Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2023 г. N 21АП-3519/18 по делу N А83-9989/2018

23 марта 2023 г.

Дело N А83-9989/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16.03.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.03.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мкртчяном Д.А.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым - Коротков Дмитрий Константинович, представитель на основании доверенности от 28.11.2022 N 03-19/835, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Администрации города Ялты Республики Крым - Коротков Дмитрий Константинович, представитель на основании доверенности от 14.11.2022 N 8601/02.1-42, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Общества с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" - Чугунов Вячеслав Николаевич, представитель на основании доверенности от 17.03.2022 N 1-Д/2022, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Житницкого Вадима Леонидовича - Дубко Дмитрий Юрьевич, представитель на основании доверенности от 28.07.2022 N 82/113-н/82-2022-2-51, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Житницкого Вадима Леонидовича, общества с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 ноября 2022 года по делу N А83-9989/2018,

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН - 1149102130264, ИНН - 9103015492, пл. Советская, д. 1, г. Ялта, Республика Крым, 298600)

к обществу с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" (идентификационный код юридического лица - 33146761, ул. Владимирская, д. 69, г. Киев, Украина, 01033)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Совета министров Республики Крым (295005, Республика Крым, г. Симферополь, пр-т Кирова, 13), Администрации города Ялты Республики Крым (298600, Крым Республика, город Ялта, площадь Советская, дом 1, ОГРН: 1149102101609, Дата присвоения ОГРН: 01.12.2014, ИНН: 9103012029, КПП: 910301001), Житницкого Вадима Леонидовича (ул. Новая, д.10, кв.7, д. Лобаново, Истринский р-н, Московская обл.), нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Шедько Любови Константиновны (298600, Республика Крым, г. Ялта, ул. Красноармейская, д. 11)

о взыскании и расторжении договора аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач"

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым

о признании договора аренды прекращенным,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке ст.49 АПК РФ от 05.07.2022) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" (далее - ответчик, ООО "Спецгазпостач", общество) задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка, заключенному 26.11.2010 между Ялтинским городским советом и ООО "Спецгазпостач" и зарегистрированному в установленном порядке 15.04.2011 за N 011190004000015 в размере 1 173 579 249,53 руб., пени в размере 994 738 464,37 руб., о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7; обязании ООО "Спецгазпостач" в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7 путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи.

19.10.2020 от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым поступило ходатайство в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объединении дела А83-9989/2018 и А83-20572/2019 в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением от 22.12.2020 судебное дело N А83-20572/2019 по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7, заключенный 26.10.2010 между Ялтинским городским советом и ООО "Спецгазпостач", зарегистрированный 15.04.2011 за N 011900004000015; обязании ООО "Спецгазпостач" в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7 путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи объединено в одно производство и рассматривается в рамках настоящего дела.

Определением от 29.03.2022 судебное дело N А83-1933/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым о признании Договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0101 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, д.7, заключенного между Ялтинским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" прекращенным с 16 апреля 2013 года объединено в одно производство и рассматривается в рамках настоящего дела.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 25.11.2022 первоначальные исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым удовлетворены частично. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым задолженность по договору аренды земельного участка от 26.10.2010 в размере 1 173 579 249,53 руб. Расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117), площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, д.7, заключенный 26.10.2010 между Ялтинским городским советом и ООО "Спецгазпостач", зарегистрированный 15.04.2011 за N 0111900004000015. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7 путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи. В остальной части отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 114 247,90 руб. В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Житницкий В.Л. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате, в удовлетворении исковых требований в данной части отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договором стороны не согласовывали условие о том, что арендная плата по договору подлежит изменению в связи с принятием соответствующего федерального закона, в связи с чем арендная плата подлежит исчислению в соответствии с ценой, указанной в договоре. Апеллянт1 полагает незаконным применение повышающего коэффициента 1000 к арендной плате, установленного постановлением Администрации города Ялты Республики Крым от 08.08.2018 N 216-П. Кроме того, заявитель указал, что право собственности на спорное недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, передано Житницкому В.Л. по договору купли-продажи от 15.08.2018.

