Вопрос: Размер государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды об уточнении ассортиментного перечня (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2021 г.)

Российская организация (далее - Организация) владеет зданием торгового центра, помещения в котором сдает в аренду. Один из арендаторов (далее - Арендатор) занимается розничной торговлей обувью. В договоре аренды с Арендатором (далее - Договор) приведен ассортиментный перечень обуви, продаваемой арендатором. В настоящее время Арендатор планирует расширить указанный ассортиментный перечень, добавив в него новые наименования обуви. В связи с этим стороны заключили дополнительное соглашение к Договору (далее также - допсоглашение), в которое включили новый ассортиментный перечень. Размер арендной платы и другие существенные условия Договора допсоглашением не изменяются. Организация планирует подать данное дополнительное соглашение на государственную регистрацию. ВС РФ пояснил, что госпошлина, предусмотренная подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (1000 руб. для организаций), уплачивается в случаях, когда дополнительное соглашение заключается в связи с изменением сведений о сторонах (наименование, адрес, платежные реквизиты), сводится к уточнению сроков осуществления расчетов по договору, изменению тому подобных условий, не влияющих на содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Дополнительное соглашение, изменяющее размер арендной платы, к числу таких случаев, по мнению ВС РФ, не относится (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.10.2021 N 307-ЭС21-6664).

За регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды об уточнении ассортиментного перечня госпошлину следует уплатить в сумме 1000 рублей или 22 000 рублей?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Полагаем, что в анализируемой ситуации за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды об уточнении ассортиментного перечня следует уплатить госпошлину в сумме 1000 руб.

Отметим, что нам не удалось обнаружить официальных разъяснений и материалов судебной практики по вопросам изменения ассортиментного перечня в договоре аренды. В связи с этим рекомендуем обратиться в Минфин России за получением официальных разъяснений по сложившейся ситуации.

Обоснование вывода:

Частью 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи ЕГРН, так и содержащее такие условия, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Статьей 17 Закона N 218-ФЗ установлено, что за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Размеры государственной пошлины за совершение регистрационных действий установлены п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

По мнению Минфина России, госпошлина, подлежащая уплате в связи с государственной регистрацией дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, должна быть уплачена в размере, установленном подп. 22 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (по общему правилу 2000 руб. для физических лиц и 22 000 руб. для организаций, а если предметом аренды является земельный участок сельхозназначения - 350 руб.). Впоследствии финансовое ведомство неоднократно повторяло эту позицию (письма Минфина России от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113, от 11.11.2020 N 03-05-05-03/98165, от 10.11.2020 N 03-05-05-03/98110, N 03-05-06-03/97697 и N 03-05-05-03/98111). Данную позицию поддержал Верховный Суд РФ (решение от 15.01.2021 N АКПИ20-932).

Если дополнительное соглашение к договору аренды не является самостоятельным основанием возникновения права аренды, не создает новых ограничений и обременений, но его заключение к уже действующему договору аренды недвижимого имущества влечет необходимость внесения изменений в записи ЕГРН, то тогда государственная пошлина составляет 1000 руб. на основании подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (письма Минфина России от 20.07.2017 N 03-05-06-03/46288, от 08.02.2016 N 03-05-05-03/6318).

В определении Верховного Суда РФ от 20.10.2021 N 307-ЭС21-6664 предметом рассмотрения ВС РФ вновь стал вопрос о том, в каком размере подлежит уплате госпошлина за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества. Спор возник в связи с тем, что территориальное управление Росреестра возвратило заявителю документы, представленные в целях государственной регистрации допсоглашения к договору аренды здания, в связи в неуплатой госпошлины в установленном размере. Управление исходило из того, что госпошлина подлежала уплате в размере 22 000 руб. в соответствии с подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, в то время как заявитель уплатил 1000 руб., руководствуясь подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. По мнению судей ВС РФ, в силу прямого указания, содержащегося в подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, госпошлина в установленных данной нормой размерах (в частности, 22 000 руб. для организаций) подлежит уплате за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости, в том числе дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Вместе с тем ВС РФ пояснил, что госпошлина, предусмотренная подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (1000 руб. для организаций), уплачивается в случаях, когда дополнительное соглашение заключается в связи с изменением сведений о сторонах (наименование, адрес, платежные реквизиты), сводится к уточнению сроков осуществления расчетов по договору, изменению тому подобных условий, не влияющих на содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Дополнительное соглашение, изменяющее размер арендной платы, к числу таких случаев, по мнению ВС РФ, не относится.

