Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2023 г. N 19АП-1258/21 по делу N А48-3922/2020

г. Воронеж

16 марта 2023 г.

Дело N А48-3922/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ореховой Т.И.,

судей Потаповой Т.Б.,

Ботвинникова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полянской Е.А.,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "УниСтрой-Орел" Гусева Сергея Владимировича - Гусев С.В., решение Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2021, паспорт гражданина РФ; Никулина Т.А., представитель по доверенности от 01.03.2022, паспорт гражданина РФ;

от УФНС России по Орловской области - Беликов Р.В., представитель по доверенности N 17-45/08746 от 22.04.2022, паспорт гражданина РФ;

от акционерного общества "Экспобанк" - Ссорин В.С., представитель по доверенности N 68/Д от 30.01.2023, паспорт гражданина РФ; Перец В.А., представитель по доверенности N 69/д от 30.01.2023, паспорт гражданина РФ;

от Григорян Н.Ж., Теплякова Н.Н., Сережкина В.Н., Прохорова Н.В. - Чернявский И.В., представитель по доверенности N 57 АА 1344031 от 29.11.2022, паспорт гражданина РФ;

от иных лиц, участвующих в деле, - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "УниСтрой-Орел" Гусева Сергея Владимировича на определение Арбитражного суда Орловской области от 21.10.2022 по делу N А48-3922/2020

по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "УниСтрой-Орел" Гусева Сергея Владимировича о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "УниСтрой-Орел" (ОГРН 1155749001099, ИНН 5753061467) несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

Полукаров Всеволод Анатольевич (далее - Полукаров В.А.) обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "УниСтрой-Орел" (далее - ООО "УниСтрой-Орел", должник).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 02.07.2020 указанное заявление было принято судом, возбуждено производство по делу N А48-3922/2020.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2021 (резолютивная часть от 29.01.2021) ООО "УниСтройОрел" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсным управляющим утвержден Гусев Сергей Владимирович.

ООО "УниСтрой-Орел" в лице конкурсного управляющего С.В. Гусева обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора перенайма земельных участков N 02-К от 28.05.2020, заключенного между ООО "УниСтрой-Орел" (цедент) и ООО "Вектор" (цессионарий) и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления за ООО "УниСтройОрел" права и обязанности по договору перенайма земельных участков N 01-К от 17.07.2017, заключенного между ООО "УниСтрой-Орел" (цессионарий) и ООО "УниСтрой" (ИНН 4633023330) (цедент), предметом которого является передача прав и обязанностей в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:25, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 21.10.2022 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должником о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Не согласившись с вынесенным определением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, конкурсный управляющий должником обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда отменить и принять по делу новый судебный акт о признании недействительным договора перенайма земельных участков N 02-К от 28.05.2020, заключенного между ООО "УниСтрой-Орел" (Цедент) и ООО "Вектор" (Цессионарий); и применении последствия недействительности сделки: восстановить за ООО "УниСтройОрел" права и обязанности по договору перенайма земельных участков N 01- К от 17.07.2017, заключенному между ООО "УниСтрой-Орел" (цессионарий) и ООО "УниСтрой" (ИНН 4633023330) (цедент), предметом которого является передача прав и обязанностей в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:25, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28.

Конкурсным управляющим должником заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, представлено платежное поручение N 62 от 03.03.2023, подтверждающее внесение денежных средств в депозит Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда за проведение повторной экспертизы.

Конкурсный управляющий должником и его представитель поддержали доводы, приведенные в апелляционной жалобе, ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель уполномоченного органа поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель Григорян Н.Ж., Теплякова Н.Н., Сережкина В.Н., Прохорова Н.В. поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель АО "Экспобанк" возражал против доводов апелляционной жалобы с учетом представленного отзыва, а также против удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку имеющееся в материалах дела экспертное заключение является достоверным, допустимым и достаточным доказательством по делу, не содержит неясностей и противоречий, при этом несогласие с выводами эксперта само по себе не является достаточным основанием для назначения повторной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 АПК РФ

Частью 1 статьи 268 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в обоснование заявленных требований конкурсный управляющий должником сослался на пункты 1, 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку оспариваемая сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении другой стороной сделки между аффилированными лицами, в преддверии банкротства должника, в результате заключения спорного договора кредиторы должника лишились возможности получить удовлетворение своих требований от реализации прав аренды на земельные участки на торгах и, таким образом, в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов, также конкурсный управляющий ссылался на недействительность сделки на основании статьи 168 ГК РФ, учитывая определение Арбитражного суда Орловской области от 24.03.2021 по делу NА48-9259/2019.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 01.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - УМИЗ, третье лицо).

ООО "Вектор" заявило возражения, просило отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку конкурсным управляющим не представлено доказательств совершения оспариваемой сделки по заниженной стоимости; срок действия договора аренды земельного участка от 11.02.2014 N 1727/з в части земельных участков 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 истек, что не позволяет применить последствия недействительности сделки.

Также ООО "Вектор" указало, что выражает готовность незамедлительно приступить к погашению задолженности по арендным платежам в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0040235:23 и 57:25:0040235:25 на основании заключенного дополнительного соглашения от 01.07.2021 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.02.2014 N 1727/з после вступления в законную силу судебного акта по рассмотрению настоящего спора и по арендным платежам в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 после заключения и регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 11.02.2014 N 1727/з с ООО "Вектор", предусматривающего продление срока аренды указанных выше земельных участков.

В дополнении ООО "Вектор" ссылалось на тот факт, что принимая права по договору аренды земельных участков от 11.02.2014 N 1727/з, ООО "Вектор" приняло на себя обязанности арендатора, в том числе бремя оплаты задолженности по арендным платежам в размере 10,9 млн.руб., которые образовались за период, в том числе, пока права аренды находились во владении ООО "УниСтрой-Орел", передача прав и обязанностей по договорам аренды значительно снижало долговую нагрузку на должника перед кредиторами.

