Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 июля 2023 г. N Ф06-5357/23 по делу N А12-61050/2015

г. Казань

06 июля 2023 г.

Дело N А12-61050/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Минеевой А.А.,

судей Герасимовой Е.П., Егоровой М.В.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью "Объединенная управляющая компания" - Никитина А.В., доверенность от 26.05.2023,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Объединенная управляющая компания" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Объединенный городской"

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023

по делу N А12-61050/2015

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Объединенная управляющая компания" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Объединенный городской" о признании требований кредитора обеспеченных залогом в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СтройКат",

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.03.2018 общество с ограниченной ответственностью "СтройКат" (далее - ООО "СтройКат", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением суда от 21.08.2019 конкурсным управляющим должником утверждена Ларичева Ирина Михайловна.

В суд обратилось общество с ограниченной ответственностью "Объединенная управляющая компания" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Объединенный городской" (далее - ООО "Объединенная УК" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Объединенный городской") о признании требования в размере 254 016 000 руб., как обеспеченное залогом возведенных на земельном участке с кадастровым номером 34:35:0301 15:217, расположенном по адресу: между микрорайоном N 2 и садоводческим некоммерческим товариществом "Изобилие", г. Волжский Волгоградской области, право аренды которого является предметом залога по требованию кредитора, включенному в реестр требований кредиторов должника, завершенной строительством газовой котельной мощностью 7.5 мВт, с вне- и внутриплощадочными сетями газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, а также объектов незавершенного строительства - жилые дома N 7 (34), 15 (32).

Определением суда от 12.01.2023 к участию в рассмотрении заявления ООО "Объединенная УК" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Объединенный городской" привлечены: администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области; Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области; Управление муниципального имущества администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области; товарищество собственников жилья "Комфорт".

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2023 признано требование ООО "Объединенная УК" Д.У.ЗПИФ комбинированный "Объединенный городской" в размере 254 016 000 руб. как обеспеченное залогом объектов незавершенного строительства - фундаменты жилых домов N 7 (34), 15 (32). В остальной части отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2023 оставлено без изменения.

ООО "Объединенная УК" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Объединенный городской" в кассационной жалобе просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2023, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 в части отказа в признании требования как обеспеченного залогом возведенных на земельном участке завершенной строительством газовой котельной мощностью 7.5 мВт, с вне- и внутриплощадочными сетями газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме, указывая на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование жалобы указано на то, что котельная возведена на земельном участке ООО "СтройКат" в соответствии с выданным в установленном порядке разрешением на строительство, разрешение на ввод газовой котельной в эксплуатацию также выдано ООО "СтройКат"; газовая котельная является частью единой системы инженерных сетей и сооружений, предназначенных для инженерного обеспечения (обслуживания) всего комплекса многоквартирных жилых домов и общественных зданий микрорайона, как возведенных, так и запланированных к возведению застройщиком в соответствии с разрешением на строительство. В этой связи заявитель полагает, газовая котельная с инженерными сетями не может относиться к общему имуществу собственников помещения в отдельно взятом многоквартирном доме, данное сооружение является вспомогательным объектом и правообладателем газовой котельной с инженерными сетями является ООО "СтройКат". Также заявитель указал на отсутствие документов, подтверждающих передачу ТСЖ "Комфорт", либо собственникам помещений в многоквартирном доме газовой котельной с подведенными сетями от ООО "СтройКат" или какие-либо иные документы, подтверждающие наличие у третьего лица прав на газовую котельную и то, что судами наличие либо отсутствие права собственности на газовую котельную с подведенными сетями у собственников помещений многоквартирных домов не устанавливалось. При таких обстоятельствах заявитель считает, что залог распространяется на находящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя - газовая котельная с инженерными сетями и объекты незавершенного строительства.

Законность определения Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2023 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 проверена Арбитражным судом Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы, заслушав явившегося в судебное заседание представителя кредитора, поддержавшего жалобу, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части в силу следующего.

