Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2014 г. N Ф06-6411/13 по делу N А12-18854/2011

г. Казань

27 мая 2014 г.

Дело N А12-18854/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ивановой А.Г.,

судей Богдановой Е.В., Савкиной М.А.,

при участии представителей:

Федеральной налоговой службы - Мучараевой О.Р., доверенность от 06.02.2014,

открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Джурик Ю.А., доверенность от 17.12.2013,

открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" - Ржавского С.Ю., доверенность от 11.05.2012 N 61,

Брагина Владимира Владимировича, Беленьковой Надежды Николаевны, Кафтановой Елены Юрьевны - Старковой Г.В., доверенность от 06.11.2013,

Шудрик Марины Владимировны - Старковой Г.В., доверенность от 06.11.2013,

Душина Александра Борисовича - Старковой Г.В., доверенность от 16.12.2013,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Сбербанк России" (Волгоградское отделение N 8621), Федеральной налоговой службы

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.12.2013 (судья Макаров И.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 (председательствующий судья Агибалова Г.И, судьи Каплин С.Ю., Пригарова Н.Н.)

по делу N А12-18854/2011

по заявлению открытого акционерного общества "Сбербанк России" и Федеральной налоговой службы о признании права залога и обращении взыскания на заложенное имущество в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1", г. Волгоград (ИНН 3443009752, ОГРН 1023402970030),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.12.2011 в отношении открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" (далее - ОАО "ВЗ ЖБИ N 1", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Михалев В.В. Поскольку ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" является застройщиком, к нему применяются положения параграфа 7 "Банкротство застройщиков" Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России") и Федеральная налоговая служба (далее - ФНС России, уполномоченный орган) в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве обратились в суд с заявлениями:

1) о признании права залога в отношении квартир и нежилых помещений, расположенных по адресам в г. Волгограде: ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 1, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 13, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 25, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 31, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 37, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 49, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 67, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 73, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 79, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 85, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 93, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 101, ул. им. Кропоткина, д 1 а, кв. 125, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 129, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 133, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 137, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв. 141, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 149, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 183, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 188, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 189, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 194, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 201, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 206, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 207, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 212, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 213, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 219, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 225, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 231, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв. 237 и нежилое помещение N IV, нежилое помещение N III, нежилое помещение N V и нежилое помещение N VI по ул. им. Кропоткина, д. 1 а и обращении взыскания на данное заложенное имущество;

2) о признании права залога на квартиры, расположенные по адресам: г. Волгоград, ул. им. Академика Комарова, д. 79, кв. З, г. Волгоград, ул. им. Академика Комарова, д. 75, кв. 2, г. Волгоград, ул. им. Академика Комарова, д. 75, кв. 38, г. Волгоград, ул. Владимирская, д. 64, кв. 2, г. Волгоград, ул. Владимирская, д. 64, кв. 6, г. Волгоград, ул. Владимирская, д. 64, кв. 22, г. Волгоград, ул. Владимирская, д. 64, кв. 94, г. Волгоград, ул. Владимирская, д. 64, кв. 118, г. Волгоград, ул. им. Янки Купалы, д. 64, кв. 73, г. Волгоград, ул. им. Янки Купалы, д. 64, кв. 120, г. Волгоград, ул. им. Янки Купалы, д. 64, кв. 192, г. Волгоград, ул. им. Янки Купалы, д. 64, кв. 222 и обращении взыскания на данное заложенное имущество.

Определением суда первой инстанции от 04.12.2013 заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В качестве ответчиков выступают ОАО "ВЗ ЖБИ N 1", как первоначальный залогодатель и должник по кредитным договорам, и граждане - нынешние собственники квартир и помещений.

В качестве заинтересованных лиц к участию в обособленном споре привлечены промежуточные собственники квартир и помещений и кредитные организации, выдавшие нынешним собственникам ипотечные кредиты на приобретение квартир.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.12.2013 в удовлетворении заявлений ОАО "Сбербанк России" и ФНС России отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.12.2013 оставлено без изменений.