Также ООО "Вектор" ссылалось на заключение эксперта ООО "Дивиденд" об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков, согласно которому на дату определения стоимости (28.05.2020) объект исследования имел отрицательное значение - 2 653 823,50 руб. (без учета обременений в виде ипотеки), с учетом обременений в виде ипотеки в пользу банка стоимость права аренды земельных участков имеет отрицательное значение - 189 172 388,77 руб.; в подтверждение факта оплаты по оспариваемому договору ООО "Вектор" указало на квитанцию к приходному кассовому ордеру от 01.06.2020 N 40.

С целью устранения возможных споров о произведенной оплате уступленных прав, ООО "Вектор" повторно оплатило уступленные права по договору перенайма N 02-К от 28.05.2020 на расчетный счет ООО "Унистрой-орел", открытый в АО "Россельхозбанк".

Факт оплаты ООО "Вектор" в адрес должника денежных средств в сумме 10 000 руб. по платежному поручению от 23.06.2022 N 174 конкурсным управляющим не оспаривается.

Из письменного отзыва УМИЗ следует, что ООО "Вектор" оплатило 11.06.2021 за аренду участков 57:25:0040235:23 и 57:25:0040235:25 сумму 141712,19 руб., других платежей не поступало.

По мнению третьего лица, ООО "Вектор" на основании оспариваемого ничтожного договора перенайма от 28.05.2020 N 02-К не приобрело право аренды в отношении участков 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий (ничтожность сделки в части этих участков установлена Арбитражным судом Орловской области в рамках дела N А48-9259/2019 в определении от 24.03.2021).

ООО "Вектор" в рамках применения последствий недействительности ничтожной сделки не может возвратить ООО "Унистрой-Орел" право аренды в отношении участков 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26,57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 по договору аренды от 11.02.2014 N 1727/з, поскольку не имеет этого права, так как срок аренды по указанному договору в отношении этих участков истек 11.02.2021 и не продлевался.

Уполномоченный орган указал на обоснованность заявленных требований, поскольку оспариваемая сделка совершена с неравноценным встречным предоставлением, оплата по договору согласно выписок о движении денежных средств должнику не поступала, оспариваемая сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности должника, в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов должника, сделка совершена между аффилированными лицами с целью вывода ликвидного имущества из конкурсной массы должника.

АО "Экспобанк" просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку конкурсным управляющим не представлены доказательства, что сделка совершена по заниженной стоимости; срок договора аренды земельного участка от 11.02.2014 N 1727/з истек; оспаривание договора перенайма земельных участков N 02-К от 28.05.2020 в части участков не приведет к положительному результату, поскольку имущественные права на указанные участки в конкурсную массу не вернутся, поскольку срок аренды по договору от 11.02.2014 N 1727/з прекратился 11.02.2021 (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28), сведения о продлении срока договора аренды от 11.02.2014 N 1727/з в материалах дела отсутствуют, в отношении участков с кадастровыми номерами 57:25:0040235:23 и 57:25:0040235:25 задолженность по арендным платежам в соответствии с дополнительным соглашением от 01.07.2021 не погашена, что является основанием расторжения указанного дополнительного соглашения); положение кредитора АО "Экспобанк" как залогодержателя прав аренды на участки 57:25:0040235:23 и 57:25:0040235:25, будет существенным образом ухудшено, поскольку в результате прекращения договора аренды от 11.02.2014 N 1727/з банк утратит залоговое обеспечение; признание сделки недействительной повлечет восстановление требования УМИЗ к должнику по договору аренды от 11.02.2014 N 1727/з на сумму 1 686 642,78 руб., что ухудшит положение как должника, так и кредиторов.

АО "Экспобанк" также указал, что не доказан факт обладания ООО "Унистрой-Орел" какими-либо правами на проектную документацию, не представлено доказательств затрат на ее изготовление со стороны должника и передачи ее в пользу ООО "Вектор" по оспариваемым сделкам, по мнению кредитора, разрешение на строительство не может входить в перечень факторов, влияющих на стоимость передачи прав аренды по договору аренды земельных участков 6 N 1727/з от 11.02.2014 в рамках оспариваемого договора перенайма земельных участков N 02-К от 28.05.2020, заключенного между ООО "Унистрой-Орел" и ООО "Вектор".

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления, исходя из следующего.

На основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N 1727/з, договора перенайма земельного участка от 11.03.2014 N 17-ОР ООО "Унистрой" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040235:10 площадью 66 600 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Космонавтов. Согласно п.2.1 договора от 11.02.2014 N1727/з, срок аренды земельного участка составляет 7 лет.

Дополнительным соглашением от 07.10.2016 пункт 1.1 договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N 1727/з изложен в следующей редакции: УМИЗ (арендодатель) предоставляет, а ООО "Унистрой" (арендатор) принимает в аренду следующие земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040235:10 площадью 66 600 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Космонавтов:

с кадастровым номером 57:25:0040235:20 общей площадью 11 797 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический),

с кадастровым номером 57:25:0040235:21 общей площадью 11 984 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический);

с кадастровым номером 57:25:0040235:22 общей площадью 11 947 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический);

с кадастровым номером 57:25:0040235:23 общей площадью 7 723 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые 7 дома 5-18 этажей (в том числе технический);

с кадастровым номером 57:25:0040235:24, общей площадью 56 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: трансформаторная подстанция;

с кадастровым номером 57:25:0040235:25 общей площадью 56 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: трансформаторная подстанция;

с кадастровым номером 57:25:0040235:26, общей площадью 877 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли общего пользования;

с кадастровым номером 57:25:0040235:27 общей площадью 12 938 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический) со встроено пристроенным детским садом;

с кадастровым номером 57:25:0040235:28 общей площадью 9 222 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический).

Между ООО "Унистрой" (цедент) и ООО "УниСтрой-Орел" (цессионарий) 17.07.2017 заключен договор перенайма земельных участков N 01-К.

Согласно пункту 1.1 договора перенайма земельных участков от 17.07.2017 N 01-К цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N1727/з, принадлежащие цеденту на основании договора перенайма земельного участка от 11.03.2014 N 17-ОР, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N 1727/з.

