Раздел I

I. Споры, связанные с проведением торгов (аукционов, конкурсов) по приватизации государственного и муниципального имущества

1. Статья 42 Закона о приватизации, не определяет конкретный состав лиц, имеющих право на предъявление иска о признании торгов недействительными.

(Дело N А03-7417/2006-11).

Распоряжением администрации района комитету по управлению муниципальным имуществом поручено осуществить продажу здания автовокзала на торгах в форме открытого аукциона. В газете опубликована информация о проведении аукциона. По результатам состоявшегося аукциона победителем признано ООО "Командирское", с которым заключен договор купли-продажи имущества.

Индивидуальный предприниматель Н.В.В. обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными торгов по продаже упомянутого имущества и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что индивидуальный предприниматель Н.В.В. не является лицом, которому, исходя из статьи 42 Закона о приватизации, предоставлено право на подачу иска.

На постановление поданы кассационные жалобы прокурором Алтайского края и предпринимателем Н.В.В., по мнению которых торги были проведены и договор заключен с нарушением порядка, предусмотренного Законом о приватизации; совершенными сделками нарушаются права предпринимателя Н.В.В.; судом неправильно применена статья 42 Закона о приватизации при определении права на иск.

Проверяя доводы заявителей, суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, установившего факт приватизации имущества с нарушениями положений статей 18, 30 Закона о приватизации.

Согласно пункту 4 статьи 30 Закона о приватизации обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации, но не более чем пять лет с момента приватизации.

Реализованный на торгах объект муниципального имущества (автовокзал) не был включен в план приватизации; отчужден без условия сохранения его назначения; размер задатка при подаче заявки на участие в торгах составил 10 процентов вместо 20 процентов; стоимость объекта в договоре купли-продажи (здания и земельного участка) не подтверждена документами об оценке имущества; в информационном сообщении о проведении торгов указано о продаже здания автовокзала площадью 272 кв. м., между тем на аукционе продано здание площадью 318 кв. м.

Суд кассационной инстанции признал неправильным применение статьи 42 Закона о приватизации при определении права на иск судом апелляционной инстанции.

Н.В.В. являлся арендатором спорного имущества, занимался деятельностью по организации и обеспечению автобусных пассажирских перевозок. Продажа автовокзала без условия о сохранении его назначения может повлечь лишение истца пользования этим объектом. Оспаривая торги и договор купли-продажи, истец ссылался на нарушение своих прав и выступал от своего имени.

По перечисленным основаниям постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

2. Требования о признании торгов, а также договора купли-продажи недействительными в силу статей 166, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть предъявлены заинтересованным лицом, которое должно доказать, что оспариваемая сделка (сделки) затрагивает его права и законные интересы.

(Дело N А02-1552/2006).

Федеральная служба исполнения наказаний России (далее - ФСИН), УФСИН по Республике Алтай, ФГУ "Колония-поселение N 3" по Республике Алтай, ООО "АйБи-Стройгрупп" обратились в арбитражный суд с иском к Минимуществу Республики Алтай о признании недействительным аукциона по продаже недвижимого имущества и о применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного по итогам аукциона между Минимуществом Республики Алтай и победителем.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано.

Из обстоятельств дела следовало, что постановлением Правительства Республики Алтай был утвержден прогнозный план (программа) приватизации государственного имущества Республики Алтай на 2006 год, в состав приватизируемого имущества включена часть автобазы (производственный корпус - цеха), расположенной по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. Майма, ул. Энергетиков, 26.

Позже Правительством Республики Алтай издано распоряжение об условиях приватизации имущественного комплекса, расположенного по указанному адресу, согласно которому имущество подлежало приватизации в составе имущественного комплекса - здания диспетчерской, здания автобазы на 400 автомобилей, здания подстанции, железобетонного ограждения и земельного участка, площадью 93 000 кв.м.

В процессе приватизации имущества УФСИН обратилось в арбитражный суд с иском о признании права федеральной собственности на объекты приватизации и заявило ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета на проведение аукциона.

Ходатайство судом удовлетворено.

Постановлением Правительства Республики Алтай от 08.08.2006 в перечень государственного имущества, подлежащего приватизации в 2006 году, включен спорный имущественный комплекс.

Заседание конкурсной комиссии состоялось также 08.08.2006, на заседании определены претенденты, подавшие заявки.

В связи с принятой судом мерой обеспечения по запрету проведения аукциона, подведение итогов не состоялось, объявлен перерыв и 19.09.2006 заседание возобновлено (после отмены обеспечительного определения суда от 07.09.2006), подведены итоги аукциона, определен победитель.

Признавая совершенные сделки недействительными, суд первой инстанции исходил из положений статей 15, 18 Закона о приватизации и статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 15 Закона о приватизации информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит опубликованию в средствах массовой информации не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества, в нем должны быть указаны порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок (предложений), порядок определения победителей, место и срок подведения итогов.