ОАО "Сбербанк России" и ФНС России обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят определение суда первой инстанции от 23.12.2013 и постановление апелляционного суда от 03.03.2014 отменить, принять по делу новый судебный об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителей кассационных жалоб, выводы судов о прекращении ипотеки на квартиры и нежилые помещения ошибочны; выводы об установлении решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-31975/2012 обстоятельств законности погашения записей об ипотеке не соответствуют обстоятельствам дела, выводы судов о добросовестности всех новых собственников объектов недвижимости не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда кассационной инстанции представители ОАО "Сбербанк России" и ФНС России, доводы, изложенные в кассационных жалобах, поддержали в полном объеме.

Представитель должника возражал против удовлетворения кассационных жалоб, по доводам, изложенным в отзыве на кассационные жалобы.

Представитель Брагина Владимира Владимировича, Беленьковой Надежды Николаевны, Кафтановой Елены Юрьевны, Шудрик Марины Владимировны Душина Александра Борисовича возражали против удовлетворения кассационных жалоб, по доводам, изложенным в отзыве на кассационные жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Федерального арбитражного суда Поволжского округа и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела между ОАО "Сбербанк России" и ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" были заключены договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии от 28.12.2009 N 26/09 и от 28.12.2009 N 27/09.

Кредитные средства, предоставленные по указанным договорам, были использованы должником, в том числе, на строительство домов по адресам: ул. им. Кропоткина, д. 1 а, ул. им. Академика Комарова, д. 79, ул. им. Академика Комарова, д. 75, ул. Владимирская, д. 64, ул. им. Янки Купалы, д. 64, что подтверждается назначением платежей в платежных поручениях и отсутствием у ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" собственных средств на строительство. Целевое назначение кредитования на строительство дома по ул. им. Кропоткина, д. 1а закреплено пунктом 7.3 договора N 26/09.

ОАО "Сбербанк России" полагая, что частичное финансирование строительства домов за счет кредитных средств повлекло в силу статьей 69.1 и 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) возникновение ипотеки в силу закона с момента первичной регистрации за ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" права собственности на спорные квартиры и помещения обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием; указывая, что права залогодержателя возникли в силу закона, существуют вне зависимости от регистрации и должны быть, по мнению Банка, признаны за ним в рамках настоящего спора.

Кредитные обязательства ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" по названым кредитным договорам были, помимо прочего, обеспечены залогом прав аренды земельных участков: площадью 126 705 кв.м. по адресу: г. Волгоград, ул. Научная, 56 кадастровый N 34:34:06 00 04:0174 и площадью 5681 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. им. Крапоткина, 1 а, кадастровый номер 34:34:01 00 30:0121, предоставленных под строительство домов, в которых расположены спорные помещения.

После окончания строительства и введения домов в эксплуатацию в силу статьи 64 Закона об ипотеке возник залог на спорные квартиры и помещения, расположенные в домах, построенных на земельных участках, право аренды которых было обременено ипотекой. Залог спорных помещений был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекращение права аренды земельных участков, по мнению ОАО "Сбербанк России", не могло в отсутствие соответствующих нормативных оснований повлечь прекращения ипотеки спорных помещений. В связи с этим, ипотека сохраняется независимо от отсутствия записи о ней в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подлежит признанию судом в рамках настоящего иска.

Требование Банка об обращении взыскания на спорное имущество обусловлено тем, что: 1) право собственности на спорные помещения перешло к гражданам с обременением (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации); 2) вследствие нарушения ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" своих кредитных обязательств, Банк вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от его нынешнего собственника (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также Банк указал на недобросовестность приобретения имущества ответчиками, поскольку: 1) на дату заключения договоров купли-продажи по некоторым спорным помещениям в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась запись об ипотеке в пользу ОАО "Сбербанк России"; 2) на момент заключения договоров купли-продажи некоторых спорных помещений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась запись о нахождении имущества в споре; 3) граждане имели возможность ознакомиться с судебными актами по делу о банкротстве ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сервисе "Картотека арбитражных дел" и узнать о наличии залоговых правопритязаний Банка на спорное имущество.