Предметом договора перенайма земельных участков от 17.07.2017 N 01-К согласно пункту 1.2 является передача прав и обязанностей по аренде земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040235:10 площадью 66 600 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Космонавтов: с кадастровым номером 57:25:0040235:21 общей площадью 11 984 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический);

с кадастровым номером 57:25:0040235:22 общей площадью 11 947 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический);

с кадастровым номером 57:25:0040235:23 общей площадью 7 723 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический);

с кадастровым номером 57:25:0040235:24, общей площадью 56 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: трансформаторная подстанция, с кадастровым номером 57:25:0040235:25 общей площадью 56 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: трансформаторная подстанция;

с кадастровым номером 57:25:0040235:26, общей площадью 877 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли общего пользования;

с кадастровым номером 57:25:0040235:27 общей площадью 12 938 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический) со встроено-пристроенным детским садом;

с кадастровым номером 57:25:0040235:28 общей площадью 9 222 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический).

Размер платы за передачу прав и обязанностей по договору аренды, указанному в п. 1.1 договора, составляет 10 000 руб.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 11.04.2019 по делу N А48-11420/2018 утверждено мировое соглашение в следующей редакции: "Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла, именуемое в дальнейшем "УМИЗ", "истец", в лице начальника управления Решетовой Татьяны Владимировны, действующей на основании Положения об Управлении муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла, общество с ограниченной ответственностью "Унистрой", именуемое в дальнейшем ООО "Унистрой", в лице директора Солнцева Алексея Александровича, действующего на основании Устава, общество с ограниченной ответственностью "Унистрой-Орел", именуемое в дальнейшем ООО "Унистрой-Орел", в лице директора Солнцева Дмитрия Алексеевича, действующего на основании Устава, при совместном упоминании именуемые "Стороны", в соответствии с частью 4 статьи 49 и статьями 138-141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключили настоящее мировое соглашение и просят Арбитражный суд Орловской области утвердить его на следующих условиях:

- настоящее мировое соглашение заключается сторонами для целей урегулирования по обоюдному согласию возникшего спора по делу N А48-11420/2018, находящемуся в производстве Арбитражного суда Орловской области, по исковому заявлению УМИЗ к ООО "Унистрой" и к ООО "Унистрой-Орел" о признании недействительным договора от 17.07.2017 перенайма земельных участков N 01-К, по которому ООО "УниСтрой" передало ООО "УниСтрой-Орел" права и обязанности по договору от 11.04.2014 N 1727/з аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, которое существовало до дня заключения оспариваемого договора перенайма;

- стороны обязуются заключить соглашение о внесении дополнений в договор от 11.02.2014 N 1727/з аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - договор) в 3-х дневный срок со дня, следующего за днем утверждения судом настоящего мирового соглашения, на следующих условиях:

1) ООО "Унистрой-Орел" обязано оплатить задолженность по арендной плате ООО "Унистрой", образовавшуюся по договору на дату регистрации 01.08.2017 договора перенайма земельных участков от 17.07.2017 N 01-К в размере 7 234 690, 32 руб. (семь миллионов двести тридцать четыре тысячи шестьсот девяносто рублей 32 копейки).

2) ООО "Унистрой-Орел" принимает на себя обязательство оплачивать арендную плату по договору за пользование ООО "Унистрой" земельным участком кадастровый номер 57:25:0040235:20 с 01.08.2017 до дня возникновения права общей долевой собственности на указанный земельный участок собственников многоквартирного дома, строящегося на данном участке. ООО "Унистрой-Орел" обязано оплатить задолженность по арендной плате по договору за период аренды с 01.08.2017 по 31.03.2019, в том числе за земельный участок кадастровый номер 57:25:0040235:20, в размере 4 700 301, 00 рублей (четыре миллиона семьсот тысяч триста один рубль 00 копеек, а также пени в сумме 368 667,40 рублей (триста шестьдесят восемь тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей 40 копеек) на 31.03.2019.

3) ООО "Унистрой-Орел" принимает на себя обязательство оплатить пени за просрочку в оплате арендной платы по договору, установленные решениями Арбитражного суда Курской области по делам N А35-2846/2017 (560 923 руб.70 коп.), N А35-3420/2018 (628 332 руб. 03 коп.).

4) Названные в пунктах 1, 2, 3 условия являются основанием для процессуальной замены ответчика (должника) ООО "Унистрой" на ООО "Унистрой-Орел" по делам в Арбитражном суде Курской области: N А35-2846/2017 (на стадии исполнения судебного акта), N А35-3420/2018 (на стадии исполнения судебного акта), N А35-1343/2019.

5) ООО "Унистрой-Орел" погашает задолженность, указанную в пунктах 1-3 настоящего соглашения в следующем порядке: до 25.04.2019 -613314,30; до 25.05.2019 - 613314,30; до 25.06.2019 - 613314,30; до 25.07.2019 - 613314,30; до 25.08.2019 - 613314,30; до 25.09.2019 - 613314,30; до 25.10.2019 - 613314,30; до 25.11.2019 - 613314,30; до 25.12.2019 - 613314,30; до 25.01.2020 - 613314,30; до 25.02.2020 - 613314,30; до 25.03.2020 - 613314,30; до 25.04.2020 - 613314,30; до 25.05.2020 - 613314,30; до 25.06.2020 - 613314,30; до 25.07.2020 - 613314,30; до 25.08.2020 - 613314,30; до 25.09.2020 - 613314,30; до 25.10.2020 - 613314,30; до 25.11.2020 - 613314,30; до 25.12.2020 - 613314,30; до 25.01.2021 - 613314,15, итого - 13 492 914,45;

6) В случае нарушения ООО "Унистрой-Орел" обязательства по оплате задолженности, указанной в пункте 5, за два срока и более, или обязательства по оплате текущих платежей по арендной плате по договору с 25.04.2019, за два срока и более, стороны обязаны подписать соглашение об изменении предмета договора.

В указанном случае в предмете договора по соглашению сторон остаются участки с кадастровыми номерами 57:25:0040235:20, 57:25:0040235:22, 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:25, остальные земельные участки кадастровые номера 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 исключаются из предмета договора и возвращаются арендатором ООО "Унистрой-Орел" арендодателю УМИЗ, соответственно изменяется арендная плата по договору.