ООО "Спецгазпостач" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить.

Апеллянт2 не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 26.10.2010 является регулируемой. Также апеллянт2 указывает, что поскольку расположенный на земельном участке объект недвижимости был передан по договору купли-продажи от 15.08.2018 Житницкому В.Л., то в силу действующего законодательства к последнему перешло и право аренды по договору аренды земельного участка от 26.10.2010. Также апеллянт2 полагает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку ответчику было отказано в назначении по делу судебной экспертизы ввиду значительного наложения на переданный в аренду земельный участок участков иных землепользователей, что значительно уменьшает площадь арендованного земельного участка.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2023 и от 01.03.2023 апелляционные жалобы приняты к производству суда апелляционной инстанции и назначены к совместному рассмотрению в судебном заседании.

24.01.2023 от истца поступило возражение на апелляционные жалобы.

06.03.2023 от Совета министров Республики Крым поступили пояснения.

В судебном заседании 09.03.2023 представители апеллянтов поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, представитель истца и Администрации просил в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 16.03.2023.

После перерыва стороны поддержали ранее заявленные позиции.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 26.10.2010 между Ялтинским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" на основании решения 29-й сессии 5-го созыва заключен договор аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Ялта, ул. Свердлова. N 7, кадастровый N 0111900000:01:005:0107 (в настоящий момент кадастровый N 90:25:010105:117) общей площадью 0.0540 га для реконструкции, строительства и обслуживания гостиницы. Договор зарегистрирован в КРФ ГП "ЦГЗК" при Госкомземе Украины, о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 15.04.2011 за N 011190004000015.

Пунктом 2.2. договора установлено наличие на земельном участке строений и сооружений.

Согласно п. 2.3 договора нормативная денежная оценка земельного участка, согласно выписке из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка составляет 1 380 353,34 (один миллион триста восемьдесят тысяч триста пятьдесят три) гривны.

Договор аренды был заключен сроком на 49 лет, с преимущественным правом его возобновления, что установлено п. 3.1 договора.

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата устанавливалась в сумме 62 116,20 (шестьдесят две тысячи сто шестнадцать) гривен в год и вносилась ежемесячно в срок до 30 числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 4.3. договора установлены основания для пересмотра арендной платы.

Пунктом 12.1. договора предусмотрено, что изменение условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию сторон.

В соответствии с п. 12.6. договора, любые изменения или дополнения настоящего договора осуществляются в письменной форме и подписываются надлежащим образом уполномоченными представителями сторон.

Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 08.02.2018 N 216-п "Об установлении повышающего коэффициента к размеру арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Ялта, ул. Свердлова, 7", был установлен повышающий коэффициент к размеру арендной платы за пользование земельным участком в размере 1000.

Пунктом 9.1.2 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату.

Ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора регламентирована разделом 13 спорного договора, пунктом 13.1 которого установлено, что за невыполнение или ненадлежащее выполнение настоящего договора, в том числе изменение или расторжение договора в одностороннем порядке Арендатор несет ответственность перед Арендодателем в виде уплаты пени в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством.

В связи с ненадлежащим выполнением ответчиком условий договора по внесению арендной платы, за последним образовалась задолженность в размере 1 173 579 249,53 руб.

В целях досудебного порядка урегулирования спора, Департамент направил в адрес ответчика претензию от 27.04.2018 N 03-19/1259 (т.1 л.д.20-24), которая оставлена последним без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности, пени и расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска отказал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Поскольку правоотношения, по данному спору, возникли до 21.03.2014, суд первой инстанции правомерно применил нормы материального права Украины при разрешении данного спора, в части не противоречащей законодательству Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины по договору найма (аренды) наймодатель передаёт или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определённый срок.

В соответствии с положениями статьи 632 Гражданского кодекса Украины, статьями 2,19 Украины "О плате за землю", статьи 14 Налогового кодекса Украины, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы. Таким образом, в силу указанных норм права, а также согласно правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству как России, так и Украины. (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015)

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ и п. 2 ст. 12 Законом Республики Крым N 66-ЗРК/2015 от 24.12.2014, ст. 11 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым").