На основании статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 по делу N А12-61050/15 принят отказ ООО "Объединенная УК" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Объединенный городской" от исполнения (в части получения жилых помещений) договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных ООО "Объединенная УК" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Объединенный городской" с должником, N1 1082014/1ЮГ от 1 1.08.2014, N 12082014/1/ОГ от 12.08.2014, N 13082014/1/ОГ от 13.08.2014.

В четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "СтройКат" включено требование ООО "Объединенная УК" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Объединенный городской" в размере 254 016 000 руб., как обеспеченное залогом права аренды земельного участка кадастровый N 34:35:030115:217, расположенном по адресу: между микрорайоном N 2 и садоводческим некоммерческим товариществом "Изобилие", г. Волжский Волгоградской области.

При рассмотрении данного требования ООО "Объединенная УК" Д.У. ЗППФ недвижимости "Объединенный городской" возражений от Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (арендодатель) в суд заявлено не было.

Требования кредитора - ООО "Объединенная УК" Д.У. ЗППФ недвижимости "Объединенный городской" возникли из договоров участия в долевом строительстве N 11082014/ 1/ОГ от 11.08.2014, N 12082014/1ЮГ от 12.08.2014, N 13082014/1ЮГ от 13.08.2014.

В соответствии с пунктом 11.1 договоров участия в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) на основании статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон 214-ФЗ) считаются находящимися в залоге: право аренды земельного участка, указанного в пункте 1.2.1 договора, предоставленного для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства; строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости.

Определением суда от 26.08.2020 внесены изменения в Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника ООО "СтройКат", утвержденное определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.07.2020 по делу N А12- 61050/2015.

Судом исключено из приложения N 1 к Положению следующее имущество: лот 5) право аренды на земельный участок площадью 42 788 кв.м с кадастровым номером 34:35:010101:1370, расположенный между ул. Ташкентской, ул. Энтузиастов, ул. Им. Калинина, ул. Олега Кошевого г. Волжский, Волгоградской области, начальная цена продажи: 61 089 972,64 руб., в соответствии с отчетом об оценки N Н-1756-2018 от 25.12.2018; лот 6) право аренды на земельный участок площадью 70 765 кв. м с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенный в г. Волжский, начальная цена продажи: 61 329 222,01 руб., в соответствии с отчетом об оценки N Н-1756-2018 от 25.12.2018.

Позднее, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу N А12-1353/2021, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 16.09.2021 и постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 18.01.2022, в удовлетворении требований ООО "СтройКат" о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области по внесению в ЕГРН записи по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:0301115:217, расположенного по адресу: г. Волжский, между микрорайоном N 2 и СИТ "Изобилие", а также об обязании внести сведения о праве аренды земельного участка и залоге права аренды земельного участка в пользу ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У.ЗПИФ недвижимости "Объединенный городской", отказано.

В рамках дела N А12-1353/2021 установлено, что уведомлением N 13/9891 от 20.09.2017 комитет уведомил ООО "СтройКат" и арбитражного управляющего об истечении срока действия договора и его расторжении.

В Едином государственном реестре недвижимости была исключена запись о праве аренды земельного участка в пользу ООО "СтройКат".

Арендованный земельный участок не возвращался арендодателю по акту приема-передачи и продолжает находиться в пользовании арендатора.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2022 N 306-ЭС22-5992 судебные акты нижестоящих судов оставлены без изменения и установлено, что выводы судов нижестоящих инстанций о том, что договор аренды земельного участка в соответствии с его условиями расторгнут комитетом земельных ресурсов и градостроительства, действие договора прекращено - сделаны правильно, оснований для иных выводов не имеется.

Кроме того, Комитет земельных ресурсов и градостроительства обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к ООО "СтройКат" об обязании привести земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:2017, площадью 55 530 кв. м в первоначальное состояние и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи (дело N А12-1501/2021).