В соответствии со статьей 18 Закона о приватизации на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества, продолжительность приема заявок на участие в аукционе должна быть не менее чем двадцать пять дней.

Суд пришел к выводу, что аукцион проведен с грубыми нарушениями норм законодательства: на момент сообщения о торгах в прогнозном плане приватизации не числилась большая часть из выставленного на торги имущества; в опубликованном сообщении о торгах отсутствовала информация об условиях аукциона, характеристике имущества, порядке определения победителей, месте и сроке подведения итогов. Ко дню сообщения о торгах не было оформлено право собственности Республики Алтай на земельный участок; действующим законодательством не предусмотрена возможность и основания приостановления торгов; с отменой судом меры обеспечения прием заявок не был возобновлен, следовательно, неосновательно сокращен срок их приема.

Перечисленные нарушения законодательства не обеспечили массовость участия, отрицательно повлияли на цену реализации имущества, нарушили права истцов и третьих лиц на их стороне, а также права потенциальных участников аукциона.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции посчитал, что допущенные нарушения не повлекли неправильное определение победителя. Поскольку правом на иск о признании итогов аукциона недействительным обладают собственник имущества и лица, которым отказано в участии в торгах, а истцы и третьи лица не представили доказательств о наличии намерений на участие в аукционе, то не обладают правом оспаривания сделки.

Кассационная инстанция с выводами суда апелляционной инстанции не согласилась, исходила из того, что положения пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляют право оспаривания торгов любому заинтересованному лицу.

Колония поселение на основании долгосрочного договора безвозмездного пользования владела частью из проданного на торгах имущества. Имущество выставлено на торги без условия сохранения порядка его использования режимным учреждением, а следовательно, нарушает права последнего. Отсутствие в плане приватизации большей части имущества нарушает права потенциальных участников. Постановление суда апелляционной инстанции отменено, а решение суда первой инстанции оставлено в силе.

3. Договор о задатке заключается с претендентом в порядке, предусмотренном статьей 428 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(Дело N А27-9140/2006-1).

ООО "Технология" предъявило в арбитражный суд иск к комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка о признании недействительными торгов по продаже встроенного нежилого помещения.

В обоснование требований истец указал, что торги проведены с нарушением положений статей 11, 18 Закона о приватизации, печатное издание, в котором помещено извещение о торгах, не предназначено для публикации информации о продаже муниципального имущества; торги недействительны, поскольку не заключен договор о задатке; по результатам торгов не опубликовано уведомление о признании истца участником аукциона и победителем торгов.

Отклоняя требование, суд указал, что извещение о проведении открытого аукциона размещено в газете "Франт - объявления" и содержало все необходимые сведения об имуществе. Обращаясь с иском, истец не представил доказательств того, что указанное печатное издание не предназначено для публикации информации о продаже муниципального имущества, фактическое участие представителя истца в торгах является надлежащим уведомлением ООО "Технология" о признании его победителем. В соответствии с пунктом 6 раздела 2 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе договор о задатке заключается в порядке, предусмотренном статьей 428 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета продавца, порядок возвращения задатка и иные условия договора о задатке, определенные продавцом в качестве условий договора присоединения, публикуются в информационном сообщении о проведении аукциона. Договор о задатке считается заключенным, если одна из сторон (продавец) определила условия о задатке в опубликованном сообщении о проведении торгов, а другая сторона путем подачи заявки (претендент) приняла эти условия.

Поданная ООО "Технология" заявка принята, претендент допущен к торгам и принимал в них участие. Оснований считать договор о задатке незаключенным, а торги недействительными, не имеется.

Судебные акты по настоящему делу оставлены кассационной инстанцией без изменения.

4. Неточная информация об обременении имущества правами третьих лиц является основанием для признания торгов недействительными при условии существенного нарушения этим прав истца.

(Дело N А46-20827/2006).

ООО "Ирта" обратилось с иском к департаменту недвижимости о признании недействительными итогов аукциона.

В обоснование требований сослалось на указание в информационном сообщении заведомо неверной информации об обременении имущества, на недействительность по этому основанию сделки купли-продажи в порядке статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требование, суд первой инстанции исходил из того, что департамент недвижимости в извещении о торгах опубликовал сообщение, содержащее неверную информацию об обременении недвижимого имущества договором аренды сроком действия до 30.12.2005. Между тем срок действия договора аренды установлен до 24.05.2006. Заведомо неверная информация относительно обременения недвижимого имущества правами третьих лиц ухудшила положение покупателя имущества, лишила его возможности самостоятельно использовать приобретенное имущество. При проведении торгов нарушены положения статьи 15 Закона о приватизации и статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция решение суда отменила и направила дело на новое рассмотрение, указав на необоснованность доказательствами вывода суда об ухудшении положения победителя торгов неточным указанием срока действия договора аренды.