Как верно указано судом первой инстанции, размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым что соответствует требованиям части 4 статьи 22, статьи 65 ЗК РФ, разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и пункте 3 Раздела I. Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015).

Нормативные акты не являются в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 21.03.2014, пересчитывается в рубли с 01.11.2014 с коэффициентом 3,8.

Этим же постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение).

Положение устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.1 Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.

На основании пункта 3.4. Положения плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается равной платежам, установленных прежними договорами, и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым".

Истцом осуществлен перерасчет арендной платы с украинской гривны на российские рубли за период с 2015 года по 01.02.2018 с использованием коэффициента перерасчета - 3,8 (постановление Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым"), а также коэффициентов индексации в размере 1,064, 1,04 на основании Федеральных законов "О Федеральном бюджете на 2016 год", "О Федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов", коэффициентов индексации в размере 1,035, 1,028, 1,152, 1,059, 1,756 согласно Приложению N 4 к постановлению Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым".

При этом, Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 08.02.2018 N 216-п "Об установлении повышающего коэффициента к размеру арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Ялта, ул. Свердлова, 7", был установлен повышающий коэффициент к размеру арендной платы за пользование земельным участком в размере 1000. Указанное постановление признанно законным постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2019 по делу NА83-16281/2018, оставленным без изменений постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 04.03.2020 NФ10-50/2020 по делу N А83-16281/2018.

Учитывая официально опубликованные акты, определяющие порядок изменения арендной платы, условия пункта 4.3 (случаи пересмотра размера арендной платы), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несостоятельности доводов апеллянтов относительно необоснованном применении истцом Постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 08.02.2018 N 216-п при расчете арендной платы.

Кроме того, согласно правовой позиции Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда российской Федерации от 03.04.2019 N 127-АПА19-3, поскольку федеральный законодатель представил органам государственной власти Республики Крым в переходный период право устанавливать особенности регулирования отдельных сфер и областей общественной жизни, в целях обеспечения скорейшего решения вопросов жизнеобеспечения граждан, проживающих на территории Республики Крым, предусмотренные особенности правового регулирования перерасчета арендной платы по ранее заключенным договорам аренды земельных участков на территории Республики Крым, не могут рассматриваться как несоответствие федеральному закону.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель надлежащим образом выполнил обязанность по передаче земельного участка ответчику, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи.

Согласно расчету истца сумма задолженности по арендной плате за период с 24.02.2015 по 29.06.2022 составляет 1 173 579 249,53 руб.

Проверив расчет арендной платы, предоставленный истцом, признал его методологически и арифметически верным.

Доказательств оплаты образовавшейся задолженности в части или полностью ответчиком в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, заявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 173 579 249,53 руб. за период с 24.02.2015 по 29.06.2022 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы общества о пропуске истцом по первоначальному иску срока исковой давности в отношении части требований о взыскании арендной платы, коллегия судей отклоняет, поскольку проверив аудиопротоколы и материалы дела, коллегия судей приходит к выводу об отсутствии доказательства заявления такого ходатайства обществом в суде первой инстанции.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика пени по Договору аренды земельного участка в размере 994 738 464,37 руб.

Рассмотрев требования истца в данной части, коллегия судей полагает их подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 13.1 договора невыполнение или ненадлежащее выполнение настоящего договора, в том числе изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, Арендатор несет ответственность перед Арендодателем в виде уплаты пени в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством.

Обращаясь с требованием о взыскании пени, истец нормативно ссылается на п. 4.7 Постановления Совета Министров Республики Крым N 450, согласно которому за нарушение сроков внесения платежей взимается пеня в размере 0,1% от просроченной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Вместе с тем, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений.

В связи с изложенным, заявляя иск о взыскании пени, установленной Постановлением Совета Министров Республики Крым N 450, истец в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора в нарушение положений ст. 450 ГК РФ.

При этом, до внесения изменений в соответствующий договор аренды в части определения размера ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, исковые требования о взыскании пени, установленной Постановлением Совета Министров Республики Крым N 450, противоречат действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.