Свое право на предъявление требований ФНС России мотивирует тем, что Российская Федерация, в лице Министерства финансов Российской Федерации, выступала гарантом по кредитным обязательствам должника и осуществила исполнение за него в пользу Банка на сумму 1 555 993 605 руб. 74 коп.; в результате исполнения гарантом своих обязательств и заключения договора цессии к Российской Федерации перешли права требования к ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" по основному и акцессорному обязательствам, в том числе права залогодержателя квартир и помещений, в отношении которых заявлены требования; в соответствие с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 29.05.2004 N 257 "Об обеспечении интересов Российской Федерации как кредитора в деле о банкротстве и в процедурах, применяемых в деле о банкротстве" Федеральная налоговая служба является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на представление в деле о банкротстве и в процедурах, применяемых в деле о банкротстве, требований Российской Федерации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных Банком и ФНС России требований и отклоняя доводы заявителей исходил из следующего.

Согласно статье 69.1 Закона об ипотеке, в редакции, действовавшей на момент ввода домов в эксплуатацию (ноябрь, декабрь 2010), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствие с обязательной к применению судом правовой позицией Постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 17737/11 залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации регулируется Законом об ипотеке.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в применяемой к отношениям сторон редакции) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке, государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закон о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволил суду первой инстанции сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Судом первой инстанции установлено, что согласно предоставленным Управлением Росреестра сведениям, письменным отзывам и устным пояснениям представителя Управления Росреестра ипотека на спорные помещения регистрировалась только как возникшая в связи со строительством дома на земельном участке с обремененным ипотекой правом аренды. Ипотека на основании статей 69.1 и 77 Закона об ипотеке (в связи с использованием кредитных средств на строительство домов) не регистрировалась.

В период заключения кредитных договоров, строительства домов, их сдачи в эксплуатацию и регистрации первичного права собственности должника на спорные помещения (ноябрь, декабрь 2010) действовала утвержденная Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006 N 213 Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 27 Инструкции, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав.

Судом установлено, что дополнительного соглашения к кредитным договорам или договора ипотеки спорных помещений после окончания строительства домов ОАО "Сбербанк России" и ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" не заключали и на регистрацию не предоставляли, с заявлениями о регистрации ипотеки, возникшей на основании статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона о банкротстве, в Управление Росреестра не обращались.

Таким образом, из материалов дела судом первой инстанции установлено, что при регистрации за ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" права собственности на спорные помещения государственная регистрация ипотеки в силу закона (статья 69.1, 77) в пользу ОАО "Сбербанк России" осуществлена не была, с таким заявлением в регистрационный орган Банк не обращался. Доказательств уклонения должника от исполнения требований Банка о регистрации соответствующей ипотеки не представлено.

Изложенное послужило основанием для вывода суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований считать, что у ОАО "Сбербанк России" возникли в отношении спорного имущества права залогодержателя в силу статей 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке.

Кроме того, суд принял во внимание следующее.

Права и обязанности из кредитного договора, в том числе право Банка требовать регистрации возникшего в силу статьи 69.1, пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке залога имущества, созданного за счет кредитных средств, могут быть реализовано исключительно его сторонами.

Требования из кредитного договора могут быть удовлетворены судом только если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников оборота, в данном случае приобретателей и нынешних собственников спорного имущества - граждан.

Приобретая спорное имущество, граждане полагались на записи в Едином о государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавцов и отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве залога ОАО "Сбербанк России", возникшего вследствие кредитования строительства домов. В деле нет доказательств того, что нынешние собственники спорных помещений - граждане знали или могли знать о существовании кредитных договоров между ОАО "Сбербанк России" и должником и направлении кредитных средств по этим договорам на частичное финансирование строительства домов.

В силу прямого указания пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13524/10).

Отклоняя доводы ОАО "Сбербанк России" и ФНС России о том, что имеются основания для признания прав залогодержателя ввиду расположения спорных помещений в домах, построенных на земельных участках, право аренды которых было обременено ипотекой, а прекращение права аренды земельных участков не могло повлечь прекращения зарегистрированного залога помещений, который сохраняется и должен быть признан в рамках настоящего спора суд исходил из следующего.

