Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2024 г. N 10АП-10810/24 по делу N А41-16087/2016

г. Москва

12 июля 2024 г.

Дело N А41-16087/16

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Семикина Д.С., Шальневой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Ханяном Я.С.,

при участии в заседании:

от лиц, участвующих в деле, - не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Кооператива ЖСК "Весенний" на определение Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2024 года по делу N А41-16087/16 о несостоятельности (банкротстве) ЖСК "Весенний",

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 22.08.2019 по делу N А41- 16087/16 в отношении ООО "ЖК Весенний" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Тулинов Сергей Владимирович.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.06.2020 по делу N А41- 16087/16 ООО "ЖК Весенний" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Тулинов Сергей Владимирович.

Кооператив ЖСК "Весенний" обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением со следующими требованиями:

1. В связи с уклонением застройщика от государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, мкр. Весенний, корпус 3, поручить Жилищно-строительному кооперативу "Весенний", ОГРН 1225000121620, ИНН 5074078748, 142108, Московская область, г/о Подольск, пос. Сосновый бор, ул. Объездная дорога д. 1, кв. 452, осуществить государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства в ЕГРН в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, получения кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства.

2. Определить, что настоящее определение является основанием для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства по строительному адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, мкр. Весенний, корпус 3 и внесения соответствующей записи в ЕГРН в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, получения кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства.

3. Обязать ответчика передать Заявителю в оригиналах необходимую для регистрации объекта незавершенного строительства в органах Росреестра в ЕГРН договор на аренду земельного участка, разрешение на строительство, проектно-сметную, а также иную необходимую для регистрации документацию.

4. Обязать ответчика после осуществления государственной регистрации объекта незавершенного строительства передать по акту в ведение ЖСК "Весенний" залоговое имущество в виде доли объекта недвижимости незавершенного строительства, имеющего индивидуально определенные характеристики: квартира N 369 в многоквартирном доме N 3, ул. Объездная дорога, г. Подольск, пос. Сосновый Бор на сумму 1 565 228,46 руб.

5. Конкурсному управляющему исключить из конкурсной массы передаваемый Заявителю Объект (кв. N 369) и уменьшить в реестре требований ООО "ЖК Весенний" денежное требование ЖСК "Весенний" на сумму передаваемого имущества до суммы требований 391 307,12 руб. за неисполненные обязательства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.04.2024 по делу N А41-16087/16 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, Кооператив ЖСК "Весенний" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как следует из материалов дела, ООО "Партнер" (первоначальный кредитор) заключил с ООО "ЖК "Весенний" договор N П/К3/369-2014 от 26.09.2014 г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 30.09.2014 г. за номером 50-50-27/208/2014-169 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, строительный адрес: Московская область, Подольский муниципальный район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый Бор, мкр. Весенний, корпус 3.

Объектом долевого строительства является помещение (квартира), в соответствии с проектной документацией N 369 секция 4 номер на площадке 5. состоящая из 3 комнат, расположенная на 4 этаже многоквартирного дома, проектной общей площадью 85,06 кв.м., стоимостью 1 956 535,58 руб.

ООО "Партнер" свои обязательства выполнил полностью, в результате чего, как участник долевого строительства, приобрел право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в соответствие с частью 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ.

02.03.2023 был заключен с ООО "Партнер" договор переуступки (цессии) N 1/23, который был зарегистрирован в Межмуниципальном отделе по Подольскому и Чеховскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 15.03.2023 года за номером КУВД001/2023-8486219.

В свою очередь Застройщик свои обязательства исполнил частично, оговоренная договором доля объекта незавершенного строительства в части строительства индивидуально-определенного Объекта квартиры N 369 осуществлена полностью.

В связи с тем, что факт признания Застройщика несостоятельным (банкротом) является основанием для обращения взыскания на предмет залога, согласно положениям п. 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Застройщик, по мнению заявителя, обязан был зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с данными требованиями.

Согласно п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

В соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в Законе о банкротстве.

В силу п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество. Действующее законодательство не содержит положений, ставящих включение имущества должника в конкурсную массу в зависимость от наличия либо отсутствия государственной регистрации на объект недвижимости.

Напротив, включению подлежит все выявленное конкурсным управляющим имущество за исключением указанного в п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве. Кроме того, объект незавершённого строительства является объектом недвижимости.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении не завершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Закона об участии в долевом строительстве в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Так, согласно Закону в период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения.

С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект. При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

При банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке статьи 8 указанного Закона в отрыве от Закона о банкротстве.

Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора.

С учетом изложенного, в результате признания застройщика несостоятельным (банкротом), учитывая основные цели при банкротстве должника-застройщика, такие как погашение требований участников строительства в виде достройки объекта незавершенного строительством и передачи помещений участникам долевого строительства, либо поиск инвестора с целью достройки объекта незавершенного строительством с последующей передачей помещений участникам долевого строительства, либо выплата компенсаций участникам долевого строительства и т.д.; не усматривается необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховный Суд Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5): "При банкротстве застройщика обращение взыскания на не завершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке статьи 8 указанного Закона в отрыве от Закона о банкротстве.

Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. Закона о банкротстве. Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо бывший), заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (статья 201.4 Закона о банкротстве) и соответствующее требование было признано судом обоснованным".

Как указано судом первой инстанции, определением от 26.10.2020 требования ООО "Пирамида" включены в реестр требований ООО "ЖК Весенний" о передаче жилого помещения (квартиры) со следующими характеристиками: количество комнат - 3, общая проектная площадь - 85,06 кв.м., номер квартиры - 369, этаж - 4, корпус - 3, секция - 4, расположенной в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, мкр. Весенний, корпус 3, с суммой исполнения денежных обязательств в размере 1 956 535,58 рублей.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.01.2024 по делу N А41-16087/16 произведена процессуальная замена ООО "Пирамида" на ЖСК "Весенний".

Таким образом, требования ЖСК "Весенний" защищены путем включения в реестр требований ООО "ЖК "Весенний" о передаче жилых помещений.

Довод жалобы о нерассмотрении части требований несостоятелен. В удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая вышеуказанное, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований Кооператива, с которыми суд апелляционной инстанции соглашается.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2024 года по делу N А41-16087/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

Д.С. Семикин Н.В. Шальнева