В рамках дела N А12-1501/2021 была назначена судебная экспертиза. Согласно выводам экспертного заключения от 12.07.2021 N 453-05/2021СЗ ООО "Бюро независимой экспертизы "Феникс" на спорном земельном участке находятся объекты незавершенного строительства жилые дома N 7(34) и N 15 (20), степень готовности вышеперечисленных объектов незавершенного строительства составляет не менее 16%, имеются признаки объектов капитального строительства, выраженных в наличии заглубленных фундаментов, строительство которых завершено, а также неразборность конструкция данных фундаментов и их прочной связи с землей, а также действующая газовая котельная для обслуживания многоквартирных жилых домов, инженерные коммуникации для обслуживания котельной.

Определением суда от 16.11.2021 по делу N А12-1501/2021, вступившим в законную силу, исковое заявление Комитета земельных ресурсов оставлено без рассмотрения.

В последующем, с учетом неразрешенного спора в общеисковом судопроизводстве, Комитет земельных ресурсов и градостроительства обратился в рамках банкротного дела с исковыми требованиями к ООО "СтройКат" об обязании привести земельный участок площадью 55 530 кв.м с кадастровым номером 34:35:0301156217, расположенный между микрорайоном N 2 и садоводческим товариществом "Изобилие" г. Волжский, Волгоградской области, в первоначальное состояние, путем ликвидации котлованов, навалов грунта, частичного ограждения из металлического профиля; об обязании ООО "СтройКат" возвратить комитету вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Принимая во внимание выводы экспертного заключения от 12.07.2021 N 453-05/2021СЗ ООО "Бюро независимой экспертизы "Феникс" о нахождении на земельном участке объектов незавершенного строительства жилых домов N 7(34) и N 15 (20) (степень готовности не более 16%), а также газовой котельной, инженерных коммуникаций для обслуживания котельной, суд пришел к выводу о невозможности обязания должника застройщика возвратить земельный участок.

Судом установлено, что объекты незавершенного строительства жилых домов в конкурсную массу не включены.

На момент обращения ООО "Объединенная УК" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Объединенный городской" с настоящим заявлением о признании требований кредитора обеспеченных залогом права на вышеуказанные объекты недвижимости также не зарегистрированы.

Суд первой инстанции, установив правовые основания для признания ранее включенных в реестр требований заявителя как обеспеченных залогом, пришел к выводу о признании требование ООО "Объединенная УК" Д.У.ЗПИФ комбинированный "Объединенный городской" в размере 254 016 000 руб. как обеспеченное залогом объектов незавершенного строительства - фундаменты жилых домов N N 7 (34), 15 (32). Определение суда в указанной части не обжалуется.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя о признании за ним статуса залогового кредитора в отношении газовой котельной мощностью 7.5 мВт, с вне- и внутриплощадочными сетями газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исходил из того, что газовая котельная является общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем отсутствуют основания для признания за ООО "Объединенная УК" Д.У.ЗПИФ комбинированный "Объединенный городской" права залога на данный объект.

Придя к такому выводу, суды учли следующее.

Согласно пункту 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 названного закона.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" установлено, что при рассмотрении вопроса об установлении и включении в реестр требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, необходимо учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из положений статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что залоговые права дольщиков (участников строительства), их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта.

Как указали суды, в правовой неопределенности на предмет отнесения к имуществу должника либо подлежащему передаче в муниципальную собственность находятся блочно-модульная газовая котельная и сети газоснабжения, водоснабжения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:217, поставленные на баланс ООО ТСЖ "Комфорт", затраты на содержание котельной распределяются между собственниками многоквартирных жилых домов микрорайона N 2а.

Решением Волжского городского суда Волгоградской области от 07.06.2021 по делу N 2-2399/2021 и апелляционным определением Волгоградского областного суда от 27.10.2021 по делу N33-11500/2021 котельная отнесена к общему имуществу многоквартирного дома.

Из анализа кадастровой выписки и схемы размещения объектов следует, что газовая котельная расположена за пределами границы земельного участка многоквартирного дома N 14 по ул. Набережная в г.Волжский Волгоградской области. Газовая котельная расположена на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:217, в то время как дом N 14 расположен на земельном участке 34:00:000000:70779. Дата постановки на кадастровый учет - 31.03.2017. Отдельные земельные участки под введенными в эксплуатацию домами NN 16, 18, 38, 42 также сформированы путем выделения из земельного участка 34:35:030115:217 и поставлены на кадастровый учет.

