Вопрос: Как следует рассчитать период аренды нежилого помещения, чтобы не регистрировать договор в Росреестре? Должны ли срок аренды нежилого помещения и срок действия договора совпадать по времени? Общий срок аренды исчисляется в месяцах и днях или месяцах? Каким образом определяется срок действия договора, если стороны в договоре указали, что он заключается сроком до такой-то даты? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2019 г.)

Как следует рассчитать период аренды нежилого помещения, чтобы не регистрировать договор в Росреестре? Должны ли срок аренды нежилого помещения и срок действия договора совпадать по времени? Общий срок аренды исчисляется в месяцах и днях или месяцах? Каким образом определяется срок действия договора, если стороны в договоре указали, что он заключается сроком до такой-то даты?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Срок аренды нежилого помещения может не совпадать со сроком действия договора аренды. Для решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора определяющим является условие о сроке, на который заключен договор аренды (сроке действия договора).

Срок договора, равный периоду менее одного года, может исчисляться как в месяцах, так и в месяцах и днях (смотрите ниже примеры определения срока действия договора).

Обоснование вывода:

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это правило применяется и к нежилым помещениям, являющимся частями зданий и сооружений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Отметим, что по общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Пункт 2 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что в случае, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Закон не указывает на то, что договор аренды считается заключенным с момента передачи имущества арендатору. Этот договор является консенсуальным, а не реальным, для признания его заключенным фактическая передача имущества в аренду не требуется (постановления Семнадцатого ААС от 21.11.2013 N 17АП-13014/13, Пятнадцатого ААС от 20.01.2012 N 15АП-12712/11).

Как следствие, по условиям договора аренды нежилого помещения срок действия этого договора и срок, на который помещение передано в аренду (срок аренды), могут не совпадать. Сроком действия договора (сроком договора) является период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон. Сроком аренды является период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (решение АС Пензенской области от 19.06.2015 по делу N А49-7910/2014).

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ связывает необходимость государственной регистрации договора аренды именно со сроком, на который заключен договор, а не со сроком, на который имущество передается в аренду.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Пунктом 1 ст. 192 ГК РФ установлено, что срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока (п. 3 ст. 192 ГК РФ).

В п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ), стороны договора аренды вправе по своему усмотрению определить срок его действия, связав истечение этого срока с конкретной календарной датой или с истечением периода времени, в том числе исчисляемого месяцами. При этом следует учитывать общепринятое значение года как промежутка времени, состоящего из 12 месяцев или 365 (366) дней. Очевидно, что, если стороны укажут в договоре аренды, что он заключен на 12 месяцев, этот договор будет подлежать государственной регистрации. Однако ничто не препятствует указывать срок действия договора (если он определяется периодом времени) в месяцах и днях, например, установить, что договор заключен на срок 11 месяцев и 27 дней. Если стороны определяют окончание срока договора конкретной датой, необходимо иметь в виду, что срок, равный одному году, после заключения договора истечет в соответствующую дату, например, сроком на один год будет считаться заключенным договор, срок действия которого начинается 17 мая текущего года и оканчивается 16 мая следующего года (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2007 N А10-5925/06-Ф02-5393/2007), или договор, который заключается на срок с 1 июля текущего года по 30 июня следующего года (постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2011 N Ф09-78/11-С6). В то же время если договором срок его действия установлен с 1 января определенного года по 30 декабря того же года, то, учитывая, что в декабре 31 день, этот срок нельзя признать равным одному году (постановление Четвертого ААС от 28.08.2012 N 04АП-3350/12). Аналогичным образом считается заключенным на срок менее года договор аренды со сроком действия с 25 декабря текущего года по 23 декабря следующего года (постановление Четырнадцатого ААС от 30.08.2012 N 14АП-5974/12).

Суды не пришли к единому мнению по вопросу о том, каким образом истолковывать предлог "до" применительно к дате, определяющей окончание срока действия договора аренды: входит ли эта дата в срок договора или он оканчивается предшествующим днем. Некоторые судьи полагают, что предлог "до" в таких случаях используется в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Например, если в договоре указано, что он заключен на срок "до 31 декабря", это означает, что последним днем срока действия договора будет 30 декабря (постановления ФАС Уральского округа от 23.12.2013 N Ф09-12229/13, ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 N Ф07-2604/11 по делу N А52-4169/2010, Седьмого ААС от 19.03.2013 N 07АП-1081/13).

В конкретных случаях такая точка зрения может быть обоснованной, но принципиально с ней согласны не все суды. Существует также мнение о том, что различий между установленными в договоре аренды сроками "до" какого-либо срока и "по" какой-либо срок не имеется (постановления Девятого ААС от 13.05.2013 N 09АП-9874/13, Пятого ААС от 11.12.2012 N 05АП-9327/12, Восьмого ААС от 28.12.2009 N 08АП-8494/2009).

Полагаем, что во избежание правовых рисков сторонам лучше избегать упоминания в договоре аренды о том, что он действует "до" такой-то даты или добавлять в этом случае слово "включительно".

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Вопрос: По договору в аренду на 11 месяцев передается нежилое помещение. Договор заключен 01.02.2018. Срок действия договора не указан. По условиям договора срок аренды установлен сторонами в 11 месяцев с даты подписания Акта приема-передачи помещения. Помещение передано арендатору 01.04.2018. Какого числа арендатор должен вернуть помещение? Является ли срок аренды (11 месяцев с даты передачи арендатору помещения по акту) сроком действия договора, заключенного 01.02.2018? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2018 г.)

- Вопрос: Стороны заключили договор аренды помещения 15 декабря 2013 года на один год (договор начинает действовать с момента подписания). До какого числа будет действовать данный договор - до 15 декабря 2014 года или до 14 декабря 2014 года? Как определяется последний день срока аренды по договору, заключенному на 3 года, если в соответствии с условиями договора началом срока действия договора аренды является день государственной регистрации договора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2013 г.)

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

3 июня 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.