Суд не учел положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых торги могут быть признаны недействительными в случае нарушения порядка их проведения и основанием для признания торгов недействительными может служить нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с нарушением прав и законных интересов лица, обращающегося с иском.

Вывод о недействительности договора по основанию статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации не был мотивирован, о чем также указано при направлении дела на новое рассмотрение.

5. Увеличив сроки платежа после проведения торгов, стороны изменили условие приватизации имущества.

(Дело N А46-3617/2006).

Управление Федеральной антимонопольной службы обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту недвижимости администрации города и ООО "ИРТА" о признании недействительными торгов по продаже нежилых помещений и договора купли-продажи.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано.

По материалам дела усматривалось, что распоряжением мэра города определен способ приватизации нежилых помещений, установлена начальная продажная цена и срок оплаты по договору - 21 календарный день с момента подписания договора купли-продажи.

Условие о сроке платежа имелось в информационном сообщении о проведении аукциона.

В назначенный день департаментом проведен аукцион по продаже нежилых помещений, победителем признано ООО "ИРТА", с которым заключен договор купли-продажи имущества, по условиям которого покупатель обязан произвести расчет за приобретенный объект недвижимости в течение 21 дня со дня подписания договора.

В установленный договором срок цена объекта не была уплачена. Дополнительным соглашением к договору стороны внесли в него изменение, установив новый более длительный срок (платеж отсрочен более чем на 6 месяцев) для расчета за имущество.

Предъявляя иск, Управление Федеральной антимонопольной службы ссылалось на изменение условий приватизации объекта сторонами договора купли-продажи.

Удовлетворяя требование антимонопольной службы, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющие единой целью реализовать имущество, в частности осуществить приватизацию муниципального имущества. Заключение договора купли-продажи является следствием проведения аукциона. Процедура проведения аукциона предусмотрена Законом о приватизации и условиями приватизации, установленными распоряжением мэра города и эта процедура предусматривает в качестве условия торгов (аукциона) срок платежа. Изменив срок платежа посредством заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи, стороны изменили условие торгов (аукциона). Действиями по изменению условий торгов в части отсрочки на значительное время внесения платежа за объект приватизации стороны нарушили требования Закона о приватизации, создали более выгодные условия оплаты реализуемого имущества для одного из участников торгов. Выявленные нарушения процедуры проведения торгов существенным образом нарушили права собственника имущества, участников и потенциальных участников, поскольку изменение условий аукциона в части увеличения срока оплаты за имущество могло существенно изменить его цену в сторону увеличения, а также изменить число участников торгов.

Суд кассационной инстанции согласился с решением суда первой инстанции и отменил постановление суда апелляционной инстанции.

6. По истечении двух лет с даты вступления в силу Закона о приватизации положения договора аренды, предусматривающего возможность выкупа нежилого помещения, утрачивают силу.

(Дело N А45-640/06-47/15).

ООО "РЮМиК" обратилось с иском к мэрии о признании недействительными торгов по продаже помещения кафе.

Истец ссылался на нарушение его преимущественного права приобретения недвижимого имущества, поскольку его правопредшественник по результатам коммерческого конкурса выкупил имущество предприятия "Столовая N 2", которое находилось в спорном помещении. По условиям договора купли-продажи предприятия ИЧП "РЮМиК" предоставлено право на заключение долгосрочного (не менее чем на 15 лет) договора аренды занимаемого предприятием помещения и право его выкупа. Между ИЧП "РЮМиК" и Фондом имущества заключен договор аренды указанного помещения.

Отклоняя требование, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 13 статьи 43 Закона о приватизации, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный истцом с комитетом по управлению имуществом, не содержал условие о выкупе имущества. Наличие такого условия в договоре купли-продажи имущества предприятия не влечет за собой возникновения права выкупа имущества истцом. Обстоятельство истечения срока выкупа имущества установлены вступившим в законную силу решением суда по другому делу. В связи с истечением срока, установленного пунктом 13 статьи 43 Закона о приватизации, истец утратил право приобретения имущества по рыночной цене. Следовательно, на момент проведения торгов истец не обладал преимущественным правом приобретения имущества, не являлся собственником имущества, либо лицом, которому неосновательно отказано в участии в торгах. Наличие защищаемого права не обосновано.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции в силе.

7. Сделка по передаче муниципального имущества в собственность не предусмотренным Законом о приватизации способом ничтожна.

(Дело N А03-21904/2005-13).

Заместитель прокурора предъявил иск к администрации района и индивидуальному предпринимателю Н.Г.И. о признании договора купли-продажи здания недействительным. Просил применить последствия недействительности сделки.