В случае уклонения любой из сторон от подписания соглашения о внесении указанных изменений в предмет аренды по договору УМИЗ имеет право обратиться в суд с иском о понуждении к заключению соглашения о внесении изменений в договор.

ООО "Унистрой-Орел" не имеет права заключать договоры долевого участия в строительстве, кредитные договоры, иные договоры в отношении земельных участков кадастровые номера 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 при нарушении условий пункта 5.

В противном случае арендодатель УМИЗ имеет право привлечь к субсидиарной ответственности по исполнению обязательств, указанных в пунктах 1, 2, 3, 4, 5, участников и руководителей ООО "Унистрой-Орел", ООО "Унистрой".

7) По делу Арбитражного суда Курской области N А35-1384/2019 по иску УМИЗ к ООО "Унистрой" о расторжении договора УМИЗ отказывается от иска;

8) В связи с заключением настоящего соглашения ООО "Унистрой" и ООО "Унистрой-Орел" по взаимному согласию сторон исключают из договора от 17.07.2017 перенайма земельных участков N 01-К пункт 3.1.4;

9) ООО "Унистрой" обязуется компенсировать ООО "Унистрой-Орел" расходы, понесенные в связи с оплатой задолженности перед УМИЗ по договору;

10) Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации, составлено в 4-х экземплярах по одному для каждой из сторон и один экземпляр для Управления Росреестра по Орловской области.

В 7-ми дневный срок с даты утверждения настоящего мирового соглашения судом стороны обязаны подать заявление в Управление Росреестра по Орловской области о государственной регистрации соглашения, указанного в пункте 2 мирового соглашения.

В случае незаключения соглашения, указанного в пункте 2 настоящего мирового соглашения, или неисполнения обязанности по его государственной регистрации истец УМИЗ получает исполнительный лист по настоящему делу о признании недействительным договора от 17.07.2017 перенайма земельных участков N 01-К, по которому ООО "УниСтрой" передало ООО "УниСтрой-Орел" права и обязанности по договору от 11.02.2014 N 1727/з аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права аренды ООО "УниСтрой-Орел" по договору от 11.02.2014 N 1727/з.

На условиях настоящего мирового соглашения и при условии его надлежащего исполнения УМИЗ в добровольном порядке отказывается от исковых требований к ответчикам ООО "Унистрой" и ООО "Унистрой-Орел", составляющих предмет иска по настоящему делу.

Во исполнение пункта 2 мирового соглашения по делу N А48-11420/2018 УМИЗ, ООО "УниСтрой-Орел", ООО"УниСтрой" 11.04.2019 заключили дополнительное соглашение к договору от 11.02.2014 N 1727/з.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2019 по делу N А48-9259/2019 были удовлетворены исковые требования УМИЗ к ООО "Унистрой" и к ООО "УниСтрой-Орел" о внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N 1727/з.

ООО "УниСтрой-Орел" (цедент) и ООО "Вектор" (цессионарий) заключили договор 28.05.2020 N 02-К перенайма земельных участков N 02-К, по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N1727/з, принадлежащие цеденту на основании договора перенайма земельного участка от 11.03.2014 N 17-ОР, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительств от 11.02.2014 N 1727/з и договора перенайма земельных участков от 17.07.2017 N 01-К.

Предметом договора перенайма земельных участков от 28.05.2020 N 02-К является передача прав и обязанностей в отношении аренды земельных участков, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Космонавтов, с кадастровым номером 57:23:0040235:21 площадью 11 984 кв. м, с кадастровым номером 57:25:0040235:23 площадью 7 723 кв. м, с кадастровым номером 57:25:0040235:24 площадью 56 кв. м, с кадастровым номером 57:25:0040235:25 площадью 56 кв. м, с кадастровым номером 57:25:0040235:26 площадью 877 кв. м, с кадастровым номером 57:25:0040235:27 площадью 12 938 кв. м, с кадастровым номером 57:25:0040235:28 площадью 9 222 кв. м (пункт 1.2 договора от 28.05.2020 N 02-К).

Согласно пункту 4.1 договора от 28.05.2020 N 02-К размер платы за передачу прав и обязанностей по договору аренды, указанному в пункте 1.1 договора от 28.05.2020 N 02-К, составляет 10 000 руб.

Договор от 28.05.2020 N 02-К зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 10.06.2020, номер государственной регистрации 57:25:0040235:25-57/062/2020-13.

Конкурсный управляющий должником, оспаривая договор, сослался на заключение сделки между аффилированными лицами, поскольку участником ООО "Вектор" с даты создания общества 28.04.2020 по 14.04.2022 являлась Солнцева Екатерина Валентиновна с долей в уставном капитале в размере 50%, которая являлась супругой Солнцева Алексея Александровича (отец бывшего директора должника Солнцева Д. А.) с 28.04.1990 по 14.10.2020, что подтверждается представленными Управлением записи актов гражданского состояния Орловской области копиями записи акта о заключении брака N 218 от 28.04.1990 и записи акта о расторжении брака No130209460000900072003 от 23.12.2020.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020 по делу N А48-9259/2019 решение Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2019 по делу N А48-9259/2019 отменено, производство по делу N А48-9259/2019 и апелляционной жалобе АО "Экспобанк", обратившегося в порядке статьи 42 АПК РФ, прекращено, утверждено мировое соглашение, заключенное между УМИЗ, ООО "Унистрой", ООО "УниСтрой-Орел".

С момента вступления в законную силу постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020 по делу N А48-9259/2019, которым утверждено мировое соглашение, был определен размер задолженности ООО "УниСтрой-Орел" по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N 1727/з, а также предусмотрена возможность УМИЗ требовать передачу земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 в случае неисполнения обязанности по погашению названной задолженности.

УМИЗ обратилось в арбитражный суд с заявлением о замене ООО "УниСтройОрел" его правопреемником ООО "Вектор", ссылаясь на то, что на стадии исполнения утвержденного Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом мирового соглашения по делу N А48-9259/2019 УМИЗ было получено заявление ООО "Вектор" от 11.02.2021 о продлении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N1727/з, в обоснование которого общество приложило, в том числе договор перенайма земельных участков от 28.05.2020 N 02-К.