Следовательно, при определении размера госпошлины за государственную регистрацию допсоглашения к Договору в ЕГРН необходимо исходить из того, является ли данное соглашение самостоятельным основанием возникновения права аренды, создает ли оно новые ограничения и обременения, или оно лишь влечет необходимость внесения изменений в записи ЕГРН.

Ранее судебная практика складывалась следующим образом. За государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя (например, изменяет размер арендной платы и порядок ее оплаты по договору; назначение использования земельного участка, переданного в аренду; адрес и др.), но не влечет существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, уплачивается государственная пошлина в размере 1000 руб. (постановление АС Московского округа от 18.07.2019 N Ф05-10318/19 по делу N А40-147639/2018, постановление Одиннадцатого ААС от 16.01.2020 N 11АП-21061/19, постановление АС Московского округа от 10.04.2019 N Ф05-3945/19 по делу N А40-78032/2018, постановление Седьмого ААС от 17.10.2019 N 07АП-9735/19).

Если же дополнительное соглашение влечет возникновение права аренды у других лиц или создает новые ограничения и обременения, то размер государственной пошлины должен определяться в порядке, предусмотренном подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Так, например, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) представляет собой замену арендатора в договоре аренды. Следовательно, в договоре о перенайме недвижимого имущества предметом сделки является передача прав аренды на недвижимость. Поскольку в договор аренды вступает новый арендатор, договор о перенайме является самостоятельной сделкой, порождающей права и обязанности для новых лиц. Соответственно, государственная пошлина должна быть уплачена в размере 22 000 рублей (постановление Второго ААС от 17.12.2015 N 02АП-9071/15). Аналогичная ситуация может иметь место, когда дополнительным соглашением увеличивается перечень объектов, арендованных заявителем, что по своей сути относится к действиям, предусмотренным подп. 22 п. 1 статьи 333.33 НК РФ, а не подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (постановление АС Северо-Западного округа от 03.06.2019 N Ф07-5296/2019 по делу N А13-6928/2018).

К обременению недвижимого имущества отнесены сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

В анализируемой ситуации, по нашему мнению, отсутствует установление или изменение обременений по договору. Имеет место изменение условий использования арендованного имущества (ст. 615 ГК РФ).

В связи с этим полагаем, что в анализируемой ситуации за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды об уточнении ассортиментного перечня следует уплатить госпошлину в сумме 1000 руб.

Отметим, что нам не удалось обнаружить официальных разъяснений и материалов судебной практики по вопросам изменения ассортиментного перечня в договоре аренды. В связи с этим рекомендуем обратиться в Минфин России за получением официальных разъяснений по сложившейся ситуации.

К сведению:

Во избежание налоговых рисков налогоплательщик может на основании п. 1 ст. 34.2 НК РФ и п. 1, п. 2 ст. 21 НК РФ обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за получением письменных разъяснений по данному вопросу. Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Вопрос: Уплачивается ли государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимости (договор аренды расторгается досрочно)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2021 г.)

- Вопрос: В настоящее время разные подразделения Росреестра дают разную информацию о размере государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам долгосрочной аренды. Существует мнение, что регистрация дополнительных соглашений осуществляется за 2000 руб. для физических лиц и 22 000 руб. для юридических лиц. При этом сотрудники Росреестра ссылаются на письмо-разъяснение ИФНС или Минфина, реквизиты которого они не знают и которое невозможно найти. Каков в настоящее время размер государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2020 г.)

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член ААС Буланцов Михаил

Ответ прошел контроль качества

23 ноября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.