Аналогичная правовая позиция изложена Арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании с ответчика пени по Договору аренды земельного участка в размере 994 738 464,37 рублей (0,1% за каждый день просрочки) является незаконным и необоснованным, вследствие чего суд первой инстанции отказал в удовлетворении настоящих требований истца.

Относительно требований истца о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7 апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, арендная плата ответчиком за арендованный им земельный участок не производится надлежащим образом и в сроки, установленные договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется в аренду для реконструкции, строительства и обслуживания гостиницы. Срок освоения земельного участка 2 (два) года с момента заключения договора и его государственной регистрации. В случае если Арендатор не приступит к использованию земельного участка в указанные сроки или будет его использовать не по целевому назначению, договор расторгается в порядке, установленном действующим законодательством (п.6.5 договора).

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно части 1 статьи 615 и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Установленное статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание расторжения договора аренды в виде неосвоения земельного участка, направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель (обеспечение эффективной планировки).

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

04 сентября 2019 Департаментом муниципального контроля Администрации города Ялта был составлен акт обследования земельного участка N 605, которым установлено, что на земельном участке расположено трехэтажное (+цоколь), капитальное, аварийное, полуразрушенное здание, непригодное для эксплуатации.

Обследуемый земельный участок по целевому назначению не используется, расположенное на нем здание находится в аварийном состоянии.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в связи с неосвоением земельного участка начиная с 2010 года, неоднократным нарушением условия договора об оплате арендной платы, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка обосновано, а потому подлежит удовлетворению.

Доводы апеллянтов о том, что на основании договора купли-продажи от 15.08.2018, заключенного между ООО "Спецгазпостач" и Житницким В.Л., право собственности на спорное недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, передано Житницкому В.Л. и в силу действующего законодательства к последнему перешло право аренды по договору аренды земельного участка от 26.10.2010, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 1 статьи 551 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

В соответствии с разъяснениями, содержащими в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Согласно пункту 58 постановления Пленума N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 59 постановления Пленума N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как верно установлено судом первой инстанции, Житницкий В.Л. не является лицом, создавшим объект недвижимого имущества на спорном земельном участке в период до вступления в силу Закона о регистрации. Договор купли-продажи заключен после вступления в силу вышеуказанного закона, в связи с чем переход права собственности от ООО "Спезгазпостач" к третьему лицу на объект недвижимости подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, записи о зарегистрированном праве собственности Житницкого В.Л. на спорное имущество отсутствуют, право собственности зарегистрировано за ООО "Спецгазпостач". (т. 4, л.д. 109-116)

С учетом изложенного, право собственности Житницкого В.Л. на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке не возникло, в связи с чем доводы апеллянтов об обратном подлежат отклонению.

Относительно требований Департамента об обязании ООО "Спецгазпостач" в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7 путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в данной части исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, согласно акту обследования земельного участка N 605 на земельном участке расположено трехэтажное (+цоколь), капитальное, аварийное, полуразрушенное здание, непригодное для эксплуатации.

Общество с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" представило в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой Обществу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, расположенное по адресу Республика Крым, г. Ялта, пер. Свердлова, д. 7, а именно 4-х этажное (в том числе 1 этаж подземный) здание площадью 889,4 кв.м, дата государственной регистрации права 05.05.2017. (т. 4, л.д. 109-116)

Согласно п. 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Таким образом, земельный участок не может быть возвращен в том состоянии, в котором был передан по договору, поскольку на нем имеется определенный объект недвижимого имущества, правовой статус которого не является предметом настоящего иска.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в пункте 21 "Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 4 (2017)", в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Поскольку на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ООО "Спецгазпостач", применяя положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, пункта 1 статьи 271 ГК РФ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований департамента в части возврата земельного участка. Кроме того, возврат арендодателю земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости, однако требование о сносе недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за обществом, Департаментом не заявлено.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование заявителя о понуждении общества возвратить арендованный земельный участок не подлежит удовлетворению.

