:0005010:7731;

назначение нежилое, общая площадь 70,2 кв.м., этаж 1, помещение VII- комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7729;

назначение нежилое, общая площадь 69,8 кв.м., этаж 1, помещение IX - комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, шоссе Щелковское, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7728;

назначение нежилое, общая площадь 80,3 кв.м., этаж 1, помещение VI- комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7732;

назначение нежилое, общая площадь 61,2 кв.м., этаж 1, помещение VIII- комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0050010:7727;

назначение нежилое, общая площадь 68,9 кв.м., этаж 1, помещение IV- комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7730;

назначение нежилое, общая площадь 93 кв.м., этаж 1, помещение III- комнаты с 1 по 6, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:770.

Указанные помещения находятся в залоге у Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов".

В адрес конкурсного управляющего ООО "Горячая линия недвижимости" поступили коммерческие предложения об аренде следующего имущества:

нежилое помещение, общая площадь 65,1 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение V - комнаты с 1 по 5, адрес объекта: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 54, кадастровый (условный) номер: 77:03:0005010:7731 с арендной ставкой 60 000 рублей в месяц сроком на 6 месяцев;

нежилое помещение, общая площадь 93 кв.м., этаж 1, помещение III- комнаты с 1 по 6, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7709 и нежилое помещение, общая площадь 68,9 кв.м., этаж 1, помещение IV- комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7730 с арендной ставкой 162 900 рублей в месяц сроком на 6 месяцев;

нежилое помещение, общая площадь 70,2 кв.м., этаж 1, помещение VII- комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7729 с арендной ставкой 70 200 руб. в месяц сроком на 6 месяцев;

нежилое помещение, общая площадь 80,3 кв.м., этаж 1, помещение VI комнаты с 1 по 5 по адресу г. Москва, Щелковское ш., д. 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7732 с арендной ставкой 40 000 руб. в месяц;

нежилое помещение, общая площадь 69,8 кв.м., этаж 1, помещение IX - комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское ш., д. 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7728 с арендной ставкой 69 800 руб. в месяц сроком на 6 месяцев;

нежилое помещение, общая площадь 61,2 кв.м., этаж 1, помещение VIII- комнаты с 1 по 5, адрес: г. Москва, Щелковское ш., д. 54, кадастровый номер 77:03:0050010:7727 с арендной ставкой 50 000 руб. в месяц сроком на 6 месяцев.

21 июля 2022 года конкурсным управляющим в адрес Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" было направлено уведомление о получении коммерческих предложений от потенциальных арендаторов с предложением заключить договор аренды. 19 августа 2022 года конкурсным управляющим было получено письмо N 8/27577 от залогового кредитора, в котором сообщалось, что данный вопрос находится на этапе рассмотрения, при этом конкурсным управляющим так и не был получен ответ от Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов". Конкурсный управляющий указывал, что согласование вопроса аренды имущества должника, позволит обеспечить сохранность его имущества в состоянии, предназначенном данному помещению, сократить расходы на оплату услуг частных охранных предприятий, а также выручить денежные средства согласно договору аренды, которые будут распределены залоговому кредитору Должника.

В реестре требований кредиторов ООО "Горячая линия недвижимости" отсутствуют кредиторы первой и второй очередей, что позволит залоговому кредитору в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" получать денежные средства в счет погашения своего долга в размере 95% от вырученных со сдачи в аренду недвижимого имущества ООО "Горячая линия недвижимости".

В связи с тем, что конкурсный кредитор и конкурсный управляющий не могут прийти к общему решению по вопросу сдачи в аренду залогового имущества должника, конкурсный управляющий просил разрешить разногласия относительно сохранности имущества должника путем установления условий сдачи в аренду имущества ООО "Горячая линия недвижимости", находящиеся в собственности должника и в залоге Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на следующих условиях:

нежилое помещение, общая площадь 65,1 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение V - комнаты с 1 по 5, адрес объекта: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 54, кадастровый (условный) номер: 77:03:0005010:7731 с арендной ставкой 60 000 руб. в месяц сроком до реализации имущества должника;

нежилое помещение, общая площадь 93 кв.м., этаж 1, помещение 111- комнаты с 1 по 6, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7709 и нежилое помещение, общая площадь 68,9 кв.м., этаж 1, помещение IV- комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7730 с арендной ставкой 161 900 руб. в месяц сроком до реализации имущества должника;

нежилое помещение, общая площадь 70,2 кв.м., этаж 1, помещение VII- комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское шоссе, дом 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7729 с арендной ставкой 70 200 руб. в месяц сроком до реализации имущества должника;

нежилое помещение, общая площадь 80,3 кв.м., этаж 1, помещение VI комнаты с 1 по 5 по адресу г. Москва, Щелковское ш., д. 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7732 с арендной ставкой 40 000 руб. в месяц сроком до реализации имущества должника;

нежилое помещение, общая площадь 69,8 кв.м., этаж 1, помещение IX - комнаты с 1 по 5, адрес: Москва, Щелковское ш., д. 54, кадастровый номер 77:03:0005010:7728 с арендной ставкой 69 800 руб. в месяц сроком до реализации имущества должника;

нежилое помещение, общая площадь 61,2 кв.м., этаж 1, помещение VIII- комнаты с 1 по 5, адрес: г. Москва, Щелковское ш., д. 54, кадастровый номер 77:03:0050010:7727 с арендной ставкой 50 000 руб. в месяц сроком до реализации имущества должника.