Как следует из постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2021 по делу N А48-9259/2019, УМИЗ отмечало, что согласно дополнительному соглашению от 11.04.2019 ООО "УниСтрой-Орел" в соответствии с мировым соглашением, утвержденным 09.04.2019 по делу N А48-11420/2018, обязано оплатить задолженность в сумме 13 492 914 руб. 45 коп., образовавшуюся по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N 1727/з на 31.03.2019, а также вносить арендную плату по договору за пользование ООО "Унистрой" земельным участком с кадастровым номером 57:25:0040235:20 с 01.08.2017 до дня возникновения права общей долевой собственности на указанный земельный участок собственников многоквартирного дома, строящегося на данном участке.

По мнению УМИЗ, ООО "УниСтрой-Орел" выбыло из правоотношений, установленных указанным выше судебным актом Арбитражного суда Орловской области от 09.04.2019 по настоящему делу, в связи с переходом прав и обязанностей арендатора к ООО "Вектор" на основании договора перенайма земельных участков от 28.05.2020 N 02-К.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 24.03.2021 по делу N А48-9259/2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2021, заявление УМИЗ удовлетворено частично, произведена замена ООО "УниСтрой-Орел" на ООО "Вектор" на основании договора перенайма земельных участков от 28.05.2020 N 02-К в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040235:23 общей площадью 7 723 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический), и земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040235:25 общей площадью 56 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: трансформаторная подстанция, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Космонавтов. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

При рассмотрении заявления УМИЗ о замене ООО "УниСтрой-Орел" его правопреемником ООО "Вектор" на основании договора перенайма земельных участков от 28.05.2020 N 02-К в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 в рамках дела NА48-9259/2019, оставляя заявленные требования без удовлетворения, арбитражный суд исходил из ничтожности названной сделки.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона от 27 сентября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

По результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника суд выносит одно из следующих определений: о признании сделки должника недействительной и (или) применении последствий недействительности ничтожной сделки; об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Из разъяснений, данных в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", следует, что в силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе, действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Если подозрительная сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия такого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Для признания недействительной подозрительной сделки, исходя из пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению должника по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника. Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная сделка.

На основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца 32 статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах 33 и 34 статьи 2 Закона о банкротстве, согласно которым под неплатежеспособностью понимается прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств.

При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное; под недостаточностью имущества понимается превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника.

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 Закона о банкротстве), либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

Как следует из положений пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и разъяснений, содержащихся в пунктах 5 - 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

- сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

- в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

- другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При оспаривании подозрительной сделки судом проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Оспариваемый договор заключен 28.05.2020, то есть за один год до принятия к производству заявления о признании должника банкротом (02.07.2020), в период подозрительности, предусмотренный в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Из условий оспариваемого договора следует, что право аренды семи земельных участков оценено сторонами по состоянию на дату заключения договора в 10 000 руб.

Факт оплаты ООО "Вектор" в адрес должника денежных средств в сумме 10 000 руб. подтверждается платежным поручением от 23.06.2022 N 174.

В качестве доказательств неравноценности встречного предоставления конкурсный управляющий ссылался на письмо ИП Кузина от 01.07.2021 б/н об ориентировочной рыночной стоимости прав аренды спорных земельных участков по состоянию на май 2020 года - 8 760 000 руб.

Конкурсным управляющим ООО "УниСтрой-Орел" также был сделан запрос независимому оценщику ИП Кузину И. В. о представлении подробного расчета стоимости и получении информации о примененном подходе при подготовке справки от 13.04.2021 об ориентировочной рыночной стоимости прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:25, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28.

Ввиду отсутствия в конкурсной массе денежных средств на оплату услуг оценщика в подготовке подробного расчета стоимости ИП Кузиным И. В. было отказано конкурсному управляющему.

Конкурсным управляющим был сделан запрос частнопрактикующему оценщику Требесовой Н. В.

Согласно ответу ЧПО Требесовой Н. В. N 09/06 от 09 июня 2022 г. на запрос об ориентировочной рыночной стоимости краткосрочных прав аренды земельных участков, категории земли: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Космонавтов, с кадастровыми номерами: 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:25, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 20 57:25:0040235:2 стоимость прав аренды по состоянию на май 2020 г. составляет 22 550 200 руб.

ООО "Вектор", ссылаясь на заключение эксперта ООО "Дивиденд" от 17.06.2022 N 541, указало, что на дату определения стоимости (28.05.2020) объект исследования имел отрицательное значение 2 653 823,50 руб. (без учета обременений в виде ипотеки), с учетом обременений в виде ипотеки в пользу банка стоимость права аренды земельных участков имела отрицательное значение - 189 172 388,77 руб.

В целях определения рыночной стоимости спорного имущества отчужденного должником на дату его продажи арбитражным судом на основании заявленного конкурсным управляющим ходатайства определением от 08.07.2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ЭПГ "Юника-С" Сидоренко Светлане Александровне.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость прав аренды земельных участков, указанных в договоре аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.02.2014 N 1727/з, по состоянию по состоянию на 28.05.2020 в отношении следующих земельных участков:

- кадастровый номер 57:25:0040235:21, площадью 11 984,00 кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки

- кадастровый номер 57:25:0040235:23, площадью 7 723 кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки

- кадастровый номер 57:25:0040235:24, площадью 56 кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки

- кадастровый номер 57:25:0040235:25, площадью 56 кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки

- кадастровый номер 57:25:0040235:26, площадью 877 кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки

- кадастровый номер 57:25:0040235:27, площадью 12 938 кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки

- кадастровый номер 57:25:0040235:28, площадью 9222 кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки.

В материалы дела 12.08.2022 поступило заключение N 08-22-сэ, согласно которому величина рыночной стоимости прав аренды участков по состоянию на 28.05.2020 составила 7 руб.