Из отзывов Управления Росреестра и листов реестра, следует, что 08.02.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним был зарегистрирован договор ипотеки от 03.02.2010 N 8-26/09 и договор ипотеки от 03.02.2010 N 4-27/09 предметом залога по которым выступало право аренды земельного участка площадью 5681 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. им. Крапоткина, д. 1 а, кадастровый номер 34:34:01 00 30:0121.

В феврале-марте 2011 Управлением Росреестра, одновременно с регистрацией права собственности ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" на помещения в достроенном доме, была зарегистрирована ипотека этих помещений в силу закона. В качестве оснований регистрации были указаны названные договора залога права аренды земельного участка.

23.01.2013, 28.01.2013 и 31.01.2013 Управление Росреестра по Волгоградской области на основании заявлений ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" последовательно погасило регистрационные записи о праве аренды земельного участка, об ипотеке этого права и об ипотеке спорных помещений.

При погашение регистрационных записей исходило из прекращения первоначального предмета залога - права аренды земельного участка.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Первоначальным предметом залога выступало право аренды земельного участка, предоставленного под строительство дома.

В соответствие с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

17.12.2010 выдано разрешение на ввод жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Кропоткина, 1а в эксплуатацию.

21.12.2010 должником зарегистрировано право собственности на помещения в доме.

Таким образом, право аренды земельного участка прекращено.

Прекращение заложенного права повлекло прекращение его залога. В связи с этим Управленем Росреестра прекращена и ипотека в силу закона спорных помещений.

В соответствие с разъяснением пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Зная о регистрации прекращения Управлением Росреестра по Волгоградской области записи об ипотеке спорных помещений в связи с прекращением залога права аренды земельного участка, Сбербанк не обратился в установленном законом порядке с заявлением в суд об оспаривании действий регистратора.

При этом, нынешние собственники спорных помещений при приобретении их в собственность могли и должны были руководствоваться только официальными данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку государственная регистрация в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Делая вывод о добросовестности приобретателей имущества суд первой инстанции принял во внимание, что на момент регистрации перехода права собственности такие записи уже отсутствовали; записи были основаны на ипотеке права аренды, которое прекратилось в декабре 2010 года, и сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке спорных помещений до 2013 года без ее фактического наличия не может свидетельствовать о недобросовестности нынешних собственников.

Кредитные обязательства ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" по кредитным договорам были также обеспечены залогом права аренды земельного участка площадью 126 705 кв.м. по адресу: г. Волгоград, ул. Научная, 56 кадастровый N 34:34:06 00 04:0174, предоставленного под строительство 6 домов, в том числе четырех домов по адресам: ул. им. Академика Комарова, д. 79, ул. им. Академика Комарова, д. 75, ул. Владимирская, д. 64, ул. им. Янки Купалы, д. 64, в которых расположены спорные помещения.

01.02.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним был зарегистрирован договор ипотеки от 29.12.2009 N 3-27/09, заключенный между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ОАО "ВЗ ЖБИ N1" (залогодатель), предметом которого выступало право аренды указанного земельного участка. Право аренды подтверждалось договором от 29.10.2007N 7777, заключенным с администрацией Волгограда сроком на 5 лет и зарегистрированным Управлением Росреестра 14.03.2008 N 34-34-01/090/2008-75.

Согласно отзыву Управления Росреестра и листам ЕГРП в январе-марте 2011 года Управление одновременно с государственной регистрацией права собственности ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" на жилые помещения, расположенные в жилых домах, построенных на земельном участке, осуществило государственную регистрацию ипотеки в силу закона спорных жилых помещений. При этом, в качестве документа-основания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указан договор ипотеки от 29.12.2009 N 3-27/09.

16.08.2012 и 14.12.2012 на основании заявлений должника и решения Арбитражного суда Волгоградской области от 12.05.2012 по делу N А12-4290/2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.10.2007 N 7777, оставленного без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012, Управление Росреестра последовательно погасило записи о праве аренды земельного участка, ипотеке права аренды данного участка, и записи об ипотеке спорных жилых помещений.

Не согласившись с этим ОАО "Сбербанк России" обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Волгоградской области, выразившихся в погашении записей об ипотеке и обязании восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.04.2013 по делу N А12-31975/2012 в удовлетворении требований ОАО "Сбербанк России" было отказано в полном объеме.

