Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2020 г. по делу N 66а-2/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н, Селиверстовой И.В, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2181/2019 по административному исковому заявлению ООО "Омикрон" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 10 сентября 2019 года которым административное исковое заявление удовлетворено, заслушав доклад судьи Овсянкиной Н.В, объяснения представителя Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы Пелевиной Е.А, возражения представителя ООО "Омикрон" Сережкина А.П, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ООО "Омикрон" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований общество указало, что кадастровая стоимость данного нежилого помещения, установленная в результате государственной кадастровой оценки и утвержденная распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 в размере 90 918 241, 79 руб. по состоянию на 1 января 2018 года является завышенной, что нарушает права административного истца, как собственника объекта недвижимости, поскольку увеличивает платежи по налогу на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости нежилого помещения.

В подтверждение доводов о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости административный истец сослался на отчет об оценке N, подготовленный "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 года составила 51 568 205 руб. не включая налог на добавленную стоимость (далее - НДС).

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Омикрон" по доверенности Сережкин А.П. поддержал заявленные требования с учетом их уточнения по результатам проведенной по делу судебной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости - 51 549 924 руб.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Пуговкина А.Д. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Департамент городского имущества города Москвы.

Апеллянт указывает, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, так как выявленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости. Поскольку доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административным истцом не представлено, в рамках судебного разбирательства недопустимо уменьшать кадастровую стоимость в целях налогообложения без согласования с органами власти, установившими этот платеж.

Обращает внимание на ошибочность выводов суда о соответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, ввиду необоснованного подбора объектов-аналогов из открытых источников в сети "Интернет" и их несопоставимости с объектом оценки.

Представителем административного истца поданы возражения, в которых указывается на необоснованность доводов жалобы и законность постановленного по делу судебного решения.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве, не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Неявка в судебное заседание представителя Управления Росреестра по Москве не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем учитывая положения части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанного лица.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 90 918 241, 79 руб, не соответствует рыночной стоимости, в связи с чем, руководствуясь положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о возможности установления кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Так, в процессе рассмотрения спора по существу установлено, что ООО "Омикрон" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес", площадью 358, 4 кв.м, используемое под спа-салон. Данное нежилое помещение находится в мансарде кирпичного 3-х этажного реконструированного здания 1890 года постройки, общей площадью 1930, 5 кв.м. Здание находится в "данные изъяты", в пределах 50 метров от остановок общественного транспорта и основных магистралей. Технически здание обеспечено холодным и горячим водоснабжением, электроснабжением, центральным отоплением и канализацией. Под зданием сформирован земельный участок площадью 676 кв.м, на котором организована собственная парковка. Земельный участок находится в аренде у собственников здания.

Здание располагается в плотной застройке жилыми и административными зданиями. Конструктивные элементы здания находятся в хорошем состоянии. Класс здания - капитальные строения конструктивной категории "В".

Административный истец в силу требований статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", и постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Проанализировав представленную административным истцом выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд пришел к обоснованному выводу, что на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г." кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого помещения установлена в размере 90 918 241, 79 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

С учетом положений ст. 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость нежилого помещения, административный истец представил суду отчет об оценке от 28 августа 2019 года N, выполненный "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения на дату определения его кадастровой стоимости составила 51 568 205 руб. не включая НДС.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 "данные изъяты"

Согласно выводам первичной судебной оценочной экспертизы N от 7 июня 2019 года, выполненной экспертом ФИО5, отчёт, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 51 549 924 рублей без НДС.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

С выводами суда первой инстанции в части размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой судебная коллегия согласится не может, а потому обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению в части размера итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки по следующим основаниям.

В силу пункта 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Параметры основных элементов налога, в том числе стоимостные и (или) количественные показатели, необходимые для определения такого обязательного элемента налогообложения, как налоговая база определяются законодателем (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 июля 2017 года N 19-П и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2016 года N 2586-О, от 26 января 2017 года N 48-О и др.).

Для целей налогообложения налогом на имущество организаций, согласно положениям статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения является недвижимое имущество.

При этом в силу требований части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества при расчете налога на имущество организаций, определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В силу требований подпункта 2 пункта 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N508, установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N4).

Таким образом, при определении кадастровой стоимости полученная оценщиками информация о рыночных ценах не анализируется на предмет наличия или отсутствия в цене сделки /предложения НДС.

Между тем, для целей налогообложения существует преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (Определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно, с учетом осмотра объекта оценки, выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Между тем, ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты, в том числе в области оценки, не предусматривают возможность использования скорректированной на сумму НДС величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, то есть не предусматривают НДС в качестве ценообразующего признака.

Так, в соответствии с пунктами 2, 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли- продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Согласно пунктам 5, 6 цитируемого стандарта при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Согласно пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 при применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

Под ценой в силу требований пункта 4 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" понимается денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки, которая согласно пункта 27 данного стандарта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

В силу пунктов 1 и 4, 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость, определенный иной статьей Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества и объектом налогообложения в данном случае будет выступать не имущество, а операция по реализации товара, а налоговой базой - в силу положений части 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости (в целях исчисления налога на имущество) в размере, равном его рыночной стоимости с уменьшением расчетного значения на НДС не является правомерным и основанным на законе.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО5, поддержал выводы своего заключения о величине рыночной стоимости объекта оценки в размере, уменьшенном на НДС, со ссылкой на сложившуюся оценочную практику.