При расчете рыночной стоимости прав аренды земельных участков экспертом были учтены: задолженность по арендным платежам по договору N 1727/з от 11.02.2014 по состоянию на 25.05.2020 в размере 10 985 822,40 руб. (стр.113 заключения), наличие обременений в пользу АО "Экспобанк" (правопреемник ПАО "Курскпромбанк") на основании договоров залога обязательственных прав: N Ю01-14-006З/02 от 10.04.2014 (по кредитному договору N Ю01-14-006К от 26.03.2014); N Ю01-16- 047З/02 от 28.11.2016 (в обеспечение исполнения обязательств по генеральному соглашению N Ю01-16-047ГС от 28.11.2016); N Ю01-16-021З/01 от 22.07.2019 (в обеспечение обязательств по кредитному договору N Ю01-19-021К от 22.07.2019) общей суммой задолженности 382 030 597,36 руб. (стр. 117 заключения).

Рассмотрев ходатайство конкурсного управляющего, арбитражный суд первой инстанции отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы по следующим основаниям.

Исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд вправе назначить повторную экспертизу при наличии сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, противоречий в заключении нескольких экспертов, выводы которых могут повлиять на законность и обоснованность решения по делу.

Причем, при назначении повторной экспертизы в целях устранения противоречий в заключении нескольких экспертов суду необходимо ставить перед экспертом (экспертами) вопрос об указании причины расхождения в выводах, сделанных по итогам проведения первоначальных экспертиз. В определении о назначении повторной экспертизы следует указать, какие выводы первоначальной экспертизы вызывают сомнения, сослаться на обстоятельства дела, которые не согласуются с выводами эксперта.

Возражая против экспертного заключения, подготовленного ООО ЭПГ "Юника-С" экспертом Сидоренко С.А., конкурсный управляющий представил рецензионное заключение эксперта N 176/09-22 от 22.09.2022, подготовленное частнопрактикующим оценщиком Требесовой Надеждой Владимировной, согласно которому представленное на рецензирование заключение эксперта N 08/22-сэ 2022, выполненное ООО "ЭПГ ЮНИКАС", экспертом Сидоренко С. А. не является документом доказательственного значения по причине несоответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки N 1, N 2, N 7, Федерального закона N 73- ФЗ от 31.05.2011 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Рецензент указал, что в тексте заключения специалиста N 08/22-сэ по арбитражному делу А48-3922/2020(Д), подготовленного ООО "ЭПГ ЮНИКА-С", экспертом Сидоренко С.А., выводы не обоснованы и позволяют сомневаться в их достоверности.

Представленное заключение специалиста не соответствует требованиям методик, методологий, установленных для данного вида экспертиз и исследований и действующему законодательству, поскольку экспертом не учтено, что по оспариваемому договору отсутствует перевод задолженности по аренде с ООО "Унистрой-Орел" в пользу нового арендатора ООО "Вектор", а также отсутствует согласие УМИЗ (арендодателя); эксперт вышел за пределы поставленных вопросов, учитывая возможность учета задолженности по арендным платежам, вычитая данную задолженность из рыночной стоимости прав аренды земельных участков; экспертом допущены противоречия в заключении в части использования им методических источников; экспертом не проанализировано наличие иных залогов и поручительств, обеспечивающих обязательство по указанным кредитным договорам.

При этом конкурсный управляющий указал, что при определении рыночной стоимости прав аренды земельных участков экспертом должны были быть учтены полученные ООО "УниСтрой-Орел" разрешения на строительства многоквартирных жилых домов на этих земельных участках, которые, по сути, создают добавленную стоимость данным участкам в виде полученной экономической выгоды от реализации квартир в многоквартирных жилых домах, но эксперт в своем заключении, не дает оценку данным обстоятельствам.

В обоснование указанного довода конкурсный управляющий ссылается на тот факт, что 20.02.2018 между ООО "Унистрой-Орел" (заказчик) и ООО "Лифтсвязь" (исполнитель) заключен договор N 03/18.

Согласно договору исполнитель обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию (проектную документацию) по теме: "Многоквартирный жилой дом (поз.3) по ул. Космонавтов в г. Орле", а заказчик обязуется принять и оплатить выполненную работу.

Работы выполнены на сумму 1 360 000 руб., согласно акту выполненных работ (услуг) N 1 от 31.05.2018, который подписан обеими сторонами по договору.

Оплата заказчиком выполненных проектных работ произведена в следующем порядке: 19.07.2018 300 000 руб., 26.07.2018 - 390 000 руб., 30.07.2018 - 240 000 руб., 03.08.2018 - 113 500 руб., 30.11.2018 - 316 000 руб. (подтверждается банковской выпиской и соглашением о взаимных расчетах N 40).

По мнению конкурсного управляющего, ООО "Унистрой-Орел" несло затраты на получение проектной документации на строительство объектов на спорных земельных участках, которая прошла негосударственную экспертизу, оплату за проведение экспертизы также несло ООО "УниСтрой-Орел" (отражается в банковской выписке должника). Впоследствии ООО "УниСтрой-Орел" на основании положительного заключения получены разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Разрешение на строительство не является гражданско-правовым обязательством.

В соответствии с ч. 5, 5.1, 6, 21.14 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство и внесение в него изменений осуществляется уполномоченными исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления в административном порядке, установленным Градостроительным кодексом РФ и не является гражданско-правовым обязательством, что исключает возможность передачи "разрешения на строительство" в рамках гражданско-правовой сделки.

Напротив, согласно ч. 21.5, 21.10 ст.51 Градостроительного кодекса РФ лица, которые приобрели права на земельный участок, обязаны направить уведомление о переходе к ним прав на земельные участки в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство уполномоченными исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Таким образом, исходя из требований закона, изменения в разрешение на строительство вносятся в административном порядке по заявлению лица, которое приобрело права на земельный участок у прежнего правообладателя и не может влиять на стоимость земельного участка.

Вместе с тем, конкурсным управляющим оспаривается договор перенайма земельных участков.

Проектная документация как отдельный объект гражданских прав интеллектуальной собственности не является предметом договора перенайма земельных участков N 02-К от 28.05.2020.

Проектная документация сама по себе имеет отдельную стоимость и подлежит отдельной оценке, не входит в стоимость оспариваемых земельных участков, доказательств обратного конкурсным управляющим не представлено.