Довод ОАО "Сбербанк России" о том, что отказ был обусловлен только лишь выводом суда о необходимости разрешения требований в исковом порядке признаны были судом первой инстанции ошибочеными.

Как следует из абзацев 5, 6, 7 страницы 7 и абзацев 1, 2 страницы 8 решения, вывод о необходимости разрешения спора в исковом порядке касается только требования об обязании восстановить записи об ипотеке, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним уже были зарегистрированы права собственности третьих лиц на помещения. В то же время требование ОАО "Сбербанк России" о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению записей об ипотеке было рассмотрено судом в порядке главы 24 АПК РФ по существу и признано необоснованным.

Как следует из абзаца 4 страницы 6 и абзаца 4 страницы 7 решения, отказывая в признании действий Управления Росреестра незаконными, суд исходил из следующего:

"В связи с тем, что заложенное на основании договора ипотеки от 29.12.2009 N 3-27/09 право аренды прекратилось (замена предмета залога в соответствии со статьей 345 Гражданского кодекса Российской Федерации не производилась), ипотека, возникшая из вышеуказанного договора, также прекратилась. Соответственно, прекратилась и ипотека в силу закона жилых помещений, зарегистрированная в ЕГРП на основании данного договора".

"Таким образом, после погашения в ЕГРП записи о сделке - договоре ипотеки N 3-27/09 от 29.12.2009 у ОАО "Сбербанк России" отсутствуют основания заявлять о наличии ипотеки в силу закона спорных жилых помещений".

В силу прямого указания пункта 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, ипотека спорных помещений прекратилась, что влечет отказ в удовлетворении требований Сбербанка и ФНС России о признании права залога на них и обращении взыскания на заложенное имущество.

В отсутствие в ЕГРП записей об ипотеке в пользу Сбербанка на основании статей 69.1 и 77 Закона об ипотеке и неосведомленности нынешних собственников спорного имущества - граждан о наличии оснований для возникновения у Банка ипотеки вследствие финансирования строительства домов, а также в связи с прекращением ипотеки вследствие прекращения права аренды земельных участков, суд первой инстанции признал ответчиков добросовестными приобретателями имущества.

В соответствие с разъяснением пункта 25 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.

Доводы Банка основанные на наличие в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним записей о нахождении имущества в судебном споре, а также на возможность у ответчиков ознакомиться с судебными актами по делу о банкротстве ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" в сервисе "Картотека арбитражных дел" и узнать о наличии залоговых правопритязаний Банка на спорное имущество отклонены судом первой инстанции со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с которым само по себе размещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в картотеке арбитражных дел информации о возбуждении дела о банкротстве должника не означает, что все кредиторы должны знать об этом.

Кроме того, суд указал, что вступившим в законную силу и не оспоренным со стороны Банка определением от 05.06.2013 спорное имущество исключено из состава заложенного имущества, обеспечивающего требования ОАО "Сбербанк России" к ОАО "ВЗ ЖБИ N 1".

Суд также принял во внимание следующее.

Требуя обратить взыскание на спорные помещения, Банк и ФНС России не оспаривают сделки по приобретению данного имущества гражданами.

Сделки являются возмездными, часть квартир приобретена с использованием ипотечных кредитов.

При таких условиях, в случае удовлетворения требований об обращении взыскания на имущество, граждане не смогут потребовать возврата исполненного по сделкам (денежных средств), лишаться возмездно приобретенного имущества, а часть из них останется также обязанными возвратить кредитные средства, полученные от банков на приобретение этого имущества.

В отсутствие доказательств наличия у нынешних собственников спорных помещений - граждан намерения приобрести имущество с целью его вывода из-под залога и осведомленности о возможном наличии залога, такой судебный акт не будет соответствовать требованиям справедливости, которая является самой сутью правосудия, на что неоднократно обращал внимание Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2008 N 8144/08, от 22.09.2009 N 5123/09, от 18.02.2011, N 13603/10, от 18.10.2012 N 7204/12).

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал законными и обоснованными.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.12.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу N А12-18854/2011 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Г. Иванова

Судьи

Е.В. Богданова М.А. Савкина