При таких обстоятельствах суды сделали вывод, что газовая котельная расположена на ином земельном участке, чем земельные участки под многоквартирными домами N 14, 16, 18, 38, 42 по ул. Набережная в г. Волжский Волгоградской области.

Кроме того, судом отметили, что постановлением администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области N 4627 от 24.06.2013 утвержден "Проект планировки с проектом межевания незастроенной территории микрорайона N 2а городского округа - город Волжский Волгоградской области".

Согласно Приложению N 1 к указанному постановлению администрации в настоящее время комитетом земельных ресурсов произведен новый раздел земельного участка на одиннадцать земельных участков, в том числе под фундаменты незавершенных строительством домов и газовую котельную, а также для реализации Проекта планировки с проектом межевания незастроенной территории микрорайона N 2а, поскольку должником на предоставленном земельном участке было завершено строительством только пяти жилых домов.

Из представленной позиции Управления муниципальным имуществом следует, что согласно протоколу решения внеочередного общего собрания от 16.11.2020 ТСЖ "Комфорт" в составе общего имущества многоквартирного дома N 14 по ул. Набережная значатся сеть газоснабжения и блочно-модульная котельная ТКУ-А-В-7,5 МВт, что также отражено в судебных актах по делу N33-11500/2021. При этом техническое обслуживание, текущий ремонт и аварийно-диспетчерское обеспечение газопроводов, газорегуляторных пунктов, газоиспользующего и газового оборудования блочно-модульной котельной ТКУ-А-В-7,5 МВт и сетей газоснабжения пяти жилых домов малоэтажной жилой застройки микрорайона N 2а в г. Волжском производится ООО "Грат" на основании договора от 27.02.2019 с ТСЖ "Комфорт". Затраты на содержание блочно-модульной котельной ТКУ-А-В-7,5 МВт распределяются между собственниками многоквартирных жилых домов микрорайона N 2а.

Таким образом, оценив представленные в материалы данного дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что газовая котельная является общим имуществом многоквартирного дома, соответственно, отсутствуют основания для признания за ООО "Объединенная УК" Д.У.ЗПИФ комбинированный "Объединенный городской" права залога на данный объект.

Указанные заявителем доводы о возникновении права залога не только на незавершенные строительством фундаменты жилых домов, а также на газовую котельную и инженерные сети со ссылкой на положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суды отклонили, указав на приоритет специальных норм пункта 9 статьи 13 Федерального закона N214-ФЗ.

Кроме того, суды отметили, что спорные объекты не были указаны в договорах долевого строительства N 11082014/1/ОГ от 11.08.2014, N 12082014/1ЮГ от 12.08.2014, N 13082014/1ЮГ от 13.08.2014.

Вместе с тем, с учетом расторгнутого публичным арендодателем договора аренды земельного участка (подпункт "в" пункта 6.3 договора), предусматривалась безвозмездная передача застройщиком инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность.

В этой связи суды двух инстанций отказали в признании за ООО "Объединенная УК" Д.У.ЗПИФ комбинированный "Объединенный городской" права залога на следующие объекты: газовую котельную - блочно-модульная котельная ТКУ-А-В-7,5 МВт с сетями газоснабжения, водоснабжения, водоотведения газоснабжения, водоотведения.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Установив отсутствие оснований для учета требования заявителя как залогового кредитора в отношении возведенных на земельном участке завершенной строительством газовой котельной мощностью 7.5 мВт, с вне- и внутриплощадочными сетями газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, отказ в удовлетворении заявления в данной части правомерен.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом исследования и оценки судебными инстанциями, фактически направлены на переоценку выводов судов и установленных фактических обстоятельств спора.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ.

Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемых судебных актов) для отмены определения и постановления не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 по делу N А12-61050/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Минеева

Судьи

Е.П. Герасимова М.В. Егорова