Решением в иске отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено в части отказа в признании договора недействительным. В этой части принято новое решение о признании договора купли-продажи недействительными. В части применения последствий недействительности сделки решение суда оставлено без изменения.

Прокурор не согласился с постановлением апелляционной инстанции в части отказа в применении последствий недействительности, заявил кассационную жалобу.

Как следовало из материалов дела, предприниматель Н.Г.И. обратилась в администрацию района с заявлением о продаже ей здания бывшей столовой. Распоряжением администрации разрешена продажа здания по цене 35 271 руб. Сторонами заключен договор купли-продажи.

Признавая договор купли-продажи недействительным, суд исходил из статьи 13 Закона о приватизации, согласно положениям которой, приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными Федеральным законом. Избранный сторонами способ отчуждения муниципального имущества Законом о приватизации не предусмотрен. В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор недействителен по основанию ничтожности.

Отклоняя требование в части применения последствий недействительной сделки, суд исходил из того, что здание передавалось на определенных условиях, которые Н.Г.И. выполнены, объект имеет признаки вновь созданного имущества с иными потребительскими свойствами.

Кассационная инстанция оставила постановление апелляционной инстанции без изменения.

8. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие нарушенного права.

(Дело N А75-3948/2006).

Индивидуальный предприниматель, оспаривая торги, сослался на то, что является арендатором спорного имущества, ввиду ненадлежащего извещения о торгах не имел возможность принять участие в аукционе. Кроме того, информационное сообщение о проведении аукциона не содержало сведений об одновременной приватизации земельного участка под зданием.

Проверив приведенные основания, суд установил, что информационное сообщение о продаже нежилого здания магазина - кафе опубликовано в установленном законом порядке. До проведения торгов комитет имущественных и земельных отношений сообщил предпринимателю о продаже здания путем проведения аукциона, уведомил о дате проведения аукциона.

Аукцион не состоялся в связи с отсутствием заявок.

На основании решения Думы было опубликовано сообщение о продаже объекта недвижимости посредством публичного предложения.

На приобретение имущества посредством публичного предложения подана заявка, с лицом, подавшим заявку, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Земельный участок отчужден по отдельному договору.

Поскольку предприниматель не осуществлял действий, свидетельствующих о намерении участвовать в оспариваемых торгах, не обращался с заявкой на участие, не является лицом, которому было отказано в участии в торгах, суд в удовлетворении иска отказал со ссылкой на статью 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на отсутствие заинтересованности.

Довод предпринимателя о том, что продажа земельного участка осуществлена с нарушением норм о приватизации отклонен со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 28 Закона о приватизации, согласно которым приватизация зданий, строений и сооружений, которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Кассационная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

9.10. (Дела NN А27-11369/2006-1, А27-11370/2006-1).

Индивидуальный предприниматель предъявил два иска к комитету по управлению муниципальным имуществом и победителю аукциона о признании ничтожными протоколов о результатах проведенного аукциона по продаже двух торговых помещений; применении последствий недействительности договоров купли-продажи указанного имущества.

Решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Отказ в иске мотивирован тем, что истец не является заинтересованным лицом, имеющим право на обжалование результатов аукциона.

Предъявляя требования, истец не подтвердил доводов об отсутствии доступа к информации об условиях продажи объекта недвижимости, а также факт сокрытия и (или) изъятия тиража газеты, в которой были опубликованы необходимые сведения о проведении аукциона.

Имущество, являющееся предметом спора, включено в прогнозный план (программу) приватизации, информационное сообщение о проведении аукциона было опубликовано и содержало необходимые сведения об имуществе, аукцион состоялся.

Пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность признания торгов недействительными в случае нарушения порядка их проведения. Основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

Истец не осуществлял действий, свидетельствующих о намерении участвовать в оспариваемых торгах, не обращался с заявкой на участие, не является лицом, которому было отказано в участии в торгах.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом предыдущих судебных инстанций о том, что истец не может считаться заинтересованным лицом, которому на основании статьи 449 Гражданского кодекса принадлежит право оспаривания торгов.

11. По делу N А75-8344/2006 отказано ЗАО "Рост" в признании торгов и договора недействительными также по основанию отсутствия нарушений закона и прав истца совершенными сделками.

Заявляя требование, ЗАО "Рост" (победитель аукциона) не доказало, что площадь реализованного на торгах нежилого помещения не соответствует его фактическим размерам. Заключенный по итогам торгов договор купли-продажи, содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество: наименование объекта, местонахождение, необходимые индивидуализирующие признаки. Отсутствие в договоре купли-продажи указаний на переход права на земельный участок не является основанием недействительности торгов и договора по правилам статьи 28 Закона о приватизации.