Кроме того, исходя из представленных конкурсным управляющим 26.09.2022 документов следует, что ООО "Лифтсвязь" не передало ООО "Унистрой-Орел" документацию в полном объеме: согласно акту выполненных работ (услуг) N 1 от 31.05.2018 стороны подтвердили лишь выполнение 40% проектной документации в отношении многоквартирного дома Поз. N 3 (на участке 57:25:0040235:23).

ООО "Унистрой-Орел" не в полном объеме оплатило стоимость по договору N 03/18 от 26.09.2022. Согласно п. 3.1 договора стоимость выполненных работ составляла 3 400 000,00 руб., в то время как конкурсным управляющим представлена оплата только 1 359 500 руб.

Кроме того, пунктом 2.3.3 договора N 03/18 от 20.02.2018 прямо запрещено должнику передавать техническую документацию третьим лицам. Доказательств передачи прав на проектную документацию в пользу должника и от должника в пользу ООО "Вектор", а также ее полной оплаты со стороны ООО "Унистрой-Орел" конкурсным управляющим не представлено.

Вместо приобретения исключительного права автор может предоставить заказчику право использовать произведение в согласованных пределах (п. 2 ст. 1288 ГК РФ). Например, согласовать, что архитектурное решение допускается использовать лишь для строительства одного конкретного объекта, о чем стороны прямо договорились в пункте п. 2.3.3 договора N 03/18 от 20.02.2018, где ограничены пределы использования проектной документации, а именно: только для строительства объекта.

Таким образом, даже при условии полной оплаты и передачи проектной документации исключительное право не переходит к заказчику ООО "УнистройОрел", а останется у автора ООО "Лифтсвязь" (п. 1 ст. 1233 ГК РФ).

Заказчик сможет совершать с произведением только те действия, которые предусмотрены договором. Само по себе разрешение на строительство не является результатом интеллектуальной собственности, а лишь отражает право на совершение строительных работ по представленной проектной документации.

При переуступке прав по договору аренды земельного участка на основании пункту 9 статьи Земельного кодекса Российской Федерации переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишается возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором.

При этом не имеет значения, урегулирован данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет (указанный подход сформирован в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, 01.07.2021 межу УМИЗ г. Орла и ООО "Вектор" заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.02.2014 N 1727/з, в пункте 1 ООО "Вектор" также подтвердил принятие на себя обязательства погашения задолженности по договору аренды, указанную в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционным судом от 11.12.2020 по делу N А48-9259/2019, в размере 1 686 642,78 руб. в отношении земельных участков 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:25.

При этом факт необходимости учета задолженности по кредитным обязательствам, обеспеченных ипотекой в пользу АО "Экспобанк" размер которых составляет 402 126 822, 34 руб. по состоянию на 28.05.2020, конкурсный управляющий не отрицает, что вне зависимости от учета задолженности по аренде корректирует стоимость оспариваемых прав аренды до 1 руб. за каждый земельный участок.

Отсутствие ссылки на международные стандарты оценки среди списка материалов не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Мнение Требесовой Н.В., что международные стандарты оценки распространяются исключительно на оценку для целей международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) является необоснованным.

Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) посвящен один из разделов международных стандартов оценки - Стандарт 3 "Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации".

В то время, как понятие земли, собственности, недвижимости, имущества (активов), цены, себестоимости (затраты, издержки), рынка, рыночной стоимости, наиболее эффективного использования, полезности и другие важные понятия раскрыты в разделе общие понятия и принципы оценки МСО (1-4).

В своей профессиональной деятельности российским оценщикам не запрещено использовать международные стандарты оценки.

Напротив, в целях проведения объективной и более полной оценки могут быть использованы общепринятые руководства, которые не противоречат законодательству РФ.

При использовании оценщиком ООО Экономико-правовая группа "Юника-С" Международных стандартов оценки были учтены все необходимые критерии для проведения оценки соответствующие Федеральным стандартам оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и сложившейся судебной практики.

Вопросы об оценке перспективы взыскания в целом по кредитным обязательствам за счет иных залогов и поручительств в пользу АО "Экспобанк" выходит за рамки настоящего спора и не входило в предмет судебной экспертизы, а также в состав вопросов, поставленных конкурсным управляющим при назначении экспертизы.

С учетом изложенного представленное экспертное заключение соответствует положениям статьи 86 АПК РФ, согласно которой составной частью заключения являются оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Эксперт предупрежден судом за дачу заведомо ложного заключения, а в соответствии с ч. 4 ст. 55 АПК РФ эксперт вправе отказаться от дачи заключения по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи заключения.

При назначении судебной экспертизы отводов эксперту лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследовав и оценив экспертное заключение N 08/22-сэ, суд первой инстанции пришел к выводу, что оно является достоверным доказательством по делу, поскольку не содержит неясностей и противоречий, включает обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, а несогласие конкурсного управляющего с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

При рассмотрении настоящего обособленного спора судом приняты во внимание выводы судов в рамках рассмотрения дела N А48-9259/2019 (определением Арбитражного суда Орловской области от 24.03.2021, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2021).

Так, при рассмотрении заявления УМИЗ о замене ООО "УниСтрой-Орел" его правопреемником ООО "Вектор" на основании договора перенайма земельных участков от 28.05.2020 N 02-К арбитражный суд пришел к выводу о ничтожности сделки по передаче прав и обязанностей в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28.

Согласно части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившему в законную силу решению присущи свойства неопровержимости, исключительности, преюдициальности.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Арбитражным судом в рамках дела N А48-9259/2019 при решении вопроса о возможности процессуального правопреемства решен вопрос о действительности оспариваемого в рамках настоящего обособленного спора договора в части земельных участков с кадастровыми номерами: 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28, в связи с чем указанный судебный акт имеет преюдициальное значение и является обязательным для арбитражного суда в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ.

Довод конкурсного кредитора АО "Экспобанк" о том, что суд при рассмотрении настоящего обособленного спора не связан с правовой квалификацией оспариваемой сделки в рамках дела N А48-9259/2019, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку именно в результате определения судом ничтожности сделки в указанной части судом было отказано в удовлетворении части требований.

