Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 мая 2014 г. N Ф06-6147/13 по делу N А55-22035/2012

г. Казань

23 мая 2014 г.

Дело N А55-22035/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Савкиной М.А.,

судей Ивановой А.Г., Конопатова В.В.,

при участии:

конкурсного управляющего ООО "Горос" Николаевой О.В.,

Русакова А.В.,

при участии представителей:

ФНС России- Сабирова И.И., доверенность от 15.04.2012,

конкурсного управляющего ООО "Горос" Николаевой О.В. - Губараевой Т.Н., доверенность от 10.01.2014,

Русакова А.В. - Ильчук О.Г., доверенность от 12.05.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного кредитора Русакова А.В.

на определение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 (судья Львов Я.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2014 (председательствующий судья Радушева О.Н., судьи Александров А.И., Селиверстова Н.А.) в части признания недействительным Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Горос"

по делу N А55-22035/2012

по заявлению конкурсного кредитора Русакова А.В. о признании недействительным Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Горос", утвержденном на собрании кредиторов должника от 14.12.2013, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Горос",

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2013 общество с ограниченной ответственностью "Горос" (далее - ООО "Горос") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Берестнев Ю.В.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 11.09.2013 конкурсным управляющим утверждена Николаева Оксана Владимировна.

Кредитор Русаков Алексей Владимирович обратился в Арбитражный суд Самарской области в рамках дела о банкротстве должника с заявлениями о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО "Горос" от 14.12.2013 по третьему вопросу повестки дня, а также о признании недействительным Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества.

Заявитель жалобы считает, что решение собрания кредиторов ООО "Горос" от 14.12.2013 по третьему вопросу повестки дня (утверждение Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества) вынесено с нарушением прав и законных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве ООО "Горос" - денежных кредиторов ООО "Горос", включенных в реестр требований кредиторов в состав 1, 3, 4 очередей требований кредиторов.

Не включение в состав подлежащего реализации имущества ООО "Горос" главного актива должника - незавершенного строительством объекта, представляющего из себя шестисекционный многоквартирный 17-19 этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Советская/Черемшанская, 160, на земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:0227003:849, 63:01:0227003:0054, исключает для денежных кредиторов возможность удовлетворения их требований за счет имущества должника.

Реализация имущества с обременением в виде требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований по денежным требованиям участников долевого строительства, является незаконной, так как кредиторская задолженность должника не является его имуществом, не подлежит включению в конкурсную массу, и не может быть реализовано с торгов.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 признано недействительным решение собрания кредиторов ООО "Горос" от 14.12.2013 по третьему вопросу повестки дня об утверждении предложенных конкурсным управляющим Николаевой О.В. Предложений о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в части, определяющей, что к участию в конкурсе допускаются только юридические лица, а также предусматривающей необходимость согласования от Министерства строительства Самарской области на участие в торгах ООО "Горос" (пункт 15 Предложений).

Суд разрешил разногласия о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Горос" между кредитором Русаковым А.В. и конкурсным управляющим Николаевой О.В., определив в пункте 15 Предложений о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Горос", что к участию в конкурсе допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, и исключил из числа условий конкурса необходимость согласования от Министерства строительства Самарской области на участие в торгах ООО "Горос". В остальной части в удовлетворении заявлений отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2014 определение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 оставлено без изменения.

Конкурсный кредитор Русаков А.В., не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части отказа в признании Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника недействительным, обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие нормам материального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования в полном объеме.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 20.05.2014 12 часов 00 минут.

Проверив законность судебных актов в обжалуемой части, исходя из требований статьи 286 АПК РФ и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене определения Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2014 в части отказа в признании недействительным Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Горос" с принятием в этой части нового судебного акта об удовлетворении заявления по следующим основаниям.

Отказывая в признании Предложений о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника судебные инстанции исходили из того, что действующее законодательство не содержит запрета на приобретение имущества должника с какими-либо обременениями, включая обязательство победителя торгов по передаче жилых помещений участникам строительства.

