Вопрос: Государственная регистрация договора аренды, арендодателем по которому выступает ссудополучатель (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2023 г.)

Если физическое лицо передает в безвозмездное пользование дочери помещение коммерческого назначения бессрочно или условно на 50 лет, то можно ли такой договор не регистрировать в Росреестре? И дочь в дальнейшем вправе такое помещение сдавать в долгосрочную аренду (более 1 года)? Зарегистрирует ли Росреестр такой договор аренды?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Если помещение не является объектом культурного наследия, договор безвозмездного пользования не подлежит государственной регистрации. Возможности зарегистрировать такой договор закон не предусматривает. Если договором безвозмездного пользования или согласием собственника, выраженном в ином документе, предусмотрено право ссудополучателя передавать помещение в аренду, ссудополучатель вправе заключить соответствующий договор. Сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства (в том числе то, что арендодатель не является собственником помещения) не препятствуют государственной регистрации такого договора.

Обоснование позиции:

Специальных требований к форме договора безвозмездного пользования (ссуды) ГК РФ не содержит. Исключение составляет договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, для которого законом прямо предусмотрена письменная форма в случаях, когда такой договор заключается на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока (п. 1 ст. 609, п. 3 ст. 689 ГК РФ в редакции Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ, далее - Закон N 315-ФЗ). В других случаях к договору безвозмездного пользования применяются общие положения о форме сделки.

Положения главы 36 ГК РФ не предусматривают, что к договору безвозмездного пользования применяются установленные п. 2 ст. 609 ГК РФ правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) необходимость такой регистрации также не предусмотрена. Судебная практика идет по пути признания отсутствия необходимости государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от их срока (смотрите постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.12.2011 N Ф02-5343/11, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2008 N Ф04-4239/2008(7906-А46-9), ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.04.2008 N А33-12027/2007). Здесь же отметим, что закон не ограничивает каким-либо пределом срок, на который может быть заключен договор ссуды. Законодательством не закреплена также и необходимость государственной регистрации ссуды как обременения недвижимости (смотрите постановление ФАС Поволжского округа от 02.11.2006 N А65-37749/2005-СГ3-13). Следовательно, по общему правилу для договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом государственная регистрация не требуется.

Исключение предусмотрено для безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия. Право безвозмездного пользования таким объектом подлежит государственной регистрации, которая производится путем государственной регистрации соответствующего договора. Причем, в отличие от договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 651 ГК РФ), закон не обуславливает необходимость государственной регистрации договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия заключением такого договора на срок не менее года, то есть договор ссуды в этом случае должен быть зарегистрирован независимо от срока, на который он заключен (п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 689 ГК РФ в редакции Закона N 315-ФЗ, чч. 1, 9 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Более того, договор ссуды недвижимой вещи, не являющейся объектом культурного наследия, как представляется, не может быть зарегистрирован в принципе в силу п. 4 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ.

Непосредственно нормами главы 36 ГК РФ не предусмотрена возможность сдачи ссудополучателем безвозмездно полученной вещи в аренду, как это разрешено арендатору п. 2 ст. 615 ГК РФ (в п. 2 ст. 689 ГК РФ отсутствует ссылка на п. 2 ст. 615 ГК РФ). Вместе с тем арендодателем может быть не только собственник вещи, но и управомоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ), а нормы ГК РФ не содержат прямого запрета на передачу ссудополучателем объекта ссуды в аренду или ссуду. Более того, возможность передачи ссудополучателем вещи третьему лицу с согласия ссудодателя следует из положений ст. 696, 697, п. 1 ст. 698 ГК РФ. В связи с этим не существует правовых препятствий для передачи ссудополучателем с согласия ссудодателя вещи, полученной по договору ссуды, в аренду или ссуду. Этот вывод представлен и в судебной практике (смотрите, например, определение ВАС РФ от 29 января 2009 г. N 2128/08, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 17 сентября 2010 г. по делу N А63-1805/2010, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2009 г. N 11АП-2080/2009, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 июля 2018 г. N Ф06-34848/18 по делу N А55-15539/2017, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 февраля 2016 г. N Ф07-3105/15 по делу N А13-569/2015).

Следовательно, при наличии в договоре ссуды либо в ином документе согласия собственника на передачу помещения в аренду ссудополучателем последний вправе заключить такой договор. В случае, если срок договора аренды составляет год и более, договор аренды подлежит государственной регистрации. На наш взгляд, то обстоятельство, что в качестве арендодателя выступает лицо, не являющееся собственником помещения, а из содержащихся в ЕГРН сведений не следует, что это лицо обладает какими-либо правами в отношении объекта аренды, само по себе не препятствует государственной регистрации договора аренды. Как показывает судебная практика, при таких обстоятельствах нельзя исключить риска отказа в государственной регистрации, однако такой отказ может быть оспорен в судебном порядке (смотрите, в частности, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2019 г. N 21АП-1458/19, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2013 г. N Ф05-52/13 по делу N А41-22922/2012, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2020 г. N 08АП-4236/20 по делу N А46-24453/2019). Косвенно изложенное подтверждается также, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 10 февраля 2020 г. N Ф05-25355/19 по делу N А40-60736/2019. Вместе с тем мы не можем исключить и иного подхода (смотрите в связи с этим постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2019 г. N 09АП-53576/19). Здесь же отметим, что препятствием для государственной регистрации договора может явиться то обстоятельство, что договор безвозмездного пользования заключен на неопределенный срок (смотрите в связи с этим материалы: Вопрос: Подлежит ли регистрации договор субаренды, заключенный на определенный срок в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2022 г.), Вопрос: Договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок. Арендатор намерен заключить договор субаренды с третьим лицом на 11 месяцев. Не противоречит ли это п. 2 ст. 615 ГК РФ (договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока аренды)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2011 г.)).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

19 мая 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.