ГК "АСВ" указывал, что исходя из расчетов, арендная ставка за 1 кв. м составляет 1 000 руб., которая является заниженной и несоответствующей рыночной. Залоговым кредитором проведен анализ рынка аренды недвижимости, согласно которого арендная ставка по указанным помещениям должна составлять 1 598 руб. за 1 кв. м.

Вместе с тем, судом первой инстанции верно установлено, что арендная ставка, определенная залоговым кредитором, надлежащим образом не обоснована, и не может применяться к арендным правоотношениям, в связи со следующим.

Так, залоговым кредитором не были учтены следующие факторы, которые также определяют рыночную стоимость аренды недвижимости, а именно: состояние объекта, его характеристики, назначение, площадь, месторасположение, наличие коммуникаций, и пр. Нежилые помещения, сдаваемые в аренду, находятся на окраине Москвы. Состояние помещений оценивается как удовлетворительное, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов обособленного спора, конкурсным управляющим для поиска арендаторов были проведены следующие мероприятия. По требованию ГК "АСВ" с 30 июня 2022 года расторгнут ранее действовавший договор от 01 июля 2020 года аренды указанных помещений с ООО "Дом". С 01 июля 2022 года на публичном сайте Авито размещено предложение о сдаче в аренду залогового имущества с арендной ставкой в сумме 1 700 руб. за 1 кв. м. Повторное сообщение было опубликовано на сайте Авито 01 августа 2022 года. Однако коммерческих предложений о намерении арендовать нежилые помещения по указанной арендной ставке не поступало.

В августе 2022 года конкурсным управляющим были получены коммерческие предложения со следующим арендными ставками:

от Галагаевой И.В. с приложением арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 69,8 кв.м., кадастровый номер 77:03:0005010:7728 в размере 69 800 руб.;

от ИП Ширинова М.М. с предложением арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 77:03:0005010:7709 и нежилое помещение, общей площадью 68,9 кв.м., кадастровый номер 77:03:0005010:7730 в размере 161 900 руб.;

от ИП Петровой А.В. с предложением арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 70.2 кв.м., кадастровый номер 77:03:0005010:7729, в размере 70 200 руб.;

от ИП Барничева А.М. с предложением арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 80,3 кв.м., кадастровый номер 77:03:0005010:7732, в размере 40 000 руб.;

от ИП Захарова А.С., с предложением арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 61,2 кв.м., кадастровый номер 77:03:0050010:7727 в размере 50 000 руб.;

от ООО "Соларес Тревел" с предложением арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 61.2 кв.м., кадастровый номер 77:03:0050010:7727 в размере 50 000 руб.

Таким образом, арендная ставка за 1 кв.м., за которую возможно сдавать в аренду имущество, составляет 1 000 руб.

Основными целями сдачи в аренду залогового имущества является обеспечение сохранности этого имущества и минимизации расходов.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно установлено, что на момент получения коммерческих предложений у должника имелся долг за коммунальные платежи с 01.07.2022 в виду отсутствия источников (арендной платы) для его погашения.

Таким образом, конкурсный управляющий, руководствуясь принципами добросовестности и разумности, в целях обеспечения сохранности имущества, заключил с вышеуказанными лицами краткосрочные договоры аренды до момента получения согласия от залогового кредитора.

После получения 09 ноября 2022 года отзыва от Агентства, конкурсный управляющий уведомил арендаторов о возможном повышении ставки арендной платы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что при повышении арендной ставки до 1 598 руб. за 1 кв.м. существует возможность отказов арендаторов от аренды указанных помещений, что может привести к необходимости заключения договоров охраны нежилых помещений для обеспечения сохранности имущества должника с самостоятельной оплатой коммунальных услуг и расходов на охрану, что приведет к дополнительным расходам в процедуре банкротства.

В силу изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что поскольку ГК "АСВ" в обоснование заявленной арендной ставки в размере 1 598 руб. не приведены доказательства, что данная ставка является рыночной, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о разрешении разногласий в редакции конкурсного управляющего, с учетом уточнений.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку обусловлены несогласием заявителя с выводами суда первой инстанции, при отсутствии в материалах апелляционной жалобы доказательств, которые могли бы поставить под сомнение правильность вывода суд первой инстанции.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, им дана надлежащая правовая оценка; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.11.2022 г. по делу N А40-89809/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ГК "АСВ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Р.Г. Нагаев

Судьи

О.В. Гажур А.Н. Григорьев