Признание арбитражным судом договора N 02-К перенайма земельных участков от 28.05.2020 ничтожной сделкой в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 57:25:0040235:21, 57:25:0040235:24, 57:25:0040235:26, 57:25:0040235:27, 57:25:0040235:28 исключает возможность признания его оспоримым в указанной части.

При этом договор N 02-К перенайма земельных участков от 28.05.2020 в части земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0040235:23 и 57:25:0040235:25 не признан ничтожным.

Как следует из заключения эксперта, величина рыночной стоимости прав аренды земельных участков, определенная с применением сравнительного подхода, без учета обременений и ограничений, по состоянию на 28.05.2020 (с учетом НДС) составила 9 859 281,52 руб., из них земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040235:21 - 2 763 322,91 руб., земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040235:23 - 1925297,22 руб., земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040235:24 - 1 199,10 руб., земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040235:25 - 1 199,10 руб., земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040235:26 - (-2 469,09 руб.), земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040235:27 - 2 942 893,57 руб., земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040235:28 - 2 227 838,71 руб.

Между тем, при определении итоговой рыночной стоимости объектов оценки экспертом учтено наличие задолженности по арендным платежам, а также то обстоятельство, что права на земельные участки находились в залоге, в том числе по обязательствам третьих лиц.

Учитывая размер задолженности по кредитным договорам, величину залоговой стоимости предмета залога, отраженную в договорах залога, и рыночную стоимость права аренды без учета дополнительных договорных условий и обременений, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость права аренды земельных участков для целей оценки на 28.05.2020, близка к нулевой, даже без учета задолженности по арендным платежам.

Между тем, эксперт пришел к выводу, что для целей определения рыночной стоимости исследуемых объектов, в случае превышения стоимости дополнительных договорных условий и обременений над стоимостью права аренды без учета дополнительных договорных условий и обременений, размер данного превышения не имеет значения, так как результат определения рыночной стоимости не может принимать отрицательного значения, и стоимость исследуемых объектов выражена в виде условно-положительной величины в размере 1 руб. за каждый земельный участок.

Арбитражный суд соглашаясь с мнением эксперта о том, что наличие залога существенно влияет на стоимость предмета оценки, пришел к выводу, что рыночную стоимость имущества необходимо рассчитывать с учетом имеющегося обременения в виде ипотеки.

Указанный подход к оценке с учетом таких корректировок соответствует сложившейся судебной практике.

Как следует из материалов дела, 01.07.2021 межу УМИЗ г. Орла и ООО "Вектор" заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.02.2014 N 1727/з, в пункте 1 ООО "Вектор" подтвердил принятие на себя обязательств погашения задолженности по договору аренды, указанную в постановлении Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом от 11.12.2020 по делу N А48-9259/2019 в размере 1 686 642,78 руб., в отношении земельных участков 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:25.

Между тем, обязательным условием для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве является причинение вреда имущественным правам кредиторов.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость прав аренды земельных участков составляет 7 руб. (1 руб. каждый земельный участок), арбитражный суд пришел к выводу о недоказанности совершения оспариваемой сделки с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, равно как и того, что в результате был причинен вред кредиторам должника.

Недоказанность указанного признака означает отсутствие совокупности необходимых условий для признания спорной сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Оценивая доводы конкурсного управляющего о том, что оспариваемая сделка была совершена в отношении заинтересованного по отношению к должнику лица (ООО "Вектор"), а должник на момент совершения сделки отвечал признакам неплатежеспособности или недостаточности имущества, арбитражный суд правомерно исходил из того, что при недоказанности причинения вреда имущественным правам кредиторов и наличия у сторон этой сделки цели причинения вреда имущественным правам кредиторов, обстоятельства совершения спорной сделки в период неплатежеспособности и недостаточности имущества должника, сами по себе не имеют значения, так как не доказана вся совокупность обстоятельств, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной в порядке пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При этом действующее законодательство не ограничивает права лиц на заключение договоров между аффилированными лицами.

Сам по себе факт аффилированности сторон спорной сделки не свидетельствует непосредственно о злоупотреблении правом сторонами договора с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Согласно правовым подходам, сформированным в настоящее время судебной практикой по данной категории споров, квалифицирующими признаками подозрительной сделки, указанной в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, являются ее направленность на причинение вреда имущественным правам кредиторов, осведомленность другой стороны сделки об указанной противоправной цели, фактическое причинение вреда в результате совершения сделки.

Данная норма содержит указания на конкретные обстоятельства, при установлении которых сделка должника может быть признана арбитражным судом недействительной как подозрительная, что препятствует произвольному применению этих норм с целью обеспечения баланса экономических интересов кредиторов должника и иных его контрагентов, получивших исполнение.

Ключевой характеристикой подозрительных сделок является причинение вреда имущественным интересам кредиторов, чьи требования остались неудовлетворенными. Отсутствие вреда предполагает, что подобные имущественные интересы не пострадали, а осуществленные в рамках оспариваемой сделки встречные предоставления (обещания) являлись равноценными (эквивалентными).

В свою очередь, это исключает возможность квалификации сделки в качестве недействительной, независимо от наличия иных признаков, формирующих подозрительность (неплатежеспособность должника, осведомленность контрагента об этом факте и т.д.) (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2022 N 310-ЭС22-7258).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, свидетельствующие о наличии необходимой совокупности оснований для признания оспариваемого договора в части земельных участков 57:25:0040235:23, 57:25:0040235:25 недействительной сделкой как совершенной в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, и в результате ее совершения вред был причинен, в связи с чем отказал в удовлетворении требования конкурсного управляющего о признания сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и обстоятельств дела, в связи с чем не могут служить основанием для удовлетворения жалобы. Каких-либо доводов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, конкурсным управляющим не приведено.

Все обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены судом первой инстанции полностью, выводы, изложенные в определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах определение Арбитражного суда Орловской области от 21.10.2022 по делу N А48-3922/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб. согласно статье 110 АПК РФ относится на заявителя апелляционной жалобы и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку при подаче апелляционной жалобы в суд заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 21.10.2022 по делу N А48-3922/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "УниСтрой-Орел" Гусева Сергея Владимировича - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УниСтрой-Орел" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Т. И. Орехова

Судьи

Т. Б. Потапова В. В. Ботвинников