Между тем судебными инстанциями не учтено следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Советская/ул.Черемшанская не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию данного жилого комплекса отсутствует; согласно проектной декларации дом может быть сдан в эксплуатацию одновременно при готовом строительстве всех секций (1-6).

Согласно сводному экспертному заключению Центра государственной вневедомственной экспертизы от 07.11.2006 N 1681.00-06/1 в разделе 7.4 архитектурно-строительного решения и объемно-планировочных решений - планируемый жилой дом. расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Советская/ул.Черемшанская представляет собой здание проектируемого жилого дома со встроенно-гфистроенными помещениями 6-тисекциоиное (3 рядовые и 3 угловые), 17-19-ти этажное с подвалом и техническим этажом, имеет П-образную форму.

В первой секции предусмотрено 19 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 18 этажей. Крыша выполнена не в полном объеме, имеются плиты перекрытия.

Во второй секции предусмотрено 20 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 6 этажей.

В третьей секции предусмотрено 18 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 0 этажей- На данном месте котлован, отсутствует фундамент.

В четвертой секции предусмотрено 20 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 0 этажей. На данном месте котлован, отсутствует фундамент.

В пятой секции предусмотрено 20 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 1,5 этажей.

В шестой секций предусмотрено 18 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 10,5 этажей.

В строящемся жилом доме отсутствуют коммуникации, свет, вода технические условия не выполнены. Процент выполненных работ по жилому шестисекционному дому, расположенному по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Советская/ул.Черемшаяская составляет 30%.

Во исполнение требований статей 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсным управляющим ООО "Горос" было представлено собранию кредиторов для утверждения предложение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника, согласно которому на открытые электронные торги в форме конкурса выставляется право аренды двух земельных участков с произведенными на них улучшениями (земельный участок с кадастровым номером 63:01:0227003:849. площадью 2517,4 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером 63:01:0227003:0054, площадью 4448.80 кв.м., для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями).

Данные права аренды предлагается реализовать с обременением третьих лиц, а именно участников долевого строительства, чьи требования установлены и включены в реестр требований кредиторов должника.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Предметом торгов оспариваемого Предложения о продаже согласно пункту 2 являются право аренды земельного участка по договору от 25.12.2012 N 765, заключенного между Министерством строительства Самарской области и ООО "Горос", кадастровый номер земельного участка 63:01:0227003:849 площадью 2517,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Майская, д.47, для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (обременение правами третьих лиц в соответствии с пунктом 23 настоящего Предложения); право аренды земельного участка по договору от 05.11.2008 N 428, заключенного между Министерством строительства Самарской области и ООО "Горос", кадастровый номер земельного участка 63:01:0227003:0054, площадью 4448,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Черемшанская, для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (обременение правами третьих лиц в соответствии с пунктом 23 настоящего Предложения).

При рассмотрении данного спора, судебными инстанциями установлено, что имеются решения суда обшей юрисдикции об установлений прав собственности в первой секции (высокой степени готовности) за участниками долевого строительства.

Так согласно представленной выписке из ЕГРПНИ от 14.03.2014 за Тучиным Антоном Сергеевичем и Тучиной Викторией Николаевной 03.08.2011 зарегистрировано по _ доли в праве собственности на объект незавершенного строительства - квартиру N 21 (строительный).

Поскольку имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, следовательно, на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах реализация на торгах права аренды двух земельных участков недопустима, так как с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения, указанные лица приобретают право собственности на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 288 АПК РФ неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при неправильном применении норм материального права, в связи с чем подлежат отмене с принятием нового судебного акта о признании недействительным Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Горос".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2014 по делу N А55-22035/2012 в части отказа в признании недействительным Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Горос" отменить.

Признать недействительным Предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Горос".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.А. Савкина

Судьи

А.Г. Иванова В.В. Конопатов