Доводы департамента о том, что земельный участок подлежит возврату арендодателю ввиду того, что расположенный на нем объект недвижимости общества находится в аварийном состоянии, коллегия судей отклоняет, поскольку объект существует, право собственности на него не прекращено, указанное право зарегистрировано в ЕГРН, при этом собственник не лишен возможности восстановить указанный объект. Также общество не лишено права обратится с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации (реконструкции) объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Рассмотрев встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым о признании Договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0101 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, д.7, заключенного между Ялтинским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" прекращенным с 16 апреля 2013 года, апелляционная коллегия не находит оснований для его удовлетворения исходя из следующего.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:010105:117, площадью 0,0540га расположенный по адресу: Республика Крым, ул.Свердлова, 7, заключенный 26.10.2010 сроком на 49 лет, прекратил свое действие автоматически применительно к пп.12.14.1 договора.

Как следует из п.6.5 Договора аренды, срок освоения земельного участка 2 (два) года с момента заключения договора и его государственной регистрации. В случае если Арендатор не приступит к использованию земельного участка в указанные сроки или будет его использовать не по целевому назначению, договор расторгается в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно ст.32 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 настоящего Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренном договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Статья 25 Закона Украины "Об аренде земли" предусматривает, что Арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке.

Согласно подпункту 4 пункта 1 ст. 416 Гражданского кодекса Украины право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки в течение трех лет подряд. Право пользования земельным участком для застройки может быть прекращено по решению суда в других случаях, установленных законом.

Согласно п.12.4. Договора действие договора прекращается путем его расторжения в случаях, в том числе, неосвоения земельного участка в течение 2 (двух) лет, по требованию одной из сторон в случае невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных Договором.

Согласно п. 12.5 Договора досрочное расторжение договора осуществляется лишь при условии письменного предупреждения заинтересованной стороны не позже чем за два месяца.

Стороны согласовали, что в случае прекращения или расторжения Договора Арендатор должен обеспечить выполнение возврата земельного участка согласно условиям Договора (п. 12.10 Договора).

Возврат земельного участка Арендодателю осуществляется согласно акту приема-передачи земельного участка (п.7.2 Договора).

Согласно п. 7 Договора аренды земельного участка после прекращения действия договора Арендатор обязан возвратить Арендодателю земельный участок в состоянии не худшем по сравнению с тем, в котором он его получил в аренду.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ООО "Спецгазпостач" получило земельный участок по акту приема-передачи от 26.10.2010, который является приложением к договору аренды, следовательно, возвратить обязано было также по акту приема-передачи.

Материалы дела не содержат доказательств возврата земельного участка, доказательств того, что стороны обращались за расторжением договора, либо заключили соглашение о его досрочном прекращении суду не предоставлено, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО "Спецгазпостач" встречных исковых требований.

Доводы апеллянта2 о том, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку ответчику было отказано в назначении по делу судебной экспертизы ввиду значительного наложения на переданный в аренду земельный участок участков иных землепользователей, что значительно уменьшает площадь арендованного земельного участка, коллегия судей отклоняет, поскольку назначение экспертизы в силу статьи 82 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, на основании части 2 статьи 64, частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

С учетом имеющихся в деле доказательств, фактических обстоятельств дела, доводов и пояснений представителей сторон, суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции приходят к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы и возможности разрешения спора исходя из имеющихся в деле доказательств.

Таким образом доводы, приведенные в апелляционных жалобах, не нашли правового и документального обоснования, поскольку выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта в остальной части.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании вышеизложенного, решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.11.2022 по настоящему делу подлежит отмене в части удовлетворения требований департамента о возврате муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельного участка с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7 путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи ввиду неправильного применения норм материального права.

Руководствуясь статьей 269, статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 ноября 2022 года по делу N А83-9989/2018 - отменить в части исковых требований о возврате муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельного участка с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7 путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи.

Принять в данной части новый судебный акт.

2. В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым в части обязания общество с ограниченной ответственностью "Спецгазпостач" в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером N 0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, дом 7 путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи, - отказать.

3. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 ноября 2022 года по делу N А83-9989/2018 оставить без изменений.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.И. Сикорская

Судьи

Ю.В. Колупаева А.А. Тарасенко