Между тем, судебная коллегия не может признать показания эксперта и его заключение в качестве достоверных и допустимых доказательств рыночной стоимости объекта оценки по следующим основаниям.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Основными принципами использования экспертом методов, судебно-экспертных методик и средств являются: законность и этичность методов, научность, точность результатов, надежность, эффективность, безопасность.

При этом методы проведения экспертных исследований могут быть сформированы в результате специальных научных разработок на основе фундаментальных положений базовой науки в интересах конкретной экспертной области с учетом специфики объектов исследования.

Методы, заимствованные из практики, используются судебной экспертизой только тогда, когда они не противоречат требованиям законности.

Статьей 25 Закона N 73-ФЗ определено, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Для разрешения вопросов о рыночной стоимости объекта недвижимости государственными судебными экспертными учреждениями применяются Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (ФБУ Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, 2016 год).

Следовательно, заключение негосударственного судебного эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, если оно составлено без применения методики, используемой государственными судебными экспертами, должно быть выполнено с точным соблюдением требований Закона о оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности и только в этом случае оно может являться допустимым и достоверным доказательством по делу.

Однако выводы эксперта, со ссылкой на сложившуюся оценочную практику в части возможности использования расчетного значения рыночной стоимости, уменьшенного на сумму НДС, противоречат действующему законодательству и не отвечают требованиям законности при проведении судебного экспертного исследования.

В связи с этим по делу судебной коллегией была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 21 января 2020 года отчет об оценке N от 28 февраля 2019 года, выполненный оценщиком "данные изъяты" не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, рыночная стоимость, определенная оценщиком в данном отчете, не подтверждается.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции дал правильную оценку отчета об оценке как недостоверного доказательства рыночной стоимости нежилого помещения.

Определяя величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт, установив характеристики оцениваемого нежилого помещения, отнес его к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости. Проведя анализ данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка исследуемого объекта, эксперт пришел к выводу, что цена предложений единых объектов недвижимости данного сегмента рынка составляет от 120 000 руб/кв.м.

Проанализировав основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, и дав обзор подходов к оценке недвижимого имущества в части применения подходов и методов, эксперт пришел к выводу об использовании в расчетах сравнительного и доходного подходов к оценке и обосновал их выбор.

В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж и подобрал три объекта - аналога максимально сопоставимых с объектом оценки, к ценам оферт данных объектов - аналогов эксперт ввел и обосновал корректировки: на торг, местоположение, площадь объекта, этаж расположения. Стоимость нежилого помещения в рамках сравнительного подхода была определена экспертом в размере 65 572 143, 52 руб. или 182 957, 99 руб./кв.м.

В рамках доходного подхода эксперт использовал метод прямой капитализации, при котором им был рассчитан чистый операционный доход от единого объекта недвижимости на основе рыночной ставки арендной платы, для определения которой эксперт подобрал три объекта-аналога, введя к ценам предложений которых корректировки на выявленные отличия между исследуемым объектом и объектами-аналогами и обосновав их со ссылкой на справочную литературу. Эксперт определилсредневзвешанную арендную ставку для исследуемого объекта в размере 25 926, 14 кв.м/год, что сопоставимо с диапазоном цен по аренде объектов торговой недвижимости. Размер рыночной стоимости полученной в результате использования доходного подхода составил 66 330 080, 93 руб.

Проведя согласование результатов оценки, полученных в рамках различных подходов, эксперт произвел расчет рыночной стоимости объекта оценки, установив ее в размере 65 951 000 руб, что также соответствует диапазону рыночных цен по сегменту недвижимости, к которому отнесен объект оценки.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительного и доходного подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов повторной судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

В свою очередь административным ответчиком каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности повторной судебной оценочной экспертизы и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в суд апелляционной инстанции не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилого помещения, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости не представлено.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее- Постановление Пленума N28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости, которую следует установить в качестве кадастровой в размере, определенном заключением повторной судебной оценочной экспертизы- 65 951 000 руб.

В соответствии с частью 4 статьи 311 КАС РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов.

Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2019 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, обязанность по оплате экспертизы в размере 55 000 рублей была возложена на Департамент городского имущества города Москвы, данная обязанность была исполнена Департаментом, что подтверждено платежным поручением от 25 декабря 2019 года N.

Разрешая вопрос о распределении указанной суммы между сторонами по делу судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума N 28 вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

При рассмотрении настоящего административного дела не было установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения кратно превышает его рыночную стоимость, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении, а следовательно с ООО "Омикрон" в пользу Департамента городского имущества города Москвы подлежат взысканию расходы по оплате повторной экспертизы в сумме 55 000 руб.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что других доводов, влекущих безусловную отмену судебного решения в апелляционной жалобе не приводится, руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия, определила:

решение Московского городского суда от 10 сентября 2019 года изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости 65 951 000 руб.

Взыскать с ООО "Омикрон" в пользу Департамента городского имущества города Москвы в возмещение расходов по оплате повторной судебной оценочной экспертизы 55 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий: Н.В. Овсянкина

Судьи: О.Н. Ефремова

И.В. Селиверстова