Резолютивная часть постановления изготовлена 23.10.2012.
Постановление изготовлено в полном объеме 30.10.2012.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
|
Председательствующего
|
Ахромкиной Т.Ф.
|
|
Судей:
|
Лупояд Е.В.
|
|
|
Андреева А.В.
|
|
При участии в заседании:
|
|
|
от Крутченко В.В.
|
не явились, извещены надлежаще;
|
|
от Моисеева В.С.
|
не явились, извещены надлежаще;
|
|
от конкурсного управляющего
ООО СМУ "Галтель"
Закарьяна Д.П.
|
не явились, извещены надлежаще;
|
|
от иных лиц, участвующих в деле,
|
не явились, извещены надлежаще;
|
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Крутченко Владимира Викторовича, г. Воронеж, на определение Арбитражного суда Воронежской области от 30.12.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 по делу N А14-3602/2010,
УСТАНОВИЛ:
Гражданин Моисеев Владимир Степанович 01.11.2011 обратился в арбитражный суд с заявлением к должнику - обществу с ограниченной ответственностью Строительно-Монтажное Управление "Галтель" (ИНН 3663058554, ОГРН 1063667091168) (далее - ООО СМУ "Галтель", должник) о признании недействительным в силу ничтожности договора долевого участия в строительстве жилья от 05.02.2007 N 18/07/07, заключенного ООО СМУ "Галтель" и гражданином Крутченко Владимиром Викторовичем в части установления обязательств сторон в отношении двухкомнатной квартиры N 105 в 17-этажном монолитно-кирпичном доме по строительному адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, позиция 270б.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 30.12.2011 договор долевого участия в строительстве жилья от 05.02.2007 года N 18/07/07, заключенный обществом с ограниченной ответственностью "Строительное монтажное управления "Галтель" и Крутченко Владимиром Викторовичем в части установления обязательств сторон в отношении двухкомнатной квартиры N 105 в 17-этажном монолитно-кирпичном доме по строительному адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, позиция 270б признан недействительным (ничтожным). Из единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись N 36-36-01/202/2009-54 от 21.08.2009 о регистрации договора долевого участия в строительстве жилья N 18/07/07 от 05.02.2007.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 определение суда от 30.12.2011 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Крутченко Владимира Викторовича - без удовлетворения.
Не соглашаясь с определением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Крутченко В.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание кассационной инстанции не явились. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело, в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает необходимым определение Арбитражного суда Воронежской области от 30.12.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 изменить в части выводов судебных инстанций относительно исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним полностью записи о регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 06.08.2007 между гражданином Моисеевым Владимиром Степановичем (дольщик) и ООО СМУ "Галтель" (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве жилья N 30/07/07.
Объектом долевого строительства по договору является двухкомнатная квартира за строительным номером 105, расположенная на 14 этаже 17-ти этажного монолитно-кирпичного дома по строительному адресу - г. Воронеж, ул. 9 Января, позиция 270б, проектной отапливаемой площадью - 66,24 кв.м, 1/2 площадью лоджии - 2,44 кв.м.
Согласно п. 1 указанного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 17-ти этажный монолитно-кирпичный дом по строительному адресу - г. Воронеж, ул. 9-е Января, позиция 270б, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома передать дольщику вышеуказанный объект долевого строительства, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Цена договора сторонами определена в размере 1 321 400,00 руб.
Дольщик надлежаще исполнил свои обязательства по названному договору, оплатив стоимость квартиры, что подтверждено представленными квитанциями к приходным ордерам и справкой должника от 18.03.2010.
13.08.2007 договор долевого участия в строительстве жилья от 06.08.2007 г. N 30/07/07 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (номер регистрации 36-36-01/228/2007-30)
Однако, 21.08.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области также зарегистрирован договор долевого участия в строительстве жилья от 05.02.2007 N 18/07/07, заключенный ООО СМУ "Галтель" и гражданином Крутченко Владимиром Викторовичем (номер регистрации 36-36-01/202/2009-54).
Из пункта 1.2 данного договора следует, что объектом долевого строительства являются несколько квартир, в том числе, двухкомнатная квартира N 105 в 17-этажном монолитно-кирпичном доме по строительному адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, позиция 270б.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и считая, что в результате заключения договора от 05.02.2007 г. N 18/07/07 нарушается право на получение от застройщика в собственность вышеуказанного объекта долевого строительства, гражданин Моисеев В.С. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", иски о признании недействительной ничтожной сделки и о применении последствий такой сделки могут быть заявлены любым заинтересованным лицом.
В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.
К отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 12.07.2011 с изм. от 18.07.2011). Указанный Федеральный закон содержит параграф 7 главы IX "Банкротство застройщиков", введенный Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; о сносе самовольной постройки; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Учитывая вышеизложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия в строительстве жилья N 30/07/07 от 06.08.2007 является заключенным, поскольку он в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.08.2007 за N 36-36-01/228/2007-30, обязательства сторон по данному договору считаются возникшими с момента его государственной регистрации. Названная запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется на спорный период, никем не оспорена.
Признавая договор долевого участия в строительстве жилья N 18/07/07 от 05.02.2007 ничтожным в части установления обязательств сторон в отношении двухкомнатной квартиры N 105 в 17-этажном монолитно-кирпичном доме по строительному адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, позиция 270б, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на момент государственной регистрации 21.08.2009 договора долевого участия в строительстве жилья от 05.02.2007 N 18/07/07 обязательство застройщика - ООО СМУ "Галтель" построить 17-ти этажный монолитно-кирпичный дом по строительному
